תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"לשנות את העולם": אדם נוימן חשב על רעיון במעלית - ועכשיו הוא שווה מיליארדים

לכתבה
רון קדמי

אדם נוימן מצא פתרון פשוט לבעיית הבדידות של דור ה-Y ■ בשש השנים האחרונות הוא הצליח להתרחב, לגייס משקיעים ולהפוך את WeWork לאחת מחברות הטכנולוגיה הצומחות בעולם

103תגובות

״אנחנו פה בשביל לשנות את העולם. שום דבר פחות מזה לא מעניין אותנו. נוכל להרוויח כסף בצורות פשוטות יותר. אפשר לקנות ולמכור נדל״ן, למשל. לא צריך לגייס מיליארדי דולרים בשביל זה ולהשקיע את כמות ההשקעה שהשקענו״.

את ההצהרה הזאת משחרר אדם נוימן, מייסד WeWork, בנוגע לחזון החברה שהקים לפני שש שנים והגיעה השנה להערכת שווי של יותר מ-16 מיליארד דולר. השבוע מבקר נוימן בישראל, לרגל פתיחת שני מתחמים חדשים של החברה בתל אביב.

הקונספט של WeWork פשוט למדי: החברה שוכרת שטחי נדל״ן, משפצת, מרהטת ומשדרגת אותם - ומשכירה אותם ללקוחות שלה, שמוגדרים כחברי קהילה. החברים שוכרים את השטחים על בסיס חודשי ויכולים להגדיל או לצמצם את השטח על פי הצרכים המשתנים שלהם. הם לא נדרשים לדאוג לריהוט, לתשתיות תקשורת או חשמל, לשירותי ניקיון או לניהול מטבחון - כל אלה הם חלק מהשירות. בשלב הראשון שימש מודל זה לפתיחת בנייני משרדים ברחבי העולם, ובשנה האחרונה התחילה WeWork לבדוק גם את תחום המגורים עם פתיחת שני בניינים ראשונים בניו יורק ובוושינגטון.

המודל הזה הפך את WeWork לאחת החברות הצומחות בעולם. החודש דיווח "וול סטריט ג׳ורנל" שהחברה גייסה 260 מיליון דולר מחברת המלונות הגדולה בסין לפי שווי של 16.9 מיליארד דולר - שהופכים אותה לחברת הטכנולוגיה הפרטית בעלת השווי הגבוה ביותר בניו יורק. כניסת המשקיעים הסינים לחברה בשנה האחרונה היא חלק מאסטרטגיית החדירה של WeWork לשוק האסיאתי. השקעה זו מצטרפת ל-430 מיליון דולר שגייסה החברה במארס לפי שווי של 16 מיליארד דולר. בסך הכל, מאז הקמתה החברה גייסה 1.9 מיליארד דולר כחברה פרטית. בין המשקיעים בחברה כמה מגופי ההשקעה הגדולים בעולם, בהן הקרנות ווילינגטון ופידליטי ובנק ההשקעות ג׳יי פי מורגן.

חברת חללי העבודה המשותפים WeWork
WeWork

WeWork היא חלק מקבוצה של חברות שצמחו בשנים האחרונות בשוק הפרטי והגיעו להערכות שווי של מיליארדי דולרים, בדומה ל-Uber ול-Airbnb. הצלחתה של WeWork הכניסה את נוימן למועדון המצומצם של מיליארדרים ישראלים. לפי דירוג "פרובס" מפברואר, נכסיו מוערכים ב-2.4 מיליארד דולר.

בפברואר 2010 פתחה החברה את הבניין הראשון שלה בשכונת סוהו בניו יורק עם 300 מ"ר, עובד אחד ו-30 חברי קהילה. כיום היא מעסיקה 1,800 עובדים, בקהילה שבנתה יש 80 אלף חברים, היא מנהלת מיליון מ"ר ומתרחבת ב-100 אלף נוספים בכל חודש. הבניינים של החברה פזורים ב-32 ערים בחמש יבשות. השבוע פתחה WeWork בברלין את בניין המשרדים ה-100 שהיא מפעילה.

בישראל כוללת הקהילה של החברה 2,000 חברים בבניינים של WeWork בתל אביב, בבאר שבע ובהרצליה. עד סוף השנה היא מתכננת לפתוח שני מוקדים חדשים בתל אביב: האחד בלונדון מיניסטור ברחוב אבן גבירול, סמוך לרחוב דובנוב שבו קם הבניין הראשון שלה בישראל, והשני ברחוב הזרם, שיהיה מרכז לקהילת המייקרים (מעצבים, מהנדסים, טכנולוגים) ותהיה בו מעבדה לדפוס בתלת־ממד ויתקיימו בו הרצאות שינסו להפוך את האזור למוקד ליזמים. החברה צופה שעד סוף 2016 יהיו לה יותר מ-3,000 חברי קהילה בישראל, המדינה היחידה בעולם שבה הבניינים שלה נמצאים בתפוסה מלאה. גם בערים אחרות כמו ניו יורק, שבה נמצאים שליש מהנכסים של WeWork, או לונדון, יש אחוזי תפוסה גבוהים של יותר מ-96%, אך ישראל מובילה. החברה מעסיקה בישראל כ-40 עובדים, 25 מהם במרכז הפיתוח. הקשר בין WeWork לישראל חזק - לא רק כשוק שבו החברה פועלת, אלא גם בנוכחות הישראלית במוקדי קבלת ההחלטות בחברה הצומחת.

