תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"איזו סיבה יש לאנשים עם כל כך הרבה כסף לגור בין דרך נמיר לנתיבי איילון?"

לכתבה
תומר אפלבאום

כשבוחנים את תולדות המגדלים בתל אביב מגלים כי לא בטוח שהתקדמנו מראשית שנות ה–60 ועד היום. מעבר לכך, יש כמה סימנים שאפילו הידרדרנו ■ מה יכולנו לעשות אחרת?

65תגובות

תולדות המגדלים בתל אביב מספרות על התפתחות הבנייה לגובה בישראל מראשית שנות ה–60 ועד היום. לא בטוח שהתקדמנו מאז שהתחלנו לבנות לגובה. למעשה, יש כמה סימנים לכך שאפילו הידרדרנו.

בעמוד האחרון של עיתון "דבר" ב–19 באוקטובר 1961, בין ידיעה על נטיעת יער בהרי יהודה על שמו של נדבן לדיווח מתרגיל כוחות הג"א "אי שם בארץ", נמצא מקום לחדשה מתחום הנדל"ן. "עיריית תל אביב חתמה על הסכם להקמת גורד שחקים", בישרה כותרת מתחת לתצלום של ראש העיר דאז, מרדכי נמיר, בחברת האדונים הלל דן ומרדכי מאייר, נציגי החברה שהתחייבה להקים את המבנה החדשני, שלימים ייקרא מגדל שלום.

המקבילה בת זמננו, תמונה של ראש העיר הנוכחי של תל אביב, רון חולדאי, ולצדו היזמית דנה עזריאלי מניחים יחדיו אבן פינה למגדל במגרש שבו עמד לפני כן בית ספר מיתולוגי — היתה חוטפת מטח תגובות ארסי על קשרי הון־שלטון, וביקורות תוקפניות נגד מכירת קרקעות ציבוריות ליזמים. אבל באותם ימים של חדוות פיתוח, ראש העיר וסגניו לא היססו, ואולי אף דחפו, לפרסום נאות של הטקס שבו מכריזים על "פתיחת שלב טכני חדש ורב־תמורות בבניית תל אביב".

הידיעה מספרת שגורד השחקים יהיה הבניין הגבוה בישראל, וכי מתוכננות בו 30 קומות מעל הקרקע וארבע מתחתיה. הקומות התחתונות ישמשו "מוסך ל–650 מכוניות ובו כל השירותים החדישים". המלה "חניון" עוד לא נולדה. עוד מלה שתגיע מהידיעה הזאת תוצמד לחידוש הטכנולוגי דרגנוע, שבאמצעותו יגיעו מבקרי הבית מקומת הקרקע לקומה המסחרית.

מגדל שלום
BRUNER ILAN / לע"מ
הקמת מגדל שלום בתל אביב
הקמת מגדל שלום אר
הקמת מגדל שלום בתל אביב
ארכיון כיכר הרצל

תיאור התוכנית בעיתון מעורר קנאה: ידיעה על מבנה חדש העומד לקום, המתייחסת בהרחבה ובפירוט לאופן החיבור שלו לקרקע ולתרומה שיביא לרחובות העיר שסביבו. מסבירים שהפיתוח יסדר את הדרכים שיובילו למרכז העסקים העירוני המתוכנן מערבה משם, ושההקמה תלווה בשיפוץ רחובות שיותאמו לשימושים החדשים ותכנון הולם לבתים הסמוכים. "התנועה תעבור דרך הבניין", מסביר מהנדס העיר תל אביב את נתיב התחבורה לכיוון הים מרחוב הרצל, שעד אז היה חסום כרחוב ללא מוצא באמצעות מבנה הגדול של גימנסיה הרצליה.

לימים יקבל גורד השחקים שם משלו והקמתו תיחשב לנקודת מפנה, כפי שמסביר האדריכל ד"ר יוסי קליין: "מגדל שלום נתן את האות לקץ השלב הטריטוריאלי. עד אז התקדמו הבנייה והפיתוח בישראל בהתפשטות ותפישת קרקע, וכאן נמצא הביטוי הראשון למיקסום תועלת ממהלכים הפוכים: ציפוף וריכוז שימושים. לא מפתיע שזה הזמן שבו מתחילים לדבר על כלכלה ועסקים ולא רק על התיישבות וחקלאות".

