תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מה הבעיה עם מתחם התחנה בתל אביב והאם שרונה הוא סיפור הצלחה?

לכתבה
אייל טואג

גל הפיתוח המחודש של מתחמים היסטוריים למטרות מסחריות התנפץ על חופי תל אביב - והתפשט לרחבי המדינה ■ איך הופכים מקום ישן ומוזנח לאתר תיירות משגשג, את מי מעניין הייחוס ההיסטורי ואילו עסקים מצליחים לשרוד במתחמים החדשים

47תגובות

אחר צהריים בנמל יפו, והמתחם מנומנם. שניים־שלושה סטודנטים, זוג תיירים רוסים עם בנם הפעוט ועוד כמה עוברי אורח. החנויות ריקות וגם בתי הקפה והמסעדות לא מלאים, אבל מקום אחד עובד בלי הפסקה: דוכן הפיש אנד צ'יפס שבבעלות אריה וזכריה, בפינה הדרומית של הנמל. בלי שלט שיצביע על המקום, מאחורי דלפק ללא תואר או הדר - שבאותה מידה אפשר היה למכור בו כפתורים או שרוכי נעליים - ניצב אריה מעל השמן הרותח, וידיו עמוסות. שוב ושוב הוא טובל את השרימפס, הברבוניות והפלמידות בעיסת הקמח שהכין ומכניס אותם לשמן. תיירים ומקומיים עומדים בתור בסבלנות בדרך למנת הדג והצ'יפס שלהם, בצלחת פלסטיק עם מזלג חד־פעמי.

אם היינו באים בשבת כנראה שלא היה טעם שנחכה עד שאריה ימצא רגע פנוי כדי לדבר עמנו - אבל בכל זאת מדובר ביום חול, וכשאנו חוזרים אחרי סיבוב בן חצי שעה, אריה מוצא הפוגה קצרה. הוא וזכריה פתחו את המקום לפני עשרה חודשים, בהתבסס על מחסן הדגים שזכריה מחזיק במקום, המשרת את דייגי הנמל. "בהתחלה עשינו את זה רק לפעמים, כשהיו אירועים מיוחדים בנמל, ואז פתחנו את זה קבוע - בעקבות הדרישה שראינו שיש. לפני זה התפרנסתי מדיג ועסקי מזון אחרים. עכשיו אני בטיגון".

הקונספט כאן פשוט: דגים טריים במחירים נמוכים. מנה גדולה של דגים עם צ'יפס עולה בין 30 ל–40 שקל. את המחיר הנמוך יחסית מסביר אריה ביתרון הבסיסי שלו: "אנחנו יד ראשונה בדגים. אף אחד אחר לא יכול להגיע למחיר שלנו. 200 גרם שרימפס שאחרים קונים ב–80 שקל, אני קונה ב–30 שקל. בנוסף אני מוריד את העלויות למינימום. אני מוכר דגים בתחלופה - לפי העונה. עכשיו זה העונה של הפלמידות, עוד מעט יהיו פה מליטות. הגישה שלנו היא להישאר קטנים וזולים - בלי יומרות של לפתוח מקום גדול או קונספט של רשת", אומר אריה, שמשלם על החנות שהוא מחזיק 15 אלף שקל בחודש עבור שכירות ודמי ניהול להנהלת הנמל.

עופר וקנין

ההצלחה של דוכן הפיש אנד צ'יפס הקטן בולטת על רקע מצב עסקים אחרים בנמל. לפני שלושה חודשים נסגר כאן מתחם "שוק יפו בנמל" - המיזם העסקי הגדול בנמל, שכלל כ–30 מסעדות וחנויות שהוקמו בהשקעה של עשרות מיליוני שקלים. גם בקרב המסעדות מחוץ לשוק התמונה לא חד־משמעית. אל מול מסעדות הדגים ובתי הקפה שנהנות מזרם הכנסות יציב אפשר למצוא גם כאן סדרה של מסעדות שלא שרדו, כמו מסעדת יונה.

"למעט מאכלי ים וגלידות, לא הרבה יכולים להצליח פה. היה פה מישהו שמכר המבורגרים ופחות הצליח. שוק של שבת שהיה פה לא הצליח. אפשר למכור פה דברים אותנטיים. פיתה דרוזית עם זעתר אולי. תפוח אדמה - 'פוטאטו' - שמוכרים ביד. אנשים באים לפה כדי ללכת, להסתובב ואולי לשתות שייק פירות - לא מעבר לזה", מעריך אריה.

