גרים בבניין רב קומות? זה עלול להיגמר בקטסטרופה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
נדל"ן סופ"ש

גרים בבניין רב קומות? זה עלול להיגמר בקטסטרופה

ראובן צדוק, ראש האגודה לתרבות הדיור כבר 20 שנה, בטוח שהיא עדיין רלוונטית, למרות האיום של חברות הניהול להשתלט על השוק. לדבריו, מגדלי המגורים יכולים ליהפך לפצצה מתקתקת אם לא יטופלו כראוי - והוא יודע מה צריך לעשות

72תגובות
מבט פנורמי על תל אביב. המדווחים על ריבוי דירות בתל אביב החזיקו ב– 4.5 דירות בממוצע
אייל טואג

אתה עומד כ–20 שנה בראש ארגון שקיים יותר מ–50 שנה, שלרגע היה נדמה שזמנו עבר והוא התפוגג מהעולם. מה נשתנה?

"כפי שצורת הדיור ואופי הבנייה בארץ השתנו, גם הארגון התפתח והתאים את עצמו למצב. האלמנטים בבניין המשותף השתנו והמערכות המשותפות חדישות ומתוחכמות הרבה יותר. יש יותר קומות בבניינים — והמערכות נשארו סטנדרטיות. יש פיתוחים משמעותיים ברכוש המשותף, כמו מערכות סולאריות, מפוחים, ספרינקלרים, בריכות שחייה ומזרקות בכניסה לבניין. הדבר הזה יוצר שותפות הדדית בין הדיירים ואחריות משותפת לאחזקה של הנכס — מה שעלול לגרור גם התנגשויות. האתגר שלנו הוא לגרום לדיירים לקחת אחריות על היום שבו תחול תקלה באחת המערכות, הכרוכות בעלויות תחזוקה גבוהות".

מהירים ובלי קשקושים - חפשו TheMarker בטלגרם (להורדה באנדרואיד, להורדה באייפון)

למה, מה עלול לקרות?

"הבניינים והמגדלים האלה יכולים ליהפך למעברות החדשות, סוג של עזובה רבת קומות. אם לא ייתנו את הדעת על המחויבות לתחזוקת הבניינים — הצבע, החזיתות היפות והמערכות המשודרגות — לא יהיה מי שיממן תיקונים מורכבים וזה עלול להיות מסוכן. יכולה להיות קטסטרופה. צריך למצוא את הדרך שבה דיירים יצליחו לחסוך כסף, ומישהו צריך להגיד איך מניעים את הפרויקט הזה. מדובר באלפי שקלים ועשרות אלפי שקלים אם משהו קורה. מפוח שמושבת, מערכת הפעלת מעליות תקולה, ספרינקל שלא עובד — הכל עולה כסף. מעבר לכך יש צורך בהטמעת בדיקות תקינות ובטיחות".

מה הפתרון?

"הקמת קרן חיסכון משותפת לדיירי הבניין היא פתרון שאנחנו מקדמים כדי למנוע מהאיומים הצפויים להתממש עוד כמה שנים, אך הדברים עוד נמצאים בדיונים בממשלה. זה אומר שכל חודש ייגבה סכום נוסף, מעבר למסי ועד הבית, ובאמצעותו יהיה אפשר לתקן מערכות שמתבלות. מדובר בעלות מסוימת מעבר לעלות האחזקה השוטפת".

כמה זה יעלה לנו?

"העלות תשתנה מבניין לבניין בהתאם למערכות ולמיקומן, ותנוע מכמה עשרות שקלים לאלפי שקלים בחודש. חוק התכנון והבנייה מאפשר כיום לגבות עד 20% תוספת ממסי ועד הבית במקרה של תקלה. זו התשתית החוקית שבגינה יהיה אפשר לגבות סכום תוספתי ולהקים קרן עתידית".

מהן החלופות האחרות?

"יש כאלה שמדברים על הקצאת דירה אחת מבין הדירות בבניין רב־קומות שתייצר הכנסות ומימון להבטחת העלויות והאחזקה של המערכות. אבל מי ינהל את הדירה? מי יתחזק אותה? מי יגבה את הכסף? הקמת קרן זאת החלופה הריאלית ביותר".

