עיירת הבה"דים: שכונת צהלה גרסת ירוחם - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עיירת הבה"דים: שכונת צהלה גרסת ירוחם

עד לשנים האחרונות היתה ירוחם אב-טיפוס של עיירת פיתוח מנומנמת ■ כניסתו של עמרם מצנע לתפקיד ראש המועצה וההחלטה להקים בסמוך את עיר הבה"דים החדשה של צה"ל שינו את המצב והחלו למשוך לירוחם תושבים חדשים ■ עכשיו מגיעים לשם גם אנשי הנדל"ן וההיי-טק ■ מתווך נדל"ן בדרום: "קפיצת המחירים בבאר שבע הבריחה לדימונה משקיעים שחיפשו תשואות גבוהות. עם עליית המחירים בדימונה, המשקיעים עברו לירוחם"

43תגובות

הנוף המדברי האינסופי שבדרך לירוחם גורם למבקר באזור להרהר: כיצד ייתכן שעל 15 דונם במרכז תל אביב שילמה באחרונה קבוצת רכישה 305 מיליון שקל, בעוד שבמרחק נסיעה של שעתיים משם, הקבוצה היחידה שנראית על הקרקע הבתולית היא רועה צאן וכבשיו - שגם הן מתקשות למצוא עשבים לרפואה על הקרקע היבשה.

ואולם נראה שבקרוב ייאלצו הכבשים להגר לשטח מרעה אחר. ירוחם, שבמשך שנים רבות נחשבה ליישוב בלתי אטרקטיבי, עומדת בפני מהפך. בחודש האחרון התחוללה במקום סערה נדל"נית: מגרשים שמינהל מקרקעי ישראל ניסה לשווק במשך שש שנים ללא הצלחה זכו להצעות משלושה קבלנים; הגרלה לרכישת 68 מגרשים בשיטת "בנה ביתך" גרפה 400 הצעות, בניגוד להצעות הבודדות שהגישו כמה הרפתקנים אמיצים בהגרלות דומות שנערכו בעבר; והמועצה המקומית יזמה את הקמתה של שכונה שבה יתגוררו אנשי קבע ובני משפחותיהם ב-168 בתים צמודי-קרקע. מי שמחפש הסבר לפריחתה של ירוחם ימצא אותו אצל אנשי הקבע האלה. ירוחם היא היישוב הקרוב ביותר לעיר הבה"דים - מרכז ההדרכה הצה"לי שבנייתו תסתיים בעוד כשלוש שנים. בעיר הבה"דים ישרתו יותר מ-10,000 חיילים ואנשי קבע, שרבים מהם יעברו לגור באזור.

עם זאת, אסור לשכוח את תנופת הפיתוח שעוברת על ירוחם מאז סוף 2005, אז מונה עמרם מצנע לראש הוועדה הקרואה ביישוב. מצנע פעל רבות לשיפור איכות החיים בירוחם, בין השאר באמצעות שדרוג מערכת החינוך, הקמת מרכז אופק לתעסוקה (ראו מסגרת) וקידום הקמת עיר הבה"דים. על תרומתו ליישוב קיבל מצנע את פרס ממשיך דרכו של בן גוריון ב-2009 ואת פרס יגאל אלון למעשה מופת חלוצי ב-2010.

להתחדשות של ירוחם תורמת גם ההתעוררות הכללית בדרום, שמושך אליו באחרונה יותר ויותר תושבים חדשים, אך נראה כי בעיירה תהליך זה מהיר הרבה יותר. "זה לא סוד שהנדל"ן בדרום מתעורר בזמן האחרון", אומר שלמה לוגסי, מנהל אגף ההנדסה במועצה המקומית ירוחם, "אבל אני לא זוכר מקרה אחר שבו יישוב כה לא מבוקש, שהיה ממש בשפל, קיבל קפיצה עצומה כל כך ועבר מקצה אחד לקצה השני".

הקבלנים קפצו על המכרז

לפני כחודש אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של אזור הדרום תוכנית מתאר חדשה לירוחם, שמאפשרת להקים ביישוב 3,000 יחידות דיור בנוסף ל-2,600 משקי הבית הקיימים בו כיום. אם התוכנית תצא לפועל במלואה, אוכלוסיית ירוחם תוכפל בתוך 15 שנה.