אייל טואג

נמל יפו המחודש יצא לדרך במתכונתו הנוכחית לפני כארבע שנים, במסגרת מבצע שימור של מה שנחשב אחד הנמלים העתיקים בעולם, בניסיון לתת לו חיים מסחריים ותירותיים חדשים. הוא רחוק מלהיות המתחם היחיד ששומר בניסיון למצות את הפוטנציאל הכלכלי שלו. ברחבי המדינה, בזה אחר זה זוכים מתחמים עתיקים ומוזנחים יחסית לעדנה מחודשת. הרשויות המקומיות נזכרות באזורים נטושים שמשכו אליהם בעבר אוכלוסיות חלשות ופעילות עבריינית, מבצעות בהם מתיחת פנים - ומנסות למשוך את עמך ישראל לבוא ולהוציא את כספו במסעדות ובחנויות שנפתחות במקום. בבאר שבע זו העיר העתיקה, שזוכה בימים אלה למיתוג מחודש, בירושלים זה מתחם תחנת הרכבת הראשונה, ובחיפה מדובר על העיר התחתית ואזור הנמל, שמנסים להחיות בשנים האחרונות. גם בערים כמו אשקלון, ראש פינה, ראשון לציון ועכו ובמושבות - כמו זיכרון יעקב, ראש פינה ומזכרת בתיה - אפשר למצוא אותה תופעה. כולן מנסות לשמר, למתג ולחדש את המתחמים העתיקים שבתוכן.

"כל מתחם היסטורי כזה הוא סיפור אחר", אומר רן וולף, מתכנן ערים שהיה מעורב בשימור חלק גדול מהמתחמים המדוברים. "אנחנו מטפלים כיום במתחם הנסן ובבית החולים למצורעים בירושלים - מתחם שבו התמה שנבחרה להוביל את השימור היא תרבותית, של מדיה וטכנולוגיה, ועשרות אלפי אנשים מגיעים למקום. כשמדובר על מתחם התחנה הישנה בירושלים, זה מתחם שיתרונו הגדול הוא שהוא לבד בשוק, בזכות היותו המתחם היחיד הפתוח בשבת. כשמדברים על העיר התחתית בחיפה, צריך לזכור שזה מתחם לשימור שכרוך בתהליך אורבני שלוקח זמן וכרוך בהבאה של סטודנטים וזוגות צעירים לאזור. במתחם התחנה הישנה בתל אביב, לעומת זאת, מדובר במתחם שמנוהל על ידי חברה פרטית ויש מי שטוענים שעשו אותו מסחרי מדי - ואין בו מספיק דוכנים שמספרים את ההיסטוריה של המקום".

ההיגיון מאחורי התהליך כלכלי בבסיסו. "כשאתה נמצא באזור עם שיעור גבוה של מבנים לשימור - יש למבנים האלה השפעות חיוביות חיצוניות על כל הסביבה", אומר אייל סלינג'ר, שבמסגרת דוקטורט בטכניון בדק את ההשלכות של מבנים שהוכרזו לשימור על ערכי הקרקע והנכסים שבסביבתם. "יש להם תדמית איכותית ואנשים רוצים לגור בהם, כך שהם מעניקים פרמיה למחירי הדירות. זה תקף גם ברמת המתחמים, שהמשמעות שלהם היא ריכוז גבוה וחשיפה גבוהה למבנים האלה - והעסקים נהנים מהפרמיה לה זוכה כל הסביבה. גם המבנים הלא משומרים מסביב נהנים מכך. לא תמיד אפילו מבדילים בינם לבין המבנים המשומרים".

עופר וקנין

זה באמת משמעותי למבקרים שם שמדובר באזור עתיק שעבר שימור?

סלינג'ר: "זו תיירות של תרבות, זו תופעה שבעולם מדברים עליה, ובתל אביב תפסה תאוצה מאז 2003, אז הכריז ארגון אונסק"ו על מתחם העיר הלבנה בתל אביב כאתר מורשת עולמי. אנשים באים לשרונה כי הם יודעים שיש פה ערך היסטורי ובא להם לראות בתים יפים".

גם תמיר בן שחר מחברת הייעוץ הכלכלית צ'מנסקי בן־שחר - שייעצה בתהליך הקמת רבים מהמתחמים המדוברים - מעריך שאפילו "מר ישראלי", שרגיל לבלות בקניון סגור וסטרילי, מעריך את השימור. "אנחנו אולי תופשים עצמנו כאהבלים מוחלטים, אבל גם עמך ישראל, כשהוא מגיע למרכז העיר, למקום פתוח, יותר נעים לו להסתובב", אומר בן שחר.

אם כך, המתחמים הפתוחים המפונפנים האלה יהרגו את הקניונים?

בן שחר: "נכון שבעולם לא מפתחים יותר קניונים סגורים ורואים יותר ויותר מתחמים סגורים מתים. אנשים אוהבים את הפתוח ורוצים אותו, אבל הפתוח החדש יהיה אחר. אם באים אלי אורחים מחוץ לעיר, אני אעדיף להסתובב אתם 'ברחוב המיוחד'. אם זה בחיפה למשל, אז זו המושבה הגרמנית. לא תביא לישראל תייר ותיקח אותו לקניון. אבל בקניון יש חוויית קנייה משמעותית יותר, כך שאני חושב שהמתחמים הפתוחים לא יהרגו לגמרי את האחר. מה שכן, אם מקבלי ההחלטות בערים לא יבינו שאת המתחמים האלה צריך לתכנן ולנהל כאילו הם קניון - בתפישה מכירתית, זה לא יעבוד. צריך לחשוב איך אני מביא אנשים כל יום למתחם שלי. בעולם רואים גופים ציבוריים שמנהלים את הרחובות ומרכזי הערים. גם בישראל, בנתניה למשל, יש חברת ניהול עם מישהי שמנהלת את מרכז העיר".

G. Eric and Edith Matson Photogr

אבל במהות של המתחמים המשומרים האלה - אם אנשים באים אליהם כדי ליהנות מהאדריכלות זה אומר שהם ירכשו בהם פחות מאשר בקניונים ובפאוור־סנטרים?

בן שחר: "נכון שאנשים באים לא כדי לצרוך - אבל הם מייצרים תנועה רגלית. אם נעים להם, הם יוציאו את העשרה שקלים. צריך להבין שכל מקום מתאים לסוג האוכלוסיה שתגיע אליו. במבט היסטורי היינו בעולם של הקניונים, עברנו לפאוור סנטרים, וכיום אנחנו במגמה של מעבר למתחמים פתוחים".

"שימור" אינה מלת קסם

נראה שהימים שבהם מתכנני הערים העריכו שמזג האוויר הישראלי אינו מתאים למרכזי מסחר פתוחים חלפו להם. קשה להצביע על המתחם הראשון ששומר - אבל את ההשראה לתהליך השימור הכלל־ארצי אפשר למצוא במידה רבה באחד ממתחמי הבילוי והמסחר המצליחים בישראל, נמל תל אביב. בעשור הקודם, אחרי עשרות שנים שבהן הוא עמד נטוש, כשמחסניו משמשים לאחסון חומרי בנייה חודש הנמל ונפתח כמתחם בילוי לקהל הרחב. הפתיחה זכתה להצלחה חסרת תקדים, והפכה את רעיון השימור לקורץ מבחינה כלכלית. אבל במקומות אחרים גילו מהר מאוד ש"שימור" אינה מלת קסם, ושההעתקה של דק העץ מצפון לדרום לא מבטיחה פריחה עסקית.

"אתה לא יכול להביא לפה עסקים מהצפון כמו שהם. נמל תל אביב הוא קניון, ואתה לא יכול להקים קניון בנמל שהוא חי וקיים, כמו נמל יפו", אומר רוני לווינסון, העוסק שנים רבות בהדרכת קייאקים בנמל. "המוכר של הפיש אנד צ'יפס, למשל, נמצא פה מאז ומתמיד. הוא משחזר עכשיו בעצם את מה שהוא עשה פה לפני 30 שנה. אלה חבר'ה שגדלו פה וחיו פה, ונמל יפו לא זר להם. הרי היו זמנים שכל המחסנים פה היו מסעדות שלא יכולת להיכנס אליהן. מהצד השני, להביא ליפו שוק ירקות בוטיק כמו שניסו לעשות ב'שוק נמל' - כשלמעלה יש לך פה את שוק אבי ואת שוק יפו - זו בעיה. אתה לא יכול להביא ליפו שוק איכרים. אף מקומי לא יקנה פה עגבנייה. צריכה להיות פה התנהלות אחרת, למה שלא יהיה פה שוק אוכל כמו ה'פיש אנד צ'יפס' הזה? למה שלא ידברו עם עלי קראוואן שיושב פה למעלה - שיוריד לפה למטה באסטה?"

