חברי קבוצות הרכישה חטפו הלם: עוד 600 אלף שקל לדירה - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
תחקיר Markerweek

חברי קבוצות הרכישה חטפו הלם: עוד 600 אלף שקל לדירה

מאות רוכשים בקבוצות רכישה נדהמים לגלות כי עלות הדירה בפועל גבוהה בעשרות אחוזים ביחס להערכה שהוצגה להם בראשית הפרויקט ■ Markerweek מנסה להבין כיצד דווקא פז כלכלה, משרד השמאים הגדול בישראל, סיפק הערכות עלות בנייה כה נמוכות

155תגובות

את הדממה שהשתררה בערב ה–18 בספטמבר 2011 בחדר הישיבות במשרדו של עו"ד עופר אבן אפשר היה לחתוך בסכין. זה עתה סיימו מנהלי קבוצת הרכישה שהתאגדה לבניית בניין בן 13 דירות ברחוב טשרניחובסקי בתל אביב לעדכן את חברי הקבוצה כי התגלה "בור" בלתי צפוי בתקציב הפרויקט, וכי הקבוצה — שעדיין לא החלה לבנות את הבניין — מצויה כבר כעת בגירעון של כ–8 מיליון שקל ובחובות כלפי הקבלנים המבצעים, שלא קיבלו את כספם במועד. חברי הקבוצה היו המומים נוכח משמעות הבשורה: תוספת עלות של כ–600 אלף שקל עבור כל אחד מהם.

לאחר כמה שניות התחלפה הדממה בהתפרצויות זעם, צעקות ואיומי עזיבה. "רימיתם אותנו! כמה זמן אתם כבר יודעים מזה? אנחנו לא מאמינים למלה שלכם!", הטיחו כמה מחברי הקבוצה במארגנים ובאנשי המקצוע שלצדם. חברי נציגות הקבוצה ביקשו להתפטר מתפקידם, ובאולם הישיבות השתררה מהומה.

"אני לא מבין", אמר אחד מחברי נציגות הקבוצה. "כשהצטרפנו הציגו בפנינו מצגת עם אדריכל, מפקח, עורך דין ושמאי, כל הגורמים האלה היו קיימים. האנשים שסמכנו עליהם לא ידעו לעשות את עבודתם. אני מכיר קבוצה שחריגות עלות הבנייה בה היו 50%, אבל לא 140% כמו כאן".

העיניים בחדר הישיבות הופנו אל שמאית המקרקעין דניאלה פז־ארז, המנכ"לית והבעלים של חברת פז כלכלה והנדסה — משרד ליווי הפרויקטים והשמאות הגדול בישראל, שליווה את הקבוצה. שלוש שנים קודם לכן חתמה פז־ארז על "דו"ח אפס" לפרויקט — דו"ח הסוקר את העלויות שהקבוצה צפויה לשאת, שמטרתו היא להעריך את כדאיותה הכלכלית של העסקה, ושהבנקים דורשים לצורך מתן ליווי בנקאי לפרויקט. מלבד זאת מהווה הדו"ח כלי עבור היזם — במקרה זה קבוצת הרכישה — להעריך אם עסקת הנדל"ן שאותה הוא בוחן משתלמת עבורו, או שמא עדיף לסגת ממנה.

דניאלה פז ארז
אייל טואג

בדו"ח האפס מאפריל 2008 העריכה פז־ארז את עלותו הכוללת של הפרויקט בטשרניחובסקי בכ–22 מיליון שקל, בהתאם לעלויות הבנייה שאותן היא העריכה ב–6.1 מיליון שקל. אלא שדו"ח הביצוע הראשון של הפרויקט שערכה פז כלכלה ביולי 2011, דו"ח שנסמך על הצעות מחיר ממשיות מצד קבלנים לביצוע הפרויקט, היה גבוה משמעותית מהערכת עלות הבנייה הראשונית שבדו"ח האפס.

עלות עבודות הריסת המבנים הקיימים במגרש, החפירה והדיפון הגיעה ל–2.5 מיליון שקל, לעומת הערכה ראשונית של מיליון שקל עבור בניית המרתפים. עלות מתקן חנייה רובוטי מיוחד שנדרש לפרויקט כלל לא הופיעה בדו"ח המקורי, והסתכמה ב–1.3 מיליון שקל. כל זאת עוד לפני בניית הבניין: הצעות המחיר שקיבלה הקבוצה לשם כך נעו בין 9.5 ל–11.5 מיליון שקל, לא כולל מע"מ. לאחר משא ומתן נוסף עם אחד המציעים התקבלה הצעה של 8.8 מיליון שקל, לפני מע"מ, ובסך הכל הוערכה עלותה המחודשת של בניית הפרויקט ב–14.2 מיליון שקל אחרי מע"מ — זינוק של 133% בעלויות הבנייה לעומת דו"ח האפס. עלותו המוערכת של הפרויקט כולו זינקה בעקבות כך לכ–31 מיליון שקל — עלייה של 41%. עלייה דרמטית זו נרשמה אף שמספר יחידות הדיור בפרויקט דווקא צומצם מ–14 כפי הוגדר בדו"ח האפס ל–13 בלבד, תוך ששטח הבנייה העיקרי קטן אף הוא ב–100 מ"ר.

לא רק העלויות, אלא גם לוח הזמנים שהוצג בדו"ח האפס היה רחוק מלהתממש במציאות. על פי הדו"ח, הבקשה להיתר בנייה היתה אמורה להיות מוגשת כבר בנובמבר 2008, היתר הבנייה אמור היה להתקבל תוך חצי שנה בלבד, באפריל 2009, ותחילת הביצוע בשטח תוארכה למאי 2009. משך זמן הביצוע הוערך ב–18 חודשים, כך שבסך הכל על פי אותו דו"ח אמור היה הבניין להתאכלס בסוף 2010. בפועל, רק בינואר 2010 קיבלה הקבוצה היתר חפירה ודיפון, ובאוגוסט 2011 התקבל היתר הבנייה. לאכלוס הגיעה הקבוצה רק ב–2014 — ארבע שנים מאוחר מההערכה שצוינה בדו"ח האפס של פז.

למרות השינוי הקיצוני בעלויות, הצליחו בסופו של דבר חברי הקבוצה להעמיד את הפרויקט על הרגליים תוך הוספת מאות אלפי שקל לתשלומי ההון העצמי עבור כל דירה. ההשלכות על רבים מחבריה היו קשות: עבור חלק ניכר מהם מדובר היה בהוצאה מטלטלת, ושניים מתוכם אף העדיפו למכור את חלקם בפרויקט. כך נוצרו עיכובים נוספים בפרויקט, שנבעו הן מהצורך לגייס מחליפים, וכן מהקושי של חברי הקבוצה הנותרים להעביר את התשלומים במועדם.

גידול של 30% בעלויות

תחקיר Markerweek מעלה כי פרויקטים רבים כאלה, שנבנו במסגרת קבוצת רכישה, עברו טלטלות מסוג זה. כפי שנחשף בפרשיות הנדל"ן מהעת האחרונה, ובראשן פרשיית ענבל אור, ענף קבוצות הרכישה בישראל פרוץ לחלוטין מבחינה רגולטורית. בעוד שרוכשי דירות מקבלן זכו מאז פרשת "חפציבה" לעוד ועוד הגנות, בקבוצות הרכישה, שלא פעם מובלות על ידי מארגנים הרפתקנים וחובבנים, הגנות כאלה אינן קיימות, כמו גם התחייבות מצד מארגן הקבוצה למחיר דירה מקסימלי.

כמתואר בכתבה

חריגות ניכרות מהעלות הראשונית המוערכת היו ועודן מנת חלקן של קבוצות שמלוות גם על ידי משרדי שמאים שונים, שההצטרפות אליהן נעשית לא פעם על סמך עלות דירה מוערכת, הנקבעת בהתאם להערכה שמאית ראשונית הידועה בשם דו"ח אפס. את הדו"ח הזה, שמטרתו הרשמית היא השגת ליווי בנקאי, מכין משרדי שמאים המוסמך לנושא, ששמו מופיע ברשימותיהם של הבנקים השונים כמשרד המוכר על ידם לשם העניין. כל בנק מחזיק ברשימת משרדים משלו, אך הגדולים והמוכרים שבהם מופיעים כמעט בכל הרשימות. כך נשלט שוק דו"חות האפס על ידי מספר מצומצם של משרדים מרכזיים.

דו"ח האפס מהווה הערכת עלות ראשונית לפרויקט, ואינו כולל התחייבות כלשהי לעלותו הסופית — דבר שמובהר היטב גם במסמך. ואכן, בחלק גדול מהמקרים מסתכמת עלות הפרויקט הסופית בסכום הגבוה מזה שהוערך בתחילה. הסיבות לגידול בעלויות רבות ומגוונות וקשורות על פי רוב להליך הבנייה, שכן ההוצאה על הקרקע היא לרוב נתון קבוע שידוע מראש בעת התגבשות קבוצת הרכישה. לחריגה מהעלות המוערכת יכולים לגרום שינויים בתנאי השוק ובעלויות חומרי הגלם, או הכבדת הרגולציה מצד המדינה או הרשות המקומית. יש מקרים שבהם חל גידול של 10% בעלויות הבנייה, יש מקרים של גידול בשיעור של 30%, ובמקרים מסוימים מעבר לכך.

ואולם כאשר חריגות העלות מגיעות ל–40%–50% ואף מעבר לכך ביחס להערכות הראשוניות של דו"ח האפס, מדובר במצב מדאיג עבור הקבוצה. מתחקיר Markerweek עולה כי פז כלכלה הוציא תחת ידיו מספר לא מבוטל של דו"חות אפס עבור פרויקטים של קבוצות רכישה, שבהמשך התברר שהבנייה תומחרה בהם במחיר נמוך משמעותית מזה שבו נשאה הקבוצה לבסוף.

כך, בלא פחות מעשרה מקרים שונים שהגיעו לידינו נעו החריגות בעלויות הבנייה שתוארו על ידי פז כלכלה בדו"חות האפס בטווח שבין 40% ל–133%. בסך הכל, באותם עשרה מקרים היה ממוצע שיעורי החריגות ביחס לעלות הבנייה המוערכת בדו"ח האפס 73% — שיעור שלדברי גורמי מקצוע שעמם שוחחנו נחשב חריג ולא מקובל, גם עבור פרויקטים שיש סיכון גבוה שתהיה בהם חריגה, כמו קבוצות רכישה.

זהו נתון מפתיע למדי, שכן פז כלכלה הוא משרד ייעוץ הנדל"ן וליווי הפרויקטים הגדול בישראל, כמעט ללא תחרות. את המשרד הקימה הכלכלנית ושמאית המקרקעין דניאלה פז־ארז ב–1996, והיא מכהנת כמנכ"לית משותפת של החברה. מאז הקמתה צמחה החברה בקצב מסחרר עד שהגיעה לגודלה הנוכחי — קרוב ל–70 עובדים, ובהם שמאים, מהנדסים, כלכלנים גיאוגרפים ומתכנני ערים. כיום מלווה החברה 250 פרויקטים שונים, שבמסגרתם נבנות 20 אלף יחידות דיור. זה חמש שנים ברציפות מדורגת החברה במקום הראשון בתחום ליווי הפרויקטים בדירוג Dun's 100 שעורכת חברת "דן & ברדסטריט", ובדירוג האחרון היה מספר הפרויקטים שהיא מלווה 250. בדירוג משרדי השמאים מוקמה החברה במקום השני.

"אפילו את ההחזר על הכסף ששמת יהיה קשה לקבל"

לקבוצה שהתאגדה להקמת הבניין ברחוב עין הקורא 13 בשכונת נוה שאנן בתל אביב חיכתה הפתעה מסוג דומה. בדו"ח האפס שערכה פז כלכלה ב–14 ביולי 2009 נמצא כי סך עלות הבנייה הישירה צפוי להסתכם ב–6.1 מיליון שקל, וכי תקציב הפרויקט כולו צפוי להיות 13.71 מיליון שקל. על פי הערכות אלה, עלות בנייתה הסופית של דירה סטנדרטית בפרויקט אמורה להיות 650 אלף שקל. אלא שהצעות המחיר שהתקבלו במכרז שערכה עבור חברי הפרויקט חברת הדר הנדסה וניהול פרויקטים באפריל 2011, פחות משנתיים לאחר מכן, היכו את חברי הקבוצה בהלם: לא התקבלה אף לא הצעה אחת הנמוכה מ–10 מיליון שקל.

כמתואר בכתבה

"ההצעה של הקבלן הראשון שאליו פנינו היתה 9.5 מיליון שקל לפני מע"מ", מתאר אחד מחברי הקבוצה את השתלשלות העניינים. "היינו בטוחים שנפלנו על קבלן יקרן והורינו למפקח הבנייה שניהל את המכרז לפנות לקבלנים נוספים, אבל כל הצעה נוספת שקיבלנו היתה אפילו יקרה יותר, ולא הבנו איך זה יכול להיות. אחרי חמש הצעות שונות, שאת כולן דחינו, המפקח איבד את הסבלנות: 'מה אתם רוצים? ההצעות האלה בסדר גמור, אלה המחירים!'. הראינו לו את התחשיב של דו"ח האפס עם עלות הבנייה המוערכת, והוא צחק: 'אין מחירים כאלה'. באותו רגע נפל לנו האסימון, והבנו שהפרויקט הולך להיות יקר הרבה יותר ממה שתיכננו".

גם במקרה של הפרויקט עין הקורא הכניסו שינויי העלויות, הפעם בסך של כ-4.5 מיליון שקל, את חברי הקבוצה לסחרור. "בעל דירה שנכנס לפרויקט בהנחה שהדירה תעלה לו 650 אלף שקל סיים עם עלות של 900 אלף שקל", מספר חבר הקבוצה. "בגלל הזמנים שהתארכו גם עלויות המימון עלו, ובסופו של דבר עלות בניית הדירה קפצה למיליון שקל. אומרים לך 'תביא עוד 300–400 אלף שקל', ויש חברי קבוצה שאין להם. ואם יש אפילו חבר אחד שלא מצליח להעביר תשלומים בזמן — הפרויקט כולו תקוע".

השלכה נוספת של העלייה הפתאומית בעלות עלולה להיות משיכת המימון על ידי הבנק המלווה, שאישר את הפרויקט על סמך דו"ח האפס. "ברגע שהעלויות שונות הבנק אומר 'סטופ. אני צריך לבדוק את הפרויקט מחדש', ואתה לא יודע אם יהיה מימון לפרויקט. זה הביא לכך שהפרויקט כולו נכנס להקפאה. גם לצאת מפרויקט כזה זה לא פשוט: אתה מציע למכירה חלק בפרויקט שעדיין לא התחיל להיבנות, שכבר נמצא בקשיים ושלא בטוח שיהיה לו מימון. במצב כזה אפילו את ההחזר על הכסף ששמת יהיה קשה לקבל".

גם במקרה של עין הקורא הצליחה הקבוצה להביא את הפרויקט לגמר, ובמארס־אפריל 2014 אוכלסו הדירות. בעקבות התייקרות עלות הפרויקט והחריגה הגדולה בלוחות הזמנים שחלה גם בפרויקט זה, מצויה כיום הקבוצה בעיצומו של הליך משפטי נגד מארגני הקבוצה, "גיאות אפיקי נדל"ן" — חברה שניהלה כמה מהפרויקטים שמופיעים בכתבה זו, וכן נגד פז כלכלה שנתבעה על ידי המארגן כצד ג' לעניין החריגה מהעלות המוערכת.

"החריגות נבעו מנסיבות אובייקטיביות"

כאמור, חריגות עלות ביחס לבדיקות עסקיות של פרויקטי בנייה הן חזיון נפוץ בעולם הנדל"ן, ובמידה מסוימת אלה מתרחשות גם בדו"חות אפס של משרדים נוספים. לידי Markerweek הגיעו מקרים נוספים של חריגות, שבהם היו מעורבים כמה משרדי שמאים מובילים אחרים. ביניהם נרשם גם מקרה קיצוני, שבו במסגרת פרויקט לשיפוץ, חיזוק והוספת דירות לבניין לשימור ברחוב במרכז תל אביב, המריאו עלויות הבנייה בלא פחות מ–119%, מ–5.92 מיליון שקל בספטמבר 2008 ל–12.96 מיליון שקל בינואר 2011. את הדו"ח המעודכן ששיקף את עלויות הבנייה הריאליות ערך משרד פז כלכלה. על פי אותו דו"ח, נראה כי מקור העלות הנוספת היתה בדרישות שימור מחמירות שנוספו מצד עיריית תל אביב, וכן מהגדלת מספר החניות בחניון פי שניים תוך הוספת מתקן אוטומטי יקר.

במקרה נוסף, של משרד אחר, צמחו עלויות הבנייה בפרויקט לבניית 33 דירות בשכונת כוכב הצפון בתל אביב ב–45% בתקופה של פחות משנתיים, מ–23.34 מיליון שקל בדצמבר 2006 ל–34 מיליון שקל באוגוסט 2008. גם במקרה הזה היה פז כלכלה המשרד שאליו הועבר הפרויקט במהלך העבודה עליו, והוא היה אחראי על כתיבת הדו"חות המעודכנים בהתאם לעלויות הפרויקט הממשיות.

המקרים האלה ממחישים כי אין משרד שחסין בפני הערכות עלות בנייה מוטעות בפרויקט זה או אחר, וכי גם המשרדים הגדולים עשויים להעריך עלויות אלה בחסר. השאלה היא מה תדירות הפרויקטים שבהם מתקשה המשרד להעריך נכונה את עלויות הבנייה, ומה היקף החריגות כאשר אלה אכן מתרחשות.

לגבי עשרת המקרים שבהם פז כלכלה היתה אמונה על הערכות העלות שהתגלו כנמוכות בעשרות אחוזים ביחס לעלויות בפועל, במשרד לא מתכחשים לעצם החריגות. עם זאת, טוענים שם כי הן נבעו מסיבות אובייקטיביות שאי־אפשר היה לחזות מראש, ושהן אינן חריגות בנוף השמאים הכותבים דו"חות אפס עבור קבוצות רכישה. כך למשל, השוואה שערך יוסף זרניצקי, מהנדס בניין ושמאי מומחה מטעם פז, במסגרת הליך משפטי המתנהל כיום מול קבוצת הרכישה של עין הקורא, מעלה כי ב–2008 ו–2009 העריכו שמאי מקרקעין נוספים עלויות בנייה למ"ר ברמות הדומות לאלה שהעריכה פז כלכלה באותן השנים, כולל בפרויקטים שבהם התגלו אחר כך חריגות ברמות שבין 3,300 ל–3,500 שקל למ"ר בנוי.

עוד טוען המשרד כי בשנתיים שבין 2009 ל–2011 — התקופה שחלפה בין דו"חות האפס שערך המשרד לתחילת הבנייה בחלק גדול מהמקרים — חלה התייקרות ניכרת בעלויות הבנייה נוכח שילוב גורמים, ובהם עלייה חדה במספר התחלות הבנייה, הוספת אלמנטים רגולטוריים כמו חיוב במסנן לחדרים אטומים והנגשת מבנים. לדבריהם, העליות האלה הצטברו לכדי התייקרות של 13% בעלויות הבנייה בכלל הארץ, ובתל אביב הן הגיעו ל–30%, בשל ריבוי פרויקטים בו־זמנית ודרישות מיוחדות שהציבה העירייה.

כמתואר בכתבה

מבדיקה שערכנו עולה כי יש אמת בטענה הזאת. על פי נתוני מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בכל אחת מהשנים 2010 ו–2011 חלה התייקרות של קרוב ל–4% בעלויות הבנייה הכלל ארציות. בנוסף לכך, בשיחה שערכנו עם בעליה של אחת מחברות הביצוע הגדולות באזור תל אביב הסכים הקבלן כי אכן היה שיעור ההתייקרות בעלויות הבנייה בעיר בשנים המתוארות גבוה אף יותר, אך גם ציין כי הערכתן ב-30% מופרזת.

כמו כן, אין בעלייה המתוארת בין 2009 ל–2011 כדי להסביר התייקרויות חריגות בפרויקטים שדו"חות האפס עבורם נערכו ב–2011 ואילך. לדוגמה, בפרויקט "צנטרל" בנוה שאנן בתל אביב, גם הוא בניהול חברת "גיאות", התגלו עלויות הבנייה כיקרות משמעותית לעומת דו"ח האפס שערכה פז כלכלה בפברואר 2011. המשרד העריך את עלות הבנייה ב–21.67 מיליון שקל. שלוש שנים לאחר מכן, במאי 2014, כבר העריך דו"ח מעודכן של השמאי ירון ספקטור (שמונה על ידי הקבוצה במקום פז כלכלה) את עלותה של הבנייה ב–30.15 מיליון שקל - פער תמחור של כ–10 מיליון שקל, המהווה עלייה של 48% בעלויות הבנייה.

כמו כן, יצוין כי שניים מהפרויקטים המתוארים אינם בתל אביב, ואחד מהם - "כוכב האומה" בשכונת קרית הלאום בירושלים - אף אינו בגוש דן. עם זאת, גם בפרויקט זה נרשמו חריגות של 44% בדו"ח ביצוע מנובמבר 2012 לעומת דו"ח האפס שבוצע בפברואר 2010.

טענה נוספת שהעלתה פז לגבי חלק גדול מהמקרים המתוארים היא כי מדובר בקבוצות ששיפרו את המפרט המתוכנן באופן דרמטי, הרבה מעבר למפרט שלפיו נעשתה הערכת השווי הראשונית, ובכך הביאו להתייקרותו בעשרות אחוזים נוספים. כך לדוגמה טוענים בפז כלכלה בהליך המשפטי שהיא מנהלת כיום נגד קבוצת הרכישה בעין הקורא. שם נתבעה החברה כצד ג' על ידי מארגני הקבוצה - "גיאות אפיקי נדל"ן" ובעליה עמי פליישר ומשה כהן, שאותם תבעה קבוצת הרכישה. בין היתר טוענים בפז כלכלה כי הקבוצה החליטה על הוספת מרתפי חנייה באופן שייקר משמעותית את עלויות הדיפון, הוספת אלמנטים מייקרים ל"קיר המסך" שנבנה בבניין, בניית מרפסות שמש, מסתורי כביסה ומעקה חדר מדרגות בהתאם לסטנדרט מפואר החורג משמעותית מהסטנדרט ועוד.

לבסוף, אי־אפשר שלא להתייחס לסיבה אפשרית נוספת הגורמת להתייקרות ניכרות, האופיינית במיוחד לתחום קבוצות הרכישה, והיא כי בחלק גדול מהמקרים נוהלו הקבוצות על ידי גורמים שלא נמנו עם השורה הראשונה בעולם הנדל"ן, בלשון המעטה. פוטנציאל החשיפה לאי־סדרים ולטעויות בהליך המורכב של ניהול פרויקט בנייה הוא גבוה — כפי שהמחישו היטב פרשיות הנדל"ן שהתפוצצו באחרונה, שבמרכזה של אחת מהן עמדה מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור.

הקבוצות כוללות כמעט רק חברים חסרי ניסיון בעולם הנדל"ן, שהסתמכו על מקצועיותם של המארגנים וכן של אנשי המקצוע בעלי השם ששכרו. בהיעדר ניהול מקצועי ביצעו קבוצות אלה טעויות רבות שהביאו להתייקרות רבה בפרויקט.

לכל אלה יש להוסיף את העובדה כי הליך ההתקשרות בין הקבוצה לבין משרד השמאי המלווה כולל לא פעם ניגוד אינטרסים מובנה. אף שמי שמשלם את שכר טרחתו של השמאי הם חברי הקבוצה, הרי שכמעט תמיד הגורם האחראי להתקשרות עם השמאי, כמו גם עם משרד עורכי הדין, האדריכל ומפקח הבנייה, הוא המארגן. התקשרויות אלה נעשות על פי רוב בסמוך להתגבשות קבוצת הרכישה, כך שבעת ההצטרפות כבר מקבלים חבריה את שורת אנשי המקצוע המלווה אותם כעובדה מוגמרת.

משיחות רבות שקיימנו עם אנשי מקצוע הפועלים בתחום קבוצות הרכישה עולה כי המארגן שאחראי על ההתקשרות עם השמאי אינו נטול אינטרס. כחלק מהמאמצים לשווק במהירות את הקבוצה, הליך הדורש את הצגתה של עסקת ההצטרפות כאטרקטיבית עד כמה שאפשר, עשוי המארגן להפעיל לחצים על משרד השמאי להוזיל עד כמה שניתן את העלויות המתוארות על ידו בדו"ח האפס. שמאי שלא יתיישר על פי דרישה זו עלול לאבד את העבודה.

יודגש מיד כי אף שמשיחות שקיימנו עולה כי מדובר בצורת התנהלות נפוצה, לא כל מארגני הקבוצות פועלים כך, וכי לפחות בשני מקרים הידועים לנו (טשרניחובסקי 19 וצ'לנוב 9), נעשתה כתיבת דו"ח האפס רק לאחר התגבשות הקבוצה. עוד יודגש, כי אף שבשיחות שקיימנו עם פז־ארז, היא אישרה כי גם עליה הופעלו לחצים מסוג זה באופן תדיר — היא טענה בתוקף כי לא היה בכך כדי להשפיע על עבודתה באף אחד מהמקרים המתוארים.

העלויות: 2 מיליון שקל יותר

כמתואר בכתבה

בכמה מהמקרים סיימו קבוצות הרכישה, שגילו כי העלויות בפועל גבוהות משמעותית מההערכה הראשונית, את דרכן בקול ענות חלושה. הקבוצה החליטה למכור את הקרקע — בין אם בשל מה חוסר כדאיות כלכלית שנוצרה עת התבררו העלויות האמיתיות, ובין אם בשל סירוב מצד הבנק המלווה להעמיד מימון בשל הגידול בעלויות.

כזה היה למשל גורלה של קבוצה שאירגן איש הנדל"ן אלון קסטיאל לרכישת מגרש ברחוב משה שרת 6 במרכז רמת גן, לשם הקמת בניין בן 13 דירות בתכנון האדריכל אילן פיבקו. ב–13 באוקטובר2009 הוציא משרד פז כלכלה דו"ח אפס שלפיו אמורות היו עלויות הבנייה להסתכם ב–5.56 מיליון שקל בלבד.

שנתיים לאחר מכן גילו חברי הקבוצה כי ההצעה הנמוכה ביותר לבניית הפרויקט היא 9.36 מיליון שקל. בדו"ח הביצוע הראשון שהוציאה פז כלכלה באוקטובר 2012 כבר עודכנה עלות הבנייה כלפי מעלה בהתאם והסתכמה ב–9.23 מיליון שקל, כלומר גידול של 66% בעלותן המוערכת של עבודות הבנייה תוך שלוש שנים בלבד. באותו דו"ח מנמקת פז את הזינוק מעלות בנייה של 3,600 למ"ר לפני מע"מ לעלות של 6,100 שקל לפני מע"מ ב"גידול משמעותי בעלויות הבנייה מתקופת דו"ח האפס ועד היום (מעבר למדד תשומות הבנייה) בעיקר באזורי צפיפות בגוש דן, והן בשל צרכים ייחודיים של הפרויקט". בין אותם הצרכים פורטו קשיי הבנייה באתר, המצריכים את סגירת הרחוב כולו, שימוש מרובה באלמנטים שונים של אלומיניום בסטנדרט גבוה, התגלותו של אסבסט באתר ועוד. עוד צוין כי שוק הקבלנים המתאימים לפרויקט מצומצם מאוד — עובדה המייקרת אף היא את העלויות.

במקרה זה לא הצליחה הקבוצה לשרוד את הגידול בעלויות, עקב העובדה שהבנק סירב להגדיל את המימון, וחברי הקבוצה לא היו מסוגלים לגייס מהונם העצמי את 3.7 מיליוני השקלים הנוספים שנדרשו להשלמת הפרויקט. זמן קצר לאחר פרסום הדו"ח השני החליטה הקבוצה למכור את המגרש ליזם.

במסגרת היערכות חלק מחברי הקבוצה לקראת תביעה, הם הזמינו בחינה של דו"ח האפס על ידי מומחה מטעמם. בחוות דעתו של מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין צבי רון, שנערכה ב–18 במאי 2016, כתב רון כי בניגוד לנטען, כל הגורמים להתייקרות הבנייה כבר היו ידועים בתקופה שבה נערך דו"ח האפס. בין אלה הוא ציין את טופוגרפיית המגרש המדרוני, שוודאי לא השתנתה לאורך התקופה, המצריכה שימוש בשיטות בנייה מתקדמות ויקרות יותר. גורם מייקר נוסף שהזכיר רון הוא "רמת גימור הפרויקט הנדון אשר תוכנן על ידי אדריכל העל אילן פיבקו, שידוע בפרטיו המיוחדים ובין היתר שימוש באלומיניום ורפפות עץ בסטנדרט גבוה, מגבלות הנגישות למגרש, העובדה כי שוק הקבלנים לפרויקט מסוג זה מצומצם וכן הלאה". את סך עלויות הפרויקט נכון למועד שבו נערך דו"ח האפס העריך רון ב–2 מיליון שקל לפחות מעל הערכת המחיר של פז כלכלה.

פרויקט לבניית 16 דירות ברחוב יסוד המעלה 57 בשכונת נוה שאנן בתל אביב דווקא כן הגיע לסיומו, אך רק לאחר שהקבוצה קיצצה בשטח הבנייה של הפרויקט, ובתוך כך ביטלה שתי קומות של מרתפי חנייה שהוא היה אמור לכלול. במארס 2009 העריכה פז כלכלה את עלות הבנייה בדו"ח אפס בכ–5.5 מיליון שקל, בעוד שבעקבות מכרז קבלנים שנערך באוקטובר 2011 התקבלה ההצעה הנמוכה ביותר, על סך 7.9 מיליון שקל (עלייה של 43.5%). זאת על אף צמצום סך השטח הבנוי בפרויקט מ–1,535 מ"ר ל–1,387 מ"ר.

מדו"ח האפס של פרויקט יסוד המעלה ניכר כי לא רק הבנייה תומחרה בחסר — אלא אלמנטים רבים נוספים. סעיף "פיקוח הנדסי" כלל אינו מתומחר בדו"ח האפס ובפועל היתה עלותו 312 אלף שקל. עלות סעיף "תכנון" מתומחר בדו"ח האפס ב–111 אלף שקל — ובפועל עלה 466 אלף שקל. חישוב אגרות הבנייה היה נמוך בכ–200 אלף שקל מהמחיר בפועל ועוד. בסך הכל עמדה החריגה בפרק "כלליות", המסכם את כלל העלויות שאינן עלות קרקע או עלות בנייה, על 785 אלף שקל במצטבר — חריגה של קרוב ל–35% ביחס להערכה הראשונית של פרק זה.

יש לציין כי למרות הקשיים הרבים שחוו לאורך הדרך, בכל פרויקט שהגיע לסיום עשו חברי קבוצת הרכישה עסקה רווחית בהחלט מבחינתם. זאת בעיקר בשל העובדה כי לאורך בניית הפרויקט חלו עליות חדות במחירי הדירות בכלל הארץ, ובדרום תל אביב — האזור שאליו התנקזו מרבית הפרויקטים — היו חדות במיוחד. כך כיסתה העלייה החדה במחיר הקרקע על "הפספוס" בעלויות הבנייה. למעשה, עליות המחיר מ–2009 ואילך היו כה חדות בתל אביב, כך שיש לשער כי גם הקבוצות שהתפרקו בלי לבנות זכו ברווח מסוים בשל עליית ערך הקרקע.

"בלתי צפוי ובלתי נסבל"

ריבוי הערכות החסר הוליד ברבות הימים תביעות ראשונות נגד פז כלכלה, ועד כה ידוע על שתיים כאלה שהוגשו. באחת, שהוגשה בספטמבר 2014 לבית המשפט המחוזי בתל אביב, תבעו חלק מחברי קבוצת הרכישה "גבעת הכורכר", שהקימה פרויקט ברחוב טורי הזהב שבשכונת שפירא, את פז כלכלה ואת פז־ארז אישית, וכן את מארגן הקבוצה אבנר שניידר ואת חברת די&אי ייזום ובנייה שבבעלותו.

"הנתבעים הציגו בפני התובעים מצגים כוזבים בדבר עלויות הבנייה הצפויות, משך התארכות הפרויקט והכספים שיהיה עליהם להשקיע בפרויקט, בידיעה שמצגים אלה כוזבים ובכוונה שהתובעים יפעלו על פי המצגים שהוצגו בפניהם לצורך התקשרותם בהסכם רכישת הקרקע ובהצטרפותם לקבוצת הרכישה", נטען.

על פי כתב התביעה, חברי הקבוצה התאגדו בראשית 2009 לאחר ששניידר הציג בפניהם עסקה שלפיה "יזכו חברי הקבוצה לבנות דירה במחיר הקרוב למחיר העלות הקבלנית, באופן המשקף רווח יזמי של 20% עד 35% משווי דירה זהה בשוק". כך, לפי התביעה, "כך המחישו כי דירת 4 חדרים ששוויה הוא 1.1 מיליון שקל תעלה לחבר הקבוצה סך של 880 אלף שקל בלבד". מצג זה, נטען, נתמך בתחשיב כלכלי מפורט שהוצא ונערך על ידי פז כלכלה ונחתם על ידי פז־ארז.

בפברואר 2009 חתמו חברי הקבוצה על הסכם לרכישת המקרקעין. לטענת התביעה, עד מהרה התברר לחברי הקבוצה כי עלות הבנייה הממשית אינה קרובה לזו שהוערכה על ידי פז, כי אם עולה עליה ב–40%. בעקבות זאת, נטען, דרש היזם מחברי הקבוצה להוסיף סכום המגיע ל–26% מהעלות המקורית שהציגו הנתבעים מלכתחילה, וכל אחד מהתובעים נאלץ להוסיף כ–250 אלף שקל בממוצע. "הדרישה נפלה על התובעים כרעם ביום בהיר והציבה את התובעים בקושי כלכלי, ובפני עובדה מוגמרת ממנה לא ניתן היה לסגת...כך לפתע מצא עצמו כל אחד מהתובעים במצב בלתי צפוי ובלתי נסבל שבו הוא נאלץ לתור אחר מקורות מימון נוספים כדי לגייס את אותם מאות אלפי שקל שנוספו על עלות דירתו שאחרת לא ניתן היה להשלים בניית הפרויקט", נכתב בתביעה. עוד נטען כי גם בכל הקשור ללוחות הזמנים הולכה הקבוצה שולל. בעקבות כל זאת תבעו חברי הקבוצה פיצוי של כ-2.5 מיליון שקל.

בכתב ההגנה שלה טענה פז כלכלה כי התביעה אינה אלא ניסיון סחטנות מצד הנתבעים, שבאה לידי ביטוי גם במייל שנשלח במסגרת התכתבות פנימית ביניהם שהגיעה לידי פז, שם כינה אחד התובעים את פז "אוטובוס ממוזג" שממנו אפשר לחלוב כסף. בעניין ההאשמות נגדה טענו פז כלכלה ופז־ארז כי הן "עשו מלאכתן נאמנה ושיקפו מצב קיים בעת עריכת הדו"ח. לא היה להם כל מידע אז שהצביע על נתונים אחרים מאלה שנכתבו בפועל". עוד נכתב כי "כל טענה נגדם בדיעבד אינה אלא רצון להתעשר על חשבונם, וזאת על ידי מי שהחליטו להיות יזמים בעצמם ואף הפיקו רווחים לא מבוטלים בשל העסקה שעשו".

עוד טענה פז כלכלה כי "ממועד עריכת דו"ח האפס חלו שינויים ושדרוגים רבים שהוטמעו בפרויקט על ידי חברי הקבוצה, שכולם שינויים ושדרוגים לעומת התכנון הראשוני, ואלה גרמו לשינוי משמעותי באופי הפרויקט, וממילא בעלויות, כמו גם בשווי הדירות הגמורות, ולמעשה שינו את הפרויקט מהקצה לקצה".

שניידר, הבעלים של די&אי ייזום ובנייה, מסר בתגובה: "מדובר בתביעה חסרת בסיס שהוגשה על ידי מיעוט חסר תום לב ורודף בצע הכולל שבעה מתוך 25 בעלי דירות בקבוצה, שהוגשה לבית המשפט שנתיים אחרי שהסתיים אכלוס הפרויקט. מדובר בפרויקט יזמי מוצלח ויפה שאנחנו מאוד גאים בו, שהניב לכולם רווח ניכר ושממנו בחרו התובעים להתעלם בתביעתם המופרכת. הקבוצה רכשה את המגרש בפברואר 2009 והבניין אוכלס באוגוסט 2012. תוספת העלות לדירה עמדה על שיעורים נמוכים משמעותית מהנטען והתובעים ידעו היטב, קודם החלטתם להצטרף לקבוצה, כי המחיר המשוער הוא אומדן בלתי מחייב ובלתי סופי אשר עשוי להשתנות".

עוד ציין שניידר כי בסופו של דבר נהנו חברי הקבוצה מ"רווח של כ–980 אלף שקל בשיעור של 96% לעומת הרווח המשוער המקורי של 31%. כלומר, משתתף בקבוצה הרוויח פי שלושה מהרווח המשוער המוצג בדו"ח האפס. כמובן שאיש אינו שמח לשלם יותר, ואולם בראיית הסיכויים והסיכונים הגלומים בפרויקט של קבוצת רכישה — שהיו מוכרים היטב לכל התובעים קודם החלטתם להצטרף לקבוצה — יש לבחון את שני צדי המטבע לפני שמלינים על הפסדים. יודגש כי כאשר התברר לחברי הקבוצה, קודם להתחלת הבנייה, כי נדרשת תוספת תשלום, ניתנה לכולם האפשרות למכור את זכויותיהם ברווח של כ–30% על ההשקעה. כל החברים, לרבות התובעים, בחרו בצדק לא למכור את הזכויות".

"הנתבעים הציגו בפני התובעים את התמונה הנוחה להם ביותר"

תביעה נוספת הוגשה נגד פז כלכלה כצד ג' בעקבות הפרויקט בעין הקורא. התביעה המקורית, לפיצוי כספי על סך 5.7 מיליון שקל, הוגשה נגד מארגנת הקבוצה, גיאות אפיקי נדל"ן, ונגד בעליה עמי פליישר ומשה כהן. זו שירשרה אותה אל פז כלכלה באמצעות הודעה לצד ג' על סך 2 מיליון שקל.

על פי המתואר בתביעה, שהוגשה על ידי 14 מתוך 19 בעלי הדירות בפרויקט, "דירה טיפוסית בת כ–50 מ"ר הוצגה כבעלת עלות הזולה בכ–100 אלף שקל מדירות דומות ששווקו באותה העת בפרויקטים מקבילים באזור, ובפועל עלות הבנייה הסתברה כיקרה ב–250 אלף שקל לעומת זו שהוצגה".

גם במקרה זה טענו התובעים כי הוצג בפניהם מצג שווא, שלפיו היתר הבנייה יינתן תוך חודשים בודדים ומיד לאחריו תחל הבנייה בפועל.

"הנתבעים הציגו בפני התובעים את התמונה הוורודה והנוחה להם ביותר לצורך שיווק אגרסיבי של הפרויקט", נטען, ואולם בפועל "עלויות הבנייה הישירות בפועל גבוהות ביותר מ–75% מהעלות שהוצגה בפני התובעים והיתר הבנייה התקבל לאחר זמן רב מאוד — באיחור של שנה וחצי לעומת ההתחייבות. ההיתר ניתן לאחר שנה ושמונה חודשים". בעקבות מחדלים אלה החליטה הקבוצה במארס 2011 להפסיק את ההתקשרות עם הנתבעת.

"התובעים פנו לאנשי מקצוע כדי להבין את הפערים הבלתי נתפשים, ואלה חיוו דעתם כי דו"ח האפס אינו ריאלי ולא היה ריאלי במועד שבו נעשה והוצג לתובעים" נטען, "היה עליהם (חברת הניהול; נ"ב) לדעת כי עלויות הבנייה שהוצגו בדו"ח האפס הינן נמוכות ובלתי מתקבלות על הדעת".

בכתב ההגנה שהוגד בדצמבר 2011 טענה גיאות כי "בהיותה מארגנת הקבוצה, שכרה עבור כל חברי הקבוצה, ובהם התובעים את שירותיו של משרד השמאים פז כלכלה והנדסה בראשות השמאית דניאלה פז־ארז הנמנה עם אחד משלושת המשרדים המובילים בישראל, והמקובלים על הבנקים המעניקים ליווי לקבוצות רכישה, כדי שיבצע עבורם בדיקת כדאיות עסקית לפרויקט המוכרת בשם דו"ח אפס", וכי "הובהר מפורשות כי עסקינן באומדן והערכה ראשוניים אשר עשויים להשתנות ושאין לנתבעים כל אחריות לגביהם".

במקביל שלחה גיאות ביוני 2012 הודעה לצד ג' לפז כלכלה, שבה הטילה עליה את האחריות לחלק גדול מהנזק שלו טוענים התובעים (אף שהנזק מוכחש על ידה): "3.9 מיליון שקל מתוך סכום התביעה, עניינו הנזק (המוכחש לחלוטין) אשר נגרם לתובעים לטענתם כתוצאה מדו"ח בדיקה עסקית אשר נערך על ידי הצד השלישי והוצג לתובעים", נכתב, "שולחי ההודעה (המארגנים; נ"ב) יטענו כי בפעולותיהם כמארגן הקבוצה וכיועץ לה הם הסתמכו, בין היתר ובעיקר, על הנתונים המפורטים בדו"ח האפס".

באוקטובר 2012 הגישה פז כלכלה כתב הגנה, שלפיו "דו"ח האפס אשר הוכן על ידי פז הוא אומדן ראשוני בלבד של עלויות הבנייה הצפויות נכון ליום 14.7.2009, אשר משקף את מחירי השוק באותו מועד. מדובר באומדן ראשוני בלבד והתובעים ושולחי ההודעה מנועים ומושתקים מלהעלות כל טענה לגביו".

את הטענות תימכה כאמור פז בחוות הדעת של המהנדס ושמאי המקרקעין זרניצקי, שלפיה לא היה הבדל חריג בין הערכות העלות של פז להערכות נוספות שבוצעו באותה התקופה בתל אביב על ידי שמאים נוכן הראה חוזי ביצוע קבלניים חתומים לפי ערכים אלה: "מניתוח חוזי הקבלנים לביצוע פרויקטים בבנייה למגורים, וגם בהתייחס לנתוני מחירון דקל...הרי שעלויות הבנייה אשר נאמדו בדו"ח האפס של פז כלכלה לפרויקט הנדון דומים לעלויות הממוצעות של נתוני ההשוואה ותואמים את עלויות הבנייה שהיו מקובלות בשוק נכון למועד עריכת החוזה", קבע.

עוד טענה פז כי באופן בלתי מובן, "המליצה נציגות הקבוצה להמליץ בפני הקבוצה על התקשרות עם קבלן שעלותו גבוהה ב-1.7 מיליון שקל מעלותו של קבלן ראוי אחר, שאיכותו אושרה על ידי המפקח ההנדסי מטעם הקבוצה ואשר מקובל על הבנקים המלווים, וכן כי פז עצמה הפנתה את חברי נציגות הקבוצה לקבלנים ראויים אחרים שעלותם הייתה נמוכה יותר בעשרות אחוזים מהקבלן המבצע, אך אלה פיטרו אותה בתגובה ושכרו את שירותיו של השמאי ירון ספקטור".

"דו"ח אפס לא עוסק בניחושים, והוא אינו מסמך שיווקי"

מפז כלכלה נמסר בתגובה: "מדובר בכתבה שטוב לו לא היתה מתפרסמת, שכן היא מטעה את קוראיה ומשטה בציבור, באמצעות זריעת בלבול והצגת תמונה חלקית ומעוותת, הנשענת על הנחות שגויות, המשקפות חוסר הבנה בסיסי של תפקיד השמאי ושל משמעות דו"ח האפס.

"פז כלכלה והנדסה, בדומה לשאר משרדי השמאות בישראל, ערכה דו"חות מקדימים שהתבססו על התוכניות הראשוניות שהוצגו בפניה, כנדרש, וממצאיה שיקפו תמיד את עלויות הבנייה הנכונות והמדויקות לשעתן, כמצופה מדו"חות האפס.

"יצוין ויודגש, כי תפקידם של דו"חות האפס, בהגדרתם, הוא לאמוד את עלויות הבנייה ביום עריכת הדו"ח, ובשום פנים ואופן לא לצפות פני עתיד או לעסוק בניחושים ובנבואות. מטרת הדו"חות הינה בחינת מתן אשראי על ידי מחלקות הליווי הפיננסי בבנקים. הדו"חות בשום מקרה לא נועדו להוות מסמך שיווקי בידי המארגנים — כפי שמיוחס באופן פסול בכתבה.

"חלק ניכר מהמקרים המוצגים באופן מגמתי ומטעה בכתבה הם של קבוצות רכישה שנוהלו באופן בלתי מיומן על ידי קבוצות של משקיעים פרטיים. התנהלות הקבוצות הובילו הן לעיכוב רב בהשלמת התכנון והתחלת הבנייה, הן לשינויים רבים שהוכנסו בתכנון הפרויקטים והן לשדרוגים של המפרט הטכני.

"ב–2009–2011 חלו תמורות משמעותיות מאוד בענף הנדל"ן, באספקטים שונים ומגוונים, ואי לכך מ–2011 והלאה עלויות הבנייה גבוהות בהרבה בהשוואה ל–2009, במיוחד בתל אביב. לא בכדי חברות השמאות המובילות במשק העריכו את עלויות הבנייה ב–2009 בערכים דומים (סביב 3,400 שקל למ"ר בסטנדרט רגיל), ששיקפו את הסכמי הקבלנים באותה עת. כמו כן, החל ב–2011 העריך כלל הענף את עלויות הבנייה ב–30% יותר (סביב 4,500 שקל למ"ר בסטנדרט רגיל). שינוי קיצוני זה, הנובע בעיקר מעודף ביקוש לקבלנים בגוש דן, הוא אחד מהגורמים המרכזיים להתגבשות הפערים בין דו"חות האפס לדו"חות המאוחרים יותר.

"לתמורות הכוללות בענף הנדל"ן ב–2009–2011 יש להוסיף, כאמור, שינויים תכנוניים בחלק מהפרויקטים — ביוזמת הקבוצה או בשל דרישות רגולטוריות של הרשויות — וכן תוספות שטחים ושדרוגים של מפרטי בנייה בעלויות של מיליוני שקלים וניהול בעייתי וכושל של חברי הקבוצות שוויתרו על מנהל מקצועי — פרמטרים שלא ניתן ולא נדרש לצפות בשלב הכנת דו"חות האפס.

"יודגש כי פז כלכלה מוחה נגד כל ניסיון להציג את ענף השמאות ככזה שהציג מצגים שגויים לקבוצות ולנציגויות של רוכשים. ראשית, מאחר שהדו"חות הוזמנו לצורך הצגתם לבנקים, לטובת בחינת ליווי פיננסי ולחלוטין שלא במטרה להוות אמצעי שכנוע לרוכשים, ושנית, משום שדו"חות אלה שיקפו נאמנה ובמדויק את עלויות הבנייה ליום עריכתם.

"אין לנו אלא להצר על אופן הצגת הדברים על ידי העיתון, שבוחר במקרה זה בפומפוזיות ריקה מתוכן על חשבון התייחסות מעמיקה ורצינית לסוגית דו"חות האפס. לעניין התביעות שצוינו בכתבה, מדובר בתביעות סחטניות וכתבי ההגנה מדברים בעד עצמם. העיתון לא בוחל מלפגוע בהליך משפטי מתנהל, שבו עד כה כל הממצאים עומדים בסתירה גמורה לכתבה.

"פז כלכלה והנדסה מחויבת למקצועיות חסרת פשרות, הבאה לידי ביטוי בעבודתה היסודית, המעמיקה והרצינית מעל 20 שנה. פז כלכלה והנדסה תמשיך לספק דו"חות אפס מדויקים, הנכונים ליום הגשתם, כפי שמצופה מדו"חות אלה".

מעופר הייבלום, מבעלי קבוצת ארדיטי־הייבלום שאירגנה את קבוצת טשרניחובסקי 19, נמסר בתגובה: "מעולם לא מכרנו לחברי קבוצת הרכישה דירה, אלא קרקע בלבד. דו"ח האפס נערך עבור הבנק לצורך קבלת ליווי בנקאי, ולא הראינו אותו לאיש מחברי הקבוצה לצורך השיווק. בכל מקרה, מעולם לא התחייבנו בפני איש על מחיר דירה מקסימלי, ומנגנון קבוצת הרכישה אינו מאפשר התחייבות שכזו בכל מקרה. צר לי שיש בקרב חברי הקבוצה אנשים שאינם מבינים זאת.

"בסופו של התהליך, הפרויקט הגיע לסיומו בהצלחה, וחברי הקבוצה זכו לרכוש דירות שלושה חדרים במרכז תל אביב בעלות של 1.4 מיליון שקל, ברווח עצום. כיום לא ניתן להשיג נכס שכזה באזור בפחות מ–3 מיליון שקל. איש לא הוחזק בכח בקבוצה, ובכל רגע נתון היה יכול כל אחד מחבריה למכור את חלקו ברווח של 200 ו–300 אלף שקל".

מאלון קסטיאל, מארגן קבוצת משה שרת 6 ברמת גן, נמסר בתגובה: "שינויי העלות המתוארים נבעו משיפור המפרט, ובעיקר מהוספה של קומה וחצי נוספות, שנבעה מתוספת זכויות בנייה שהעניקה תמ"א 38, שהיתוספה לאחר רכישת המגרש".

מעמי פליישר, מבעלי גיאות אפיקי נדל"ן, נמסר בתגובה: "מי שטוען כי עלויות הבנייה שהובטחו לו התבררו כשגויות לא מבין את הקונספט של קבוצת רכישה. כל התחייבות לעלות מסוימת לא ניתנה ולא יכולה היתה להינתן לאור השתנותם של גורמים רבים בזמן התהליך. ב–2009–2011 חלו עליות חריגות בעלויות הבנייה בכלל ובתל אביב בפרט. מדובר היה בתקופה יוצאת דופן, שייקרה את עלויות הבנייה באופן שאותו לא ניתן היה לחזות מראש. עם זאת, גם מחירי הדירות באותה תקופה המריאו, ובחשבון אחרון הרווח שבו זכה כל אחד מחברי הקבוצה היה משמעותית גדול יותר מזה שהוערך בדו"ח האפס. הטענה לגבי ניסיונות מצד המארגנים לשכנע את השמאים לשנות את העלויות בדו"ח האפס מופרכת מהיסוד. פז כלכלה הוא המשרד הגדול בארץ, שלא היה מאפשר פגיעה כזו בסטנדרטים הגבוהים של עבודתו".

"האומדנים שהתקבלו ממשרד פז כלכלה, עלו בקנה אחד עם אומדנים שהתקבלו באותה תקופה גם ממשרדי שמאים מובילים"

מגיאות נמסר בתגובה: "גיאות, כמארגנת קבוצה אחראית, שכרה עבור חברי הקבוצות שארגנה את שירותיו של משרד פז כלכלה, אשר הומלץ על ידי מחלקות האשראי של הבנקים כמשרד המוביל בתחום.

"האומדנים שהתקבלו ממשרד פז כלכלה, עלו בקנה אחד עם אומדנים שהתקבלו באותה תקופה גם ממשרדי שמאים מובילים אחרים אשר אף הם תמחרו בשנת 2009 עלויות בניה בת"א בגבולות של 3,300 – 3,600 שקל/ מ"ר עיקרי.

"התמחור בדו"חות פז כלכלה אושר על ידי מחלקות האשראי של מספר בנקים שהעמידו ליווי לקבוצות רכישה ואשר נחשפו הן לאומדנים של מגוון שמאים בפרויקטים הרבים שלוו על ידם והן לעלויות הביצוע בפועל. אילו האומדן היה בלתי ריאלי לשעתו, כנטען, הוא לא היה מקבל אישור בנק למימון.

"בתקופה הנדונה חל שינוי קיצוני בשוק המגורים בכלל ובדרום תל-אביב בפרט אשר הביא לעליה חדה בעלויות הביצוע ובשווי הדירות ותופעה זו השפיעה על כל הפרוייקטים המדוברים.

"אכן היו עליות מחירים בעלויות הבניה בכל הארץ ובעיקר בת"א בתקופה שחלפה ממועד הכנת הדו"חות ועד לביצוע בפועל, אך במקביל, היו גם עליות גבוהות יותר בשווי הנכסים ואי אפשר לנתק את עליית מחירי הדירות מעלויות הבנייה, שכן הביקושים ועליית שווי הנכסים גרמה גם לקבלנים לייקר את המחירים.

"יצויין, כי פרוייקטים שבוצעו באותם שנה על בסיס אומדנים זהים, נבנו בתקציב דומה לאומדן. הדבר בר בדיקה ותוכל לאמת את הנתונים הללו מול מחלקות האשראי של הבנקים בכדי לשקף את תמונת המצב האמיתית שהיתה בשוק באותה עת והשינויים הקיצוניים שחלו בתקופה זו. כתוצאה מכך, חברי הקבוצה אמנם נדרשו להשקיע הון עצמי גדול מהמתוכנן בתחילה, אך מאידך גרפו רווחים גבוהים מהצפוי עת הצטרפו לקבוצות.

"נדגיש, כי חברי הקבוצה ידעו היטב קודם להצטרפות, כי מדובר באומדן בלבד וכי הוא עשוי להשתנות. בכל הפרוייקטים שצויינו חלו שינויי תכנון שכללו תוספת שטחים ו/או שינוי של פתרון החניה אשר הגדילו את התקציב בנוסף לעליה בעלויות הבניה.

"נציין, כי בחלק מהמקרים בחרו הקבוצות מיוזמתן מפרטים יקרים יותר מכפי שהוערך באומדן הראשוני של פז כלכלה וגם דבר זה תרם לפערים המוצגים.

"הטענה כאילו היתה 'קונספירציה' בין מארגני הקבוצות למשרד פז כלכלה היא כוזבת וחסרת כל בסיס. בינינו לבין השמאים נערך דיון מקצועי ענייני על כל הדו"ח ובסופו של יום כותב השמאי את עמדתו המקצועית המחייבת אותו מול הבנקים להם הוא חב חובת אמון".

"פז כלכלה פעלה בצורה מקצועית, והנתונים בדו"ח אפס מבוססים ונכונים"

בסוף ינואר 2017, הגיש המהנדס נתן גרשוני – מומחה אשר מונה על ידי בית המשפט, את חוות דעתו בתיק התביעה של קבוצת הרכישה של עין הקורא 13 נגד גיאות אפיקי נדל"ן, וחברת פז כלכלה כצד ג'. בחוות דעתו, קיבל גרשוני את מרבית טענות הנתבעים – החברות גיאות ופז כלכלה, ודחה את מרבית טענות התובעים.

"מהמסמכים המחייבים שעליהם חתומים התובעים, עולה תמונה ברורה שכל הסכומים שהיו ידועים בעת חתימת ההסכם היו אומדנים בהערכה, העלולים להשתנות, ועל כן אני סבור שלנתבעים אין כל אחריות להם", כתב, והוסיף כי "פז כלכלה פעלה בצורה מקצועית, והנתונים בדו"ח אפס מבוססים ונכונים".

לעניין עלויות הבניה ציין גרשוני כי עלויות הבנייה הישירה, אשר נאמדו ביולי 2009 בסך של 6.37 מיליון שקל כולל מע"מ ובצ"מ, המבוססות על מחיר של 3,400 שקל למ"ר עילי לא כולל מע"מ, היו סבירות למועד שבו ניתנו. "מהפגישות שקיימתי עם הצדדים, הצטיירה אצלי תמונה שהשינויים והתוספת המשמעותיים שבוצעו במהלך הבנייה תרמו תרומה מכרעת לכך שהבנייה עלתה יותר מהצפי המקורי בדו"ח האפס".

עם זאת הטיל גרשוני גם אחריות מסויימת לכשלים ולהתייקרויות על הנתבעים בציינו כי פנייתם הראשונית לקבלנים לקבלת הצעות מחיר, ללא כתב כמויות וללא חוברת מכרז, היתה לא מקצועית. "המסמכים שהיו חיוניים כדי לאפשר לקבלן להגיש הצעות היו חסרים (...) אפשר היה לצפות שאף קבלן רציני לא היה מגיש הצעה על פנייה כזאת". עוד ציין כי "תהליכי המכרז, בחירת הקבלן וחתימת החוזה לביצוע נוהלו בצורה רשלנית ובלתי מקצועית במשך יותר משנה", וכי אלה גרמו לאיחור של 8-9 חודשים במשך הפרויקט.

לדברי גרשוני, מהבחינה המקצועית וההנדסית, הנתבעים כיועצי הקבוצה נושאים באחריות לאיחור, אך מבחינת הניהול – חברי הקבוצה הם הסמכות העליונה, ולכן בשאלה מיהו האחראי לעיכוב – על בית המשפט להכריע.

"התובעים היו הלכה למעשה אחראים על הפרוייקט במעמד של יזמים והחליטו לעשות עסקה ספקולטיבית ולהיות יזמים בעצמם. בכך הם נשאו באחריות לניהול, לתכנון, לביצוע", סיכם גרשוני. "בשורה התחתונה התובעים לא הפסידו כסף אלא הרוויחו אך יותר מהצפוי בדוח האפס".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#