איש הנדל"ן מיקי גנור: "יש חלון של שנה עד שלוש שנים לקניית נדל"ן באירופה במחירים מגוחכים" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

איש הנדל"ן מיקי גנור: "יש חלון של שנה עד שלוש שנים לקניית נדל"ן באירופה במחירים מגוחכים"

גנור זיהה ב-2006 את המפולת המתקרבת, והחל למכור■ כיום הוא רוצה לגייס משקיעים ישראלים גדולים כדי להתחיל לקנות ■ "דווקא עכשיו צריך לקחת הלוואות זולות ולהשקיע" ■ "איך הצלחתי? אין סיפור, אין חוכמה. הכל מרובע - שמרנות וחוקי הכלכלה היסודיים"

5תגובות
מיקי גנור
מוטי קמחי

<<יש יזמים שמעידים על עצמם שחזו את מפולת הנדל"ן במזרח אירופה ואת מרחץ הדמים שאליו נקלע כל מי שפועל שם - אבל לא לכולם יש הוכחה מצוינת כמו למיקי גנור.

ביוני 2006, לפני כשנתיים וחצי, נשא גנור, פעיל ותיק בשוק הנדל"ן האירופי, נאום בכנס קבלנים, והדברים נכתבו בכותרת ב-TheMarker. "שוק הבנייה למגורים במזרח אירופה צפוי להגיע בקרוב לרוויה", הוא אמר שם. "בתוך שנתיים יהיו עודפי היצע ותהיה ירידה במחירים וברווחיות. עליות המחירים שהיו בשוק בשנים האחרונות עלולות להתהפך במהירות. יזמים שהולכים להשקיע במזרח אירופה צריכים לקחת בחשבון את הנתונים האלה". גנור לא רק הזהיר, אלא גם פעל בניגוד למגמה הכללית: הוא החל למכור כמה שיותר, ולקנות כמה שפחות. "מכרנו, והישראלים קנו. קרקעות שקנינו בסוף שנות ה-90 ובתחילת 2000 בזול, נמכרו בסך הכל בכ-100 מיליון יורו", הוא אומר כעת בראיון.

אלה היו ימים של גאות. הכסף היה זול וזמין, היזמים זרמו לשוקי הנדל"ן בכל העולם והמחירים רק עלו מדי שבוע - ואתה בחרת בתפקיד משבית השמחות.

"להגיד שאתה יוצא מהשוק זה לא פשוט בהתחלה. ואולם לאחר שאתה אומר את זה פעם-פעמיים אתה מתרגל, וזה מתחיל להיות נחמד. 15 שנה אני עוסק בתחום, ולהבדיל מישראלים אחרים אני התמחיתי רק באירופה ורק בנדל"ן, ולא התפרשתי על פני כל הגלובוס ועל פני כמה תחומים. אין לי למשל שום יתרון יחסי בארה"ב או בסין".

בפועל, איך הבנת שהשוק הולך ליפול?

"אני כל הזמן מנתח עסקות ועוקב אחר השוק. עד 2006 המחירים עלו ועלו, זו היתה מציאות מטורפת. ואז ראיתי שהגרף אסימפטוטי, שיש ישורת, ושהמחירים לא עולים יותר. וכשיש סטגנציה של מחירים, מבינים שצפוי עתיד לא נחמד. התחלתי לפחד - ושיניתי כיוון. מכרתי 30 נכסים.

"השנתיים האלה ייצבו אותי, כי מכרתי נכסים שבזמנו נקנו במחירים נמוכים. זה היה הזוי. מה שקנינו ב-5 יורו נמכר ב-500-600 יורו. זה לא שהייתי גאון, הערכת המצב שלי ב-2006 היתה העתק של מה שחשבו הבנקים - שמתחיל פחד גבהים. הקשר שלי בבנקים היה נכס בשבילי".

התחזית שלך לא היתה קצת מוקדמת?

"לא. הרי אתה אף פעם לא יודע בדיוק מתי השוק הכי גבוה ומתי הוא הכי נמוך. אתה רואה מגמה".

תקופת הזהב

הקשר עם הבנקים שעליו מדבר גנור, שסייע לו להגיע לתובנה שלפיה המפולת מתקרבת, הוא מקום העבודה הקודם שלו. גנור החל את דרכו בשוק הנדל"ן האירופי ב-1996, כאשר היה נציגו בישראל של הבנק האוסטרי פולקסבנק (עם רותי פלד - אשת נדל"ן ובנקאית לשעבר). התפקיד של גנור היה לתווך בין הבנק לבין יזמים ישראלים שביקשו לרכוש נכסים ולהקים פרויקטים במזרח אירופה ובמרכזה והיו זקוקים לאשראי.

"זו היתה תקופת הזהב", הוא אומר. "היזמים היו מביאים הון עצמי, ואנחנו - את המינוף. מוטי זיסר, לב לבייב, קבוצת בסר, אליעזר פישמן, קבוצת שרם-פודים, משפחת דנקנר, יעקב אנגל - כל היזמים הישראלים שפעלו באירופה עברו דרכנו".

באילו היקפים פעלתם?

"עד 2003-2004 סיפקנו אשראי בהיקף של 2.5 מיליארד יורו - כולו נון-ריקורס (הלוואות שבהן הנכסים הנרכשים הם הבטוחה היחידה להלוואה). לאט לאט שיכללנו את המודל של ההלוואות והכנסנו את הבנק לשותפות עם היזמים בחברות הבנות של הבנק. כך, הבנק נכנס לעסקה בשני כובעים - כמשקיע שמשלים את ההון העצמי וכמלווה. זה הגדיל את הרווחיות עבורם".

כיצד הם הגיעו אליך?

"כולם הכירו את כולם, לא היה צורך בשיווק, בסוף היו מגיעים אלינו".

מה היה סוד ההצלחה בפעילות האשראי?

"לא היה סוד. הצלחנו כי לא היו לנו מתחרים, פעלנו לבד".

מדוע הבנק הפסיק לתת כאן הלוואות?

"בתחילת שנות ה-2000 עסקי הנדל"ן במרכז ומזרח אירופה התפתחו, והבנקים המקומיים בכל המדינות שבהן פעלנו הבינו את הפוטנציאל והחלו להתחרות בנו - ואז העסק התחיל לדעוך. ברגע שהם העניקו הלוואות, כבר לא היה היגיון בנציגות שלנו. ואולם במקביל לדעיכה בעסקי פולקסבנק התחלנו להשקיע באופן עצמאי בנדל"ן.

"ב-2006 הצטרף אלי גם מנכ"ל חברת ההשקעות של הבנק, הלמוט תומנק. יחד הקמנו חברת ניהול לנדל"ן בשם הולמרק פרופרטיס שבה אנחנו שותפים. יש לנו משרדים בווינה, בוורשה ובבודפשט וצוות שפועל בגרמניה, בשווייץ ובישראל".

מה הישראלים, שרובם היו לקוחות שלך בבנק, עשו טוב - ואיפה הם נכשלו?

"אי אפשר לקחת מהישראלים את הדרייב, החוכמה והנחישות בעסקים - אף שגם הספרדים והאירים לא פראיירים. המחיר של הדרייב הזה הוא שכשהשוק עולה הכל טוב, וכשהשוק יורד אתה נקלע לבעיה.

"יזם הוא בהגדרה אופטימיסט - אצלו אף פעם כלום לא יורד. יש לזה מחיר. עם זאת, צריך לזכור שהישראלים היו טיפה קטנה בכל החגיגה".

במקום ללכת הביתה עם הכסף שהרווחתם מהמכירות, רכשתם עוד נדל"ן.

"כן. קנינו פה ושם, אבל רק באופן סלקטיווי, ורק נכסים מניבים ומיוחדים. לא קנינו נדל"ן מניב בתשואה של 6% כמו רבים אחרים, ולא קנינו קרקעות לייזום. כיום יש לנו נכסים בשווי 500 מיליון שקל".

אבל לא יכולת להימלט מהפסד. תיאורטית היה עדיף לכם לא לקנות כלום.

"נכון, אבל בכל זאת ההפסד שלנו לא נוראי. אנחנו ממונפים מעט, וההון העצמי שלנו אינו חוב כמו אצל רוב האחרים. כשאתה נכנס לתקופה סוערת ואתה ממונף, אז אתה נכנס לבעיות. לנו אין בעיה, כי ההון העצמי אמיתי והמינוף נמוך. זה לא שלא נפגענו, אבל אנחנו מחייכים. אין לנו סכנה בתזרים, ולא בפירעון החוב".

בלי זיקוקים

מה מאפיין את פעילות הנדל"ן שלך בהשוואה לזו של אחרים?

"הפעילות שלנו אטית. היא לא מספקת כותרות ולא זיקוקים. זו בעיה כשאתה רוצה לגייס כסף, כי אז אתה חייב סיפור. בנקי השקעות תמיד שואלים מה הסיפור שלך. לי אין סיפור. הכל מרובע, הכל בנאלי. אין חוכמה מיוחדת, אלא שמרנות מרובעת וחוקי הכלכלה היסודיים. אני לא עובד ברוסיה, ברומניה ובבולגריה, אלא רק במדינות משעממות יותר, ששהשוק בהן כאילו נגמר".

ומה עושים האחרים?

"הסגידה לאגו ולעגל הזהב היתה כלל עולמית. כל קבוצה מצאה את הנישה של עגל הזהב שלה. חלק רצו לווגאס, חלק למקאו וחלק לבוקרשט - כל אחד לפי קשריו.

"לי אין צורך להיות הכי גדול. אין לי דרייב כזה. כמות העסקות שאני אומר להן 'לא' היא ענקית. אני עובד עם הון שלי, ובמקרה כזה אתה פשוט צריך לשבת עם אשתך בבית ולהחליט שיוצאים.

"ישראלים לא מעטים עבדו גם עם הון עצמי שאינו שלהם, ופתאום זה פגישות וטיסות, ופתאום גם האשה באה. כשמנהלים כסף של אחרים, הגישה שונה פסיכולוגית, אחראית פחות".

זה הסיפור של OPM (Other People's Money) - כסף של אחרים.

"נכון. מצד שני, אתה בכל זאת חייב לעשות הפרדה בין העסק לכסף האישי שלך, אחרת אתה לא יכול להתנהל בעולם. אם דייר שעוזב נכס שלך בפרנקפורט ישפיע על אשתך כאן - זו בעיה".

כיצד ישתנה עולם העסקים בעקבות המשבר?

"העולם יחזור עשר שנים לאחור. בעתיד נחשוב אחרת על יום המחר. פרופיל החיסכון ישתנה - ואנשים יבינו שכשמקבלים אשראי צריך להחזיר. אנשים יחשבו טוב אם הם באמת צריכים את האוטו הכי טוב ואת הבית הכי גדול. יהיה שינוי חברתי בעולם המערבי, בלי קשר לרגולציה או לפשיטת רגל של בנקים".

מה קרה לחברים שלך מהתקופה שבה עזרת להם לגייס כסף - זיסר, לבייב, האנשים של בסר וכל האחרים?

"ככל שאתה גדול ומקושר כך אתה מגיע למינוף גבוה. כיום, מי שממונף יותר נמצא בסכנת חדלות פירעון יותר גדולה. כשהנחת העבודה היא שהשווי של כל הנכסים בעולם ירד ב-10%-30%, ברור שלרוב האנשים נמחק ההון העצמי, ובנוסף נמחקו חלק מההלוואות הבנקאיות".

איך תיראה ההתאוששות?

"ברור שבסוף הבנקים ימחקו הלוואות, כי השוק לא יחזור למחירים שהיו. לא תהיה עלייה של 20%-30%. אולי של 2% - וזו שאלה גדולה כיצד מטפלים בכל אובדן הערך הזה שהיה כאן. המשחק הוא בין בנקים מסחריים, יזמים ושוק ההון - זה ייגזר לגופו של עניין בכל נכס ובכל חברה".

האם לדעתך יש הזדמנויות באג"ח של חברות הנדל"ן?

"לא. לא הייתי קונה אף אג"ח. האג"ח הונפקו לצורך העמדת ההון העצמי ברכישת נכסים, ומכיוון שאני לא יודע מה המצב בכל נכס אני לא יכול לדעת כמה שוות האג"ח. אם יש להן ערך, זה רק אחרי שהבנקים ימחקו חלק מהחוב. לכן, קודם כל יש לטפל בנכסים, ורק אחר כך אפשר לדבר על רכישת אג"ח.

"השוק שמתמחר את האג"ח האלה סובל ממחסור במידע. אין מידע לגבי המינוף בכל נכס, מה מצבו ומה מצב ההלוואה שנלקחה לגביו. לא רק אני לא יודע, ייתכן שגם הבעלים לא יודע. אחד הפרטים החשובים, למשל, הוא מתי מסתיימת ההלוואה על הנכס, מכיוון שכיום אין אפשרות למחזר הלוואות, ולכן כאשר הלוואה מסתיימת יש להניח שהבנק יעקל את הנכס. במצב כזה, מה השווי של האג"ח? כלום. לכן אני לא יודע איך לתמחר אג"ח של חברות נדל"ן".

קודם כל - תזרים

אז מהי האסטרטגיה שלכם עכשיו?

"החלטנו לשנות פאזה ולהתחיל לקנות. המודל העסקי שלנו הוא לנצל את ההזדמנויות שנוצרו. נוצר חלון של שנה עד שלוש שנים לקניית נדל"ן באירופה מבנקים במחירים מגוחכים לחלוטין. צריך כיום ללכת נגד המגמה. יש כיום הרבה גופי השקעות שנמצאים ב'קומה', ולכן הם לא קונים.

"דווקא עכשיו צריך לקחת הלוואות זולות ולהשקיע, גם התשואות גבוהות וגם ההלוואות זולות. בעולם כבר רואים התחלה של רכישות והשקעות. בלונדון כבר יש רכישות - כמובן שלא כמו ב-2006-2007, אלא רכישות נורמליות. אין ריצה, אין כותרות - הפעילות הכלכלית מצומצמת".

ואתה מתכנן לגייס כאן כסף.

"אנחנו מקימים קרן או חברת השקעות עם אג'נדה של השקעות באירופה. אנחנו מביאים יכולת ניהולית מוכחת, ורוצים לגייס כסף משוק ההון כאן. בשבילנו, זו חציית הרוביקון - להציע לצדדים שלישיים את היכולות שלנו.

"אנחנו רוצים לרכוש נכסים בבריטניה, בגרמניה, בהונגריה, בהולנד, בצ'כיה, בפולין ובשווייץ. עדיין מוקדם מדי לרכוש נכסים במזרח אירופה. אולי בעוד שנה. אני רוצה לגייס כ-500 מיליון שקל יחד עם מה שאנחנו מביאים - 10%-30%. אני לא רוצה להגיע למינופים גבוהים".

מה תרכשו?

"מרכז הכובד יהיה רכישות נדל"ן ממוסדות פיננסיים שעיקלו נכסים. הם מוכרים את הנכסים לאחר שמחקו הכל. כל הבנקים הגדולים תקועים עם נכסים. אני מדבר איתם על נכס לפי שווי ההלוואה למטר. אני קונה את הנכס עם חלק מההלוואה, והוויכוח עם הבנק הוא על כמה יורו למ"ר אני מוכן לקחת על עצמי.

"נניח שיש על הנכס הלוואה של 1,500 יורו למ"ר, ושאני מוכן לקחת על עצמי 800 יורו למ"ר, ברור שהבנק מוחק 700 יורו למ"ר. לפני כן אני בודק אם גובה ההלוואה למ"ר מוצדק לפי המיקום והשוכר - כמו שבודקים נדל"ן מניב.

"הדאגה הראשונה שלי בנכס היא לתזרים - ורק אחר כך אני חושב על אפסייד. אני לא קונה נכס עם דפקט. זה לא זמן לקנות נכסים עם בעיות. למשל, אם יש בעיית חניה באזור - אני לא מתעסק. יש מספיק נכסים טובים שפשוט לא נוהלו נכון".

אתם מדברים עם מוסדיים?

"התחלנו בשיחות גישוש עם חברות ביטוח ובתי השקעות. אנחנו מזהים הססנות גדולה. הם עדיין סופרים נזקים - ולא חושבים קדימה".

איך התחלת בשוק האירופי?

"היינו בווינה מטעם תדיראן, שבה הייתי מהנדס אלקטרוניקה. כשבני גאון ז"ל החליט לפרק את תדיראן, נשארתי בלי עבודה. אשתי הימרה על להישאר בווינה כי היא האמינה בי. עשיתי במכנסיים, ארבעת הילדים היו בבי"ס אמריקאי. אבל הצלחנו".

ועכשיו היא תומכת בתוכנית לחזור לקנות נדל"ן באירופה?

"עכשיו היא רק שאלה מתי אני כבר פורש".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#