תמר טוכלר, מנהלת מחוז תל אביב במועצה לשימור אתרים, מציגה דוגמה לשימוש הייחודי שיש לעשות בנתונים הטבעיים של נמל יפו כדי שיצליח ברמה הכלכלית. לדבריה, "בקצה הנמל נמצא בית המכס. עיריית תל אביב כבר ניסתה להוציא לו צו הריסה. זה מבנה היסטורי עם פוטנציאל תיירותי, ששימש שער הכניסה לישראל בתקופת המנדט הבריטי, שיכול להיות כמו אליס איילנד (אתר היסטורי בניו יורק ששומר ונהפך לאטרקציה) הישראלי. נמל יפו נמצא כיום בקשיים בין היתר כי אין לו נרטיב תיירותי. אין בו אטרקציה כמו מבנה שכזה, מבנה שאפשר להפוך למוזיאון עם בית קפה על הגג. ועדיין רוצים להרוס אותו בלי חשיבה על המשמעות שלו, כי הוא מפריע לטיילת ולנוף שרואים מבנייני הדירות שמאחוריו".

אייל טואג

לדברי לווינסון, "יפו קיימת 4,000 שנה. יש בה דברים מדהימים שאתה רואה רק בחו"ל. אבל נמל יפו מנותק כיום מהעיר העתיקה של יפו. אנשים מגיעים לפה למטה לפעמים מהעיר ונדהמים שיש פה בכלל נמל. למה לא לבנות לאדם שרוצה בכך מסלול שיעבור משוק הפשפשים דרך העיר העתיקה ויגיע לפה? לא ייתכן שתתנתק מהמקומות האלה".

גם מתחמים אחרים, כמו תחנת הרכבת הישנה בתל אביב, או המתחמים המשומרים בירושלים, נדרשים להתמודד עם הבעיה של ניתוק מהעיר. "התחנה בתל אביב, למשל, היא מתחם קטן יחסית, שיתרונו הוא השחזור היפה וחסרונו הוא שהוא רחוק מהאוכלוסיה של העיר - ובכל פעם אתה צריך לספר בו סיפור חדש כדי שאנשים יגיעו", אומר בן שחר. "אם שבוע אחד אתה לא עושה את זה - הם לא יבואו. גם השטח הקטן של המקום גורם לכך ש'המגנט' שלו קטן מדי. אם אשתי תבוא מחיפה ל'יום תל אביב' היא אולי תבוא לפה. אבל לבוא רק ל–3,000 המטרים של התחנה? זה תמהיל קטן מדי שנגמר תוך חמש דקות".

אייל טואג

ב"סיפור חדש" מכוון בן שחר לאחת מאבני היסוד של המתחים המדוברים - הפקת אירועים, פסטיבלים והופעות חיות שימשכו קהל רענן למתחם, אם זה פסטיבל בירה או יין, הצגות, הבאת תערוכה של רכבת מיניאטורית, כפי שעשו במתחם התחנה הישנה בירושלים, או עריכת "תחרות האיש החזק" כפי שעשו בעיר התחתית בחיפה. על ההפקה הזאת אחראית במקרים רבים העירייה, והבחירה באיזה מתחם יתרחש איזה אירוע והיכן יושקעו המשאבים עשויה להשפיע משמעותית על גורלו של המתחם.

"הכל רק מראית עין"

גם בתחנה הישנה בתל אביב - כמו בכל המתחמים בהם ביקרנו - ריק בימי חול. "בחגים ושבתות מלא כאן. באמצע שבוע יש הרבה תיירים שבאים מהמלונות שעל החוף. יש לא מעט פגישות של אנשי עסקים. אבל בימי גשם אין כאן אדם אחד", מסבירה לנו אחראית המשמרת במסעדת האיטלקיה בתחנה. הרגישות למזג האוויר בולטת במרבית המתחמים הפתוחים, שבהם מקללים חורפים גשומים כמו זה האחרון. החורף הקשה, יחד עם מבצע צוק איתן, הצניחה בכמות התיירים המגיעים לארץ והירידה ברמת הצריכה במשק - שעליה מדברים רוב בעלי העסקים - יצרו אווירת נכאים. בעלי מסעדות שעמם דיברנו השבוע התמקדו במיתון שהם מרגישים במשק ובירידה של 20%–30% בפדיון מאז מבצע צוק איתן.

