340 אלף תושבים, מיליוני מ"ר של משרדים: כך תהפוך ראשון לציון לאימפריית נדל"ן - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

340 אלף תושבים, מיליוני מ"ר של משרדים: כך תהפוך ראשון לציון לאימפריית נדל"ן

מהנדס העיר ראשון לציון, אלי יהלום, פורש אחרי 6 שנים בתפקיד: "ראשל"צ לא תחליף את ת"א - אבל כן תהיה שחקן מרכזי במטרופולין" ■ וגם: מה הבעיה הגדולה עם מחיר למשתכן?

27תגובות
אלי יהלום, המהנדס העירוני של ראשון לציון
עופר וקנין

המועד שבו בחר מהנדס העיר ראשון לציון בשש השנים האחרונות, האדריכל אלי יהלום, להודיע על עזיבתו את התפקיד, אינו מובן מאליו. כמעט כל המהלכים שאותם הוביל ושבהם לקח חלק מרכזי, נמצאים כיום על סף הבשלה או רק מתחילים להתממש.

תוכנית המתאר החדשה של העיר, שעל הכנתה יהלום ניצח, מצויה בשלבים מתקדמים לקראת קבלת תוקף; קרקעות מתחם ה–1,000, שצפוי להיות אזור התעסוקה הגדול בישראל, מתחילות להימכר ליזמים ולחברות; תוכנית הענק להריסתה ובנייתה מחדש של שכונת רמת אליהו אושרה זה עתה בוועדה המקומית; וכמה שכונות חדשות עתידות להיבנות מכוח הסכם הגג שעליו חתמה העירייה עם המדינה.

"זאת היתה דילמה קשה, והיו לי הרבה התלבטויות", אומר יהלום בראיון לנדל"ן TheMarker, שנערך רגע לפני שפינה את שולחן השרטוט שלו לטובת מחליפו בתפקיד מהנדס העיר, קיריל קוזיול. "ההחלטה לעזוב באה מתוך רצון להגשים חלום ולהקים חברה יזמית. ידעתי שאם לא אעשה את הצעד הזה עכשיו, הוא כבר לא יקרה — והייתי חייב את זה לעצמי. ידעתי שיש כאן ויתור, אבל אני לא מצטער לרגע. סיימתי פרק, ומישהו אחר ייהנה מהפירות".

כשמדובר במהנדסי ערים, קדנציה של שש שנים אינה נחשבת ארוכה במיוחד. ואולם כהונתו של יהלום, שנכנס לתפקידו זמן קצר לאחר תחילת הקדנציה הראשונה של ראש העיר דב צור, באה בזמן קריטי. לאחר 25 שנות כהונתו של מאיר ניצן כראש העיר, שבהן בנתה ראשון לציון עוד ועוד דירות והגדילה באופן משמעותי את אוכלוסייתה, החליט צור לשנות כיוון באופן קיצוני: לחדול מבניית מגורים, ולהתרכז באזורי התעסוקה והמסחר, מניבי הארנונה הגבוהה. יהלום היה האיש שעליו הוטלה המשימה.

בגרף זה מתוארות תוכניות הבנייה הגדולות של ראשון לציון

לדברי יהלום, השינוי בא לידי ביטוי בתוכנית המתאר. "הכנסנו לתוכנית המתאר הרבה מאוד שטחי מסחר ותעסוקה. ערב תוכנית המתאר היו 3 מיליון מ"ר מתוכננים בעיר, מתוכם כ–2.7 מיליון ממומשים — בעיקר למסחר ולתעשיות לואו־טק. היה לנו חשוב להביא נדבך נוסף לעיר", הוא אומר. "במהלך שהיו לו הרבה מתנגדים, הגשנו תוכנית שכללה 10 מיליון מ"ר בנוי לתעסוקה ומסחר, וקמה צעקה גדולה — בין השאר, מכיוונה של הוועדה המחוזית, שטענה כי מדובר בהיקף לא פרופורציונלי של שטחים. ואולם בסוף אותה ועדה אישרה בסך הכל 8.5 מיליון מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה — וזה מבחינתנו היה הישג גדול".

