מחקר: בעקבות מחדלי המינהל - מחירי הדירות גבוהים ב-60% - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחקר: בעקבות מחדלי המינהל - מחירי הדירות גבוהים ב-60%

מחקר חדש קובע כי מינהל מקרקעי ישראל משווק במשך שנים קרקעות בחסר - מה שגרם לעליית המחירים הגדולה של שנות ה-90 ומנע ירידת מחירים גדולה בשנות המיתון ■ מיהל המכון הישראלי לתכנון כלכלי, דרור שטרום: "העובדות מראות שהמינהל פגע בעשרות אלפי משקי בית - מדובר במונופול שגרם לנזקים כבדים למדינה"

תגובות

זה נשמע כמו תיאוריית קונספירציה: מינהל מקרקעי ישראל צימצם לאורך השנים את שיווק הקרקעות בישראל כדי למקסם את רווחיו - ובכך פגע בשוק הנדל"ן בישראל.

טענה זו מובאת במחקר שערך ד"ר שלומי פריזט מחברת הייעוץ א.ג.פ אפלייד אקונומיקס בעבור המכון הישראלי לתכנון כלכלי, שבראשו עומד הממונה על רשות ההגבלים העסקיים לשעבר, דרור שטרום. בדיקה שערך המחקר לאורך יותר מ-20 שנה העלתה כי מחירי הדירות בישראל עלו בצורה בלתי מוצדקת עקב שיווק הקרקעות הגרוע של המינהל, שלא תאם את קצב הגידול במשקי הבית וגרם לעלייה של עשרות אחוזים במחירי הדירות.

בימים הקרובים עומדת הכנסת להכריע בעניין הרפורמה שיזם ראש הממשלה בנימין נתניהו במינהל מקרקעי ישראל. בין היתר, הרפורמה קובעת כי המינהל יפסיק לעסוק בשיווק קרקעות ואת מקומו בתחום זה תתפוס רשות מקרקעין מיוחדת שתעסוק בשיווק קרקעות. עיון במחקר מחזק את הדעה שמינהל מקרקעי ישראל מתנהל בצורה בעייתית מאוד וכי יש צורך דחוף ברפורמה שתייעל את שיווק קרקעות המדינה.

מיתוס העלייה מבריה"מ

מינהל מקרקעי ישראל מופקד על ניהול קרקעות המדינה ותחת ניהולו נמצאים 93% מקרקעות המדינה. מדובר בגוף הנדל"ני הדומיננטי ביותר במדינה, שיש לו השפעה מכרעת על מחירי הדירות, וזאת על ידי שיווק קרקעות לבנייה.

המחקר מראה כי מ-90' החל להיפתח פער בין קצב גידול משקי הבית לבין קצב גידול מלאי הדירות, שהגיע לשיא בשנים האחרונות. בשנות ה-90, בעקבות העלייה הגדולה ממדינות בריה"מ לשעבר, נוצר הרושם כי המינהל מאופיין בפעלתנות רבה, ובשיווקי קרקע מאסיוויים לאלפי יחידות דיור כדי לקלוט את מאות אלפי העולים. ואולם לפי המחקר מדובר במיתוס והאמת שונה בתכלית.

"ב-97'-99' נוספו בישראל כ-155 אלף משקי בית. כמות הדירות ששווקה על ידי מינהל מקרקעי ישראל באותה תקופה היתה כמחצית בלבד מגידול זה. ב-90'-99' הסתיימה בנייתן של 468 אלף יחידות דיור ונוספו למשק 511 אלף משקי בית. בממוצע, נתוספו למשק כ-51 אלף משקי בית מדי שנה בשנות ה-90, לעומת היקף גמר בנייה ממוצע של 46.8 אלף יחידות דיור בשנה", נכתב במחקר. במלים אחרות, גם בתקופה שנחשבה לשיא הפעילות של המינהל, הוא היה רחוק מאוד מלענות על דרישות השוק.

כיצד זה קרה? לפי המחקר, המינהל פשוט לא מילא אחר החלטות הממשלה, ובשנות ה-90, כששוק הנדל"ן בער ומחירי הדירות עלו כמעט בכל מקום בישראל, כמות הקרקעות ששיווק לא עלתה על מחצית ממה שנקבע בהחלטות הממשלה - כ-60 אלף יחידות דיור בשנה. ב-97'-99' למשל, שיווק המינהל רק 43% מהמכסה שנקבעה לו. כיצד התאפשר הזלזול המתמשך לכאורה של המינהל בהחלטות ממשלות ישראל? לדברי שטרום, הוראות הן דבר אחד - ואכיפתן על גוף ממשלתי היא דבר אחר, שבפועל לא בוצע.