"אנשים במשק בכלל במצב שבו הם לא משלמים יותר מדי. אבל מעבר לזה הבעיה של המתחמים האלה היא דיספרופורציה בין מה שמוכרים לך כבעל עסק לבין מה שאתה מקבל בפועל", אומר בעל חנות בתחנה. "זה ההפרש בין השכירות הגבוהה שאתה משלם לכמות הקהל והתנועה במקום בפועל. בשנה הראשונה היה פה טירוף. כולם באו, נגעו פה בקיר ואמרו 'איזה בלטות'. אבל הכל רק מראית עין. העסקים כאן תולשים את השיער מהראש. יש ירידה בפדיון כל שנה".

משה מילנר / לע"מ

למרות התלונות, לצד עסקים שהתחלפו אפשר למצוא לא מעט עסקים במתחם התחנה שנשארו במקומם מאז שהמתחם נפתח. לצד הטאפס־בר ויקי כריסטינה, שממשיך לשגשג חמש שנים אחרי שנפתח, ולצד מסעדת האיטלקיה בתחנה, פועלים כאן גם קפה גרג והגלידריה וניליה כבר שנים - כמו גם שורה ארוכה של חנויות מעצבים. "ויקי כריסטינה זה עולם נפרד", אומר על כך בעל חנות המלקק את פצעיו. "תבוא לכאן ביום חמישי בערב ותראה שהכל סגור פה ושם כולם מאופרים על עקבים".

"כשמדברים על פדיון למטר, אנחנו לא מנותקים ממה שקורה במדינה. עבר עלינו קיץ קשה, אבל ברמת החנויות והמסעדות אין במתחם הזה מטר ריק", אומרת שרית סבן־שליט, מנכ"לית התחנה הישנה. "למתחם פתוח יש בעיות משלו, אבל אנחנו כל הזמן עולים בכמות המבקרים. גם הפתיחה של שרונה עשתה לנו טוב. היא תורמת לכך שאנשים מבינים שאפשר ללכת לקניונים פתוחים. שרונה נמצאת בקצה אחר של העיר, כך שאין השפעה ישירה".

בעל עסק השוכר שטח במתחם משומר ומניח שהתנועה במקום תניב לו הצלחה בלי קשר למוצר ולמחיר עשוי ליפול. מצד שני לא בטוח שיש להאשים אותו: דמי השכירות הנגבים במתחמים אלה משתנים ממתחם למתחם ומחנות לחנות, על פי התמהיל שההנהלה מנסה לקדם. העובדה שמדובר במתחמים משומרים גם יוצרת הבדל גדול בתמחור. בשרונה, למשל, הגישה לחלק מהחנויות השוכנות בקומות השניות אפשרית רק דרך חנות אחרת השוכנת בקומה התחתונה - מה שמתבטא בדמי השכירות.

אייל טואג

בשרונה, בתחנה ובנמל תל אביב דמי השכירות עוברים במקרים רבים את 300 השקלים למ"ר ומגיעים גם ל–400 שקל למ"ר. כל חוזה נחתם לחמש שנים וכולל בתוכו קנסות יציאה. הסכומים הגבוהים שנגבים עשויים ליצור אשליה אצל בעל העסק שמוכרים לו זכות להרוויח מיליונים, אבל גם אחר כך מחכה לו הרבה עבודה.

כפי שמגדירה זאת דריה, המוכרת בחנות Story במתחם התחנה, "אנחנו לא מסתמכים על תנועת האנשים של המתחם. מי שמתלונן - שייקח אחריות ויעשה את זה בעצמו. אנחנו משקיעים בפרסום, במועדון לקוחות. המתחם הזה מתבסס בעיקר על תיירות, אתה לא עובר בו על הדרך, כך שמי שמגיע לחנות - יודע לאן הוא מגיע. יש כאלה שמתרשמים גם מהמבנים, וכחלק מתהליך המכירה אני לפעמים מסבירה על המבנה. זה מתחם נסתר מהעין שיש בו המון טוב, ויש לו קהל יעד ספציפי. יש פה מבוגרים שנכנסים כי הם מתענינים באדריכלות ישנה, צעירים שבאים לדרינקים ונדהמים מהמחירים של המוצרים וביום־יום יש המון אימהות עם עגלות"

יש פה מספיק אירועים כדי למשוך אנשים?