קליין, מרצה במגמה ללימודי תואר שני במחלקה לעיצוב עירוני בבצלאל ומחבר הספר "האמריקניזציה של תל אביב", אומר שהיה עוד היבט חלוצי: "עד מגדל שלום פיתוח הארץ היה בהובלת הממסד הממשלתי ומשיקולים לאומיים פוליטיים. זה היה מעשה הבנייה הגדול הראשון בישראל שהתחיל ביוזמת השוק החופשי, כשהיזמים אף אינם תעשיינים, כי אם סוחרים שהחליטו לבנות לטובת המגזר העסקי".

מגדלים צצים בכל רחבי תל אביב

היזמים, בני משפחת מאיר שעל שם אביהם שלום מאיר נקרא המגדל, האמינו בביקוש לחללים מודרניים לעבודת פקידות ושירותים, והקימו בניין שהיו בו משרדים, חנויות וגם מוקדים לבילוי ולפנאי: פארק שעשועים ומוזיאון שעווה כמו בבירות העולם הגדול. "לפתע היה בתל אביב כלבו, ובניגוד למשביר — כל בו הוא מקום ליבוא ויצוא של סחורה יוקרתית, ולא בגדים מתוצרת מקומית של אתא. זה אמריקה, הבניין הכי גבוה במזרח התיכון וההתרגשות היתה גדולה. לרגע היתה הרגשה שמוקם בישראל מגדל אייפל או האמפאייר סטייט בילדינג שלנו", אומר קליין.

מגדל שלום תוכנן כמבנה רב־תכליתי, יוזמה אמיצה שהתבררה כיומרנית לאותה תקופה, נתקעה בדרך למימוש ודרשה חילוץ ממשלתי באמצעות השקעה של כספי ציבור ברכישת ארבע מ–30 קומותיו. שטחים אלה נשארו בבעלות המדינה ומאכלסים שלוחות תל אביביות של משרדים ממשלתיים עד היום. הבנייה שלו סללה את הדרך למגדלים נוספים בתל אביב, שכבר תוכננו עם תכלית אחת — משרדים או מגורים — והיו יומרניים פחות וגם גבוהים פחות, אך עדיין מתנשאים על סביבתם. כך נבנו בתי המשרדים אל על בבן יהודה ויכין בפינת קפלן ואבן גבירול, ובתי מגורים גבוהים מעל חידושים אחרים: הסופרמרקטים הראשונים ברחוב בן יהודה וברחוב ארלוזורוב. בניגוד למגדל שלום, מבנים אלה לא שינו את מתווה הרחובות בסביבתם, מפלס הקרקע בהם ממשיך את חזית המסחר של המבנים השכנים, העומד תחתם לא ירגיש בהבדלי הגובה מעליו.

בניגוד למגדל שלום, מבנים כמו בית אל על בבן יהודה ויכין בפינת קפלן ואבן גבירול לא שינו את מתווה הרחובות בסביבתם, מפלס הקרקע בהם ממשיך את חזית המסחר של המבנים השכנים, העומד תחתם לא ירגיש בהבדלי הגובה מעליו

מגדל המשרדים יכין בפינת הרחובות אבן גבירול וקפלן
עופר וקנין

בשנות ה–70 התחילו להיבנות בתי מגורים כקומפלקס שתחתיו ריכוזי חנויות — מעל לונדון מיניסטור, מעל דיזינגוף סנטר ומעל גן העיר. נוכחותם של המגדלים מעל מה שלימים יכונו קניון על מגרשים גדולים בתוך סביבות בנויות, גם נוכחותם, למרות גובהם, אינה משפיעה ואינה מורגשת להולך ברחוב, ואם לא מפנים את תשומת לבו, הוא נפגש רק עם הקניון שמתחת.