כתוצאה מההתנהלות הזו, הפערים היחסיים שבין כמות משקי הבית שנוספה למשק לבין מספר יחידות הדיור שהוקמו רק התרחבו והלכו עם השנים, אף ששוק הנדל"ן הספיק כבר להתקרר מאוד בשנות ה-2000, ולכאורה לא היה צורך במאמץ כדי שקצב שיווק הקרקעות ידביק את קצב גידול משקי הבית, שירד ביותר מ-10% יחסית לשנות ה-90. ב-2000-2006 נוספו למשק 44.2 אלף משקי בית בממוצע בשנה, בעוד שלשוק נוספו רק 35 אלף דירות חדשות בשנה. כלומר, קצב גידול משקי הבית ירד - אך קצב שיווק הקרקעות ירד אף יותר.

עליית מחיר של 280 אלף שקל

המחקר מצביע על מינהל מקרקעי ישראל כאשם העיקרי בהרחבת הפערים בין הביקושים להיצעי הדירות.

לפי המחקר, התוצאה של מדיניות הזו היתה משולשת: עלייה במחירי הקרקעות, עלייה בצפיפות הדיור וירידה בכמות הקרקע הפרטית הפנויה, לעומת הקרקע של מינהל מקרקעי ישראל. זאת, משום שבעוד במינהל קופאים על השמרים, בעלי הקרקעות הפרטיות ידעו לנצל אותן בצורה טובה בהרבה ולשווק אותן או לבנות עליהן.

המציאות הזו יכולה להסביר את התופעה המוזרה, לכאורה, שבה גם כשמחירי הדירות ירדו, מחירי הקרקעות הפרטיות נותרו גבוהים. בעלי הקרקעות הללו ידעו היטב שאין להם תחרות אמיתית מצד המינהל, וויסתו את מחירי הקרקעות לפי האינטרסים שלהם.

טענה נפוצה בשוק הנדל"ן, התומכת בהתנהלות המינהל, גורסת שבאזורים העירוניים הקרקעות מידלדלות והולכות, מה שמקשה על המינהל לשווק קרקעות באזורי ביקוש. ואולם בדיקה שערכו החוקרים ב-21 הערים הגדולות בישראל העלתה כי כמעט בכולן קיימות עתודות גדולות של שטחים פתוחים.

כך, למשל, בתל אביב קיימת עתודה של שטחים פתוחים בהיקף של 52% מסך שטחי המגורים הקיימים. לפיכך, טוען המחקר, "ניתן להעלות את היצע הדירות בתל אביב ב-50% מבלי להעלות את צפיפות הבנייה". הבדיקה העלתה כי סך השטח הפתוח שאינו מנוצל לבנייה בערים, עולה ב-31% על סך השטח המנוצל למגורים.

"למעשה, אין כיום מגבלה קרקעית אמיתית על התפתחות האוכלוסייה בישראל, אפילו תוך שמירה על צפיפות הבנייה הקיימת", נכתב במחקר, שטוען כי גם מהיבט זה גרמו הליקויים בשיווקי הקרקע במינהל לעליית מחירי קרקעות ודירות.

כפועל יוצא, מציג המחקר את השאלה עד כמה פגע המונופול של מינהל מקרקעי ישראל בצרכנים. לצורך זאת נעשתה השוואה בין מחירי דירות אמיתיים, שנגזרים ממדיניות המינהל, לבין מודל אקונומטרי שחישב את מחירי הדירות, לו היה המינהל משווק קרקעות בהיקף התואם את מספר משקי הבית בשנות ה-90. לפי המודל שבו השתמשו במחקר, ב-2005 שילמו אזרחי ישראל יותר מ-20 מיליארד שקל שנבעו מהמחירים מופרזים בשוק הנדל"ן. אם לתרגם את הדברים לרמת רוכש הדירה, התוצאה של ההשוואה הזו היתה שלו שמר המינהל ב-90'-2007 על היצע הדיור למשק בית ברמה שהיתה נהוגה ב-89', מחירי הדירות היו נמוכים בממוצע ב-280 אלף שקל ממחיריהם כיום.