אייל טואג

"כן, אבל אולי הם לא מספיק ממוקדים בקהל היעד. אירוע של הפעלות לילדים שמציף את המתחם בהמון אמהות וילדים לא מכוון לחנויות במתחם. מצד שני, פסטיבל יין כן עושה את זה".

היחס לאירועים המאורגנים מלמעלה משתנה בין עסק לעסק ומחנות לחנות. עומרי פישנזון, בעל חנות דגים השוכנת בשוק הנמל שבנמל תל אביב, אומר כי "עבור עסקי ההסעדה, ייתכן שהאירועים הם דבר טוב, אבל אצלנו 80% מהלקוחות הם קבועים, ומבחינתנו כל אירוע גדול עוצר את הכל. כי כשיש אירוע בנמל, מי שעושה קניות רגילות לא יכול להתקרב. הלקוחות שלי רגילים לחנות פה מסביב, וברגע שיש אירוע בהאנגר 11 הם מתקשרים אלי כדי שאוציא להם את הדגים. חוץ מהקבועים, יש גם הרבה תיירים שקונים אצלי. יש כיום הרבה תיירים שכבר לא מתאכסנים במלון, אלא באים לישראל לכמה ימים בדירת נופש, וקונים אצלי דגים כדי להכין לעצמם את הארוחה. מה שכן - בשבת גם אם תעמוד פה בחוץ ותמכור פה שרוכים - תצליח. יש פה כל כך הרבה אנשים".

אבל כרגע נמל תל אביב ריק. סיור של פנסיונרים שמקבלים הדרכה על ההיסטוריה של המקום, מעט תיירים, קבוצת תלמידי תיכון משוהם שהגיעו ליום טיול ואימהות טריות הן האוכלוסיה הבולטת כאן. "זה הנמל, עם הקיץ הטוב והחורף הפחות טוב", אומר על כך גיא, זכיין של רשת בהדונס במקום.

גיא משלם דמי שכירות של כ–400 שקל למ"ר בנוסף לדמי ניהול של כ–20 שקל למ"ר. כשאנו שואלים אותו מה הוא היה משפר במתחם, הוא אומר ש"אם יעשו יותר אירועים יהיה יותר טוב. מה שכן, צריך לדאוג לחנייה. משפחה שבאה לשלוש שעות מוציאה כיום 50 שקל על חנייה. תרימו ארבע קומות של חניון ותגבו משהו סמלי, 6–8 שקלים. בחג האחרון אמרו לאנשים לא להגיע לכאן כי הנמל עמוס. במקום לכוון את התנועה אמרו 'אל תגיעו'. באופן כללי הנמל בירידה. הוציאו מפה את מועדוני הלילה שהיו פה - הגלינה, הלמון. אלה היו שניים־שלושה מועדונים שבזכותם בערב היה פה אקשן עם צעירים. וכיום אין את זה".

אייל טואג

גם ברשתות הבגדים במקום התנועה דלילה. המוכרים מעידים כי באמצע שבוע מחצית מהלקוחות הם זרים ובסוף השבוע 90% מהם ישראלים. יחס ההמרה (היחס בין מבקרים לקונים) גבוה באמצע שבוע, שבו אנשים מגיעים כדי לבצע רכישות בפועל. אין ייחוד רב בחנויות פה. ליווייס, קסטרו - אותם מותגים שתמצאו בכל קניון.

"מישהו ייפול, השאלה היא מי"

גם במתחם החדש ביותר בין המתחמים המשומרים - שרונה - תמצאו אותם מותגים. נתוני המשק הישראלי מציגים ירידה בצריכה, אבל שטחי מסחר לא מפסיקים להיפתח. סימן השאלה הגדול של התחום כיום הוא אזור "שרונה מרקט" במתחם, שאמור להיפתח לפני הקיץ. כשאנחנו מתהלכים במתחם המקורה הנמצא בתהליך בנייה ובו אלפי מטרים של שטחי מסחר, ורואים את הכמות הבלתי נגמרת של חנויות טבע, בריאות, סבונים ומעדניות, קשה שלא לתהות מי אמור לעשות קניות בכל המקומות האלה. אם מוסיפים לכך את קניון עזריאלי החדש, שאמור להיפתח בקרוב במרחק של כמה מאות מטרים מכאן - סימן השאלה רק גדל.

