הפריצה של פתח תקוה: אוכלוסיית העיר קפצה ב-25% בעשור - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפריצה של פתח תקוה: אוכלוסיית העיר קפצה ב-25% בעשור

שוק הנדל"ן של פתח תקוה הוא אחד הפעילים במדינה ■ קחו קצת קרבה לתל אביב ומחירי דירות זולים, הוסיפו תנאי תחבורה משתפרים וביסוס אזור תעסוקה מתקדם - והרי לכם פתרון מנצח לשיפור התדמית של מה שהיתה עד לא מכבר אחת הערים האפרוריות בישראל

תגובות

>> במארס האחרון הדהימה חברת גינדי החזקות את שוק הנדל"ן הישראלי, כשהודיעה שמכרה בתוך פחות מחודש את כל הדירות בפרויקט בן 390 הדירות שלה בשכונת אם המושבות בפתח תקוה, תמורת 450 מיליון שקל. היו כאלה שייחסו את המכירה ההמונית לשיווק חכם, אבל יותר מכל, העידה המכירה ההמונית על כוח המשיכה הגדול של העיר, שנחשבה עד לפני שנים ספורות לעיר אפרורית. אז מה הפך את העיר למגנט עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור? בעיקר הבשלה של תהליכים פנימיים, אך גם גורמים אחרים.

אמנם פתח תקוה עדיין נמצאת בחלק הצפון-מזרחי של גוש דן, אך תוכניות תחבורתיות שהבשילו שיפרו פלאים את הגישה אליה ומחוצה לה. העיר, שסבלה מסיוט מתמשך בדמות ציר גישה מעצבן במיוחד, הלא הוא רחוב ז'בוטינסקי, נפתחה לפתע בצפונה לכביש 5 שמכניס תנועה ישירות לשכונת אם המושבות. בנוסף, נפתחו בהדרגה שתי תחנות רכבת (אם כי בהליך ארוך ומתיש) בחלק הצפוני של העיר. גולת הכותרת היא ללא ספק פתיחתו לתנועה של כביש הרוחב מכבית (471) בתפר שבין העיר לשכנה מדרום, קרית אונו. בנוסף, בעתיד תיהנה העיר מעוד שני נתיבי נסיעה בדרך רבין, שמחברת בין ציר ז'בוטינסקי לכביש מכבית, ומפתיחת הרכבת הקלה שתחבר את מרכז העיר עם תל אביב.

לפרטי הפרויקטים - העבירו את הסמן על המפה


תהליך שני וחשוב לא פחות הוא יצירת מקומות תעסוקה ובילוי חדשים בעיר. המדרחוב והשוק הישנים שבמרכז העיר גילו לפתע מתחרים בדמות הקניון הגדול, שעל ציר ז'בוטינסקי, ומתחם יכין סנטר, בחלק המערבי של העיר. במקביל, נהפך אזור התעשייה קרית אריה לפארק תעסוקה מתקדם, שבו שוכנים משרדיהן של חברות היי-טק רבות.

תהליך נוסף, שבלעדיו לא ניתן היה לבנות בעיר עוד אלפי דירות, הוא שינוי ייעוד בהיקף גדול של קרקעות חקלאיות פרטיות למגורים. התהליך איפשר בנייה בפועל של אלפי דירות חדשות, ששינו מקצה לקצה את נוף הפרדסים והשטחים הפתוחים בדרום ובצפון העיר.

בעוד ששלושת התהליכים הללו פנימיים, יש להזכיר תהליך חיצוני שלו תרומה משמעותית לשינוי. ערים שכנות כמו קרית אונו, גני תקוה ויהוד, שהיו אלטרנטיווה עבור מי שנרתע מהמחירים הגבוהים של תל אביב, גבעתיים ורמת גן, נהפכו יקרות בעצמן. כך קרה גם בשכנתה של פתח תקוה מצפון - הוד השרון.

בפתח תקוה, לעומת זאת, תהליכי ההבשלה של השכונות החדשות, כמו גם של ההתפתחויות התחבורתיות, היו איטיים יותר. כך, המחירים בעיר עלו, אך באופן מתון בהרבה בהשוואה לשכנות. כך למשל, ניתן היה לחזות בפערי מחיר בלתי נתפשים של 300-400 אלף שקל בין דירת חמישה חדרים בצפון קרית אונו לדירה בגודל זהה ובמרחק אווירי של קילומטר בודד, בדרום פתח תקוה. בהשוואה למחירים בשכונת אם המושבות בפתח תקוה, הפערים גדולים הרבה יותר.

קבלנים ויזמי נדל"ן רבים, שזיהו תהליכים אלה, רכשו בשנים האחרונות קרקעות בהיקפים גדולים בעיר בציפייה לקונים, ואלה אכן הגיעו. העובדה שאין כמעט חברת בנייה גדולה בישראל שלא פועלת כיום בפתח תקוה, מעידה על החשיבות שמייחסים לה כיום הקבלנים. דייריהן של אלפי הדירות החדשות הגדילו את אוכלוסיית פתח תקוה מ-151 אלף תושבים ב-1995 ל-194 אלף תושבים בסוף 2008 - תוספת של 3,300 תושבים בכל שנה בממוצע.

ראש עיריית פתח תקוה, יצחק אוחיון, מצהיר כי קצב גדילת האוכלוסייה רק יגדל ויילך: "להערכתי, עד סוף 2020 יהיו כאן 300 אלף תושבים". דבריו של אוחיון מצביעים על קצב גידול שנתי ממוצע של 10,000 תושבים לאורך כל העשור הקרוב.

קודם השכונה, אחר כך העיר

בעוד שמרכז העיר נשאר עזוב ומוזנח כפי שהיה לפני עשור או שניים, גם אם פה ושם התהדרה העירייה בשיפוץ המדרחוב או רחוב כזה או אחר, הרי שרובם המכריע של התושבים החדשים התרכז בשלוש שכונות חדשות בחלק המערבי של פתח תקוה. הראשונה היא אם המושבות, שבצפון-מערב העיר, והיא זו שהביאה לעיר את המסות הגדולות. "ב-2004, כשנכנסנו בראשונה לשכונת אם המושבות, ערכי הקרקע גילמו מחירים של 180 אלף שקל לדירה. כיום המחיר עומד על 300 אלף שקל - עלייה של 66%", אומר רו"ח אבי גינדי, מבעלי גינדי החזקות שבנתה בחמש השנים האחרונות 1,400 דירות בעיר, רובן באם המושבות.

שכונת אם המושבות הוותיקה, שהדיירים הראשונים הגיעו אליה ב-2000, התאפיינה בבניינים בני שבע עד תשע קומות, אך הקבלנים בחלק החדש של השכונה קיבלו היתרי בנייה למגדלי מגורים של 20 קומות ויותר, שנבנו במפרטים גבוהים שכוללים חניונים תת-קרקעיים, חדרי כושר, עמדת שומר בכניסה ולובי מפואר. נכון לסוף 2008 נבנו בשכונה 2,500 דירות, וניתן לבנות בה 6,000 דירות נוספות. ואכן, כיום נבנות בה כ-2,000 דירות.

שכונה שהתפתחה במקביל לאם המושבות היא כפר גנים ג', השוכנת בדרום-מערב העיר ונחשבת יוקרתית יותר. במשך שנים רבות סבלה השכונה מקשיי תחבורה, שכן חלקה הדרומי, שנושק לערים כמו גבעת שמואל וקרית אונו, היה סגור. אלא שהציפייה של התושבים השתלמה, והמעבר לערים אלה נפתח בשנה האחרונה - מהלך שיצר עליית מחירים מיידית של כמעט 10%. אך עדיין, המחירים בשכונה נמוכים משמעותית בהשוואה לדירות חדשות הנבנות בקרית אונו, בכ-200-400 אלף שקל.

בעוד שמאגרי הקרקעות והדירות באם המושבות ובכפר גנים ג' קטנים והולכים, החלה שכונה שלישית להתפתח בפתח תקוה. זוהי נוה גן, הסמוכה לאם המושבות ולקניון הגדול. חברות בנייה רבות בונות בשכונה בניינים חדשים, כשהמחירים בה נמוכים בכ-5%-10% מאם המושבות, ועל כן היא נחשבת אטרקטיווית ביותר.