"שחרור היצע הקרקעות ייטיב עם הציבור"

במחקר יש יותר מרמז לכך שד"ר פריזט מאמין שהשיווק הלקוי של המינהל נעשה במכוון. האם אכן פעלו אנשי המינהל בעשורים האחרונים לשיווק לקוי של קרקעות רק כדי להגדיל את הכנסות המינהל?

שטרום, שהזמין את המחקר, הוא מתומכיה הגדולים של הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל. "העובדות מראות שמינהל מקרקעי ישראל פעל בצורה שפגעה בעשרות אלפי משקי בית, עקב שיווק הקרקעות המצומצם שלו. אז בין אם מדובר בגוף מסורבל וביורקרטי ובין אם מדובר בגוף שבאופן מכוון ורע הביא לתוצאות הללו, המסקנה היא אחת: מדובר במונופול שגרם לנזקים כבדים למדינה", אומר שטרום.

ואולם מה שמטריד אותו במיוחד זו העובדה שבדיונים על הרפורמה דובר מעט מאוד על המחירים המופרזים שמשלם הציבור, בעוד שרוב הדיון נסוב סביב ציונות וחברה, המשמעות של חכירה וחשש מהשתלטות של בעלי הון על קרקעות המדינה. שטרום סבור שאופן הצגת הרפורמה בציבור, תוך מתן משקל רב לבעלות על הקרקע, היה שגוי וגרם לה נזקים כבדים.

"המחקר מראה, למעשה, את הדברים החשובים באמת ברפורמה - הגדלת היצע הקרקעות והורדת מחירי דירות. לצערי, שמו את הדגש על עניין העברת הקרקעות לבעלות במקום חכירה, והחמיצו את העיקר. בפועל, ההבדל המעשי בין חכירה לבעלות אינו גדול. נכון שאף חוכר לא אוהב להיתקל בביורוקרטיה של המינהל על כל צעד ושעל, אבל לא זה היה הרעיון המרכזי שלה", אומר שטרום.

"מדובר בשחרור היצע קרקעות שייטיב עם הציבור. בתוך הרפורמה יש גם מנגנון שאמור למנוע השתלטות של גופים או פרטים בודדים על קרקעות מרובות. אותם אנשים שמתנגדים לרפורמה מתוך כוונה להגן על הציבור, גורמים, למעשה, לפגיעה בציבור".

הרפורמה: שינוי מבני במינהל ושינוי שיווק הקרקעות

>> בימים הקרובים עומדת הכנסת להצביע על חוק הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, לאחר שניסיון ראשון להעביר את הרפורמה כשל עקב ריבוי מתנגדים לחוק מקרב הקואליציה.

החוק כולל למעשה שתי רפורמות. הראשונה היא רפורמה מבנית במינהל, שמתבססת ברובה על עקרונות שקבעה ועדת גדיש לפני ארבע שנים. במסגרת רפורמה זו תוקם במקום המינהל רשות מקרקעין חדשה. בניגוד למינהל, שעסק גם בתכנון הקרקעות שלו, הרשות לא תעסוק בתכנון - שיועבר לסמכות של הרשויות המקומיות. תכנון הקרקע נחשב אחד השלבים שמעכבים הפשרת הקרקעות והכנסתן לשוק.

החלק השני של הרפורמה הוא רפורמת קרקעות, שחלקה כלל לא נדון בוועדת גדיש - והוא החידוש הגדול של ראש הממשלה בנימין נתניהו. במסגרת רפורמה זו המדינה תמכור קרקעות באמצעות רשות המקרקעין החדשה, בעוד שכיום היא מחכירה אותן. במקביל, יוכלו חוכרי קרקעות בנויות או כאלה שמיועדות לבנייה, להעביר את הנכסים לבעלותם.

העברת קרקעות מדינה לידיים פרטיות עוררה התנגדות נרחבת. בין היתר, חוששים המתנגדים מרכישה מאסיווית של קרקעות על ידי בעלי הון, מפגיעה בשטחים ירוקים, מהפרת הצו "והארץ לא תימכר לצמיתות" שלקוח מספר ויקרא, מכך שערבים ירכשו קרקעות מדינה ומהרחבת הפערים החברתיים בישראל.