גולת הכותרת של התוכנית היא מתחם ה–1,000 (הקרוי על שם שטחו, כ-1000 דונם), הצמוד לתחנת הרכבת משה דיין במערב העיר וכולל זכויות ל–1.7 מיליון מ"ר בנוי למסחר וכן ל–5,500 דירות. לפני כחודש שווק מגרש ראשון בן 21 דונם לבנק דיסקונט, שמתכנן להעביר את המטה שלו למתחם.

"רבים היו ספקנים לגבי הביקוש לאזורי התעסוקה של העיר, אבל אנחנו האמנו", אומר יהלום. "הצלחתה של עיר תלויה ביכולת שלה לזהות איכויות של מיקומים ספציפיים ולזהות הזדמנויות למנף אותם. המיקום של המתחם — בהצטלבויות של כמה עורקי תחבורה ראשיים, צמוד לתחנת רכבת — הוא קלאסי לאזור תעסוקה. החזון שלנו הוא שיבואו לפה חברות גדולות ויקימו פה את המטה שלהן. המתחם שיקום יהיה הגדול ביותר בישראל".

בנייה בתמ"א 38 — בשולי העיר

את מרבית ילדותו ונעוריו עבר יהלום ביישוב ירוחם שבנגב, שאליו חזר גם כמהנדס העיר, בתפקידו הראשון לאחר שסיים את לימודיו בטכניון. לאחר מכן שימש אדריכל העיר אשקלון, ומאוחר יותר כיהן כמהנדס העיר, בתקופה שבה נקלטו בישראל גלי העלייה הגדולים. ב–1997 הוא לקח פסק זמן מהמגזר הציבורי והקים חברת תכנון פרטית. ב–2010 נכנס יהלום לתפקיד מהנדס העיר ראשון לציון — תפקיד שבו כיהן במשך מעט יותר משש שנים.

קיריל קוזיול, מהנדס העיר החדש

לדבריו, תוכנית המתאר החדשה לעיר, שהכין יחד עם צור, תלווה את ראשון לציון ל–20–30 השנים הקרובות ותביא את אוכלוסייתה לגודל של 330–340 אלף תושבים, לעומת 255–260 אלף תושבים כיום.

רבים מתארים את ראשון לציון כאחות הצעירה והשאפתנית של תל אביב.

יהלום: "ראשון לציון לא צריכה להחליף את תל אביב — אבל היא כן צריכה לשאוף להיות שחקן מרכזי במטרופולין. המטרה של התוכנית היא להפוך את העיר למרכז עסקים ראשי, שיודע להציע איכות חיים גם לגרים וגם לעובדים בה".

ואולם לצד ההגדלה המאסיבית של שטחי המסחר והתעסוקה, לא עמד צור בחלק השני של "התחייבותו" כשנכנס לתפקידו — הימנעות מכל בנייה נוספת למגורים לאחר שנות ההתרחבות. כך מצא עצמו יהלום לפני כשנה וחצי פועל לקראת מימוש של הסכם גג רחב היקף עם המדינה, לבניית 17,500 דירות בעיר בתוך שנים ספורות.

"כשמוניתי לתפקיד, הכוונה היתה שבשנים הקרובות ייבנו בראשון לציון רק מתחמי תעסוקה", הוא מודה. "לאורך שנים ארוכות נבנו בעיר רק דירות, ולא נשמר האיזון הנכון בין שטחי מגורים לשטחי מסחר ותעסוקה. אבל ברגע שקיבלנו את הזכויות שביקשנו למסחר ותעסוקה, חזרנו לבנות גם למגורים, גם מתוך ראייה של המאמץ הלאומי".

גולת הכותרת בהסכם, מבחינת יהלום, היא שיקומה של שכונת רמת אליהו במסגרת הליך פינוי־בינוי בהיקפים חסרי תקדים. השכונה כולה, על 2,700 הדירות בה, צפויה להיהרס. "כדי שהמהלך יהיה כלכלי, צריך היה לבנות בשטח 11 אלף דירות — אבל בפועל, בשטח השכונה ניתן היה לבנות רק 7,000 דירות", אומר יהלום. "באנו למדינה ואמרנו 'רוצים יחידות דיור בראשון לציון? בסדר גמור, אבל רק בתנאי שנקבל קרקע משלימה לרמת אליהו'. כך גם הגדלנו את היקפי הבנייה בעיר ב–5,000–6,000 דירות, וגם השגנו מטרה חברתית ראויה".

ומה דעתך על תמ"א 38?

"זאת תוכנית שהיתה לה כוונה טובה — היא מאפשרת לחזק מבנים, בלי שהנטל הכספי ייפול על המדינה או על הדיירים — אבל יש לה כמה חסרונות גדולים. הראשון הוא שהיא ניתנת ליישום בחלק קטן מאוד מהמדינה. מעבר לכך, יש לתוכנית השלכות שאני לא בטוח שהוגיה חשבו עליהן עד הסוף. אם במרכז ראשון לציון יש כיום כ–1,500 מבנים עם פוטנציאל להליך תמ"א, המשמעות של מצב שבו כולם ממשים אותה היא תוספת של עוד 10,000 דירות למרכז העיר. גם אם מממשים רק חצי, מקבלים תוספת של 4,000–5,000 דירות באזור בנוי לחלוטין, בלי אפשרות לתוספת של גנים, בתי ספר, מוסדות ציבור, כבישים או חניה — ואז אנחנו מגלים שאנחנו בבעיה רצינית".

עם זאת, לדבריו, הבעיה אינה בלתי פתירה. "הצעתי לקדם תוכנית משולבת, שתעביר חלק מזכויות הבנייה שמעניקה התמ"א אל קרקעות פנויות המצויות בשולי העיר, אל בנייה צמודת־דופן באזורים המוגדרים אזורי נופש מטרופוליניים. הצגתי את הפתרון בפני ראש מינהל התכנון, בינת שוורץ, שמאוד אהבה אותו — והתחלנו לקדם תוכניות רלוונטיות".

בעיה נוספת שאליה נדרש יהלום בשנתו האחרונה בתפקיד, נגעה ליוזמת הדגל של שר האוצר, משה כחלון — תוכנית מחיר למשתכן. קרקע לבניית כ–1,000 דירות כבר שווקה בראשון לציון במסגרת היוזמה, ובראשית 2017 תשווק קרקע לבניית אלפי דירות נוספות בשכונת הנרקיסים שתוקם במזרח העיר, על שטחי מחנה צריפין שהתפנה.

לדברי יהלום, בעוד שלעיקרון שיווק הדירות המוזלות עבור רוכשי דירה ראשונה אין לו התנגדות, הרי שעם האופן שבו החליטה המדינה ליישם את המבצע יש לו ולראש העיר בעיה. "אנחנו רואים במחיר למשתכן טעות ברמה הלאומית. אני בעל ניסיון בנושא מאשקלון, אז נבנו במהירות דירות מוזלות בשנות העלייה, וראיתי איזה סלאמס זה מייצר. ברגע שניתן למכור דירות רק לצעירים, איכות הבנייה תהיה נמוכה. אין דרך לפקח על זה. לא ניתן לעקוב אחרי כל קבלן ולבדוק באילו חומרים הוא משתמש".

כדי להתמודד עם הבעיה הציעה ראשון לציון למדינה פתרון. "הצענו להגדיל את מספר הדירות בפרויקטים שייבנו ב–20% במסגרת הקלת שבס, ובלבד שכל התוספת תלך לשיווק לכלל הציבור במחירי שוק. קבלנים שיודעים שחלק מהדירות צריכות להימכר במחירי שוק, לא ירשו לעצמם להתרשל בשטחים המשותפים והציבוריים, וגם יקפידו על החזות החיצונית של המבנה", אומר יהלום.

תוצאה גרועה לתכנון ותמ"לי

גם בתחום התחבורה מצא עצמו יהלום נאלץ להתמודד עם מה שתפש כתכנון לא הגיוני מצד המדינה: תחנת הרכבת ראשונים, המשרתת את מזרח העיר, כלל אינה מחוברת למסילת החוף המובילה במהירות לתל אביב, אלא מהווה תחנה סופית של קו המאסף החולף דרך לוד ובאר יעקב.

"בעבר כבר היה מתוכנן קו רכבת לאורך כביש 431, עם מסילה בין שני הנתיבים. ואולם כדי לחסוך בעלויות מתכנני הכביש קירבו את הנתיבים זה לזה וביטלו את הפוטנציאל שהיה קיים להעביר מסילה באמצע", מסביר יהלום. "כיום נמצאת לקראת הפקדה בוועדה המחוזית תוכנית להנחת מסילה מדרום לתוואי".

לגבי הרכבת הקלה, ששלושה מתוך הקווים המתוכננים לה צפויים להגיע לראשון לציון (הירוק, האדום והחום), מציין יהלום את הקו החום כקו המשמעותי ביותר להתפתחות העיר. תוואי הקו צפוי לחצות למעשה את העיר ממזרח למערב. מרמלה ולוד יגיע הקו לשכונות מזרח העיר, שייבנו בשטחי צריפין המתפנים, ומשם ימשיך על תוואי רחוב ירושלים עד למערב העיר ולתחנת הרכבת משה דיין — ומשם לתוך מתחם ה–1,000, שם תמוקם התחנה הסופית.

"זהו קו עירוני במהותו, והעירייה תעשה מאמץ כדי להגיע עם המדינה להסכם שלפיו האחריות לתכנון ולהקמת הקו תעבור לעירייה. אנחנו בדרך למתווה, ונעשה את זה בלוחות זמנים הרבה יותר מהירים מאלה שהיו לו המדינה היתה אחראית לפיתוח", אומר יהלום. בתוך כך, לדבריו, "יהפכו חלקים מסוימים ממרכז העיר למדרק"ל (שילוב של מדרחוב ומעבר רכבת קלה, בדומה לרחוב יפו בירושלים כיום; נ"ב) וייאסר על כלי רכב פרטיים להיכנס למרכז העיר".

בתקופת כהונתו של יהלום נמתחה ביקורת רבה על ועדות התכנון המחוזיות, שהואשמו בסרבול ובאחריות למשבר הדיור, והוקמו גופי תכנון מתחרים, שנועדו לקיצור תהליכי תכנון מהירים — כמו ועדות הדיור הלאומיות (וד"לים), ולאחר מכן הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים (הותמ"ל). ואולם לדברי יהלום, מעולם לא העלה בדעתו להגיש תוכניות לאף אחד מהגופים האלה.

"אני חושב שעצם האפשרות להגיש תוכניות לוותמ"ל עשתה משהו גם לוועדה המחוזית. היא הבינה שאם היא לא תתייעל, יעברו מעל לראש שלה — וזה עשה שינוי. אבל אני עבדתי אתם לאורך כל הדרך באופן הדוק, ולא ראיתי שום סיבה להגיע לוותמ"ל", הוא אומר.

"למי שרוצה תכנון מסודר וברמה גבוהה - הכתובת היא הוועדה המחוזית. תכנון ותמ"לי, ממה שאני ראיתי, מביא לתוצאה גרועה. לכן, העדפתי שלא להשתמש בו, אף שהיתה לי אפשרות".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#