"אין בתל אביב מקום לכמות כזאת של שטחי מסחר. מישהו יפול, השאלה היא מי", מעריכים בעלי עסקים הפעילים במתחמים אחרים בעיר. "ככל שתיווצר יותר אינטנסיביות של מסחר ומגורים ומסחר סביבנו, זה יחדד את המודל שלנו. אנשים יתפתו לנהור לאזור שלנו. התכנון שלנו בשרונה נשען על התשתיות האלה שיקימו מסביב", מעריכה איריס ברץ, מנכ"לית שרונה.

בחוץ, בחלק של שרונה שכבר עובד ופעיל, סלסלות הפיקניק של מסעדת שוק הפיקניק האיטלקי המציעה לעוברים ושבים לרכוש מזון מוכן לאכילה על הדשא, נמכרות גם היום, ומזכירות לנו את דברי יושבי נמל יפו בדבר הקונספט המתאים למקום.

שרונה יפה בשעת צהריים ביום חול. היעדר האנשים במתחם מאפשר להבחין ביופי האדריכלי של המקום. אין שום קשר בין הטמפלרים - קבוצת נוצרים גרמנים שהאמינו בחיי סיגוף ובכך שקירוב הגאולה יכול להתבצע רק באמצעות מגורים ועבודה קשה בארץ הקודש - לבין המבקרים שאמורים ללקק גלידה ולרכוש מותגים. אבל השימור כאן נעשה בצורה מוצלחת.

בסניף וניליה המקומי אנחנו פוגשים את אורן, בחור צעיר המחזיק גם את הפיצוצייה הצמודה למקום. "באמצע השבוע מי שמגיע לכאן הם בעיקר החבר'ה מהסיורים. בשבתות מגיעים לפה מכל המדינה. ציפינו לזה שיבואו לפה יותר אנשים באמצע שבוע. לדעתי עסקים שלא פתוחים בשבת פה מפסידים הרבה כסף", הוא אומר. שני חיילים מהקריה נכנסים לקנות צ'ופרים. גם הם אינם אוכלוסיה שאפשר לבנות עליה.

החוזה של אורן הוא לחמש שנים. הוא משלם שכירות של 30 אלף שקל בחודש על המרכולית והגלידריה, המתפרשות על כ–50 מ"ר. בנוסף, הנהלת המתחם גובה ממנו דמי ניהול של 5,000 שקל והוא מפריש 4% מרווחיו כזכיין של וניליה. גם הוא מודע לכך שבקרוב ייפתחו בשרונה מרקט הסמוך שתי גלידריות ושתי פיצוציות. אוקטובר היה עבורו חודש מצוין. 80% מהמחזור שלו מגיע מהפעילות בשבת. 2,000 השקלים שהוא מכניס ביום רגיל יכולים להתנפח גם ל–30 אלף שקל בשבת שבה הוא מוכר הרבה גלידה. "הבעיה היא שאין פה חנייה. בשבתות תראה שאנשים הולכים מכות בחניון. אחרי פעם־פעמיים שאנשים מתבאסים ומשלמים המון על חנייה - הם לא יחזרו".

שיא ההכנסות במתחמים כאלה אמור להיות דווקא בשנה שאחרי הפתיחה שלהם, כשהמקום חדש וכולם באים לראות אותו.

אורן: "נכון. אין סיבה לחשוב שיתחזק פה. רק יירד. אין מה לעשות פה יותר מדי. פעם־פעמיים באת לבקר במקום ומיצית אותו. והחנייה היא בעיה אמיתית".

נכון להיום, בשרונה, כמו במתחם התחנה הישנה, עסקי המזון הם אלה שמצליחים להרוויח יפה, בעוד העסקים הקמעוניים ניצבים על רגליים פחות יציבות. במתחם שרונה, חצי שנה אחרי שנחנך בקול תרועה רמה, כבר אפשר לראות תחלופה של כ–5% מהעסקים. חנויות הבגדים כאן, אגב, צריכות להוסיף להוצאות שלהן קנס של 730 שקל בשבוע על כך שהן פתוחות בשבת. מהצד השני, ייתכן שאורן טועה - והכל עניין של המתנה עד שהזמן יעשה את שלו - ומי שיכולה להעיד על כך היא שיר הלפרן, אחת מיזמיות שוק האוכל בנמל תל אביב, שהצלחתו מזה שנים ארוכות בולטת על רקע כישלון אחיו הצעיר ביפו.

"כשפתחנו ב–2008 את שוק האיכרים, המקום היה די מדברי. בשבע השנים שבהן אנחנו פה הרגשנו את השינוי - בתנועה של האנשים ובסוג הקהל. כיום אין יום שישי בנמל שהוא יום חלש - לא משנה מזג האוויר, אם זה בצוק איתן, בחמסין או בחורף קשה. ב–2008 היו מצבים שהנמל היה שומם. משהו הבשיל בנמל. העסקים למדו לעבוד באינטראקציה אחד עם השני בפרויקטים משותפים", אומרת הלפרן.

גם בן שחר מעריך כי הזמן יפעל לטובת המתחמים הפתוחים. "ברור שנראה יותר ויותר מתחמים כאלה. פרויקט של עיר עתיקה כמו באר שבע - או עיר תחתית בחיפה - זה לא קניון עזריאלי, שביום שבו הוא נפתח יש 150 עסקים שעובדים במקום. זה עיר ותהליך שלוקח זמן, שבו עובדים על שיקום התשתיות, הכנסת אטרקציות כמו מוזיאונים. לשקם שכונה או מרכז עיר זה תהליך ממושך מאוד. כל יום רואה עוד מסעדה שנפתחת".

עומרי שלמון, מנכ"ל המועצה לשימור אתרים, מעריך כי בסופו של דבר הצלחת המתחמים המשומרים תלויה בשימור "הנשמה" שלהם. "לשימור יש כל כך הרבה אפשרויות", הוא אומר. "זה כאילו לקחת משהו מת והפחת בו חיים. אין לשימור ייעוד מסחרי חד־משמעי - אבל הוא צריך לשמר את האותנטיות של המקום, בין אם זה היה מפעל שנהפך לאולם מופעים, או בית שנהפך למספרה או למשרד עורכי דין. בסוף זה עניין של נשמה ושמירה על הפרטים. יש בעפולה תא דואר מנדטורי שמאות אנשים באו לראות אותו עד היום. באיזשהו שלב הוחלף שוכר ונכנסה למבנה חנות בגדים - ומאז בעל החנות בכל בוקר מוציא את הבגדים שלו החוצה, ומסתיר את תיבת הדואר במקום. ואז למבנה לשימור אין ערך - כי הסתרת את הפרטים בו. אנשים מחפשים את המיוחד. זה הסיפור של שימור".

בסופו של דבר, הטרנד של שימור מתחמים היסטוריים תוך מימוש הפוטנציאל המסחרי שלהם עשוי להיות מבורך. הוא עשוי גם להוות פתרון לערים החסרות בשטחים פתוחים - אבל הצלחתו תלויה בכך שיתחשבו במהלך ביצועו בפרמטרים כמו רוח המקום, זהות המקום, הגאווה מקומית והקשר של האוכלוסיה אליו.

עו"ד טל אורן, המכהנת כמנכ"ל אוצר מפעלי ים, החברה המנהלת את מתחם נמל תל אביב, מסר: "כמות המבקרים השנתית בנמל תל אביב עומדת על למעלה מ-8.5 מיליון מבקרים בשנה. נתון זה מדבר בעד עצמו ומציב את נמל תל אביב כמתחם הבילוי והפנאי המוביל בישראל והאתר השני המתויר בישראל אחרי הכותל המערבי בכל עונות השנה.

"כמו כל מתחם בילוי ופנאי, הנמל מוצף במבקרים בסופי שבוע (50 אלף בני אדם בשישי-שבת), בחופשות ובחגים ובימי אמצע השבוע כמות המבקרים עומדת על כ-15 אלף מבקרים מדי יום חול.

"פעילויות ואירועי הנמל מתקיימים בכל ימי אמצע השבוע מתוך מגמה לווסת את תנועת המבקרים. נמל תל אביב הוא מהאתרים המבוקשים ביותר בקרב בעלי העסקים והרשתות הגדולות. התמהיל מגוון ומשלב תרבות, מסחר והסעדה. מדובר בעסקים יציבים שמרוצים מהמקום ומניהולו. רבים מהם ניגשים מחדש למכרזים בתום תקופת השכירות במטרה להבטיח את שהותם במתחם".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות