העסקות שהפכו את מליסרון מחברה מנומנמת לאימפריית נדל"ן - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

העסקות שהפכו את מליסרון מחברה מנומנמת לאימפריית נדל"ן

ב-8 השנים מאז רכישת קניון רמת אביב ובריטיש ישראל, נהנתה מליסרון מריביות נמוכות וצריכה פרטית גבוהה שאיפשרו לה להגדיל את ההכנסות ולהקטין הוצאות מימון ■ שווייה זינק פי תשעה לכ-9 מיליארד שקל ■ גם לאחר העליות, האנליסטים לא צופים שהחברה תיקלע לקשיים

תגובות
קניון רמת אביב
תומר אפלבאום

בימים אלה מציינת חברת הנדל"ן מליסרון שבשליטת אחים עופר השקעות שמונה שנים לאירוע שהיה למפנה בחייה העסקיים — עסקת רכישת השליטה בחברה המחזיקה בקניון רמת אביב (73.4%) ובקניון סביונים ביהוד מידי אפריקה ישראל, תמורת כ–1.1 מיליארד שקל (שמהם שולמו כ–900 מיליון שקל בגין קניון רמת אביב) ולפי שווי מצטבר של כ–1.7 מיליארד שקל.

העסקה בוצעה בימי המשבר הפיננסי הכבד שפקד את השווקים, שאליו הגיעה עופר השקעות בראשות ליאורה עופר (שהפכה בשנים האחרונות גם לבעלת המניות הגדולה בעופר השקעות) מצוידת במזומנים רבים לאחר שמכרה את אחזקותיה בנדל"ן ובתי מלון בהונגריה תמורת כ–250 מיליון יורו, וחיפשה דרכים להרחיב את פעילותה.

.

באותם הימים מליסרון היתה חברה קטנה יחסית, מנומנמת ויציבה, שנסחרה לפי שווי שוק של כמיליארד שקל, ושהחזיקה בישראל בשלושה נכסים — הקריון בקרית ביאליק, קניון רננים וכ–33% מהמרכז המסחרי חוצות המפרץ.

מי שהצליח לשכנע את ליאורה עופר ואת הדירקטוריונים של אחים עופר השקעות ושל מליסרון לבצע את העסקה הגדולה לרכישת קניוני אפריקה של לב לבייב, היה אבי לוי שהצטרף לאחים עופר כרואה חשבון צעיר ב–1980, והתקדם במרוצת השנים לתפקידים הכי בכירים בקבוצה.

.

אנליסט אישי  בזק

מוגש בחסות המפרסם

לאחר שמליסרון גברה על הצעות מתחרות — של קבוצת עזריאלי; נתן חץ, בעל השליטה באלוני חץ ואמות; פויו זבלודוביץ' וליאו נואי, ששלטו אז בחברת הנדל"ן בריטיש ישראל — ורכשה את הקניונים של אפריקה, התעורר התיאבון של ליאורה עופר להתרחבות משמעותית נוספת.

במחצית השנייה של 2010 הגיעה ההזדמנות, ובאוקטובר באותה שנה הוביל לוי את עסקת רכישת השליטה בענקית הקניונים דאז בריטיש ישראל (כ–71%) מידי נואי וזבלודוביץ', לפי שווי של כ–2.4 מיליארד שקל, כלומר תמורת כ–1.7 מיליארד שקל.

ליאורה עופר
תומר אפלבאום

ב–2011–2012 רכשה מליסרון את יתרת החזקות הציבור של בריטיש ישראל (כ–29%) תמורת כ–500 מיליון שקל במזומן, וכן תמורת נתח ממניותיה — שהוקצה לבעלי מניות של בריטיש ישראל. בכך הפכה מליסרון את בריטיש ישראל לחברה פרטית, שעד לפני כשנה המשיכה לדווח על תוצאותיה כיוון שהחזיקה באיגרות חוב ציבוריות.

עם רכישת בריטיש ישראל הפכה מליסרון לאימפריית נדל"ן ממשית המחזיקה בעשרות נכסים, שכוללים בין היתר קניונים גדולים ומצליחים — בהם גרנד קניון בחיפה, קניון עופר בפתח תקוה וקניון רחובות — וכן בנייני משרדים ופארקי תעשייה. כיום מליסרון היא חברת הקניונים הגדולה בישראל במונחי תרומת הקניונים שבבעלותה להכנסות תפעוליות ולשווי ההוגן.

מליסרון מחזיקה כיום בנדל"ן להשקעה בשווי של כ–17.3 מיליארד שקל, הכולל תיק נכסים מניבים גדול בהיקף כולל של כ–812 אלף מ"ר (כולל זכויות קרקע לניצול עתידי), כשנכסיה המסחריים נהנים משיעור תפוסה ממוצע של 98%, ובמשרדים שיעור התפוסה הממוצע הוא 95%. מליסרון מעורבת בימים אלה בייזום ובנייה של שטחים להשכרה בהיקף של 122 אלף מ"ר, שאמורים להיות מושלמים עד 2021 ולהוסיף ל–NOI (הכנסות תפעוליות נטו) השנתי 122–128 מיליון שקל.

עם רכישת בריטיש ישראל היו לא מעט גורמים בשוק ההון ובענף הנדל"ן שהביעו חששות כי אם תחול הידרדרות במצב הכלכלי במשק — שתפגע בשוק הקניונים והמשרדים — מליסרון תמצא את עצמה בבעיה. זאת, בשל הרכישה של בריטיש במחיר גבוה תוך נטילת מינוף גבוה. לוי, שמונה ב–2011 למנכ"ל מליסרון ובריטיש ישראל, סבר אחרת, ובעזרת רוח גבית משווקי ההון והמקרו־כלכלה, המשיך את המהלכים הפיננסיים שהחל ב–2009 עם רכישת קניונים של אפריקה.

.

פשרה לא כואבת עם רשות ההגבלים

הקפיצה הגדולה של מליסרון התאפשרה בזכות יחס נדיב שהיא קבלה מהממונה על ההגבלים העסקיים דאז, רונית קן, שאמנם חייבה את מליסרון למכור כמה קניונים — אך לא מנעה ממנה להפוך לשחקן ענק וחזק בתחום הקניונים.

הפשרה שאליה הגיעה מליסרון עם רשות ההגבלים העסקיים לא היתה מאוד כואבת עבורה, והמימושים שבוצעו איפשרו לה להגדיל נזילות ולהקטין מינוף. מדובר במכירות שבוצעו במהלך 2012–2013 של נכסים כמו קניוני רננים וסביונים תמורת כמיליארד שקל לידי לקרן ההשקעות בנדל"ן JTLV בראשות עמיר בירם, ולהפניקס, מכירת קניון הראל במבשרת ציון לידי קרן השקעות אקסיום תמורת כ–140 מיליון שקל, וכן מכירת קניוני הדר וקניון נהריה לכלל ביטוח תמורת כ–440 מיליון שקל.

מליסרון ניצלה את הריבית הנמוכה בשווקים מזה תקופה ארוכה — על מנת למחזר חוב יקר שנשא ריביות של כ–5% ואף יותר, בחוב זול יותר. במסגרת הפעולות הללו הנפיקה מליסרון במהלך 2009–2017 חוב — בעיקר אג"ח (כולל החלפת אג"ח בריטיש ישראל של כ–1.8 מיליארד שקל ערך נקוב כחלק מהליך מחיקתה מהמסחר וניירות ערך מסחריים) בהיקף עצום כולל של כ–10.65 מיליארד שקל.

ניתוח s.w.o.t

הדבר סייע לכך שהוצאות המימון הראליות הרבעוניות של מליסרון ירדו מ–120 מיליון שקל ברבעון השני של 2012 ל–79 מיליון שקל ברבעון הרביעי — כ–34%. בנוסף, הדבר סייע לכך שה–FFO (רווח תפעולי תזרימי מפעילות הנדל"ן ומנוכה השפעות חד־פעמיות) עלה מ–261 מיליון שקל ב–2011 ל–584 מיליון שקל בסוף 2016, והוא צפוי להיות השנה כ–624 מיליון שקל.

החל ב–2011 גיוסי החוב של מליסרון לוו גם בהנפקות הון בהיקף מצטבר של 1.36 מיליארד שקל, והם נועדו להקטין את רמת המינוף. ההנפקות הללו כללו מניות של 710 מיליון שקל לצורך רכישת מניות שליטה בבריטיש. מתוך זה, כ–500 מיליון שקל הוזרמו על ידי אחים עופר השקעות; הנפקה של כ–220 מיליון שקל ב–2012 במסגרת רכישת יתרת מניות בריטיש מהציבור; וכן הקצאת מניות מליסרון (כ–8.8%) לאלטשולר שחם וילין לפידות תמורת כ–432 מיליון שקל במחירים הנמוכים משמעותית ממחיר מניית מליסרון כיום.

מלבד הריבית הנמוכה, מליסרון נהנתה בכל השנים הללו מכך ששוק הקניונים והמשרדים ממשיך להיות חזק והביקוש לשטחי מסחר בנכסים מובילים ממשיך להתקיים עם פעילות מוגברת של רשתות קיימות וחדשות. מנועי הצמיחה לכך קיימים גם כיום, למשל — גידול באוכלוסייה של 2% ב–2016 (כ–180 אלף איש); שיעור אבטלה נמוך היסטורית — כ–4.3% בדצמבר 2016; שיעור השתתפות בכוח העבודה הולך וגדל — כ–64% בדצמבר 2016; שיעור הצמיחה במשק ברבעון האחרון של 2016 בקצב שנתי של 6.2%.

באקלים הזה מליסרון ממשיכה להשביח את נכסיה, ששוויים עולה גם בזכות שערוכים שבוצעו, לחדש את הסכמי השכירות במחירים גבוהים יותר וליהנות מכך שהקניונים שלה מציגים גידול בפדיונות — כפי שקרה ב–2016, כשהפדיונות בכל הקניונים שלה עלו וגדלו בכ–5.1% ל–8.6 מיליארד שקל בסך הכל.

אבי לוי, מנכ"ל מליסרון
סיון פרג'

האיום הגדול: אינטרנט

הגידול העקבי ברכישות באינטרנט מהווה איום ממשי וארוך טווח על ענף הקניונים — סוגיה שמליסרון בינתיים לא מטפלת בה. איומים נוספים הם הגדלת הקניות של הישראלים בנסיעות לחו"ל, וכן הגברת התחרות במקומות כמו באר שבע, נתניה, כפר סבא ואזור הצפון.

למרות הסיכונים, החוזקות שמהן נהנית מליסרון, לצד רכישת אחזקות נוספות במאות מיליוני שקלים של נכסים — כמו גרנד קניון בבאר שבע, פארק עופר בפתח תקוה וגרנד קניון בחיפה — הביא לכך שה–NOI השנתי המתוקנן שלה מגיע כבר לכ–1.17 מיליארד שקל ב–2017 — לעומת 817 מיליון שקל ב–2011. זאת, בזמן שמליסרון מציגה בקניונים שלה יחס סביר של עומס על השוכרים (יחס בין שכר דירה שבעלי החנויות משלמים למליסרון לפדיון שהם מייצרים) בטווח של 9%–12%.

השיפור העקבי בתוצאות לצד העובדה שמליסרון ממונפת יותר ממתחרותיה, תרמו לכך שמניית מליסרון ייצרה מאז 2009 תשואה עודפת משמעותית לעומת מדד נדל"ן 15 ות"א 35 שבו היא נכללת. שווי השוק של מליסרון זינק מ–1–1.5 מיליארד שקל בתחילת 2009, לכ–9 מיליארד שקל — עלייה של כ–23% מתחילת השנה. כשהונה העצמי (לא כולל עתודה למס, כלומר התחייבויות לתשלומי מס עתידיים בעת מכירת נכסים) עלה מכ–2.3 מיליארד שקל ב–2011 ל–5.1 מיליארד שקל ב–2016. זאת, אחרי שמליסרון חילקה לבעלי מניותיה ב–2011–2016 דיווידנדים בהיקף מצטבר של 1.02 מיליארד שקל, והודיעה כי הדיווידנד השנתי ב–2017 יגדל מ–220 מיליון שקל ל–240 מיליון שקל. שווי השוק הנוכחי של מליסרון גבוה יותר מזה של החברה לישראל וקנון ביחד, ששתיהן נמצאות בשליטת עידן עופר, בן הדוד של ליאורה עופר.

קיון עופר בחיפה
רמי שלוש

מליסרון נסחרת במכפיל הון (יחס בין שווי שוק להון עצמי) גבוה של כ–1.8. ואולם, האנליסטים שמסקרים את החברה סבורים כי למעשה ההון הכלכלי שלה נמוך מזה — בעיקר משום שהמאזן של מליסרון כולל מסים נדחים בהיקף גבוה של כ–1.9 מיליארד שקל (כ–37% מהונה העצמי), שלא כולם ישולמו בפועל, וכן בשל העובדה כי החברה מהוונת את הכנסותיה התפעוליות במחירים גבוהים של 7.4%.

נכון לסוף 2016, למליסרון היה חוב פיננסי ברוטו של כ–10 מיליארד שקל, ש–92% ממנו הוא חוב חוץ בנקאי, ו–8% בנקאי. למליסרון 14 סדרות אג"ח בבורסה בהיקף כולל של כ–9 מיליארד שקל, הנסחרות לפי תשואה לפדיון נמוכה — של עד כ–2.5% — והחברה נהנית מגמישות פיננסית גבוהה יחסית עם נכסים לא משועבדים בהיקף של כ–5 מיליארד שקל. החברה מציגה גם פער גבוה, של כ–5.5%, בין עלות המימון שלה לתשואה הגלומה בנכסיה.

"לא יהיו בעיות בשירות החוב"

"המרווחים שבהם נסחרות אג"ח של מליסרון דומים מאוד לאלו של החברות המתחרות. מליסרון אמנם ממונפת מעט עם מינוף גבוה מאשר מתחרותיה, עם יחס חוב ל–CAP (יחס בין חוב פיננסי לחוב פיננסי והון עצמי) של כ–64% — שירד משמעותית משיעור של 78% לאחר רכישת בריטיש. ואולם, מנגד קיימת מצבת נכסים מבוזרת ואיכותית, שמייצרת תזרים חזק מפעילות שוטפת, ואנו לא צופים בעיה לשירות החוב", מעריכה ברורית פיין אנליסטית בכירה בלידר שוקי הון. "החברה איתנה פיננסית, התזרים מפעילות שוטפת חזק, והעובדה שמדובר בעיקר בנכסי מסחר, שנחשב לדפנסיבי יותר מתחומי נדל"ן מניב אחרים, מחזקים את האיתנות הפיננסית שלה", מוסיפה פיין. "כך, אף שחלק מסוים מפרעונות החוב תלוי במימון מחדש של אג"ח ונכסים, היקף הנכסים שאינם משועבדים ותת המינוף של הנכסים אחרים — מניחים את דעתנו כי לא יהיו בעיות בשירות החוב".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#