זה יגדיל את העלויות שלנו על מגורים, הכוללות משכנתא וועד בית. כמה בכלל משלמים כיום על ועד הבית?

"יש בניינים שפועלים על פי נוהג ויש בניינים שפועלים על פי חוק. כשאני מדבר על נוהג, הכוונה היא שלוקחים את כל ההוצאות של הבניין — שהבסיסיות שבהן זה ניקיון, חשמל ומים — ומחלקים אותן במספר הדירות בבניין. יש בנייני יוקרה בתל אביב שרק עלויות האחזקה שלהם מגיעות ל–3,500 שקל בחודש. לעומת זאת, לפי החוק, כל אחד צריך לשלם בהתאם לחלקו בנכס. בעלים של דירת 5 חדרים צריכה לשלם יותר ממי שגר בדירת 4 חדרים".

ראובן צדוק
עופר וקנין

מי אוכף את זה?

"המפקח על רישום המקרקעין, שעוסק בסוגיות הבתים המשותפים".

אפשר לחייב את הבניינים להקים קרן חיסכון לבניין?

"צריך לעגן את זה בחקיקה. אין פתרון אחר. המדינה צריכה להיכנס לזה ולהניע את המהלך".

במשרד הפנים ובמשרד השיכון והבינוי מכירים כבר שנים את שינוי המגמה של בנייה לגובה ואת הצרכים שנולדים בעקבותיה, כמו שמתרחש בפרויקטים של תמ"א 38 ופינו־בינוי — שבהם העלויות גדלות והדיירים לא עומדים בנטל. למה זה לא קורה?

"תהליכים בממשלה עלולים לקחת זמן, אבל הכיוון הוא חיובי. זאת כבר חצי נחמה. משרד הבינוי והשיכון מטפל בנושא הזה בצורה אינטנסיבית, וגם אנחנו נמצאים בדיונים האלה, משמיעים את קולו של האזרח ומסבירים את הצרכים של הדיירים החלשים".

צריך לעשות התחדשות עירונית בכל מחיר? גם אם זה על חשבון התושבים?

"אני מאמין שלא בכל מקום צריך לצעוק תמ"א 38, ולא עבור כל בניין מדובר במהלך נכון. יש שכונות פקוקות ועמוסות מלכתחילה, שאין שום היגיון להעמיס על הבניינים בהן עוד 2.5 קומות. מעבר למכוניות של הדיירים הקיימים, כל דירה חדשה מביאה עמה עוד שני כלי רכב. זה ממש לא יוצר עתיד ורוד למקומות האלה.

"צריך לפתח מסלולי חיזוק מבנים בלי תוספות של דירות גם אם זה לא כלכלי, כי זה מסלול פרקטי שלא מכביד על המערכות בבית המשותף".

אבל בלי כדאיות כלכלית זה לא יקרה.

"גם ככה הפרויקטים האלה מתרחשים רק בין חדרה לגדרה, ולא סביב השבר הסורי־אפריקאי, שבגינו בכלל המציאו את התמ"א 38. יזם לא רוצה להביא כסף מהבית וצריך למצוא פתרונות אחרים. גם החברות המשכנות, כמו עמידר, הן היחידות שמטפלות כיום בבתים שצריכים חיזוק בפריפריה, וגם זה נעשה כשיש להן רוב של דיירים ששוכרים בבניין. זה לא מענה מספק".

ואף משרד ממשלתי לא שש לקחת אחריות ולממן את העלויות של התמ"א בפריפריה או עליית מחירי הארנונה, שהתושבים לא מצליחים לשלם. משרד הפנים והשיכון מגלגלים את האחריות ביניהם.

"זאת פוליטיקה, ובמשחק הזה משחקים גם ראשי הרשויות ויש שם הרבה כסף שמתגלגל. זה יושב להם על תקציבי הפיתוח, ולא כל ראש רשות רוצה לוותר על התקציבים האלה".

גינה של בניין ברחוב חיסין בתל אביב
עופר וקנין

"העילה הנפוצה ביותר לסכסוכי שכנים - סרבני תשלום"

אתם מדברים על טובת הדיירים והחלשים, אבל כמה חברים מונה האגודה לתרבות הדיור?

