מס דירה שלישית: סבסוד משולש לבעלי הדירות - ועיסה בלתי ברורה שמובילה לבג"ץ - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
פרשנות

מס דירה שלישית: סבסוד משולש לבעלי הדירות - ועיסה בלתי ברורה שמובילה לבג"ץ

לא רק שכל בעיה מקורית שנמצאת בחוק - ולא חסרות כאלה - לא נפתרה, אלא שלפנות בוקר יום שישי נוספו לחוק הזה בעיות חדשות שמעלות ספק בנוגע ליעדיו וליישומו

136תגובות
ההצבעה על מס דירה שלישית בוועדת הכספים

לא ברור אם היועצת המשפטית של ועדת הכספים שדיברה על "חזרה 30 שנה לאחור", התכוונה לדברי ימי הכנסת או לגיל המחוקקים שאישרו את חוק ריבוי נכסים. כי אם ניתן לסכמו בקיצור זה, שמדובר בדבר דבור על אופניו, רק שכל אופן פונה לכיוון אחר; ואם יש בכל זאת כיוון ברור אחד שהחוק המבולבל הזה מוביל אליו, זה בג"ץ. כי לא רק ששום בעיה מקורית בחוק לא נפתרה, אלא שלפנות בוקר יום שישי נוספו לו בעיות חדשות, שמעלות ספק בנוגע ליעדיו, ליכולת ליישמו ולמידות בשלותו וכשירותו.

>> כל מה שצריך לדעת: איך ישפיע עלינו המס על הדירה השלישית? שאלות ותשובות

במקורו זה היה אמור להיות חוק שנועד ללחוץ על משקיעים למכור דירות לזוגות צעירים ובתוך כך להגדיל את ההיצע ולהוריד מחירים. הוא גרר אחריו לא מעט ביקורת וטענות, שלפיהן מדובר בחוק שלא ישיג את מטרותיו, למעט פגיעה במשקיעים. ואולם באותו לילה הלחצים הפוליטיים הפכו את המשקיעים עתירי הדירות מציבור עשירים לציבור נזקקים, וכך יצרו להם המחוקקים מסלולים לרשת ביטחון וסבסוד, כדי שחס וחלילה לא יפסידו ממכירת הדירות הכפויה.

נתחיל דווקא בשינוי הגיוני בחוק הזה, שהוא הטבת מס השבח, בצורה של החזר מס עד לגובה של 75 אלף שקלים לדירה. במתכונת המקורית שלו, החוק כלא את המשקיעים בין האפשרות למכור את הדירות שלהם במס שבח מלא, או להישאר עימן ולשלם את מס ריבוי הנכסים. מכיוון שמס השבח במקרים רבים מגיע לסכומים של 6 ספרות, משקיעים רבים היו מעדיפים להישאר עם הדירות, לשלם את המס החדש, ולקוות שהממשלה הנוכחית תוחלף כמה שיותר מהר והחוק יתפוגג יחד איתה.

מכיוון שהמטרה המוצהרת של החוק היתה להמריץ את המשקיעים להיפטר ממלאי הדירות שלהם, חייב היה להימצא נתיב הגיוני, שיעודד אותם לעשות זאת. השאלה אם 75 אלף שקל הם סכום מספיק מפתה היא רלוונטית, אך בסך הכל הכיוון נראה נכון.

אבל עד כמה צריך לתמוך במשקיעים הללו? לא רק שנותנים להם החזר על מס שבח, אלא גם מבטיחים להם יצירת קופת גמל מיוחדת להשקעה שתיהנה מתנאים ייחודיים. האם ממשלת ישראל ששבה ומתארת את המשקיעים כעשירים שצריכים להיפטר ממלאי ההון שלהם לטובת הזוגות הצעירים רוצה להמציא להם אפיקי השקעה ארוכי טווח בתנאים מועדפים, תחת הכותרת של הקטנת פערים?

משה כחלון
טלי מאייר

רק להמחשה: התשואות הממוצעות של ענף קרנות הגמל בשנים האחרונות הגיעו ל-4%-6%. משקיעי נדל"ן נהנים כיום מתשואות שנתיות של 3%-4% בגין שכר דירה, ועם עליית מחירי הדירות הם יכולים ליהנות לעתים מתשואה שנתית דו ספרתית. את ההפרש הזה או משהו דומה, יצטרכו לסגור באמצעות קופת הגמל, שהריביות הגבוהות שלה ימומנו מכספי הציבור.

וסוכריה נוספת: קופת הגמל המיוחדת תיהנה מפטור של מס רווחי הון גם במקרה של משיכה הונית וגם במקרה של משיכה קצבתית. במלים אחרות, מדובר בסבסוד משולש של אספני הדירות – על מס השבח, על התשואה ועל מיסוי ההון מקופת הגמל. והמשקיעים עוד מתלוננים שהממשלה שונאת אותם.

מדרגות המס שנקבעו רק מדגישות את הגובה הכל כך נמוך של המדרגה העליונה, שמגיע רק עד 18 אלף שקל לשנה. האפליה תהיה כאן לא בין אלה שמחזיקים עוד 2 דירות בשווי של עד 1.4 מיליון שקל, אלא בין אלה שייאלצו לשלם את מלוא המס של 1% - כלומר בעלי דירות בשווי כולל של מ-1.4 מיליון שקל ומעלה – לבין עצמם. בעלי 3 דירות שהזולה בהן מגיעה ל-5 מיליון שקל, ישלמו באופן יחסי פחות מס מבעלי 3 דירות שהזולה שבהן מגיעה למיליון שקל.

וככלות הכל, אחד העיוותים הגדולים ביותר של החוק נעוץ בנוסחת שווי הדירות המופרכת שלו. לפני כשלושה חודשים בדקו שני כלכלנים במכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב - ראש המכון ד"ר דני בן-שחר וד"ר רוני גולן - את הנוסחה ומצאו שהיא מעוותת ובחלק גדול מהמקרים גובה מס שגבוה בהרבה מ-1% משווי הדירות, שזה הגובה שהמחוקק מתיימר להטיל על בעלי הדירות. משום מה, בלהט הקרב הפוליטי, אף אחד לא התפנה לטפל בבעיה הזו של החוק.

נוסחת שווי הדירה
V= 15,148 (1.49- 0.2362P- 0.01037S+ 0.0238P²+ 0.0066S²+ 0.0042PS)
V — שוויו של מ"ר בדירה
P — מקדם הפריפריאליות שמפרסמת הלשכה
המרכזית לסטטיסטיקה
S — מדד חברתי־כלכלי שמפרסמת הלשכה
המרכזית לסטטיסטיקה
15,148 שקל = מחיר מ"ר ממוצע בישראל

כל זה ועוד, מותירים אותנו עם חוק, שמלכתחילה יעדיו, ההגיון שמנחה אותו ומידת יעילותו הוטלו בספק, ואולם הבחישות האחרונות הפכו אותו לעיסה בלתי ברורה, לא מובנת וגם לא אפויה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#