שר השיכון, אריאל אטיאס: "צריך לבדוק את הסיבות לשיווקים שכשלו בשנים האחרונות"

"אין די בקביעת יעדי שיווק שנתיים. יש לקבוע יעדים חודשיים או רבעוניים כדי שלא נגיע למצב לא בריא שקיים כיום - שברבעון אחד, לרוב לקראת סוף השנה, יש מבול של שיווקים וזה יוצר חוסר איזון בשוק" - כך אמר אתמול שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס. הדברים נאמרו ביום עיון של בכירים במינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון, שמטרתו לשלב כוחות לקראת השינויים המתוכננים במבנה ניהול הקרקעות בגין רפורמת הקרקעות.

עוד אמר אטיאס, כי "כשתתחיל רשות המקרקעין החדשה לפעול צריך לייצר מכרזים ב'בומים' גדולים ולצאת לשיווק של אלפי יחידות דיור במתחמים קטנים, כך שמצד אחד הרבה יזמים קטנים יוכלו להיכנס למשחק, ומצד שני תהיה ירידת מחירים, כי הדבר יגדיל את היצע".

אטיאס אף התייחס לאופן שיווק הקרקעות ואמר: "זה ששמנו מודעה בעיתון על מכרז לא מספיק. צריך לאמץ שיטות שיווק חדשות. אם צריך יחסי ציבור או כל דבר אחר, אז זה מה שנעשה. צריך להתנהג כמו חברה עסקית לכל דבר ולבדוק את הסיבות לשיווקים שכשלו בשנים האחרונות".

"המונופול אינו במינהל אלא בוועדות התכנון"

מנהלי המינהל לשעבר תוקפים את טענות המחקר: "יש פה טעות שנעשית יותר ויותר נפוצה - שלא מפרידים בין המינהל לבין מי שאמון על התכנון"

"לאמירה שמינהל מקרקעי ישראל הוא מונופול אין ידיים ורגליים, והטענה על רצון המינהל להגדיל להכנסות לא נכונה, מהטעם הפשוט שאף אחד לא ידע בתקופתי במינהל כמה כסף נכנס, כי הכל הלך ישירות לאוצר" - כך אומר מנכ"ל המינהל ב-98'-2000, אבי דרכסלר, בתגובה למסקנות המחקר והטענה כי גורמים במינהל ביקשו להשפיע על גובה ההכנסות ממכירת קרקעות.

איך אתה מסביר את הפערים בין היעדים לבין השיווק בפועל?

"כל הרעיון של היעדים התחיל ב-92', כשיצחק רבין היה ראש ממשלה והקים ועדת שרים להאצת הבנייה, שהיתה קובעת יעדים לשיווק. אלא שהבעיה היא שהמונופול אינו במינהל אלא בוועדות התכנון. מינהל מקרקעי ישראל, כמו כל משתמש, מגיע לוועדות התכנון וצריך לקבל מהן שירות. אמנם יש לו זכות קדימה בוועדות התכנון, אך הוא אינו עושה בכך שימוש.

"כך למשל, תוכניות רבות נתקעות ואחרות נופלות בכל מיני מאבקים. דוגמה בולטת לכך היא התוכנית להוספת אלפי יחידות דיור בירושלים בתוכנית של עמק הארזים ועמק לבן, שהמינהל ניסה לקדם יחד עם ראש עיריית ירושלים דאז, אורי לופוליאנסקי. אלא שהתוכנית נפלה בשל התנגדויות. האם ניתן לבוא למינהל בטענה כי לא שיווק מספיק קרקעות בירושלים? הרי זה בכלל לא הגיע לפתחו".

ב-95', למשל, אומר דרכסלר, "המינהל פירסם מכרז ייחודי על קרקע לא מתוכננת על קרקעות גני יהודה, סמוך לסביון וקרית אונו. זו היתה תוכנית ל-1,200 יחידות דיור במרכז, באזור ביקוש. אלא שהתוכנית נתקעה. למה? כי ועדות התכנון במחוז המרכז נתנו קידום לתוכניות פרטיות. יש עוד הרבה דוגמאות שמהן אפשר להבין שלא הכל בידיים של המינהל".

מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל ב-2000-2008, יעקב אפרתי, מגן גם הוא על המינהל ואומר: "יש פה טעות שהולכת ונעשית נפוצה - שלא מפרידים בין המינהל לבין מי שאמון על התכנון. לנו היתה הנחיה מפורשת לשווק רק קרקעות מתוכננות וזו ההגבלה שמנעה מאתנו לעמוד ביעדים. מעולם לא החזקנו על המדף מלאי - הוצאנו לשיווק כל מה שהיה לנו, למעט מקרה בודד בבאר שבע, כשהשוק היה מוצף. מכיוון שהמינהל לא אמון על התכנון ומכיוון שאין מלאי על המדף, לא יכול להיות שהוא מתנהג כמונופול".