חלל עבודה של ווי־וורק
WeWork

משחק קפה במעלית

הסיפור שהביא את נוימן להקים את WeWork מתחיל בבאר שבע. הוא נולד בעיר כשהוריו היו בשנה החמישית ללימודיהם במחזור הראשון של בית הספר לרפואה באוניברסיטת בן גוריון. נוימן לא נשאר בעיר הדרומית זמן רב: במהלך ילדותו ונעוריו, עד שהגיע לניו יורק, גר ב-13 מקומות שונים. בגיל 9, לאחר גירושי הוריו, עבר נוימן יחד עם אמו האונקולוגית ואחיו לאינדיאנפוליס. ״כשחזרנו מארה״ב לאמא שלי היה חשוב שנעשה משהו מיוחד וכך הלכנו לגור בקיבוץ ניר עם", הוא מספר. "היא עבדה כרופאה במחלקה האונוקולוגית בבית החולים סורוקה, ואני למדתי בבית הספר שער הנגב״.

המשך המסלול של נוימן עבר בחבצלת השרון ובכפר סבא, שם למד בתקופת התיכון. אחד מחבריו לכיתה בתיכון, צביקה שחר, מנהל את האופרציה בשוק הגדול ביותר של WeWork - 35 בניינים בניו יורק.

״בתור ילד שעבר בין הרבה מקומות אחד הדברים הכי קשים היה להצטרף לקהילה חדשה. הכי קשה היה בקיבוץ, אבל זאת גם היתה אחת הקהילות הכי מרשימות. אני זוכר איזה כיף היה להיות ילד בקיבוץ״, אומר נוימן ומספר שלפעמים מכנים את WeWork קיבוץ 2.0. השותף של נוימן להקמת החברה, מיגל מקלבי, המבקר גם הוא השבוע בישראל, גדל בקומונה. אולי לא במקרה חברו השניים להקמת עסק המבוסס על שטחים משותפים. ״אנחנו עושים קיבוץ קפיטליסטי״, מסתייג נוימן ממטאפורת הקיבוץ, "אני זוכר שבתור ילד לא כולם עבדו אותו מספר שעות״.

אדם נוימן ועדי נוימן
עודד הירש

בצבא שירת נוימן כקצין בחיל הים. ״למדתי המון בקורס חובלים, הוא תרם לי מאוד. הלוואי שמישהו היה אומר לי שאלה מהחמש שנים הכי טובות שיהיו לי בחיים ובמקום להתלונן אהנה, כי ככה הכרתי הרבה מהחברים הכי טובים שלי״, הוא אומר. אחד מהם, אריאל טיגר, הוא כיום אחד המנהלים הבכירים ב-WeWork, האחראי על אסטרטגיה ואופרציה ומשמש גם כסמנכ״ל הכספים בחברה.

״עם סיום הצבא הרגשתי שאין הרבה דברים שאני לא יכול לעשות. אחרי שהגעתי לארה״ב הבנתי שישראלים לומדים בצבא איך זה להיות חלק ממשהו גדול ממך. הדברים שעברתי בחיים שלי התחברו. היתה לנו בחיים הרבה תנועה ודברים חדשים, אז יש לי חמלה לאדם שקצת קשה לו כי אני יודע איך זה להיות החדש״, אומר נוימן. לדבריו, יש יתרון בגיוס עובדים ישראלים בגלל סיבות אלה. ״יש תכונות ישראליות שקשה ללמד. מי ששירת בצבא נתן מעצמו למדינה והוא יידע גם לתת לעצמו לחברה״.

לאחר השחרור נסע נוימן לארה״ב והצטרף לאחותו, הדוגמנית עדי נוימן, שעברה לניו יורק בגיל 16. ״כשהייתי בצבא המשפחה אמרה: ׳אולי כשתגמור עם הצבא תבדוק מה עם עדי׳. עברנו לגור יחד באותו בניין. עלינו וירדנו במעלית בין הקומות בבניין - ואף אחד מהדיירים לא דיבר אחד עם השני. היה לי מוזר שהם לא רוצים לדבר. עדי אמרה שזה לא שהם לא רוצים אבל זה לא מקובל, ושאני לא מכיר את האמריקאים. בארץ אתה הולך לשכן ודופק על הדלת כשאתה צריך משהו. בתור ישראלים אנחנו לא יודעים כמה מיוחד החום בישראל".

השתיקות בנסיעות במעלית הולידו תחרות בין האחים נוימן: ליצור במעלית קשרים עם השכנים כך שלאחר חודש יוכלו לדפוק על כמה שיותר דלתות בכל קומה בבניין ולהזמין את עצמם לקפה. ״אחרי חודש עדי קיבלה 12 מקומות בבניין ואני רק שלושה - אבל זה כי היא עדי. יום אחד הלכנו ודפקנו בכל הדלתות ושתינו המון קפה, ומהיום ההוא כל הבניין התחבר. לא היה פייסבוק, אז התחילו לתלות פתקים בבניין ולתת מתנות לשכנים שעברו דירה״.

