תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"המשימה היא לפצח את הדנ"א של הבורסה בר"ג אחרי חמש בערב"

לכתבה
מתחם הבורסה ברמת גןעופר וקנין

תוספת של מאות אלפי מ"ר במסחר ובתעסוקה, מאות דירות לסטודנטים, מאות חדרי מלון וציפייה ל-400 אלף תיירים סינים בשנה. האם התוכניות החדשות למתחם הבורסה ברמת גן יצליחו הפעם להתממש? ■ "מתחם הבורסה יהיה העוגן הכלכלי של עיריית רמת גן"

29תגובות

מנוע החיפוש של גוגל זוכר היטב את שורת היוזמות שקידמה בשנים האחרונות עיריית רמת גן לאזור הבורסה. 340 דונם צפופים למדי, שבשטחם חלמו בעיריית רמת גן להקים את הגרסה המקומית לשכונת ויליאמסבורג הניו־יורקית, או אזור הסוהו הטרנדי. וכך, מדי כמה שנים, חוזר אזור הבורסה לכותרות ומבטיח מהפכה, חזון, חלום. פעם אלה חלומות על לופטים שיוקמו בשטחו, פעם הבטחה להפוך את הבורסה למוקד בילוי תוסס לצעירים ופעמים אחרות הבטחות להפוך אותו לכתובת עבור שוחרי התרבות והפנאי. הכל, מתיאטרון פרינג' ועד לפסטיבלי אוכל, או מוקד עלייה לרגל לתיירים חובבי יהלומים ותכשיטים.

על הנייר נראה כי לא חסר לבורסה הרבה כדי להגשים את כל החלומות: האלמנט המרכזי - לוקיישן - עומד לצדו של המתחם הוותיק, הממוקם בין צירי התחבורה המרכזיים של רחוב ז'בוטינסקי ואבא הלל סילבר ברמת גן, ובסמוך למסוף גשר מודעי החדש, שנפתח עבור תחנת הרכבת ארלוזורוב. בשנים הקרובות צפוי האזור ליהנות גם מנגישות של הקו האדום, עם הקמתה של התחנה התת־קרקעית במתחם אבא הלל — הנחפרת כיום 12 מטר מתחת לאדמה, וצפויה לשרת רבבות נוסעים שייסעו מתל אביב לאזור (וההפך) בפרק זמן מפתה של כ–15 דקות בלבד.

במתחם מועסקים כיום כ–30 אלף בני אדם, אך הבעיה המרכזית של האזור היתה זהה לאורך השנים: כשהערב יורד, הכרכרה של מתחם הבורסה נהפכת לדלעת, ואזור המשרדים השוקק משנה את פניו. את מקומם של עובדי המשרדים תפסו בשעות הללו בעיקר לקוחותיהם של מועדוני החשפנות והזונות, שפעלו באזור במשך שנים והכתימו את המוניטין המקומי. אם שואלים את העירייה, המוניטין הזה הוא גם מה שהכשיל במידה רבה יוזמות רבות לשינוי פני הבורסה.

"הרבה שנים רצו 'להרים' ולנקות את הבורסה, אבל כיום אפשר סוף־סוף לומר שהשינוי הזה קורה. מתוך שלושה מועדוני חשפנות שפעלו בבורסה שנים, הצלחנו לסגור שניים — ומועדון נוסף מצוי בתהליכי סגירה וייסגר בקרוב. נגמר פרק מועדוני החשפנות בבורסה", מבהיר אמנון בוץ, סמנכ"ל מתחם הבורסה והאחראי על קידום עסקים בעיר, בסיור שקיים בבורסה בשבוע שעבר.

הנחישות שבה מתבטא בוץ שואבת את כוחה מפסק דין שפירסמה באוגוסט האחרון שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, מיכל אגמון־גונן, שבו התייצבה השופטת לצדה של עיריית רמת גן, והעניקה לה, אולי לראשונה, גיבוי משפטי במלחמתה נגד מועדוני החשפנות בבורסה. אגמון־גונן פסקה אז כי תוכנית בניין העיר (תב"ע) החדשה המקודמת במתחם מאפשרת שימושים של "בידור" ו"מועדונים" — אך אינה מאפשרת ניהול של עסקי מין, כמו מועדוני חשפנות שאינם עונים להגדרה של "בידור", אלא משמשים לפגיעה והחפצה של נשים.