"כיום, תחת קורת הגג של הארגון יש כ–30 אלף דירות, שבעליהן מקבלים סל שירותים גדול ומגוון: ייעוץ משפטי, ייעוץ הנדסי וסיוע במתן שירותים. אנחנו גובים 30 שקל לשנה מכל יחידת דיור".

וחברות הניהול של המגדלים לא מייתרות אתכם?

"צריך שתהיה נציגות לדיירים בכל בניין, והם יכולים לבחור בחברת ניהול שתדאג להם לשירותים. אני הבקר של הנציגות מול חברת הניהול, אם הבניין בוחר ללכת על חברת ניהול. לנו באגודה יש היצע רחב יותר של שירותים מזה של חברת ניהול, בסכומים זולים יותר ובלי להסתבך".

מה זאת אומרת?

"יש לנו מערכות מסודרות והרבה ניסיון. אנחנו עובדים עם מוקד שירות לקוחות ארצי ועם תוכנה קיימת שמפיקה דו"חות לניהול מערכת ממוחשבת לגביית מסי ועד הבית והנפקת דו"חות. בימים אלה אנחנו עובדים על מתיחת פנים ושדרוג משמעותי. בעתיד נרצה לתת שירותים שדרכם אפשר להעביר כספים ולתת עוד שירותים".

יש חברות ואפליקציות שכבר עושות את זה בבניינים משותפים.

"נכון, ואפילו פונים אלינו לעשות שיתופי פעולה ואנחנו מכוונים לפיתוחים האלה. אנחנו מאמינים במערכת שלנו ובשירותים שאנחנו יודעים להציע. חלק הארי מהשירותים שאנחנו נותנים הוא ייעוץ משפטי וייצוג משפטי במקרה של סרבן תשלום בבניין, זה המקרה הנפוץ ביותר שבו אנחנו יכולים להסביר את היתרונות שלנו מולם".

זה קורה, פונים אליכם כגורם מתווך?

"סרבני תשלום הם העילה הנפוצה ביותר לסכסוכי שכנים. יש גם מקרים שבהם דייר שפך קפה בלובי ולא ניקה, דייר ששפך את פח אשפה, מישהו שחייב 50 שקל ודייר שנהג באלימות כלפי השכן שלו שהרעיש וזה הסתיים ברצח. זה קורה בכל מקום, אין עיר בישראל שלא מוכתמת".

באתר שלכם נראה שיש גם שירות של ייעוץ ויישוב סכסוכים על פי ההלכה.

"לא מעט דתיים חיים בבתים משותפים, והם מעדיפים לפתור סכסוכים בתוך הקהילה, ולא בבתי משפט. אנחנו נותנים מענה גם לפלח שוק הזה, שנמצא בירושלים, באשדוד, בבני ברק ובחיפה. גם בערים מעורבות רואים ציבור לא מבוטל שנעזר בשירותים האלה. מי שנותן את השירות מטעמנו הוא הרב אפרים קורנגוט, אוטוריטה מוכרת בתחום, ופונים אליו הרבה אנשים".

הסוגיות שונות בהשוואה לציבור החילוני?

"הם עוסקים בשאלות כמו האם הצבת חנוכייה בכניסה לבניין פותרת מהדלקת חנוכייה בבית? או שאלות לגבי הקמת סוכה ואיך ראוי לחלק את הרכוש משותף בהיבטים הלכתיים; הרבה דברים שקשורים לניהול יחסי הגומלין בין שכנים. כמובן שההתנהלות לא היתה ולא תהיה בניגוד לחוק".

באילו ערים השירות שלכם הכי מבוקש, איפה אתם עובדים הכי הרבה?

"בכל עיר. אולי תל אביב, אילת וירושלים יותר בולטות, כי יש תחלופה גבוהה של דיירים בדירות להשכרה, וכך נוצרת התייחסות מזלזלת לרכוש המשותף".

אז בסופו של דבר זה סיפור של שכנות ואנשים שמנסים להסתדר?

"מדובר באנשים שנפגשים בכל בוקר ביציאה לעבודה ובכל ערב בחזרה מהעבודה. יחסי שכנות זה ערך עליון, ולכן פיתחנו מנגנונים טרום־משפטיים של בוררות וגישור; כל הפעולות שצריך לעשות לפני שמשחיזים את החרבות ולא יודעים איך זה יסתיים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#