באותה תקופה השתתף נוימן בקורס יזמות בברוך קולג׳ בניו יורק, והציג שם חזון מוקדם של WeLive בהשראת משחק השכנים שבו שיחק עם אחותו. נוימן לא הצליח לעלות אפילו לשלב השני בתחרות (מתוך חמישה), כי המרצה לא האמין בהיתכנות העסקית של הרעיון. ״מאוד מסוכן שמורים יגידו לתלמידים מה אפשר ומה אי אפשר. זה עוד משהו שלומדים בישראל - שלא חשוב מה אומרים לך״, אומר נוימן. לפני הקמתה של WeWork הקים נוימן חמישה עסקים שלא הצליחו, בתחומים שכללו בגדי תינוקות, נעלי נשים ומשלוחים.

״גם חברות גדולות, כשהן שוכרות שטח הן חותמות על חוזה לעשר שנים, מביאות מעצב שעושה שיפוצים ובינוי. זה יעלה פעמיים מה שחשבת וייקח פי שניים זמן. כשמסיימים לבנות כבר אין מספיק מקום לכולם. ומה אם חברה צריכה לפטר 100 עובדים? מה עושים עם כל השטח?" אדם נוימן

כך נראה אחד המשרדים של WeWork

WeWork הוקמה בגלגול הראשון שלה לפני המשבר הכלכלי של 2008 בתור חברת גרין דסק על ידי נוימן ומקלבי, שחברו לג׳ושוע גוטמן, שהיה בעל נכס שעמד שומם בברוקלין. ״ראינו שהרעיון עובד - והרעיון הוא קהילה. הלכנו לגוטמן ואמרנו שאנחנו רוצים משהו גדול יותר״, נזכר נוימן. "גרין דסק, שהיה מותג בלי נאמנות ובלי כלום נפתח במאי 2008 - כשכל העולם התרסק. כל מה שהיינו צריכים כדי למלא את המקום הוא שבע מודעות בקרייגליסט. כל מי שפיטרו מעבודה בא לעבוד אצלנו, כל מי שרצו להיות יותר קטנים ולצמצם שטחים בא אלינו, כל מי שלא רצה להיות בבית כי היה בדיכאון״. בכסף שקיבלו עבור מכירת חלקם במיזם המשותף - 300 אלף דולר - השתמשו לשכירת השטח הראשון של WeWork בסוהו ב-2010 - 300 מ"ר שבהם השתמשו 30 אנשים.

בית אבות ל"מילניאלס"

אחרי שנהפכה לסטנדרט בעולם שטחי המשרדים השיתופיים, עשתה WeWork צעדים ראשונים גם בתחום המגורים. בינואר פתחה החברה את בניין המגורים הראשון שלה בניו יורק תחת המותג WeLive. הקונספט של החברה בתחום המגורים ממשיך את הגישה שלה מעולם המשרדים - השכירות מתחדשת מחודש לחודש והדייר יכול לעזוב בהתראה קצרה כך שיש לו גמישות מרבית, הדירות מרוהטות במלואן - כולל כל הריהוט הנדרש (מיטות, ספות, ארונות, טלוויזיה ועוד), וגם פריטים קטנים ושימושיים כמו סכו״ם, סירים, מצעים ואפילו צלוחיות לקישוט המונחות על השולחן בסלון. הדיירים ב-WeLive יכולים להגיע לבניין כמו אורחים בבית מלון ולקבל דירה מוכנה למגורים. התשלום כולל ניקיון של הדירה אחת לחודש, וכל ניקיון נוסף עולה 50 דולר. אבל לא זהו הייחוד של המודל, שאפשר למצוא בבנייני דירות מרוהטים אחרים בעיר: בתכנון הבניין הושם דגש מיוחד על הקמת חללים משותפים שבהם נוצרת אינטראקציה בין הדיירים.

בניין המגורים של WeLive, שנמצא בוול סטריט, נהרס בהוריקן סנדי ב-2012 וכעת זוכה לתחייה מחודשת. בכניסה מתנגנת מוזיקה שמכניסה את המגיעים לאווירת מסיבה, ובקבוקי הבירה שממתינים שם מחזקים את הרושם. במעלית עולה אתנו ילדה בת 3 או 4, דוברת ספרדית, עם הורים צעירים - עדות לכך שהפתרון לא פונה רק לקהל של רווקים אלא גם למשפחות שרוצות להיות חלק מהקהילה. בכניסה לקומה השביעית נמצא אולם משותף שבו מתקיים שיעור יוגה. על ידו עומדת מכונה למכירת מוצרים בסיסיים ושימושיים. התשלום נעשה באמצעות האפליקציה של WeWork המותקנת בסמארטפונים של הדיירים. הדירות נראות כמו מעונות סטודנטים מודרניים ומעוצבים. בכל דירה יש מקום רב לאחסון, התכנון מודולרי ואפשר להוסיף או להסיר פריטים. התחושה מזכירה קצת חלל תצוגה של איקאה.