"השינוי ביחס לפעילות מועדוני החשפנות מגובה בפסק דין משפטי וגם בהחלטת מדיניות חד־משמעית של העירייה. לא נאפשר למועדוני חשפנות לפעול כאן, ובעניין הזה לא יהיו פשרות. המדיניות הזאת משרתת את המטרה המרכזית — שמי שעובד בבורסה לא ילך הביתה בסוף היום, אלא יירד לאחד הברים לשתות בירה. למעשה, האתגר שלנו כיום הוא לפצח את הדנ"א של מתחם הבורסה מ–17:00 בערב, ועל זה אנחנו עובדים", מבהיר בוץ.

מתחם הבורסה ברמת גן
עופר וקנין

השקעה של 45 מיליון שקל

התב"ע החדשה שמקודמת במתחם אינה עניין שולי. זהו העוגן שבו נתלתה השופטת אגמון־גונן בפסק הדין החשוב שפירסמה, וגם זה שבו נתלים בכירי העירייה בחזונם המעודכן לייעוד מתחם הבורסה. התב"ע, המצויה כיום על שולחנה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב בישורת האחרונה, קובעת בראש ובראשונה הזנקה דרמטית של השטח הבנוי מכ–750 אלף מ"ר לכ–3.7 מיליון מ"ר בעתיד — מתוכם כ–3 מיליון מ"ר לטובת תעסוקה. המשמעות לכך היא שבשנים הבאות מתעתד אזור הבורסה לשלש את מספר העובדים, ולאכלס מדי יום יותר מ–100 אלף עובדים.

ישראל זינגר
מוטי מילרוד

לדברי ראש העיר רמת גן, ישראל זינגר, "מתחם הבורסה הוא מרכז העסקים של גוש דן. די בסיבוב קצר בין רחובות המתחם כדי לראות את ההתחדשות ואת הפעילות הנחושה להחייאת המקום". להערכתו, סך ההשקעות מרגע הקמת מינהלת הבורסה ב–2015 ועד סוף 2019 יהיה 45 מיליון שקל — סכום המורכב מתקציבי פיתוח העסקים והתחזוקה של האזור, לצד תקציבים שהוקצו לשדרוג המרחב הציבורי ושיפוץ הרחובות במתחם.

התוכנית החדשה מאפשרת בין השאר בנייה של עד 1,500 חדרי מלון, לצד מגורים מיוחדים (מעונות סטודנטים, דיור מוגן) וכן מכניסה אפשרות של שימושים זמניים לטובת מופעים, ירידים, תערוכות וכנסים. עם זאת, כשמסתובבים באזור כיום מבינים כי החזון התכנוני מחייב כבר בשלב הראשוני שאלה קונקרטית: כיצד משלשים את השטח הבנוי באזור צפוף כמו מתחם הבורסה? "זה לא קל. כבר כיום יש לא מעט מוקדי בנייה", אומר בוץ. "עם זאת, אין דרך אחרת להגשים את היעד, והדברים מתבצעים בהדרגה. בשנים הקרובות כבר נראה מהפכה".

סגנית ראש העיר, אביבית מאור נמרודי, המשמשת גם יו"ר הוועדה המקומית בעיר, מבהירה כי המהלך יתבצע בכמה חזיתות: "היעד הוא למקסם את הבנייה בבורסה באמצעות הגבהת מגדלי המשרדים הקיימים והקמת מגדלים חדשים בני יותר מ–40 קומות, במקום המבנים הנמוכים שנבנו במקור".

המהלך להגבהת הבניינים ניכר היטב בשנים האחרונות, כשמספר לא מבוטל של בנייני משרדים ביקשו וקיבלו תוספת קומות משמעותית. ברשימה הזאת נמצאים, בין השאר, את בית גיבור ספורט שקיבל תוספת של שמונה קומות; בית קריסטל עם תוספת של 16 קומות; מגדל ספיר עם תוספת של 20 קומות; מגדל הראל, שיצמח מ–20 ל–50 קומות; ושורה של מגדלים נוספים.