בעת גיבוש התוכנית החליט מצנע כי ביישוב לא תהיה בנייה רוויה, כך שכל יחידות הדיור החדשות יהיו בתים צמודי קרקע. "כך ננצל את היתרון היחסי של ירוחם", אומר מצנע. "לא יהיו בה יותר דירות רגילות, אלא בתים על מגרשים בגודל חצי דונם עד שני דונם".

עד לפני זמן קצר נראתה תוכנית המתאר תלושה מהמציאות. בשש השנים האחרונות מנסה מינהל מקרקעי ישראל לשווק 13 מגרשים לבנייה בירוחם, אך ללא הצלחה. ואולם בתחילת החודש, כשפורסמו תוצאות המכרז השלישי שמקיים המינהל על המגרשים, התברר כי הפעם קפצו על ההזדמנות לא פחות משלוש חברות קבלניות - אביסרור משה ובניו, ש.א.ג וכ.כוכב הנגב. בסך הכל יקימו החברות 36 בתים בשכונת נוה נוף ו-19 בתים בשכונת נאות הדר.

החברות שילמו במכרזים מחירים ממוצעים של 54-62 אלף שקל בעבור קרקע ליחידת דיור, כולל הוצאות פיתוח. "הקבלנים הם הראשונים שיודעים להעריך את המצב החדש ביישוב", אומרת מנהלת מחוז דרום במינהל מקרקעי ישראל, פאני ששפורטה. "ירוחם זוכה לסבסוד ממשרד השיכון ועלויות הפיתוח בה נמוכות. במכרזים האחרונים ביישוב עלות הקרקע היתה 2,000-5,000 שקל ומחירי הפיתוח קיבלו סבסוד ממשלתי של 60 אלף שקל ליחידת דיור".

ואולם הכישלון של המכרזים הקודמים מעיד על כך שהמחיר הנמוך לבדו אינו מצליח למשוך את הקבלנים. להצלחה של המכרז הנוכחי אחראית במידה רבה יוזמה שנקטה המועצה המקומית. "במשך ההיסטוריה של ירוחם מעולם לא נבנה בה בית אחד ביוזמה קבלנית עצמית", מספר מצנע. "הבנייה ביישוב היתה תמיד ציבורית באמצעות עמידר, דרך ועדה לבניית מגורים בעבור גל העלייה של שנות ה-90 או במסגרת 'בנה ביתך'.

"כדי לעודד את הקבלנים לבוא אירגנו משהו שקצת דומה לקבוצות הרכישה בתל אביב. פירסמנו מודעות על התארגנות של קבוצת רוכשים, וחיברנו בין משפחות שרוצות לבנות בית. המשפחות הלכו לעורך דין כשהן מאוגדות בהסכם שיתוף - הן כבר עשו הגרלה ביניהן מי יקבל איזה בית ושילמו דמי רצינות.

"החברה הכלכלית לפיתוח ירוחם ביצעה מכספה תכנון מפורט של המגרשים, כולל אפילו כתב כמויות - וכל זה עוד לפני שקבלן בכלל הגיש הצעה למכרז. באתי לקבלנים ואמרתי להם 'תשמעו, יש לנו כבר 19 משפחות מאוגדות שרוצות לקנות בית. אין לכם מה להפסיד כאן' - וזה עבד".

מנהל מחוז דרום במינהל מקרקעי ישראל, מוטי קלרמן, מביע אף הוא סיפוק מתוצאות המכרז: "נוצרה אווירה חדשה ואנחנו רואים בזה הצלחה גדולה. לפני עשר שנים היינו משווקים 20 מגרשים בשנה במסגרת 'בנה ביתך' בלבד, כי כל שאר שיטות השיווק לא הצליחו". בעבור אנשי אביסרור משה ובניו, הזכייה במכרז בירוחם היא שיבה הביתה. בניו של מקים החברה והיו"ר שלה, משה אביסרור, נולדו וגדלו ביישוב, וכשבגרו עברו ממנו לבאר שבע. "נולדתי בירוחם ויש לי סנטימנטים למקום", אומר מנכ"ל החברה, אלי אביסרור. "זה מקום מיוחד במינו. אני מאמין שירוחם יהיה היישוב הראשון שייהנה מעיר הבה"דים, המרוחקת ממנו 12 ק"מ בלבד.

"אביסרור כבר זכתה לפני שבע שנים במגרשים שבהם זכתה במכרז הנוכחי, אך אז לא הצלחנו לשווק אותם והם הוחזרו למינהל. אני מאמין שמה שקורה כעת בבאר שבע יקרה גם בירוחם - חצי דונם בבאר שבע עלה לפני שנתיים 200 אלף שקל, וכיום מחירו 500 אלף שקל", אומר אלי אביסרור.

מחירי הבתים זינקו ב-20% בשנה ב-2007 חיפשו מפיקי הסרט "ביקור התזמורת" אתר צילומים שיספק תפאורה מושלמת של עיירת פיתוח מדברית ושוממת - ובחרו בירוחם. שלוש שנים לאחר מכן, סיור בשכונת בני ביתך בירוחם ממחישה את השינוי שחל במקום. אלמלא הנוף המדברי, הווילות המטופחות - שבחצרותיהן של כמה מהן חבויות בריכות שחייה - היו נראות בדיוק כמו אחיותיהן ביישוב יוקרתי באזור השרון. רבים מהבתים בשכונה, הממוקמת על קרקע שהיתה פעם בסיס צבאי, נבנו על ידי אנשי חינוך שעובדים בירוחם, אנשי אקדמיה המרצים במוסדות חינוך בדרום ורופאים.

כאמור, עקב אישור תוכנית המתאר החדשה של ירוחם יזנק בעתיד מספר הבתים הפרטיים ביישוב. ואולם כבר בשנים הקרובות ייבנו ביישוב וילות רבות. "כשרק הגעתי לכאן הוצעו 30 מגרשים לרכישה במסגרת שכונת 'בנה ביתך'. הביקושים היו אחד על אחד - כלומר, מי שניגש - זכה", נזכר מצנע. "אחר כך שווקו שני סבבים נוספים של 30 מגרשים. בפעם הראשונה ניגשו 45 משפחות ובפעם השנייה 270. עכשיו הוגרלו 68 מגרשים ונרשמו 400 משפחות, ובקרוב המינהל יגריל עוד 112 מגרשים". שטחם של המגרשים שנמכרו בהגרלה האחרונה 350-500 מ"ר, ומחירם 60-80 אלף שקל, כולל עלויות פיתוח.

ליאור בלול, זכיין רשת התיווך רי/מקס בדימונה, שמבצעת עסקות גם בירוחם, סבור כי רוכשי המגרשים עשו עסקה טובה. "המחירים בירוחם עלו בשנה האחרונה ב-20%", הוא אומר. "לפני שבועיים מכרנו למשקיע מירושלים בית בן 15 עם גינה בשכונת נוה נוף ב-320 אלף שקל. לפני שנה בית כזה עלה 250 אלף שקל".

לבלול יש הסבר נוסף לפריחת שוק הנדל"ן בירוחם: "בשנה וחצי האחרונות יותר מ-1,000 איש עברו לגור בדימונה. השחקן אוהד קנולר, למשל, קנה קוטג' של שישה חדרים ב-980 אלף שקל. כיום הבית שווה 1.1 מיליון שקל לפחות.

"קפיצת המחירים שהחלה בבאר שבע לפני כמה חודשים הבריחה לדימונה משקיעים שחיפשו תשואות גבוהות. שוק השכירות בדימונה הניב בעבר תשואה של 10%, אך בחודשים האחרונים חלה בו עליית המחירים שהביאה לירידת התשואה ל-7%-8%. כעת, עם עליית המחירים בדימונה, המשקיעים עברו לירוחם".

שכונת צהלה, גרסת ירוחם

ב-1952 הוקמה בצפון תל אביב שכונת צהלה - שנקראה על שם צה"ל ונבנתה בעבור אנשי צבא וביטחון. כעת זוכה גם ירוחם בשכונת צהלה משלה, הנושאת את אותו שם ונבנית בעבור אותו קהל יעד.

את הקמת השכונה יזמה המועצה המקומית, ולפרויקט שותפים גם מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הביטחון. יהיו בה 168 בתים צמודי קרקע, המיועדים לאנשי הקבע שישרתו בעיר הבה"דים ולבני משפחותיהם. בשלב הראשון לא יוצעו הבתים למכירה, אלא יושכרו.

"מדובר בפרויקט ניסיוני שמטרתו העיקרית היא להביא לכך שירידת צה"ל לדרום תביא אנשים לגור מגורי קבע בירוחם", מסביר מצנע. "עם זאת, אם אנחנו רוצים למשוך אנשי קבע לגור בירוחם יש להתחשב בכך שהם קודם כל ירצו להתנסות.

"הכוונה שלנו, בשיתוף עם משרד הביטחון, היא להעמיד שכונה איכותית, שאנשי קבע יבואו לגור בה עם משפחותיהם בדמי שכירות של 2,000-2,500 שקל בחודש. משרד הביטחון יסבסד כ-60% מדמי השכירות. אנחנו נמצאים במגעים גם עם בנק הפועלים, שיהיה הבנק המלווה במימון הפרויקט".

גם ששפורטה תולה תקוות בפרויקט: "סביר להניח שמשפחות של אנשי קבע ירצו לגור קודם בשכירות לפני המחשבה על רכישה. בבסיסים ישרתו גם רווקים ורווקות, שירצו בוודאי לשכור דירות בקרבת מקום במקום לנסוע בכל יום מבאר שבע לעיר הבה"דים ובחזרה".

היי-טק בלב המדבר

אל"מ במיל' יורם מויאל, לשעבר מפקד בית הספר למודיעין, פרש מהצבא ב-2008 ובאותה שנה העתיק את מקום מגוריו מבת חפר שבצפון השרון למדרשת בן גוריון בנגב. "הבנתי שהקמת עיר הבה"דים היא הזדמנות היסטורית, וכי ירוחם תשתנה לחלוטין", אומר מויאל.

מויאל הקים את קבוצת גרין, העוסקת בייזום, פיתוח ובנייה של פרויקטים, רובם מסוג "בנה ביתך" בירוחם ובאזור. "אנחנו עוסקים כאן בשילוב של תעסוקה ואידיאולוגיה", אומר מויאל.

משרדיה של הקבוצה שוכנים בבניין ההיי-טק היחיד בירוחם. הבניין, הנמצא במזרח היישוב, ניצב בלב החולות. מי שעובר לידו עשוי לשפשף את עיניו כדי להיות בטוח שלא מדובר בפאטה מורגנה. הקמת הבניין החלה לפני שש שנים, כחלק מפרויקט ממשלתי, ונעצרה בשל ביטול התקציב על ידי משרד האוצר. בשנה האחרונה חידשה המועצה המקומית את עבודות הבנייה וההקמה כמעט הושלמה.

חברת גרין קיבלה מהמועצה מנדט לשיווק המשרדים בבניין ההיי-טק. כדי למשוך חברות למקום מובטחת להן הטבה משמעותית: הן ישלמו לחברה הכלכלית ירוחם דמי שכירות סמליים בלבד. "אנחנו במגעים עם שש חברות סטארט-אפ קטנות שנבלעות בשוק הרווי בתל אביב", מספר מויאל. "הן יקימו את מרכזיהן בבניין ויקבלו תמיכה ממשרד התמ"ת לפי קריטריונים קבועים. הרעיון הוא שהמוצרים של החברות האלה ייוצרו במפעלים בירוחם".

מול בניין ההיי-טק שוכנת קבוצה של כ-50 מבנים קטנים וריקים, שגם לגביהם יש תוכניות מרחיקות לכת: במקום צפוי לקום כפר נופש ומרכז השתלמויות לעובדי חברות ואנשי צבא.

"המקום היה שייך לחברת כימיקלים לישראל של האחים סמי ויולי עופר, והועבר כתרומה לקרן ירוחם לפני חצי שנה", מספר מצנע. "כעת נמצא המבנה בתהליך של הסבה למלונאות בשיתוף עם משרד התיירות. אנחנו מחפשים גוף שיפעיל את כפר הנופש. פנינו בעניין למנכ"ל משרד התיירות לשעבר ונשיא התאחדות המלונות, אלי גונן, שהוא גם בעלים של חברה שמפעילה בתי מלון. הממשלה תעניק למפעיל 24% מההשקעה בחזרה ואנו מקיימים מגעים עם הפדרציה היהודית במיאמי, שאולי תעניק לפרויקט 600 אלף דולר".