על פי המחקר, באזור המרכז יש מלאי גדול של קרקעות שלא יצאו עד היום לשיווק. מדוע?

"באזורי הביקוש לא יוכלו לשווק יותר מסיבה פשוטה - ניתנו הנחיות לא לתכנן ועל כן אין קרקעות זמינות לשיווק. כשמאיר שטרית היה שר הפנים ושר הבינוי ב-2006-2008, ניתנה הנחיה להפסיק תכנון במרכז והוא לא היה השר היחיד שחשב כך. לדוגמה, נפסק גם התכנון של מקב"ת (מקבץ קרקע בלתי מתוכננת, ג"ל) באזור בית החולים תל השומר והיתה הנחיה ללכת לפריפריה. במובן מסוים הממשלה רצתה לייצר מגלשות לפריפריה כשכיום קשה להגיד שזה עובד במלואו וגם ברור שמהיום למחר לא ניתן לתקן את המצב וזה ייקח הרבה זמן. לדוגמה, על אדמות תעש השרון (בין הרצליה לרעננה) מתוכננות 17 אלף יחידות דיור, אלא שעד שיגמרו עם בעיות זיהום הקרקע יעברו לא פחות מעשר שנים. אז מתי נגיע לזה? לא בקרוב".

בניגוד לדברי השניים, מודה בכיר במינהל ששיווק הקרקעות נעשה בצורה לקויה. לדבריו, "במשך שנים רבות המינהל נקרע בין טיפול בחוכרים לבין ניהול קרקעות, וזה בהחלט בא לידי ביטוי בכך שלא היה מיקוד על נושא שיווק הקרקע, שזו תופעה של שנים רבות. אם יש בישראל מיליון איש שגרים על קרקעות פרטיות ועוד מיליון איש על קרקעות מדינה, אבל אחוז הקרקע הפרטית הוא רק 7% מול 93% אדמות מדינה, מבינים לבד ששווקו פה פחות דירות מהצורך הריאלי. אלא שאי אפשר להאשים רק את המינהל. פעם אחר פעם אנחנו נתקלים בחוסר יכולת להגיע להסדרים מול רשויות מקומיות וזה תוקע תוכניות גדולות".

האם כיום אתם מחזיקים על המדף קרקעות באזורי ביקוש?

"אם יש, אז זה בשוליים. בעיקרון אין דברים כאלה - כל מה שיש יוצא לשיווק. מה שכן, יש משהו כמו 10,000 יחידות דיור על אדמות חקלאיות במרכז שתקועות בגלל נושא של פדיון קרקע חקלאית. שוב, זה מחזיר אותי לטענה שהמינהל לא אחראי לכל התהליך, אלא רק נתפש ככזה".

מיהו המכון הישראלי לתכנון כלכלי?

המכון הישראלי לתכנון כלכלי הוא עמותה ללא כוונות רווח שהוקמה ב-2006 על ידי יזם ההיי-טק יוסי הולנדר, בעליה לשעבר של חברת המימד החדיש שנרכשה ב-99' על ידי ענקית התוכנה הבינלאומית BMC תמורת 650 מיליון דולר.

את העמותה מנהל הממונה לשעבר על הרשות להגבלים עסקיים, עו"ד דרור שטרום. מטרת המכון היא לפעול בצורה שיטתית לאיתור חסמים לצמיחת הכלכלה, לרבות בנושאי תחרותיות, גלובליזציה, מימון מיזמים וחסמים ביורוקרטיים. את מטרותיו משיג המכון על ידי ביצוע מחקרים על הבעיות המכשילות את הכלכלה ומונעות צמיחה וחופש עסקי. עד היום הפיק המכון כמה עבודות, כמו הצעת פתרונות כלכליים לבעיית העוני ומחקר הנוגע לחופש המידע.

לדברי שטרום, נושאי המחקרים נקבעים על ידו ועל ידי ועדת היגוי מייעצת, הכוללת בכירים בתחום הכלכלה בישראל ובהם ד"ר יעקב שיינין ועד לאחרונה גם עוזי ארד, המשמש כיום יועץ לביטחון לאומי של ראש הממשלה בנימין נתניהו.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#