מתחם WeWork בהרצליה
WeWork

אפילו חדר הכביסה בבניין - אולם גדול שבמרכזו ניצב שולחן פינג פונג - מעודד חיבור בין הדיירים. כשאנחנו מגיעים לשם סבתא משחקת עם הנכד שלה. במוזיקת הרקע המתנגנת בחלל המרווח אפשר לשלוט מהטלפון. הדיירים נפגשים גם בבר הקומתי, שהעיצוב שלו שקט וכהה, או במטבח המשותף, שמזכיר מטבחים של הוסטלים בדרום אמריקה (בעיצוב ברמת חמישה כוכבים), שאליו הם יכולים להגיע כדי לבשל ארוחות גדולות. מגש תבלינים עמוס ממתין לדיירים המבשלים, ואפילו הבלגן שבו מונחות הצלחות נראה מעוצב.

אוכלוסיית הדיירים מורכבת בעיקר מ-Young Professionals, בוגרי קולג׳ים בשנות ה-20 וה-30 לחייהם, שעוסקים במקצועות צווארון לבן. חלק מהדיירים בבניין, רבים מהם היו חלק מהקבוצה שהצטרפה עוד בתקופת ההרצה, עובדים במהלך היום באחד מבנייני המשרדים של WeWork. חלק מהדיירים בבניין הם זרים שהגיעו ממדינות כמו בלגיה, אוקראינה ואיך לא - ישראל. חלק מהדירות נשכרו על ידי חברות עבור עובדים שלהם המגיעים לניו יורק.

המחיר שבו מושכרות יחידות הדיור אינו בהכרח תחרותי או נמוך בההשוואה לפתרונות דיור אחרים בעיר. שכר הדירה החודשי ב-WeLive מתחיל ב-1,640 דולר לדירת סטודיו, אולם ככל הנראה דיירים חדשים לא יצליחו להשיג את אחת היחידות הזולות ויידרשו לשלם סכומים גבוהים יותר. בנוסף לכך יש תשלום חודשי של 150 דולר עבור שימוש בתשתיות ובאינטרנט. מי ששוכר את יחידות הדיור לתקופה קצרה מחצי שנה נדרש לשלם מס עירוני, עלות שמגדילה את התשלום החודשי ולא מאפשרת את הגמישות לשכור יחידה לתקופה קצרה. עם זאת, נוימן סבור כי ״כשאנשים גרים בתור שותפים ב-WeLive זה חוסך - 1,500 דולר בחודש לאדם בהשוואה לממוצע של 2,200 דולר בניו יורק. אין בניין אחר שיש בו מסעדה ובר למטה ו-27 קומות משותפות. את לא גרה בדירה שלך - אלא בכל החללים המשותפים בקומות השונות".

WeLive דורשת מהדיירים פיקדון של חודש, נמוך בהשוואה לפיקדונות שדורשים רוב בעלי הנכסים בעיר. בנוסף לבניין בניו יורק, WeLive מקימה בניין מגורים נוסף בקריסטל סיטי, שנמצאת מחוץ לוושינגטון הבירה.

התחושה החזקה שמלווה את המבקר בבניין של WeLive היא שהחוויה שאותה מציעים לדיירים היא בית אבות לדור המילניאלס, בני דור ה-Y, שנולדו ב-2000-1980. הדיירים לא צריכים לדאוג לכלום, יש להם גמישות והם מקבלים חוויה שלא ימצאו במקומות אחרים. זהו אולי סוד ההצלחה ש-WeWork פיצחה ומזכה אותה גם בתג המחיר הגבוה מהמשקיעים, שעוד לא יודעים איך להתמודד עם דור זה: נראה שהחברה הצליחה להבין מה מעניין את דור המילניאלס ומה סוג המוצרים שהם מעוניינים לקנות ועונים על הצרכים שלהם - מבלי שיידרשו להתחייב אליהם, שתהיה להם גמישות מלאה ומבלי שיצטרכו לדאוג לדבר בעצמם (מיטה, שולחן, חיבור לאינטרנט, ניקיון). הדור שמאופיין בכך שהוא אינו בעלים של נכסים בעצמו וירד ברמת החיים בהשוואה לדור ההורים שלו מקבל ב-WeWork גישה לדיור או שטח משרדים שנהפכים לעוד שירות שצורכים.

נוימן מעדיף לכנות את הקהל שאליו פונה החברה We Generation. ״מילניאלס היא קבוצה של 1.2 מיליארד איש בני 20 עד 35 - זאת קבוצה מוגבלת. ה-We Generation גדול יותר, כל מי שמבינים שזה חלק יותר גדול מעצמם, שמוכנים להתייחס לאחרים בצורה מסויימת, שהם חלק מהכלכלה השיתופית - מה שאומר שאני יכול להיות בלי בעלות על משהו ולהיות עם גישה להכל".

נראה שהחברה הבינה מה מעניין את דור המילניאלס ומה סוג המוצרים שהם מעוניינים לקנות ועונים על הצרכים שלהם — מבלי שיידרשו להתחייב אליהם, שתהיה להם גמישות מלאה ומבלי שיצטרכו לדאוג לדבר בעצמם

חברת wework
WeWork

הגיל הממוצע של חברי הקהילה הוא מעל ל-30, כמעט מחציתם נשואים או הורים לילדים, ויותר מחצי הם גברים. מבחינת רקע מקצועי הם מגיעים ממגוון עולמות, כגון יחסי ציבור, טיולים, פיתוח אפליקציות ושירותים פיננסיים. "מילניאלס מבינים שבחיים הרבה פעמים הכוונה והמשמעות יותר חשובה ממוצרים חומריים. כשמבינים את זה הכל משתנה".