התוכניות התיירותיות של ירוחם אינן נגמרות בכפר הנופש. בירוחם מאמינים כי יוכלו למשוך תיירים, בין השאר בגלל הקרבה למכתש רמון. סמוך לפארק ירוחם, שבשטחו נמצא אגם ירוחם, אמור להיבנות גם בית מלון. נוסף על כך מתוכננת הקמתם של שישה מתחמי צימרים, שבכל אחד מהם 10-20 יחידות אירוח.

"אנחנו שמחים מאוד על המהפך בירוחם", אומרת ששפורטה. "זה יישוב קטן שנמצא במיקום מצוין ויש לו פוטנציאל אדיר למשיכת תיירות ולתעסוקה. לצערי, הציבור לא מודע לדברים היפים שיש בעיירה הזאת. אני מקווה שעם ירידת הצבא לדרום תהיה יותר התעניינות באזור. עם הזמן המקום ימשוך הרבה קהל. לפני שנה ראש המועצה הביא לפארק ירוחם את המופע של שלמה ארצי, שזכה להצלחה אדירה. אם הוא יצליח בעוד יוזמות כאלה היישוב הזה ייכנס לתודעה של כל הציבור".

בעוד פחות משנה יסיים מצנע את תפקידו, אך נראה כי לאחר שהעלה את ירוחם על הפסים הנכונים תמשיך העיירה לצמוח גם בלעדיו. ומה יעשה הוא בלעדיה? לדבריו הוא עדיין אינו יודע, אך הוא שוקל להגשים חלום ישן ולצאת לטיול של חצי שנה בקרוואן ברחבי ארה"ב. מי יודע, אולי הוא ימצא באמצע מדבריות נוואדה עוד עיירה שזקוקה לשריף חדש.

היוזמה שצימצמה את האבטלה

<<בשנים האחרונות ירד שיעור האבטלה בירוחם באופן משמעותי. לפי נתוני לשכת התעסוקה, ב-2006 היה שיעור האבטלה בעיירה 9.8%, בעוד שהממוצע הארצי היה 8.4% בלבד. בפברואר האחרון היה שיעור האבטלה בירוחם 7.6% - קרוב מאוד לממוצע הארצי, שהיה 7.3%.

את השיפור הזה אפשר לזקוף במידה רבה לזכותו של מרכז אופק, הפועל ביישוב למען קידום ההשכלה הגבוהה, הרחבת אפשרויות התעסוקה, הכשרה מקצועית ויזמות בקהילה. המרכז, ששוכן בבניין צבעוני בלבו של היישוב האפרורי, הוקם לפני שנתיים. עם הגופים המממנים את המרכז נמנים הרשות המקומית, הקרן לפיתוח הנגב והגליל, ג'וינט ישראל, משרד הביטחון והקרן לסיוע לחיילים משוחררים.

בין השאר, מציע המרכז הכשרה מקצועית למי שלא רכשו השכלה או מקצוע. בתום ההכשרה מסייע המרכז לחניכים להשתלב בשוק העבודה - באחד המפעלים בירוחם, כמו קרליין וטמפו, או מחוץ ליישוב.

"מגיעים לכאן תושבים מגיל 18 עד 50 ויותר", מספרת מנהלת המרכז, כנרת סויסה (33), שנולדה בירוחם. "אנחנו דואגים לספק להם הכשרה - בין אם השכלה אקדמית וקבלת מלגות ובין אם הכשרה מקצועית. לאחר מכן אנחנו יוצרים קשר עם מנהלי כוח אדם ובעלי מפעלים באזור ומאתרים משרות פנויות".

לפני כחודש השיק המרכז תוכנית תעסוקה חדשה, הכוללת טיפול קבוצתי וסדנאות העצמה אישיות שמסייעות לתושבי הישוב לצאת לשוק העבודה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#