התפתחותן של שכונות אלה משפיעה בצורה דרמטית על אופי האוכלוסייה בעיר. בעוד שבעיר קיימות שכונות דתיות רבות, הרי שרוב תושביה החדשים הם חילונים. 95% מהדיירים בפרויקט שלנו בשכונת אם המושבות הם חילונים", מעיד חיים גוטרמן, מנכ"ל משותף ובעלים בחברת אולימפיה הבונה שני פרויקטים בפתח תקוה.

היבט נוסף של השינוי הוא תחושת ניכור מצד התושבים החדשים. כיוון שהשכונות החדשות ממקומות בשולי העיר ורבים מדייריהן באים מחוץ לעיר, חלק מהם רואים את עצמם קודם כל כתושבי השכונה, ורק אחר כך כתושבי פתח תקוה. "אני בככל לא מגיע למרכז העיר, כי אין לי מה לחפש שם. רוב היום אני ואשתי בעבודה, כשבשביל להכנס לבניין שלי אני רק נכנס דרך אזור מכבית וישר אני מגיע הביתה", מספר אורן, שרכש דירה בשכונת כפר גנים ג' לפני כשנתיים. לדבריו, הוא לא ממש רואה את עצמו כ"פתח תקוואי".

העשור הקריטי של פתח תקוה

למרות הביקושים האדירים למגורים בעיר, שהביאו עמם עליות מחירים של 5%-10% בשנה האחרונה, מחירי הדירות החדשות בעיר עדיין אטרקטיוויים לעומת השכנות. אם בצפון קרית אונו תתקשו למצוא דירות חמישה חדרים בפחות מ-1.9 מיליון שקל, הרי שבפתח תקוה רמות המחירים מתחילות ב-1.5 מיליון שקל.

בדירות יד שנייה המצב דומה. כך, ניתן למצוא בשכונות ותיקות בעיר דירות שלושה וארבעה חדרים במצב סבירים במחיר 700-900 אלף שקל. בגני תקוה, קרית אונו והוד השרון קשה למצוא נכסים מקבילים ברמות מחירים שכאלה, ואילו בגבעתיים וברמת גן יספיק תקציב זה לדירות של 2-2.5 חדרים בלבד.

בעוד שהשכונות החדשות צפויות לסגור את פער המחירים מול שכונות דומות בערים שכנות, מחירי הדירות בחלק הוותיק של העיר לא צפויים לעלות במהרה.

"אני מחזיק כיום דירת שלושה חדרים בבניין נמוך בקומה שנייה ברחוב סלנט. זו לא דירה משופצת, אבל היא במצב סביר, כשבעלי הבית דורשים עבורה 760 אלף שקל בלבד ויש מה לדבר על המחיר", מספר מתווך מסוכנות גדולה בעיר. "תראה לי עוד ערים במרכז עם מחיר כזה. היו אצלי כמה צעירים מאזורים שונים כמו רמת גן וגבעתיים ותל אביב, שבטלפון המחיר מאוד קסם להם, אבל כמו שהם הגיעו, כך הם הסתובבו ולא שבו. כששאלתי מדוע, הם השיבו שהמיקום בעייתי".

מי שיחצה את העיר ממערב למזרח, יגלה כי הפיתוח נשאר במערב העיר. במזרחה, במיוחד מעבר לכביש 40, המחירים נמוכים בהרבה, ומעטים הם הפרויקטים החדשים. עדות לכך היא כישלונו של מכרז של מינהל מקרקעי ישראל שיצא במארס 2008, על קרקע בדרום מזרח העיר לכמה מאות דירות.

לראש העיר אוחיון יש תוכניות גדולות: "באזור קרית מטלון ויכין סנטר יש מקום לעוד שתיים-שלוש שכונות שיכללו 2,300 דירות, וזה בהחלט מקום שיתפתח טוב", הוא אומר, ומוסיף: "לגבי תשתית התחבורה אנחנו כמובן מצפים לפתיחת הרכבת הקלה ולהוספת נתיבי תחבורה בדרך רבין. כמו כן, אני חושב שהגיע הזמן לחשוב על גשרים דו-מפלסיים. לגבי מחנה סירקין יש לנו דיונים בנושא מול הוועדה המחוזית, ומה שמסתמן הוא שנבנה שם פארק רחב ידיים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#