״לא חברת טכנולוגיה ולא חברת נדל״ן״

המשרדים של מטה WeWork בשכונת צ׳לסי בניו יורק עשויים לבלבל את מי שביקר בבנייני המשרדים של החברה בעולם ובישראל. העיצוב נראה זהה - כרזות עם מסרים חיוביים, תאים שקטים לשיחות טלפון וחללים משותפים מרווחים לאכילה ולאינטראקציות חברתיות. הצפיפות בחללי העבודה במטה החברה גדלה עם הצמיחה במספר העובדים. מבחינת החברה, המשרדים שלה הם מעבדה המאפשרת לה לבחון מוצרים עתידיים, כמו כיסאות בעיצוב חדש, ולשפר את השירות. בתור לקוחה גדולה של ציוד משרדי עובדת WeWork ישירות עם יצרני שולחנות וציוד משרדי אחר.

לפני כמה חודשים ביקרה במטה WeWork בניו יורק קבוצת קצינים ישראלים בכירים. הקבוצה פגשה את רועי אדלר, שהיה אחד מבכירי הסטארט־אפ סולוטו ולאחר מכן הצטרף ל-WeWork בתור ראש תחום הדיגיטל שאחראי על פיתוח טכנולוגיות לצורכי החברה ולקוחותיה, ומעסיק כ-100 עובדים. אדלר סיפר לקהל על המודל של WeWork, הצמיחה המהירה של החברה, ההתרחבות העולמית שלה וההסתמכות על טכנולוגיה לתמיכה בצמיחה. נראה היה שהקהל המתעניין, ששמע ברובו לראשונה על WeWork, כאמור אחת החברות החמות בעולם הטכנולוגיה בשנים האחרונות, התרשם מהעסק האופנתי שהקים ישראלי, אבל לא השתכנע לגמרי שזה סטארט־אפ. ״זאת בעצם חברת נדל״ן״, אמר אחד המשתתפים במפגש. אחר ציין כי המעטפת הטכנולוגית והחדשנית משמשת את החברה כדי להגיע לשווי שלה.

המפגש בין חברת הטכנולוגיה האופנתית והצעירה בלב ניו יורק לאנשי הקבע מדגיש את אחת הסוגיות השנויות ביותר במחלוקת בהקשר של WeWork: כיצד חברה שהפעילות העיקרית שלה היא השכרת שטחים משרדיים זוכה להערכת שווי של יותר מ-16 מיליארד דולר, לפי מכפילים שמאפיינים הערכות שווי של חברות טכנולוגיה ושולי רווח גבוהים. בשעה שמשקיעי ההון סיכון ומשקיעים פיננסיים חיבקו את WeWork כחברת טכנולוגיה והזרימו לקופתה רק בשנה האחרונה מאות מיליוני דולרים, למתבונן מהצד החיבור הזה לא נראה טריוויאלי.

״אנחנו לא חברת נדל״ן. אנחנו לא קשורים לנדל״ן. אנחנו חברה של קהילה״, אומר נוימן בתגובה, ועובר לדבר באנגלית כשהוא מעביר את המסרים של החברה. ״אנחנו חלק מהכלכלה השיתופית, חלק מקבוצה של חברות שהן לא חברת מכוניות, או אירוח, או טכנולוגיה. זאת קטגוריה חדשה - הכלכלה השיתופית. מסתכלים על זה כחברות קהילה. כל החברות האלה עדיין פרטיות. אנחנו הולכים להגדיר עולם חדש שבו אפשר להיות בעלים של שום דבר ולהיות עם גישה להכל״.

נוימן רואה את הפעילות של WeWork בתחום המשרדים והמגורים כחלק מתופעה רחבה של חברות טכנולוגיה חדשות שמשנות את האופן שבו פעלו תעשיות כמו Uber בתחום התחבורה השיתופית ו-Airbnb בתחום האירוח. שתי החברות האלה משתמשות בפלטפורמה טכנולוגית כדי לחבר בין בעלי נכסים, כלי רכב או דירות לבין לקוחות.

מתחם WeWork דובנוב בתל אביב
WeWork

אחת הטענות הנשמעות נגד הערכת השווי של WeWork היא שהחברה עלולה לאבד את הלקוחות שלה עם פרוץ המשבר הכלכלי הבא - הלקוחות כבר לא יוכלו לשלם עבור משרדי פרימיום ויצמצמו את השטחים שהם שוכרים ממנה. החשש הוא שהחברה, ששוכרת את הבניינים לחמש־עשר שנים ואחר כך משכירה אותם לשוכרי משנה, תישאר עם שטחים ריקים. ״מי שאומר את זה לא מבין איך זה עובד״, מגיב נוימן. ״אנחנו לא נותנים את התשובה לזה. זה אחד הסודות המקצועיים. צריך להבין איך החוזים בנויים״.

