"מחירי הדירות מוגזמים, אבל אני לא מכיר יזם שיתפשר על המחיר מסיבה מוסרית" - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"מחירי הדירות מוגזמים, אבל אני לא מכיר יזם שיתפשר על המחיר מסיבה מוסרית"

מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן, לא מתכוון לבנות יותר מ–400 דירות בישראל, לא מתכוון להשתתף בפרויקט מחיר למשתכן וגם לא לבנות בתל אביב, למרות המחירים הגבוהים ■ ויש לו סיבות טובות

45תגובות
מנכ"ל קרדן נדל"ן, מיקי זיסמן
אייל טואג

מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן, האם לדעתך מחיר של 2.4 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים באזורי ביקוש, הוא הגיוני?

לא. זה מחיר גבוה מאוד. אבל שם השוק נמצא. בתור אזרח במדינה ובתור אבא זה נראה לי סכום דמיוני. גדל פה דור שיהיה משועבד עוד 35 שנה למשכנתאות.

מה צריך לעשות כדי להוריד מחירים?

קודם כל צריך לשווק קרקעות כדי להגדיל את ההיצע, אחר כך לטפל בתחום הקבלני ולדאוג שיהיו יותר פועלים — וכמובן צריך לדאוג שהמדינה תגבה פחות מסים על הקרקע. בסוף זה הסיפור. המדינה הרוויחה הרבה מאוד כסף מעליית המחירים.

גם היזמים.

אנחנו פועלים בשוק משוכלל. אנחנו נמצאים בנקודה שבה הביקוש וההיצע נפגשים. בנקודה הזאת, שבה אלה המחירים, אני לא מכיר אף יזם שיגיד 'אני לא גובה את הסכום הזה כי זה לא מוסרי'. איש גם לא שאל אם הרווחים שהמדינה עושה מהקרקעות הם מוסריים.

איך זה לעבוד מול המדינה?

"מאתגר במקרה הטוב, מפני שבכל פעם מגיע פוליטיקאי חדש ומרגיש שהוא זה שיוכל לעשות מהפכות ולהוריד מחירים. כולם חושבים שנדל"ן זה אירוע פשוט, אבל זה לא. זה לא ענף הסלולר".

אי אפשר להיות "כחלונים" בשוק הדיור?

"לא. בסלולר יש ארבע חברות ומוצר אחד גמור, בנדל"ן יש כל כך הרבה גופים שמעורבים בתהליך: משרד האוצר, משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), רשויות התכנון, הרשויות המקומיות — אז אי אפשר לבוא ולהגיד 'מורידים מחירים', כי זה לא עובד ככה".

אתה מתייחס לתוכנית מחיר למשתכן?

"לא רק. לפניה היה ניסיון למע"מ 0%. כל הרעיונות האלה טובים על הנייר, אבל זה לא עובד בשלב הביצוע. בכלל, ממשלות בישראל מחזיקות מעמד זמן קצר יותר מפרק הזמן הנדרש להשלמת פרויקט, ואז לאורך חיי הפרויקט מתחלפים שרים שלכל אחד יש תמריץ לבצע פעולות שגורמות לנו, היזמים, לאי וודאות, ולעתים גם לפגיעה ברווחים. כיזם בתחום המגורים, אני לוקח מראש סיכון כשאני מתחייב לפרויקט שמשך הקמתו יכול להגיע לעשר שנים, וכשאין לי יציבות בתוך עשר השנים שבהן הפרויקט אמור לעלות לאוויר — יש לי בעיה".

פרויקט של מחיר למשתכן באופקים
אליהו הרשקוביץ

כמו הבעיה שיש לך כיום בפרויקט בנהריה?

"כן, למשל. ב–2015 רכשנו בנהריה קרקע מהמדינה ושילמנו עבורה 5 מיליון שקל. אבל המדינה לא בנתה שם מכון לטיהור שפכים (מט"ש), ולכן אני לא מקבל היתרי בנייה — כי משרד הבריאות לא מאשר. זה לא מפריע לרמ"י ולמשרד השיכון לשווק בצמוד קרקעות במחיר למשתכן במחיר נמוך יותר — וכל זה אף על פי שהביקוש בנהריה לא יכול לספוג היצע כזה".

נשמע כמו בעיה.

"זאת לא הבעיה היחידה. מצד אחד, אין לי היתרי בנייה, ומצד שני קיבלתי מוועדת החילוטים במשרד השיכון התראה שאם לא אתחיל לבנות — יחלטו לי את הערבויות, משום שאני לא עומד בתנאי ההסכם. אבל איך אני יכול לעמוד בהסכם כשהמדינה לא בונה מט"ש?"

והכסף עבור הקרקע כבר שולם.

"בוודאי, וכרגע הוא שוכב באדמה".

עד שיהיה מט"ש.

"זה לא רק מט"ש. פרויקט בנייה הוא אירוע סופר־מורכב: הוא אירוע תחבורתי ואירוע תעסוקתי, זה כמו קופסה שחורה שיוצאות ממנה 30 ידיות ואף אחד לא יודעת מה השנייה עושה. מה שאנחנו חווים בשנים האחרונות זה סחרור. כל פעם משהו נוגע בקטנה באחת הידיות ומזעזע את המערכת. קחי לדוגמה את מחיר למשתכן: אם כיום הביקוש לדירות הוא 70 אלף, ובמחיר למשתכן משווקים רק 40 אלף דירות, שמישהו יקבל מתישהו, איפשהו במחיר כלשהו, אז מכרו פה סיפור ולא פתרון אמיתי — ופגעו במשתתפים אחרים בענף".

אז אתה מתנגד למחיר למשתכן.

"אני חושב שזה רעיון מצוין, שבגלל כל מיני צרכים, חלקם פוליטיים, לא מצליח. למשל, משווקים מספר גדול של דירות באזורים שבהם הביקוש לא יכול לספוג את ההיצע, או שמממנים מכספי הציבור הנחות של 500–800 אלף שקל בגליל ים, ליד הרצליה, ונותנים הנחות של 150–100 אלף שקל בפריפריה. במקום לעזור מגדילים פערים, כי מי יכול לרכוש בגליל ים דירה ב–1.8 מיליון שקל? מי שאין לו?"

איך כל זה משפיע על המערכת?

"כל השינויים האלה גורמים לתזזיתיות, וזה בדיוק ההפך מוודאות. כשהמדינה אומרת 'אני משווקת רק ככה, ואני נלחמת בבנקים, במשקיעים וביזמים', כל אלה ידיות במערכת שמיד מושפעות ומשפיעות על הקופסה השחורה. למשל, אם משווקים את הדירות האלה רק במחיר למשתכן, אז אנשים לא יפנו לשוק החופשי ויזמים לא יבנו על הקרקעות שיש להם, מכיוון שאיש לא ירצה לקנות כל עוד יש הצעה למחיר נמוך יותר. התוצאה היא ביקוש כבוש וירידה בהתחלות הבנייה. כמו שאמרתי — ידית אחת שמזעזעת את כל הקופסה השחורה".

ומה יהיה הסוף?

"מחיר למשתכן יסתיים עד סוף 2018, ואז השוק יחזור לעבוד. החלטנו לא להיכנס כרגע לפרויקטים של מחיר למשתכן, ואנחנו נערכים ליום שאחרי".

איך אתם מתנהלים בתוך חוסר הוודאות הזאת?

"קיבלנו כמה החלטות אסטרטגיות שנועדו לגדר את הסיכון. למשל, אנחנו לא בונים בתל אביב מפני שהשוק שם תנודתי מדי, או שלא נבנה דירות יוקרה וגם לא נבנה מעבר ל–400 דירות בישראל. ככה אני לא צריך להחזיק מלאי קרקעות וצוות גדול של עובדים, ככה גם לא צריך לעשות פשרות, כמו יזמים אחרים שבונים בגדול".

פארק צמרת בתל אביב
מוטי מילרוד

מצד שני, נכנסתם לתחום מסוכן לא פחות — התחדשות עירונית.

"נכנסנו לתחום שאנחנו מאמינים שהוא הנכון ביותר. וגם שם, כשנכנסנו הוא היה פחות מסוכן, היתה ודאות. אבל אז הכניסו שינויים שמקשים על היזמים ותקעו את הפרויקטים".

העתיד נמצא במרכזי הערים?

"אני מאמין שכן. אני מסתכל על מרכזי הערים, ולא משנה איפה, מאחר שכולם נבנו בשנות ה–50, הם נראים אותו דבר. ההבדל בין המקומות השונים הוא במחיר הקרקע. בתל אביב דירה מסוימת יכולה להיות שווה 3 מיליון שקל ובפריפריה 300 אלף שקל. אבל רוב מרכזי הערים נראים זקנים ומבוגרים, ממצב הבתים ועד האוכלוסיה — וכתוצאה מזה השירותים לאזרח פחות טובים כי היכולת של העירייה לפתח היא נמוכה".

מה הפתרון?

"קודם כל צריך לעשות תוכנית אחת, ולא כזאת שמשנים כל שנה. צריך להכין תוכנית למתחמים גדולים ולא לנקודות ספורדיות, בניין פה ובניין שם. ואז צריך להרוס את הבניינים הישנים במרכזי הערים ולבנות בניינים גבוהים. צריך לעשות את זה במתחמים ובשלבים. כשאני מסתכל מהחלון שלי בתל אביב, בכל מקום עולה בניין אחד שמוקף בבניינים קטנים. הבעיה בהתנהלות הזאת שאין תכנון מרוכז, ואז מהר מאוד אתה מקבל התנגדות להמשך התהליך, מכיוון שיש פקקים והמערכת לא בנויה לשינוי. אבל אם יסתכלו על העיר ויתכננו את השינוי מהמרכז החוצה, אפשר להתאים לכל זה תשתיות".

כיום אין ברשויות המקומיות תוכניות מסודרות להתחדשות עירונית?

"כיום מתחילים כמו בפלמ"ח, קצת פה וקצת שם, ואז מבינים שלא עבדו מסודר ומחליטים לעשות תוכנית — ואז זה נתקע, מכיוון שרוצים את התוכנית הכי טובה. בכל פעם מכניסים שינויים ומגלים בעיות חדשות. כתוצאה מכך אני נשאר עם פרויקט שבו הבטחתי לדיירים משהו מ, והמדינה אומרת 'אה, בעצם זה לא אפשרי'".

אז אתם תקועים?

"כרגע יש לי 400 דירות שממתינות לאישור ועדות. אין כלום בביצוע".

באחרונה השלמתם את רכישת הבעלות על החברה הקבלנית אל הר. למה?

"מתוך ראייה ארוכת טווח להיערך ליום שבו יסתיים מחיר למשתכן והביקוש הכבוש ייפרץ".

ואז יבואו הסינים שהמדינה רוצה להעסיק.

"כן. היא רוצה את זה כבר הרבה זמן. אני מייחל שהסינים יבואו, נעבוד אתם. אני לא רואה חברה סינית שתוכל להתמודד לבד עם הביורוקרטיה המקומית. כאן, כדי לתכנן ולבנות, צריך להכיר. נשמח לשתף אתם פעולה ולהביא את המומחיות שלנו".

אתה מתאר מציאות קשה, ובכל זאת היזמים, ובהם אתם, מרוויחים כסף.

"בעשר השנים האחרונות קל ליזמים. כל מחיר ששמת על קרקע — השוק תיקן. הבעיות יתחילו כשהריבית תעלה ואנשים ייתקעו עם משכנתאות גבוהות. דרך אגב, מי שעשה הכי הרבה כסף זו המדינה — מגביית המסים וההיטלים שכל הזמן עלו".

וזה התגלגל על רוכשי הדירות.

"בחלקו כן. אבל זאת לא הסיבה היחידה לעליית המחירים, וגם לא הביקוש או מחירי הקרקעות. עליית מחירי הדירות קשורה גם לכך שהצרכנים רוצים סטנדרט גבוה יותר. מצד אחד אנחנו רוצים דירות יוקרתיות עם ריצוף יקר ומטבח יקר, ומצד שני מתלוננים שהן יקרות".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#