לקראת סוף שנות ה–70 הושלמו מגדלי דוד המלך בין הרבנות לאיכילוב. מבחינה תכנונית, הם מהסוג שמבודד את עצמו בגדר מקיפה. הם כללו בריכה פרטית, גינה ובית קפה הסגורים לציבור הרחב ומיועדים לדיירים בלבד. "לבוני הקומפלקסים היה קהל יעד ברור: אנשים עשירים. הדירות היו יקרות, השקיפו על נוף, וכללו חידושים כמו חניון תת־קרקעי למכוניות ומעליות שנפתחו הישר למטבח, כדי שאם השליח מגיע, הוא לא ייכנס לסלון", אומרת ד"ר טליה מרגלית, מרצה בבית הספר לאדריכלות באוניברסיטת תל אביב. היא כתבה את הדוקטורט שלה על בנייה לגובה ומשרטטת את קו פרשת המים ב–2002. עד אז היו בתל אביב בערך 20 מגדלים שגובהם יותר מ–15 קומות. בין 2002 ל–2014, נעשו תוכניות ל–118 בניינים שגובהם 30 קומות ויותר, כמחציתם נבנו עד היום ומאז חלפו ארבע שנים שבהם הוגשו ואושרו תוכניות למגדלים נוספים.

מגדל מגורים בבן יהודה בתל אביב. לא שינה את מתווה
הרחובות בסביבתו
עופר וקנין

החמצה מצמררת

"הימים ימי ראשית המילניום, בישראל בוערת אינתיפאדה, הקבלנים אינם ממהרים לבנות דירות, ודאי שלא בתל אביב שממשיכה להתרוקן ממשפחות ומאנשים אמידים הנודדים ממנה להתיישבות בווילות רחבות ידיים בשרון. צפיפות עירונית נחשבת קללה ועירוב שימושים הוא מטרד. קבוצת בעלי שטחים מיועדים למגורים במגרש כלוא בין נתיבי איילון לדרך נמיר נכנסים אלי עם תוכנית לשכונה בסגנון בורגני, לזוגות צעירים. אני מסתכל על השרטוטים ואומר להם שיקפלו את הגיליונות ויכניסו הכול למגירה, משום שאני שואף להקים שם משהו שונה לגמרי" — כך מתאר מיכאל רועה, יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה של תל אביב לשעבר, את נסיבות ההקמה של שכונת פארק צמרת שנהפכה לסמל, ואחראית לקשר הממותג שנוצר בתודעה בין גובה ליוקרה.

"לא אהבתי ואני עדיין איני אוהד של הרעיון לתקוע מגדלים בתוך שכונות בבנייה נמוכה יחסית בעיר ההיסטורית. ניסיתי וגם הצלחתי לעצור בניית מגדלים ברחובות הוותיקים, מפני שחשבתי שאם בונים לגובה, צריך לעשות זאת בשוליים, על יד עורקי התחבורה. בחזון שלי השכונה מיועדת לאנשים עשירים הרוצים לגור בעיר, אינם מוכנים לוותר על המכוניות שלהם, וצריכים גם ארבעה מקומות חניה צמודים לדירה שקנו. שכונה לאוכלוסייה מבוגרת יחסית, בלי ילדים קטנים, שעסקיה נמצאים מחוץ לעיר והם מגיעים לביתם בנסיעה, מאיילון. אנשים הרוצים קרבה לעיר, אך גם ניתוק ממנה כדי לחסוך לעצמם לכלוך ורעש. שלא יהיו בה מוסדות ציבור רבים כמו שיש בשכונות אחרות, כדי למנוע את המטרד הכרוך בקהל המגיע אליהם".

מגדל מגורים מעל לנודון מינסטור בתל אביב. נבנה בשנות ה– 7
דניאל צ'צ'יק

התוצאה של החזון הזה היא צבר מבנים מנותק בסגנונו ובמהותו מהעיר שהוא אמור להיות חלק ממנה. "זו חתיכת הישג להקים בעומק המטרופולין פרוור שינה, המאלץ את דייריו להשתמש ברכב כמעט לכל פעולה שגרתית", אומר בסרקזם האדריכל ומתכנן הערים פרופ' הלל שוקן. הוא מסביר שפארק צמרת הוא החמצה מצמררת: "תכנון השכונה עיכב את ההתפתחות הטבעית של תל אביב. הוא מנציח את דרך נמיר בתפקידה כצינור לתנועת כלי רכב החוסם כל קשר בין השכונה לעיר שממערב לה. הדיירים צריכים לנסוע לכל שירות פשוט, אפילו לדואר, שנמצא במרחק 200 מטר, אבל ממוקם בשכונה שממול, וביניהן עובר כביש רחב ומהיר.

"מאז ומעולם בגבולות ערים גדולות עברו צירי תנועה שתפקידם היה לקשר את העיר לעולם, להניע סחורה ואנשים. פעם הצירים היו נהרות ומסילות רכבת, כיום הם כבישים מהירים. כשעיר מתפתחת, גבולותיה מתרחבים, עורקי התנועה מתרחקים לגבול החדש, ומה שהיה פעם ציר שתכליתו להעביר ממקום למקום ולקשר את העיר לערים אחרות, נהפך לרחוב שמחבר חלקים שונים של אותה עיר. כך התפתחו דרך יפו בירושלים ודרך יפו־אילת בתל אביב, כשנהפכו מדרכים המובילות בין העיר ליעדים מרוחקים, לרחובות עם מסחר ותעסוקה עם פעילות המחברות בין בתי המגורים והעסקים משני צדיהם. אם היו מתכננים את האזורים שנבנו מעברם בשיטת פארק צמרת — הרחובות אילת ויפו היו נראים כמו נתיבי איילון".

הניתוק בין שכונות הוא מתכון בטוח למאבקים בין תושבים, כמו זה שפרץ השנה כשעיריית תל אביב נדרשה להחליט היכן להקים בתי ספר לקליטת אוכלוסיית התלמידים הצומחת. בכל אחת מהשכונות תושבים משכו לכיוונים מנוגדים: הצעירים רצו את בית הספר לידם, כדי שלא יצטרכו להסיע את הילדים לשכונה האחרת. המבוגרים רצו למנוע את הקמת מוסדות החינוך אצלם, מחשש לתנועה שתגדוש את רחובותיהם בבוקר, כשעשרות הורים מהשכונה השכנה יעברו בתוכה במכוניות בדרכם להוריד את הילדים שאינם יכולים להגיע ברגל. כל זה היה נמנע לו היה חיבור רציף ועירוני בין השכונות הצמודות זו לזו, שכיום מוקפות בכבישים בלתי־עבירים.

תעתוע של צפיפות

"זו היתה הפעם הראשונה בתולדות התכנון העירוני בישראל, שדרישה לתוספת זכויות הבנייה מגיעה מצד הרשות המקומית והיא אינה תוצאה של לחץ יזמים בעניין זה", מספר רועה שדחף בעצמו להגדלת זכויות הבנייה במגרש שעליו הוקם פארק צמרת. "רצינו עוד יחידות דיור, וכדי שיהיו גדולות, הוספנו 65% שטחים".

"שכונת פארק צמרת היתה הפעם הראשונה בתולדות התכנון העירוני בישראל, שדרישה לתוספת זכויות הבנייה מגיעה מצד הרשות המקומית והיא אינה תוצאה של לחץ מצד יזמים בעניין זה" מיכאל רועה, יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה של תל אביב לשעבר

מגדלי YOO בפארק צמרת
אי־אף־פי

שוקן מסביר שבינוי במגדלים כמתכון לצפיפות הוא דבר מתעתע. "לצפיפות עירונית יש ערך כלכלי וחברתי. היא מוסיפה כוח הקנייה, יוצרת את ההתכנות לתחבורה ציבורית מגוונת ויעילה, ומוסיפה לביטחון האישי שמקורו בנוכחות קבועה של אנשים הנמצאים ברחובות למטרות שונות. כשמודדים צפיפות ביחידות דיור, מקבלים את פארק צמרת שכמעט לא רואים בה אנשים במשך כל שעות היום, הקניון בשכונה צולע, ולא נוח להגיע בתחבורה ציבורית, אפילו מתחנת הרכבת שממש צמודה אליה".

בחלופה שפיתחו סטודנטים לאדריכלות באוניברסיטת תל אביב בהנחיית שוקן, תוכננה שכונת פארק צמרת כמעורבת שימושים ומחוברת ברשת רחובות לדרך נמיר, שנהפכה לרחוב המרכזי של השכונות שהוא עובר ביניהן. לשם כך תוכננה האטת התנועה, הוספת נתיבי הסעת המונים וחזית בנויה עם קומת קרקע למסחר שמעליה קומות משרדים ומעליהן מגורים. בהצעה, הרעש מנתיבי איילון נחסם בחזית בנייני תעסוקה שמאחוריהם הוקמו המגורים.

כמו כן, שטח השכונה הוגדל בכ–55% מ–135 דונם ל210 על חשבון המחלף המקיף אותה כיום ממזרח. נפח הבנייה הוגדל מהמצב כיום ב–220%, מ–200 אלף מ"ר ל–640 אלף מ"ר, והם יועדו לתוספת מגורים, שהכפילה את מספר הדירות בשכונה, ולתעסוקה שאין בה כלל כיום. בנוסף, הוגדלו בהצעה שטחי המסחר מ–5,000 מ"ר קיימים ל–20 אלף מ"ר. "גובה הבנייה לא השתנה בהצעה שהכינו הסטודנטים, אך המגדלים נהפכו מצבר מבנים במובלעת מנותקת לחלק אינטגרלי בעיר, תוך תוספת של יחידות דיור, פארק מרכזי ושטחי תעסוקה ומסחר. המגדלים שנבנו בתל אביב בין שנות ה–60 ל–80 מוכיחים שמגדלים, יהיו אשר יהיו דייריהם, הם בעלי פוטנציאל של תרומה גדולה לעיר בזכות נפח הבינוי המאפשר עוד שימושים, ובמסת הקהל שמגיעה אליהם ומזינה את העסקים והמסחר. אם מחברים נכון מגדל לקרקע ולעיר — רק טוב יכול לצאת ממנו".

תומר אפלבאום

שכונה בשבע שגיאות

במגדלי פארק צמרת ומגדלי אקירוב המשקיפים עליהם מהגדה המערבית של דרך נמיר ונבנו קצת קודם, השתמשו לראשונה בשילוב שיש וחיפויי זכוכית. רועה אומר שהוא דרש מהיזמים לבנות דירות גדולות במיוחד ולהדגיש את היוקרה באבזור ובעיצוב החללים המשותפים בתוך הבניינים ובמראה החיצוני, "כדי למשוך לשם אנשים מהמעמד גבוה. ככל שאני יודע, האוכלוסייה שגרה שם היא מי שציפיתי שיבואו לגור שם, והנה ההוכחה שלא טעיתי".

שוקן מצביע על כך שהמגדלים בשכונה עוצבו בסגנון שמסיט חלק מהקומות מחזית הבניין, כמו שעושים לבתי מגורים במרכז עיר כשרוצים להרחיק אותם משאון הרחוב. "האבסורד הוא שהרחוב שמתחת למגדל בפארק צמרת הוא שקט, מפני שאין לאורכו פעילות מסחרית ובקושי עוברים בו אנשים. והרעש בכלל מגיע מאיילון ומדרך נמיר שבצד השני. העתיקו צורה בלי תוכן וקיבלו שכונה בשבע שגיאות", מסביר שוקן.

במגדלי Yoo בפארק צמרת ננקטו לראשונה פעולות למיתוג בית מגורים, תוך שימוש בשמו של מעצב בינלאומי נודע, פיליפ סטארק, ויושמה שיטת שיווק מגורים באמצעות פרסום שמם של קונים ידוענים. מרגלית טוענת שזה לא מקרה: "זה היה להיות או לחדול — בלי מיתוג, הפרויקט היה נופל. זו שכונה בשום מקום, איזו סיבה יש לאנשים עם כל כך הרבה כסף לבוא לגור בין דרך נמיר לנתיבי איילון? בלי קמפיין שימצב לה דימוי של יוקרה אולטימטיבית, אף אחד לא היה קונה שם דירה".

היא סבורה שהאפקט הגדול של פארק צמרת נובע ממספר הדירות והמיקום, מגדלי היוקרה שנבנו לפני כן בתל אביב לא עמדו על הרחוב, בטח שלא בכניסה לעיר. "אנחנו בתקופה שלא מתביישים בכסף. לא רק בישראל, בכל העולם מגדלים ראוותניים הם הדרך של אנשים להפגין את העושר שלהם. אם רכשת דירה במגדל יוקרה, סימן שהצלחת", אומרת מרגלית. "פארק צמרת הפכה את הגובה לדבר נחשק. אולי זו הצטרפות מקרים פלאית, אבל העובדה היא שהדבר השתלב בהצלחה במדיניות התכנון והבנייה הלאומית הנוכחית. אחרי שנוצר הקשר בין יוקרה למגדל שכמעט נהפכו למלים נרדפות, הרבה יותר קל להפיץ את סגנון הבנייה לעוד מקומות בישראל שרוצים ומקדמים בהם תוכניות לציפוף בדרך של בנייה אינטנסיבית לגובה, גם כשאין כל צורך בבינוי כזה".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות