שריפה כן, הצפה לא: הישראלים שרכשו נדל"ן בפלורידה לא התכוננו ליום גשום - שוק ההון - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שריפה כן, הצפה לא: הישראלים שרכשו נדל"ן בפלורידה לא התכוננו ליום גשום

לאחר המשבר הפיננסי בארה"ב ישראלים רבים רכשו בתים בפלורידה, שסיפקה הזדמנויות השקעה מפתות ■ עו"ד לורנס שטרנטל, מומחה לנדל"ן: "האתגר המרכזי שלהם - ללוות את השיפוץ ממרחק של יותר מ-10,000 ק"מ"

51תגובות
הצפות בבוניטה ספרינגס, דרום־מערב פלורידה, שלשום
Nicole Raucheisen/אי־פי

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ הכריז שלשום על פלורידה אזור מוכה אסון, לאחר שבימים האחרונים היכתה במדינה הדרום־מזרחית סופת ההוריקן אירמה, שנחשבת לאחד ההוריקנים החזקים שהיו באוקיינוס האטלנטי. הסופה זרעה נזקים כבדים ברכוש בכמה אזורים מאוכלסים במדינה, ופגעה גם בג'ורג'יה ודרום קרוליינה הסמוכות. אלפי בתים נהרסו או ניזוקו, ושכונות שלמות הוצפו. לפי הערכות, היקף הנזקים מהסופה יגיע לכ–300 מיליארד דולר.

בדומה להשקעה בברלין או בספרד, השקעות נדל"ן בפלורידה נהפכו לטרנד בקרב הישראלים, וצברו תאוצה לאחר המשבר הכלכלי ב–2008 ומשבר הסאב־פריים מעט לפניו, שהפילו את מחירי הנדל"ן במדינה. השוק הוצף בנכסים במחירים נמוכים, ונהפך לשוק של "קונים" (Buyers Market). הערים בפלורידה שהיו באותה עת על הכוונת של המשקיעים היו מיאמי, טמפה, אורלנדו, טאלאהאסי, ג'קסונוויל ובוקה רטון.

גופים שונים פעלו בשנים האחרונים לתיווך בין הישראלים לשוק הנדל"ן בפלורידה. חיפוש קצר באינטרנט מעלה כמה דוגמאות: חברה בשם פאסיפיק הולדינגס מציעה לרכוש נדל"ן בפלורידה במחירים של "החל מ–50 אלף דולר", ואף טוענת לתשואה של 9% במשך ארבע שנים. חברת Realco מציעה "השקעה בפלורידה החל מ–189,000 שקל — וכרטיס טיסה לבדיקת הנכס עלינו"; ו"לייבל השקעות נדל"ן בראש שקט" מציעה "הזדמנויות נדל"ן מניב בפלורידה".

קשה לאמוד את מספר המשקיעים הישראלים שקנו נכסים בפלורידה, אך מדובר כנראה בהיקפים משמעותיים. פרט למשקיעים הפרטיים, גם גופים מוסדיים כמו מגדל ומנורה ביצעו עסקות נדל"ן בפלורידה ובמדינות סמוכות, ורכשו בעיקר מקבצי דיור או מרכזים מסחריים. גם כמה חברות נדל"ן אמריקאיות, הפועלות בסמוך לאזורים שבהם היכה ההוריקן, גייסו בבורסה בתל אביב חוב בהיקף של מאות מיליוני שקלים מהמשקיעים, שהושפעו גם הם מנזקי הסופה.

.

"מצב בעייתי מאוד"

פוליסות הביטוח הרגילות בארה"ב מכסות נזקים מרוחות, נפילת עצים, שבירת חלונות, שרפות, פגיעות ברק וגניבות — אך לא מהצפות. מי שרצה לבטח את הנכס שלו מפני נזקי הצפה, נדרש לרכוש פוליסות מיוחדות של הממשל הפדרלי. הכיסוי הממשלתי, שמשווק דרך חברות הביטוח, מכסה נזקים של עד 250 אלף דולר ו–100 אלף דולר בביטוח על רכוש (מטלטלין). לפי הערכות, רק לחלק קטן, כ–19% מבעלי הבתים הפרטיים, יש ביטוח המכסה נזקי הצפות.

"מי שמחזיק בנדל"ן בפלורידה והנכס שבידיו נפגע, עשוי להתמודד עם מצב בעייתי מאוד. האתגר המרכזי שלו יהיה ללוות את תהליך השיפוץ ממרחק של יותר מ–10,000 ק"מ", אומר עו"ד לורנס שטרנטל, ראש תחום נדל"ן ושותף במשרד הישראלי של פירמת עוה"ד הבינלאומית גרינברג טראוריג. שטרנטל מלווה גופים מוסדיים גדולים מישראל בעסקות נדל"ן בארה"ב, בהם חמש חברות הביטוח הגדולות והגופים הפנסיוניים בישראל, וכן משקיעים פרטיים.

"השאלה המרכזית שצריך לברר משקיע נדל"ן בפלורידה היא איזה ביטוח יש לו", אומר שטרנטל. "למי שיש משכנתא על הבית — יש פוליסת ביטוח בסיסית, שמכסה נזקים מרוחות, אש, פסולת שעפה באוויר או פריצות, אבל לא נזקים שנגרמו מהצפות. מי שקנה גם ביטוח להצפות, שאינו זול, צריך להביא בחשבון שהוא יקבל פיצוי על עלות הנזק — ולא פיצוי בגובה עלות הנכס, וכי הוא יידרש להשתתפות עצמית של 10%–15% מעלות תיקון הנזק.

.

"אם אין למשקיע ביטוח מפני הצפות, הוא יצטרך לקבל החלטה עסקית, כמה כדאי לו להשקיע כדי לשפץ את הנכס? אם הנכס נרכש לפני שבע או שמונה שנים, כלומר בסמוך למשבר הפיננסי, סביר להניח שהוא נרכש במחיר נמוך, כך שיש שערך הקרקע עלה בשיעור שמצדיק השקעה נוספת. אם הנכס נרכש בשנים האחרונות, עם מינוף (משכנתא, ע"א), ההחלטה אינה חד־משמעית. ואם הנכס בהרס מוחלט — אולי כדאי למכור אותו כפי שהוא".

לדברי שטרנטל, גם בעלי בתים שמחזיקים בכיסוי ביטוחי מלא, עשויים להיתקל בבעיות. הראשונה בהן היא בעיית התזרים מדמי השכירות, שעשוי להיפגע בתקופת השיפוץ. "תהליך השיפוץ של הנכסים עשוי להימשך זמן. שוכרים רבים ייאלצו להתפנות מהבתים לתקופה שבמהלכה המשקיע לא יראה הכנסות, בשעה שהוא נדרש להמשיך ולפרוע את החוב כנגד הנכס.

"בעיה שנייה נוגעת להליך השיפוץ. קשה לבצע שיפוץ כשבעל הנכס נמצא בישראל, וקשה במיוחד כשיש אלפי בתים שצריך לשקם במקביל. המשקיע יצטרך למצוא את האנשים הנכונים בארה"ב שיעזרו לו לבצע את השיפוץ. הפתרון הנכון הוא כנראה לחבור לגורם מקומי, למשל חברה אמריקאית שמתמחה בניהול נכסים. אפשר גם לפנות לחברות הישראליות שסייעו למשקיע ברכישת הנכס".

כיצד היית מאפיין את הישראלים שרכשו נדל"ן בפלורידה?

"לא מדובר באנשים עשירים, אלא בעיקר במשקיעים מהמעמד הבינוני, ללא גב פיננסי חזק. חלקם התחיל להשקיע ב–2011–2012, כשהמחירים היו נמוכים מאוד — 50–75 אלף דולר לבית. מרביתם קנו בתים צמודי קרקע בהון עצמי, ללא מינוף, בשל הקושי להשיג הלוואות לאחר המשבר.

לורנס שטרנטל
רן בירן

"המשקיעים עשו לרוב עסקות טובות מאוד. הם נהנו מעליית ערך הבתים ומעליית דמי השכירות. מי שקונה כיום נכס, ייהנה מתשואה של 5%–7% משכר הדירה (כפול לעומת ישראל; ע"א). מי שקנה לפני שמונה שנים, נהנה מתשואה גבוהה בהרבה. בשנים האחרונות היו עליות מחירים. מי שקונה כיום נדל"ן בפלורידה נעזר לרוב במינוף. משקיעים זרים מקבלים מימון בנקאי של סביב 50%".

חלק מהישראלים קנו דירות בבניינים משותפים. כיצד ישפיעו עליהם נזקי הסופה?

"גם אם משקיע קנה דירה בבניין ללא קרקע פרטית, הוא עשוי למצוא את עצמו משתתף בעלות השיפוץ של הבניין והמרחבים המשותפים. במקרה של הצפה בבניין משותף או נזק למעטפת החיצונית, האחריות לתיקון הוא של כל דיירי הבניין, כך שגם אם הדירה של המשקיע לא נפגעה — ייתכן שהוא ייאלץ להשתתף בעלות תיקון הנזק של השטח המשותף".

האם צפויה השתתפות ממשלתית בתיקון הנזקים?

"כרגע אין עדיין השתתפות ממשלתית. יש מאמצים של הממשלה הפדרלית לגרום לחברות הביטוח לזרז את הטיפול בתביעות, כדי שמי שמבוטח יקבל פיצוי במהרה. עם זאת, מוקדם להעריך את הנזק ואת השלכותיו בפלורידה, כשרחובות רבים עדיין מוצפים, וכשעדיין לא נעשתה הערכה של הנזקים שנגרמו".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם