"בן אדם מנתניה רוצה לגור בעיר, אבל זכה בדירה בראשל"צ. מה בדיוק הוא יעשה שם?" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
נדל"ן סופ"ש

"בן אדם מנתניה רוצה לגור בעיר, אבל זכה בדירה בראשל"צ. מה בדיוק הוא יעשה שם?"

מנכ"ל חברת אזורים דרור נגל לא מתלהב מתוכנית מחיר למשתכן, לא חושב שהיא הפתרון למצוקת דיור ולא רואה ירידת מחירים באופק

58תגובות
דרור נגל
אייל טואג

דרור נגל, 55, נשוי + 3, מנכ"ל אזורים; בעל תואר ראשון בכלכלה ותואר שני במינהל עסקים, שניהם מהאוניברסיטה העברית; תפקידים בולטים קודמים: מנכ"ל הפניקס השקעות ופיננסים, מנהל בנקאות פרטית בינלאומית בבנק הפועלים, חבר ועדת השקעות באיילון ביטוח ומנהל אגף ניירות ערך ונכסים פיננסיים בבנק הפועלים

אז מה עדיף — לשכור או לקנות דירה?

"קודם כל זה עניין של השקפת חיים. בישראל אוהבים שלכל אחד יש דירה, אבל זה לא מחויב המציאות. בהיבט הכלכלי, אדם צריך לבדוק מה גובה השכירות החודשית שהוא משלם לעומת שווי הרכישה. בארץ התשואה על דירות נעה סביב 2.5%–3% בשנה, ובמקומות אטרקטיביים כמו תל אביב היא אפילו נמוכה יותר. לעתים אפיקי השקעה אחרים יכולים לתת תשואה טובה יותר, אלא שרוב האנשים לא יודעים לשים את כל הכסף בהשקעות אחרות, ואם יש להם כסף נזיל — הם מבזבזים אותו על צריכה.

"בנוסף, צריך להסתכל על עליית מחירי הדירות. אם המחירים עולים בצורה משמעותית, אז אולי כדאי לקנות דירה. אם לא, ייתכן שעדיף להשקיע במקומות אחרים, כמו שוק המניות. צריך לזכור שברכישת דירה יש תשלום לעורכי דין ותשלומים נוספים שאין למשל בהשקעה במניות. בנוסף, בדירה צריך להשקיע כדי לשמור עליה. אז מבחינה כלכלית, יש הרבה דברים שאפשר לעשות, אבל בישראל, בכל הקשור לרכישת דירה, מעורבים הרבה מאוד שיקולים מנטליים".

כיום כולם רצים להתמודד בפרויקטים של מחיר למשתכן, שמאפשרים לרכוש דירות בהנחות משמעותיות. זה הפתרון?

"זה פתרון בעייתי. המדינה לוקחת קרקעות ומוכרת אותן במחיר נמוך יותר ליזמים, כדי שיבנו במחיר נמוך יותר וככה זוגות צעירים יוכלו לקנות. המדינה החליטה למעשה לתת כסף למצרך ולא לנצרך, ולדעתי זה מעוות. כיום החיסכון בקניית דירה במחיר למשתכן במרכז גבוה הרבה יותר מאשר בפריפריה — חצי מיליון שקל במרכז לעומת פער של 100 אלף שקל בלבד בפריפריה. בעצם מעודדים אנשים לקנות דירות במרכז. אני לא מבין את ההיגיון. בא מישהו שחסך הרבה כסף וזוכה במודיעין, ויש לו יותר כסף מזה שזכה בפריפריה וקיבל הנחה פחות גבוהה. בכלל, יכול להיות שלמי שזוכה בהגרלות מגיע פחות. למה לא לתת כסף למי שצריך — שיקנה איפה שהוא רוצה. בן אדם רוצה לגור בנתניה, כל החיים שלו הוא שם, אבל יצא שזכה במכרז לרכישת דירה בראשון לציון. מה בדיוק הוא יעשה שם?"

אם אתה כל כך מתנגד, אז למה אזורים נכנסה לפרויקטים כאלה?

"כי אני מסתכל על זה בעיניים של היזם. האם הגיוני לי כלכלית להיכנס לפרויקט הזה, והתשובה היא כן. הגדרנו את ההתמודדות רק לאזור המרכז — גליל ים, ראשון לציון, שהם — כי שם הסיכון פחות גבוה מאשר בפריפריה. באזור המרכז הרווחיות שלי כיזם היא סבירה. ההטבה המינימלית היא 500 אלף שקל לדירה. אז אם אני בונה והמחירים יירדו (חלק מהדירות נמכרות בשוק החופשי), עדיין יישאר לי טווח של רווח, כי הם לא יירדו בכל כך הרבה. בפריפריה שולי הרווח קטנים, ואם תהיה ירידת מחירים, אני עלול להיפגע".

שר האוצר משה כחלון ושר השיכון יואב גלנט. "מחיר למשתכן זה פתרון בעייתי"
עופר וקנין

זוכים במחיר למשתכן טוענים שהיזמים חוסכים בעלויות ומגישים מוצר פחות טוב.

"משרד השיכון קבע סטנדרט מינימלי לדירות באיכות לא רעה שחייבים לעמוד בו, ובכל מקרה בפרויקטים שלנו, חוץ מהמכירה לזכאים, יש דירות בשוק החופשי. לכן, מבחינתי בדירות האלה יש אלמנט שיווקי, ואם אבנה לא טוב, השיווק שלי ייפגע. אני רוצה סטנדרט טוב ומוכן להשקיע בשביל זה קצת יותר".

אם המחיר קבוע והסטנדרט גבוה, איך תצליחו לייצר רווחיות?

"אני מייצר רווחיות דרך בחירת הפרויקטים באזורי ביקוש. אני בוחר את המקומות שבהם הסיכון נמוך יותר, מקומות שבהם אני מצליח לקנות את הקרקע במחיר טוב, לבנות במחיר טוב, ועם תכנון טוב ויעיל".

לפעמים יזמים זוכים במכרז והקרקע לא מוכנה, ואז משלמים עליה אבל לא יכולים לבנות. איך מתמודדים עם זה?

"הבעיה האמיתית שנוצרת במחיר למשתכן היא זמינות הקרקע. משום שהקרקע לא זמינה לבנייה בעת הרכישה, נוצר שלב ביניים, שבו אתה משלם אבל לא יכול לבנות ולמכור, ולכן נאלץ להגדיל את המינוף. אם קניתי קרקע ואקבל אותה רק בעוד שנתיים, המשמעות היא שבמקום לבנות מחר בבוקר — אני צריך למרוח על פני שנה וחצי, וזה עולה לי. יש שנתיים שאני משלם על כלום. זה לא הגיוני שייגבו ממני את הכסף מראש. אבל משום שאני בונה באזורי ביקוש אני מביא בחשבון את עלויות ההמתנה, אף שבסוף מישהו משלם על עלויות ההמתנה האלה — וזה הרוכש".

אבל אתה מוגבל במחיר שבו אתה יכול למכור את הדירות.

"אני מוגבל במחיר המקסימום, אבל אפשר לשחק עד אותו סכום".

אתה חושב שמחירי הדירות בישראל יכולים לרדת?

"בסוף, כמו כל דבר בכלכלה, זה עניין של היצע וביקוש. בישראל מה שנותן את הטון זה הנושא הדמוגרפי. יש לנו שיעור פריון גבוה, אנחנו מדינה שגדלה וגדלה. לכן, כל עוד המדינה לא מצליחה לייצר דירות בהתאם להיצע, אני לא רואה איך המחירים יורדים".

תוכנית מחיר למשתכן לא יכולה להוריד מחירים?

"הסיכוי לכך קלוש. אתה לא יכול להשפיע על השוק עם כזאת כמות של דירות. הביקושים הרבה יותר גדולים. בסופו של דבר זה היצע וביקוש, אם לא הצלחת להגדיל בצורה משמעותית — זה לא משנה כלום".

הגרלה לדיור מוזל
רמי שלוש

יש טענות שהתוכנית הזאת כבר נמצאת בגסיסה.

"אני חושב שעד הממשלה הזאת תסיים את הקדנציה היא תמשיך עם התוכנית. אולי בשינויים קטנים".

"אין לנו כוונה להגדיל את הפעילות בחו"ל"

בוא נדבר קצת על שוק השכירות. רוב הפרויקטים לשכירות ארוכת טווח בישראל נכשלו, ולמרות זאת ניגשתם וזכיתם במכרז לבניית 284 דירות באור יהודה להשכרה ארוכת טווח.

"זה נכשל כי עד לפני הקמת דירה להשכיר (החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה), המדינה לא עשתה צעדים מספיק חזקים בשביל שזה יצליח. במקרה הזה, המדינה הציבה את זה כיעד אסטרטגי".

וזה מספיק?

"זה שוק עם פוטנציאל גדול. בעשור האחרון ל–27% ממשקי הבית לא היתה דירה בבעלות, כלומר רובם גרים בשכירות. בתל אביב למשל, כל דירה שנייה מושכרת, וזה כשבעלי הדירות הם רוכשים של דירה שנייה ושלישית והשוק לא מוסדר ומשתנה כל הזמן. ברגע שהשוק יהיה מוסדר, יותר אנשים יעדיפו לשכור. הם יידעו מה התנאים, הכל יהיה ברור ולא יהיו הפתעות".

לאורך השנים לחברת אזורים היה מלאי גדול של קרקעות. ב–2004 אמר איתן סורוקה, אז מנכ"ל אזורים, ל"הארץ": "אנחנו כמו מינהל מקרקעין קטן", עם קרקע לבניית 12 אלף דירות באזורי הביקוש. מה מצב הקרקעות שלכם כיום?

"לאזורים יש מלאי קרקעות. על חלק מהמלאי הישן עבדנו, קידמנו, בנינו ומכרנו. יש לנו מלאי עתידי כתוצאה מרכישות ומפעילות אינטנסיבית בתחום הפינוי־בינוי, אבל אלה פרויקטים אטיים. בנוסף, יש לנו מלאי עם פוטנציאל גדול בחו"ל".

אתם מתכננים להגדיל את הפעילות שלכם בחו"ל?

"הפעילות שלנו בחו"ל נגזרת מהיסטוריה של רכישות שנעשו על ידי בעלים קודמים של החברה. כרגע אנחנו מתמקדים בקרקעות שיש לנו בקרבת מנהטן. בכל מקרה, אין לנו כרגע כוונה להגדיל את הפעילות בחו"ל, אלא למקד אותה בישראל. אנחנו מקימים פרויקטים למגורים שיש בהם נגיעות של מסחר. אפשר להגיד שלצד המגורים, אנחנו מפתחים זרוע קטנה של נדל"ן מניב שנראה בעתיד מה לעשות עמה".

מחיר למשתכן במגדל העמק
קרן בנימיני / דובר

אולי ההחלטה לא לפעול בחו"ל היא תוצאה של ההפסדים שצברתם בזמנו במזרח אירופה?

"ב–2007–2008 מנהלי החברה השקיעו במקומות שהיו בעייתיים, והחברה התכווצה לשווי של 28 מיליון שקל. כיום זה כבר עובר את המיליארד".

אפרופו מנהלים קודמים, בשנים האחרונות היתה תחלופה מסחררת של מנכ"לים באזורים. אף אחד לא שרד יותר משנתיים.

"אני פה כבר ארבע שנים וחצי, שזה הרבה יותר מהזמן ששימשתי בתפקידים קודמים".

אז אתה מחפש עבודה אחרת?

"לא. אני נהנה, וכשאני נהנה אני רוצה להמשיך".

בעלי אזורים, המיליונר החרדי הרשי פרידמן, מעורב בנעשה בחברה?

"כן, הוא יו"ר פעיל והוא מעורב".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#