הוא משאיר עננת מסתורין בנוגע לסוגיה, אך מוסיף: ״המשקיעים שלנו - שהם המשקיעים הכי גדולים בעולם וכוללים את פידליטי שמנהלים יותר מ-2 טריליון דולר, Harvard Endowment, שביצעו השקעה ישירה בחברה, קרן ההון סיכון בנצ׳מרק, ג׳יי.פי מורגן וחברת ההשקעות וולינגטון. זאת קבוצת החברות שקונה הכי הרבה הנפקות בעולם והיא השקיעה בנו במצטבר בערך 1.5 מיליארד דולר - תהיי בטוחה שהם שאלו את השאלה הזו, בדקו את ההיסטוריה וענו עליה״.

חלק גדול מהלקוחות של WeWork בישראל הם סטארט־אפים בתחילת דרכם, שמשתמשים בה כפתרון לפני שהם שוכרים משרדים עצמאיים. בשיחות עמם מציינים היזמים כי פתרון זה מתאים רק לחברות קטנות, ולאחר שהחברה חוצה רף של מספר עובדים היא נהפכת להוצאה כבדה שאינה כדאית מול האלטרנטיבה של שכירת משרד - טענה שמחזקת את החשש בנוגע למצבה של WeWork בתרחיש של ירידה בשוק הנדל״ן.

״רוב העסקים לא מבינים בנדל״ן", מגיב נוימן. "הרבה פעמים עסקים עושים מיקור חוץ לנושאים כמו IT, ניקיון ושירותים אחרים. החברה צריכה להתפקס במה שהיא עושה. גם חברות גדולות, כשהן שוכרות שטח הן חותמות על חוזה לעשר שנים, מביאות מעצב שעושה שיפוצים ובינוי. זה יעלה כפול ממה שחשבת וייקח פי שניים זמן. כשמסיימים לבנות, אם זו חברה שצומחת מהר, כבר אין מספיק מקום לכולם. ומה אם חברה צריכה לפטר 100 עובדים? מה עושים עם כל השטח? אנחנו מורידים מהחברה את האנרגיה והזמן שהיא תבזבז על הבניין. בסופו של דבר אתנו הם חוסכים כסף״.

בתור חברה המשתייכת לקבוצה יוקרתית של חברות שהן הכוכבים העולים של עמק הסיליקון ועולם הטכנולוגיה בשנים האחרונות, WeWork גם מושכת אליה תשומת לב תקשורתית וציבורית רבה - לאו דווקא בהקשרים חיוביים. ביוני פורסמו באתרי החדשות ידיעות כי החברה מפטרת 7% ממצבת העובדים שלה ועצרה תהליכי גיוס עובדים חדשים. חודש לאחר מכן פורסם בבלומברג מסמך תכנון פנימי שהודלף מתוך WeWork, שלפיו החברה הורידה את תחזיות הרווח שלה ל-2016 ב-78% ואת ההכנסות הצפויות שלה ב-14%, ושהיא צופה גידול של 63% בתזרים המזומנים השלילי שלה.

ב-WeWork טוענים כי החברה לא פיטרה עובדים כחלק מתוכנית קיצוצים, כפי שהמהלך הוצג בכלי התקשורת, אלא ש-60 עובדים, כ-5% מהמועסקים בחברה, פוטרו כחלק מתהליך הערכה סטנדרטי של הביצועים שלהם. כמו כן, בחברה מסבירים שמבנה הפעילות שלה השתנה בשנה האחרונה עם גידול של פי ארבעה במספר העובדים, והיא מתאימה את התפקידים לצרכים הנוכחיים שלה. עוד נמסר מהחברה כי בין יוני לספטמבר היא גייסה כ-250 עובדים, לאחר שהקפיאה את תהליך הגיוס למשך כמה שבועות וחידשה אותו בסוף יוני.

בנוגע למסמך שהודלף ופורסם בבלומברג מדגישים ב-WeWork שמדובר במסמך תכנון פנימי, שלא הוצג לדירקטוריון החברה, וכלל תרחישים אפשריים שאליהם נערכה החברה במידה שהיו השפעות קצרות טווח לעיכוב במסירת שולחנות ללקוחות. עוד מדגישים ב-WeWork שבעת הדלפת המסמך הוא לא היה מעודכן וחלק מהבעיות שהוצגו בו כבר נפתרו. בסופו של דבר, לפי דוברת החברה, WeWork תסיים את השנה לפי התוכניות שלה מבחינת הכנסות ורווחים כשכל הבניינים שאותם תיכננה לפתוח אכן נפתחו.

״בעוד כמה שנים תשאלי בן 23 שלמד עיצוב גרפי בבצלאל מה זה אומר להיות חבר בקהילה של WeWork , והוא יגיד: ׳אני חבר של WeWork , זה הופך אותי לחלק מקהילה — יש לי מלונות, בתים ומשרדים בכל העולם. אני חלק מהקהילה ואני משתמש בזה כדי להיות בכל מקום'" אדם נוימן

חברת wework
WeWork

לפי דוברת WeWork, התוצאות הכספיות במאזן החברה הן הטובות ביותר שהיו לה אי־פעם והיא תסיים את השנה עם 500 מיליון דולר במזומן בקופתה. עוד לפי החברה, המכירות של החברה בחודשיים האחרונים היו החזקות ביותר בהיסטוריה של החברה - החברה מכרה קרוב ל-20 אלף עמדות עבודה במשרדיה - קצב מכירות שהחברה מרוצה ממנו מאוד. קצב ההכנסות השנתי של החברה הוא 500 מיליון דולר והיא צופה שבשנה הבאה תגיע לקצב הכנסות של מיליארד דולר. בבניינים של החברה שפועלים 18 חודשים ומעלה רמת התפוסה היא יותר מ-90% ושולי הרווח בהם היא יותר מ-30%. בחברה טוענים שמבנה ההוצאות - מבחינת הוצאות תפעוליות והוצאות הון - ממשיך להשתפר ככל שהיא צומחת.

ניכר כי ההתייחסות להדלפה של בלומברג מעוררת בנוימן אי־נוחות. ״לא התראיינו חמישה חודשים. זאת לא העבודה שלנו להסביר כרגע הכל, אנחנו עדיין חברה פרטית. חשוב שגם ישראלים יבינו את זה. לא צריך לשתף את כל המידע. כשאתה מוכן להיות חברה ציבורית המידע יהיה בחוץ. צריכים להסביר את התמונה גדולה. המשקיעים מכירים הכי טוב ורואים את הדו"חות הרבעוניים שלנו״.

אף על פי שנוימן טוען ש-WeWork אינה חברת טכנולוגיה או נדל"ן, החברה מסתמכת לצורך התפעול שלה על טכנולוגיה. בצד זה יש דומיננטיות ישראלית: אדלר מנהל את תחום הדיגיטל; און פרוינד הוא סמנכ״ל הפיתוח שעבר באחרונה ממטה החברה בניו יורק לישראל; בשנה האחרונה פתחה החברה מרכז פיתוח בתל אביב שבראשו עומד רון גורה, שהיה היזם והמנכ"ל של חברת The Gifts Project, ולאחר רכישת החברה ניהל את מרכז החדשנות של איביי בתל אביב.

״מרכז המו״פ בישראל הוא אחד המובילים בחברה. כש-WeWork מפרסמת משרה, יכולים להתקבל תוך כמה שעות 900 קורות חיים. בישראל אם אתה מאוד מוכשר ואין תפקיד פתוח כרגע, נמצא לך תפקיד. בארה״ב זה לא קורה״, אומר נוימן. לדבריו, המרכז הישראלי עוסק בפיתוח מוצרים לחיוב (בילינג), בניית מערכת להפניית חברים נוספים ל-WeWork ומוצר חדש שעתיד ליהפך לאחד המוצרים הגדולים של החברה. כמו כן, WeWork מאמנת בישראל מנהלי קהילות.

אדלר מסביר שהטכנולוגיה המפותחת בתוך WeWork מצליחה להביא ליעילות גבוהה בניהול המלאי שלה, תכנון, ניהול ותפעול הבניינים, כלומר להבטיח שבכל זמן נתון השטחים בנכסים של החברה מושכרים ללקוחות. בנוסף, כחלק מיצירת תחושת הקהילה מספקת WeWork כלים דיגיטליים לחיבור בין החברים בקהילה שלה. כך, למשל, סטארט־אפ יכול להשתמש ברשת החברתית הפנימית של WeWork כדי למצוא מעצב - שהוא חבר בקהילה באותה עיר או מדינה, או במקום אחר בעולם. הטכנולוגיה משמשת גם לתפעול השוטף של הנכסים - הזמנת חדרי ישיבות על ידי החברים או תשלום על מוצרים בעמדות המכולת בבניין המגורים ב-WeLive. בתור חברה שפונה לדור משתמשים צעיר יחסית שטכנולוגיה היא חלק בלתי נפרד מחייו, השירות שלה מוטמע כחלק מהסביבה הדיגיטלית שלהם באופן טבעי.

בשרונה WeWork מתחם

ישראל עשויה להיות גם שוק למוצרים עתידיים של WeWork. ״אנחנו עובדים על WeLive גם בישראל״, מגלה נוימן. ״חייבים לפתור את בעיית המגורים. תפתרי אותה, יבואו יותר אנשים״. לדבריו, כרגע חסם חוקי מונע פתיחת פרויקט מסוג זה בישראל. החברה צריכה להתאים את המבנים בארץ לאחד הייעודים הקיימים - שטח משרדי, בניין מגורים או מלון. ואולם, לפי WeWork, המבנים שלה לא מתאימים להגדרה של בניין מגורים וכדי לאפשר את מימוש התוכנית כנראה יצטרכו להפוך מבנים שהוגדרו כמלונות ליחידות מגורים. ״אנחנו צריכים עזרה מהממשלה והעיריות כדי לעשות את זה. בהודו רצו אותנו, אז ראש הממשלה הזמין אותנו לפגישה, וכך היה עם מייקל בלומברג בניו יורק ורם עמנואל בשיקגו״.

״אני לא קונה את זה שאנשים רוצים להיות לבד״

חיי המשפחה של נוימן מעורבבים בחייו המקצועיים, בלי הפרדה אמיתית בין שני החלקים. מנהלת המותג של WeWork היא אשתו, רבקה נוימן־פלאטרו, שהיתה חלק מהחברה מימיה הראשונים. פלאטרו היא בת דודתה של השחקנית גווינת׳ פלאטרו. היא גם קולנוענית, למדה יוגה וחשפה את נוימן לעולם הקבלה. ״כששואלים אותי מה הכי חשוב, העצה הכי טובה שאני יכול לתת למישהו בגיל 22 היא שהבחירה הכי חשובה בחיים היא הבן זוג. למצוא מישהו שידחוף אותך להיות הגרסה הכי טובה של עצמך. השותפות הנכונה זה שצד אחד דוחף את השני. זאת מערכת יחסים״.

לזוג ארבעה ילדים, כולם בני פחות מ-5. ״רבקה עושה הרבה דברים בחברה וגם מנהלת את הבית. כשפגשתי אותה הייתי דברן גדול, רדפתי אחרי כסף, לא הייתי בריא ועישנתי. אחד הדברים שהיא לימדה אותי הוא שרדפתי אחרי הדבר הלא נכון. הצלחה זה אדם שמח, שיודע לתת ולקבל, ולהיות חלק ממשהו גדול יותר מעצמו. הצלחה היא לא כמה כסף יש לך. אני מכיר הרבה מאוד אנשים עם הרבה מאוד כסף. הם עצובים. בדיכאון. חולים. הגדירו הצלחה בכמה יש להם. אני לא קונה את זה שאנשים רוצים להיות לבד. גם מי שרוצה להיות לבד - לא תמיד רוצה להיות לבד. מאוד חשוב לי ללמד את העולם שתתנהג לאנשים כמו שאתה רוצה שיתנהגו אליך, ככה תהיה לנו קהילה טובה יותר״.

אף על פי שנוימן מתגורר בניו יורק מאז שנות ה-20 המוקדמות לחייו, הוא עדיין שומר על זיקה חזקה לישראל. ובכל זאת, עד היום נוימן לא התראיין לכלי תקשורת ישראלי. ״אנחנו לא מדברים סתם בשביל לדבר״, הוא מסביר, ״בישראל עוד לא היה בדיוק מה להגיד ורצינו לראות שאנחנו לא מדברים סתם. לא רצינו לצאת מנקודת הנחה שאנחנו מבינים את הכל. פתחנו בניו יורק וזה הצליח, אבל זה לא אומר שכל המקומות - לונדון, שנחאי, ברלין, סיאול, סידני, הונג קונג, מקסיקו סיטי - הם כמו ניו יורק. למדנו מה עובד בכל מקום והתאמנו את העסק. הקונספט הוא גלובלי, הניהול מקומי״. בישראל הניהול של בנייני WeWork נעשה על ידי חברת אמפא.

״אנחנו לא חברת נדל״ן. אנחנו לא קשורים לנדל״ן. אנחנו חברה של קהילה, חלק מהכלכלה השיתופית. כל החברות האלה עדיין פרטיות. אנחנו הולכים להגדיר עולם חדש שבו אפשר להיות בעלים של שום דבר ולהיות עם גישה להכל״ אדם נוימן

אדם נוימן
רון קדמי

השנים הקרובות והמצב הכלכלי בשווקים יקבעו כיצד יראה העתיד של WeWork - אם זו היתה חברת בועה שזכתה להערכת שווי מנופחת או שזו חברה שבאמת הצליחה ליצור שינוי.

נכס נוסף ש-WeWork תוכל למנף בעתיד הוא את הגישה של לעסקים קטנים בכל רחבי העולם. כיום, חלק משמעותי מחברי הקהילה של WeWork הם עסקים קטנים, כולל מעצבים, רואי חשבון ונותני שירותים אחרים. WeWork מאחדת את העסקים האלה ומאפשרת להם, למשל, לרכוש ביטוח רפואי בתנאים נוחים. בעתיד, וככל שמספר העסקים שהם לקוחות שלה יגדל, תוכל WeWork ליהפך לנקודת הגישה עבור ארגונים שמעוניינים להפיץ את המוצרים שלהם לקהל של עסקים קטנים. בינתיים, המבקרים של WeWork ימשיכו להתפלא למה זה סטארט־אפ ולא חברת נדל״ן.

אם WeWork תגשים את החזון שנוימן רואה לנגד עיניו, בשנים הקרובות היא תיהפך למערכת ההפעלה לחיים של הדור הצעיר. ״בעוד שלוש־חמש שנים תשאלי בן 25-23 שנגיד למד עיצוב גרפי בבצלאל מה זה אומר להיות חבר בקהילה של WeWork, והוא יגיד: ׳אני חבר של WeWork, זה הופך אותי לחלק מקהילה - יש לי מלונות, בתים ומשרדים בכל העולם. אני חלק מהקהילה ואני משתמש בזה להיות בכל מקום. חודשיים בתל אביב, חודשיים בניו יורק, עוד תקופות בלונדון, מומביי ושנחאי. בחודשיים האחרונים בשנה אני עושה הפסקה במנוי ויוצא לטייל עם חברים שפגשתי בכל השנה הזו״.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות