בפרויקטים של תמ"א 38 - הבטוחות חשובות יותר מהכל - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בפרויקטים של תמ"א 38 - הבטוחות חשובות יותר מהכל

הבטוחות חשובות במיוחד כהכנה לאותו יום סגריר שבו ייקלע חלילה היזם לקשיים ■ לכן, יש לדרוש ערבויות מיטביות שיצמצמו ככל האפשר את הסיכונים הטמונים בעסקה

4תגובות
פרויקט תמ"א 38 בירושלים
אמיל סלמן

פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי־בינוי הם מורכבים, ויש בהם סיכון לא מבוטל לבעלי הדירות. זאת, בין היתר משום שתמ"א 38 קיימת מספר לא רב של שנים. כלומר, הסיבה העיקרית לכך שעד כה פרויקטים נתקעו עקב הפרה מצד היזם, או עקב קריסה כלכלית של היזם או הקבלן המבצע — היא העובדה שמרבית הפרויקטים עדיין לא הגיעו לשלב הביצוע. יש כמה דברים שעל הדיירים לדרוש בשלב המשא ומתן עם היזם, שייסיעו למזער נזקים במקרה שהפרויקט ייקלע לקשיים.

קצרה היריעה מלפרט את כל הסוגיות הדורשות טיפול יסודי בשלבי המשא ומתן מול היזם, אבל ברור שסוגיית הבטוחות היא הסוגיה החשובה ביותר בכל העסקה. סוגיה זו חשובה הרבה יותר מתמורה כזאת או אחרת, שלה זוכים בעלי הדירות בפרויקט. היא חשובה במיוחד כהכנה לאותו יום סגריר שבו ייקלע חלילה היזם לקשיים. לכן, יש לדרוש ערבויות מיטביות שיצמצמו ככל האפשר את הסיכונים הטמונים בעסקה.

כך למשל, יש לדרוש עבור בעלי הדירות בפרויקט הריסה ובנייה ערבות חוק מכר, בשווי הדירה החדשה, שתימסר לידי בעלי הדירות כנגד פינוי הדירות הקיימות. אבל אין להסתפק בכך — יש לבקש גם לחזק את הערבות הזאת באמצעות הוספת עילות מימוש, שיאפשרו לממש את הערבות באופן פשוט ומהיר יותר.

חיזוק הערבות חשוב משום שערבות חוק המכר ניתנת למימוש רק כשהיזם אינו מסוגל לסיים את הבנייה, ולהעניק לבעלי הדירות את הדירות החדשות. לכן, כדאי לדרוש להוסיף עילת מימוש, שלפיה יתאפשר המימוש גם במקרה של איחור, העולה על מספר חודשים, במסירת הדירות החדשות.

בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה) כדאי לבקש ערבות בסכום של מלוא שווי העבודות לבעלים (החיזוק, השיפוץ ותוספות הבנייה). כמו כן, כדאי לדרוש מהיזם להעמיד לבעלי הדירות ערבות להבטחת דמי השכירות בפרויקטים של תמ"א 38/2. ערבות זו חשובה ביותר, שכן במקרה של קריסת היזם לא יהיה ניתן להמשיך לשלם לבעלי הדירות את דמי השכירות הדרושים להם לצורך השכרת הדירות חלופיות, שבהן הם מתגוררים עד לסיום עבודות הבנייה.

גם במקרה זה, לצד תקופת הערבות, חשוב לא פחות לקבוע את שווייה. ערבות בשווי של שלושה או שישה חודשי שכירות אינה מספקת, ולכן יש להתעקש ששווי הערבות יהיה בגובה שווי דמי שכירות לכל תקופת הבנייה. הערבות תפחת ככל שתתקדם הבנייה באופן תקין.

במשא ומתן מול היזם כדאי לדרוש גם ערבות להבטחת חיובי המס. היזם אמנם מתחייב לשאת בתשלומי המיסוי של הפרויקט, אבל במקרה שהוא יקרוס — לא יהיה מקור כספי לתשלום שומות המס שנפתחו על שמם של בעלי הדירות.

בנוסף, כדאי לבקש ערבות בדק, שתכסה את עלותם של ליקויי בנייה שיתגלו (ככל שיתגלו) בדירות החדשות, ושהיזם יסרב (או לא יצליח) לתקנם. זאת, כחיזוק לאחריות היזם — שגם אותה נדרוש לעגן בהסכם — החלה מכוח חוק המכר (דירות).

ערבות נוספת שיש לדאוג לקבל היא ערבות להבטחת רישום או תיקון של צו הבית המשותף (הטאבו), והתאמתו למצב החדש שלאחר סיום בניית הבניין. התיקון מתבקש מפני שנוספו דירות חדשות לבניין, מיקום הדירות השתנה ושטחן גדל ברוב המקרים.

לאחר כל אלה, יש מקום לעתים לדרוש אף ערבויות נוספות, שימזערו כמה שיותר את הסיכון לבעלי הדירות. הכל תלוי כמובן במידת כלכליות הפרויקט ובטיבו של המשא ומתן שננהל בשלבים המוקדמים ביותר של העסקה.

הכותב הוא מומחה בהתחדשות עירונית, ומשמש ממלא מקום יו"ר ועדת ההתחדשות העירונית של מחוז תל אביב בלשכת עורכי הדין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#