מתחם הבורסה ברמת גן
עופר וקנין

לצד מהלך זה, מקודמת בימים אלה תוכנית להקמת מגדל העסקים הגבוה בישראל, בן 111 קומות, שייבנה בצמוד למגדל שמשון. המגדל יחובר ישירות למעבר הולכי הרגל ממסוף הרכבת ובסמוך אליו ייבנה מגדל נמוך יותר, בן 77 קומות, אם כי בשלב זה עדיין לא ברור אם המגדל השני ייבנה במקום מגדל שמשון הישן (שהיה הבניין הראשון שנבנה במתחם הבורסה בשנות ה–60; י"ד), או במסגרת עיבוי וחידוש של הבניין הוותיק.

"בנוסף, אנחנו מעודדים מדיניות של איחוד חלקות קטנות בנות 500–750 מ"ר לטובת יצירת מגרשים בני 1.5 דונמים לפחות, שבהם יהיה ניתן להקים מגדלים בני 40 קומות ומעלה", מוסיפה מאור נמרודי. דוגמה למגרש שעשוי להתפנות בקרוב לטובת פרויקט כזה הוא המגרש ברחוב תובל 15, שבו שוכן מבנה בן חמש קומות בלבד, הפועל בשכנות למשרדי החברה הכלכלית של העירייה.

תוכנית קודמת להסבת אזור הבורסה ל"סוהו" כשלה

מבחינה כלכלית, הכוונה מאחורי הגדלת שטחי המסחר והתעסוקה ברורה: הכנסות הארנונה שיתקבלו בקופת העירייה יזנקו במיליוני שקלים. "אנחנו בהחלט בונים על הבורסה שתהיה עוגן כלכלי עבור העירייה", מבהירה מאור נמרודי. "מבחינת מגורים, היעד הוא להקים אותם רק במעטפת של האזור — בראש ובראשונה, משום שאין כאן שטחים פתוחים ולנו כעירייה קשה לייצר כאן גנים ובתי ספר, או ריאות ירוקות. מי שיגור באזור הבורסה וירצה שירותים עירוניים יקבל אותם משתי שכונות המגורים הסמוכות: ראשונים וחרוזים".

לא קשה לנחש שמסיבה זו בדיוק, חזית המגורים של הבורסה תכלול אוכלוסיות שההשקעה העירונית בהן מועטה: סטודנטים ובני הגיל השלישי. אחד המוקדים המרכזיים למגורים צפוי להיות במשולש הבורסה: כיום מגרש חניה גדול, של 13 דונם, בבעלות משותפת של העירייה ורשות מקרקעי ישראל, ובעתיד הקרוב מתחם בן שלושה מגדלים של 50–60 קומות, לצד מבנה נוסף בן שמונה קומות. מתחם זה ממוקם בין דרך בגין ממזרח ונתיבי איילון ממערב, ויכלול 750 יחידות דיור: 350 מהן לטובת סטודנטים ו–400 דירות לשכירות ארוכת טווח בפרויקט "דירה להשכיר".

הרחקת אזורי המגורים לשולי המתחם וההתנסחויות הזהירות של בכירי העירייה בעניין זה מעידות על כך שכישלון ההבטחות הקודמות בנושא המגורים במתחם הבורסה עודו מהדהד. "כבר היו תוכניות לקדם מגורים באזור וזה לא עבד", מודה מאור נמרודי. "ב–2009 היתה תוכנית להפוך את הבורסה למעין סוהו מקומי, ולאפשר הסבה של מלטשות יהלומים לדירות מגורים. המחשבה מאחורי התוכנית היתה להקים אזור של לופטים, אך בפועל, בעלי שטחים במתחם התחילו לפצל דירות — ומי שנכנס לגור פה היו עובדים זרים. האזור נהפך ל'סלאמס'. זו לא היתה כוונת המשורר, והעירייה נאלצה להגביר את הפיקוח".

מתחם הבורסה ברמת גן
עופר וקנין

לדבריה, "בהמשך, הדרישות של רשות הכיבוי אילצו כל בעל נכס שרצה להסבו לדירת מגורים בשטחי המלטשות להתקין ספרינקלרים בכל הבניין — מה שהפך את המהלך ללא כדאי, ועיקר אותו מתוכן. בנוסף, ריבוי הבעלויות באזור היה מכשול נוסף, והחלום להקים יחידות דיור במקום מלטשות נגדע". אזור המלטשות מרוכז בעיקר לאורך הרחובות בצלאל והיצירה, ונמתח עד ציר מנחם בגין ממערב, אהליאב מצפון, תובל ממזרח והירקון מדרום.

עם דימוי לא קל ולא מעט בנייה שמתבצעת באזור, נשאלת השאלה כיצד בכל זאת גורמים לאנשים להישאר במתחם הבורסה בשעות הערב. "בתקופה האחרונה הרחבנו את המדרכות בכמה רחובות, במטרה להעניק עדיפות להולכי הרגל ולעסקים הפועלים בהם וגם התקנו תאורת רחוב, בין השאר גם על ענפי העצים מעל ראשיהם של הולכי הרגל. כשהרחוב מואר כך, זה משנה את האווירה וגם מגביר את תחושת הביטחון", אומר בוץ. מהלכים אלה מצטרפים למספר לא מבוטל של יוזמות תרבות ופנאי שאותן מקדמת העירייה, במטרה לאותת לציבור שהבורסה עשויה להיות גם אופציה לבילוי משפחתי בסופי השבוע.

בינתיים, עד שהאוכלוסיות החדשות יגיעו, מי שמגיע הם לא מעט תיירים סינים. על פי הערכות רשמיות בעירייה, 60 אלף תיירים סינים פוקדים מדי שנה את מתחם הבורסה במסגרת תיירות־שופינג ממוקדת יהלומים ותכשיטים. הנתון הזה אמנם נשמע מרשים, אך בעירייה טוענים כי מדובר רק בקצה קצהו של הקרחון הסיני. הפוטנציאל האמיתי עומד להערכתם על 400 אלף תיירים בשנה, ולצד הגברת זרם המבקרים מקווים בעירייה להאריך את שהייתם של התיירים משעתיים בממוצע לארבע שעות בעתיד.

עם זאת, אחד האתגרים המשמעותיים בהקשר של משיכת אוכלוסיות והגדלת מספר המועסקים נעוץ בנקודה הקריטית של תחבורה. כיום, על אף נגישותו היחסית של האזור לתחבורה ציבורית, סובל מתחם הבורסה מעומס כלי רכב פרטיים בשעות השיא, שצפוי לגדול בעתיד. "אי אפשר לדבר על מהלך נדל"ני כזה בלי לדבר על תחבורה. אנחנו מתכננים להקים שני חניונים גדולים, וגם להסתמך על התחבורה הציבורית — הרכבת הקלה ורכבת ישראל, ועל תנועת אופניים", מספר בוץ. בין השאר, קיימות כיום שתי תוכניות להקמת חניונים חדשים, שיוסיפו כ–650 מקומות חניה חדשים לאזור בשנים הקרובות. כמו כן, בוץ אינו מסתיר את התלהבותו בנוגע למיזם אופניים חדש של חברת OFO הסינית, שצפוי להיכנס בקרוב לפעילות במתחם הבורסה.

OFO, חברה סינית צעירה, הפעילה ב–250 ערים בעולם (ב–20 מדינות), עם צי של כ–10 מיליון אופניים, צפויה למקם תחנה ראשונה של 100 זוגות אופניים במסוף מודעי של תחנת הרכבת ארלוזורוב. בעירייה מציינים כי המחיר לתושבים צפוי להיות אטרקטיבי למדי: 2.9–3.5 שקלים עבור שימוש של 30 דקות, ללא דמי מנוי שנתיים. "תפעול האופניים כולו מתבצע ללא תחנות עגינה, באמצעות אפליקציה בלבד, ואני מאמין שזה יהיה דבר שישרת את תושבי רמת גן ואת כל מי שמגיע לבורסה, שיוכל לרדת בתחנת ארלוזורוב ולקחת זוג אופניים בקלות".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות