שוק הנדל"ן הרוסי פורח: דירות בפרויקטים יוקרתיים נמכרות ב-14,000-9,000 דולר למ"ר ואף יותר - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שוק הנדל"ן הרוסי פורח: דירות בפרויקטים יוקרתיים נמכרות ב-14,000-9,000 דולר למ"ר ואף יותר

רמת החיים במוסקווה זינקה בשנים האחרונות - ועמה גם הביקוש לדירות חדשות ומחיריהן; יש מומחים הסבורים כי מדובר בבועת נדל"ן שעומדת לפקוע, אך למרות זאת ממשיכות חברות נדל"ן ישראליות לנהור לעיר

תגובות

מוסקווה מחזיקה היום בשיא עולמי ייחודי: היא תופסת את המקום הראשון בעולם בכמות מכוניות היוקרה מרצדס 600S שנוסעות בעיר אחת. ארוחה במסעדה יוקרתית יכולה לעלות בקלות מאות דולרים ומחיר לילה במלון 4 כוכבים יקר יכול להגיע ל-400 דולר. מי שמתגורר בעיר יוקרתית ויקרה שכזו לא מוכן להישאר בדירת שיכון ישנה מהתקופה הקומוניסטית.

10.5 מיליון תושבים חיים במוסקווה, וכ-10 מיליון נוספים גרים בערים וביישובים הסמוכים. מחירי הדירות בעיר רשמו בשנים האחרונות זינוק גדול והגיעו לרמות ממוצעות של 5,000 דולר למ"ר ויותר. הסיבה: התעשרות מהירה של תושבים מהפעילות הכלכלית הענפה המתקיימת בעיר, צבירת הון ורצון לנטוש את השיכונים לטובת דיור מודרני.

מחירי הנפט הגבוהים, צמיחת חברות בורסאיות רוסיות, השקעות זרות רבות בבירה הרוסית ופוטנציאל כלכלי שיש בה כמעט בכל ענף כלכלי הביאו לזרימת כספים מהירה למוסקווה, לפתיחת חברות חדשות וליזמויות גדולות בתחומים שונים. רק באחרונה הנפיק אליעזר פישמן ב-930 מיליון דולר את מירלנד, שמרכזת את פעילות הנדל"ן של הקבוצה שלו ברוסיה.

הפריחה הכלכלית במוסקווה גם הביאה לעלייה בהכנסות תושבי העיר. "העלייה ברמת החיים בעיר היא מהירה מאוד ודרמטית", אומר בוריס טיומקין, מנהל הסניף הישראלי של חברת קומפני אקספרס הבריטית, המלווה חברות ישראליות בשוק המזרח אירופי. "אתה יכול למצוא מזכירה בכירה שמרוויחה 3,000 דולר בחודש ומנהל בחברה קטנה שמרוויח 10,000 דולר בחודש - רמות שכר שאינן נהוגות בישראל במקצועות אלה. בתקופה קצרה ביותר תושבי מוסקווה החלו להרוויח הרבה כסף, ואחד הדברים הראשונים שהם רוצים לעשות זה לקנות לעצמם דירה חדישה".

הביקושים לדירות קפצו, אך מהר מאוד התברר שחסר היצע לספק אותם, והמחירים זינקו במאות אחוזים בשנים האחרונות. דירות בפרויקטים יוקרתיים חדשים במרכז העיר נמכרות ב-9,000-14,000 דולר למ"ר ואף יותר. כשמתרחקים מהמרכז ומגיעים לשכונות מגורים המחירים יורדים, אך עדין נותרים גבוהים מאוד: 5,000 דולר למ"ר בפרויקטים חדשים. בפאתי העיר המחירים יורדים לרמות של 3,000 דולר למ"ר ובערים הסובבות המחירים הם 1,700-2,100 דולר למ"ר. המחיר הממוצע של דירה יד שנייה בעיר הוא 2,500 דולר למ"ר - כמחצית מהמחיר הממוצע של דירה חדשה.


הדירות יקרות, הקרקע זולה

כיצד עומדים הרוכשים במחירים כה גבוהים? ראשית חשוב לציין שהדירות במוסקווה קטנות יחסית לנהוג בישראל. גודלן הממוצע הוא כ-70 מ"ר - כמו דירת 2.5-3 חדרים בישראל. תושבי מוסקווה אינם זקוקים לדירה גדולה יותר, משום שלרובם אין הרבה ילדים. בשל שטחן הקטן של הדירות מחיריהן הממוצעים הם 350-500 אלף דולר.

"בדיקות שערכנו העלו, שמשפחה ממוצעת במוסקווה מוכנה לשלם משכנתא בגובה 50%-60% מההכנסה החודשית שלה", מספר טיומקין. "הסיבה לכך היא שמחירי מזון, תחבורה, דלק, בריאות ממלכתית וחינוך נמוכים בהרבה מבישראל.

בנוסף, בדיוק כמו הישראלים, שמעדיפים לרכוש דירה ולא לשכור, גם הרוסים רוצים דירה משלהם. זה חשוב לא רק למען עצמם, אלא גם להפגנת סטטוס".

בשל הביקושים הגדולים פועלים במוסקווה יזמי נדל"ן רבים. ההערכה היא כי ההשקעות הישראליות בתחום הנדל"ן בבירת רוסיה מגיעות ליותר מ-2.5 מיליארד דולר. המשקיעה הבולטת מכולן היא אפריקה ישראל. היא מחזיקה ב-88% בחברה בת הממוקמת במוסקווה, שהיקף השקעותיה גדול מ-2 מיליארד דולר. בחברה זיהו את המחסור הגדול בקניונים ומרכזי מסחר בעיר ומקימים בה פרויקטים רבים: שני קניונים (האחד ב-Zastava Tverskaya והשני במרכז העיר); פרויקט משרדים, מגורים ומלון ב-Ozerkovskay שליד מרכז העיר; משרדים ב-paveletskaya הסמוכה למרכז; ושטחי מגורים בעיירה Otradnoye הסמוכה למוסקווה.

למירלנד השקעות שונות ברוסיה, בהן מרכז קניות חדיש בצפון-מערב העיר. חברת חפציבה מתכוונת להשקיע כ-700 מיליון דולר בפרויקט בשכונה המרוחקת כשעת נסיעה ברכבת ממוסקווה. יו"ר הקבוצה, בועז יונה, מסביר כי ההערכה היא שמחירי הדירות הגבוהים בלב העיר יבריחו לפריפריה זוגות צעירים ומשפרי דיור שאינם יכולים לעמוד בהם. דירה בפרויקט של החברה שלו תעלה 1,100 דולר למ"ר. החברה אף מנהלת מגעים להקמת פרויקט במרחק 52 ק"מ ממוסקוה.

לנוכח תנודות המחירים החריפות, האם כדאי ליזם הישראלי להיכנס לאזור מוסקווה? יונה סבור שכן: "מחירי הקרקע באזור מוסקווה עדיין נמוכים ומהווים 8%-12% ממחיר הדירה - בהשוואה לישראל, שבה מחיר הקרקע יכול להגיע אף ל-50% ממחיר הדירה". זה אולי נכון לפריפריה, אך במרכז העיר מחירי הקרקע גבוהים בהרבה, וקיים חשש שבועה גדולה מתנפחת לה בבירה הרוסית. במריל לינץ', שהובילו את הנפקת מירלנד, סבורים שמגזרהנדל"ן יקר באופן מופרך.

"כבר כמה שנים סבורים כך, אולם העצירה בעליית המחירים טרם הגיעה והפערים בין הביקושים להיצע עדיין קיימים", סבור טיומקין. עם זאת, בעיר שמחירי הנדל"ן שבה עלו במקומות מסוימים פי 10 בשנים האחרונות, מומלץ לערוך בדיקה בזכוכית מגדלת.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#