גבוה יותר, צפוף יותר: כך אפשר לעצור את הזינוק במחירי הדירות - מגזין TheMarker - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

גבוה יותר, צפוף יותר: כך אפשר לעצור את הזינוק במחירי הדירות

התחדשות עירונית באמצעות תוכניות 
פינוי-בינוי ובנייה לגובה 
היא הדבר המתבקש בישראל הדלה בעתודות קרקע והיא גם המפתח להורדת מחירי הדיור. אופן ביצועה רצוף עיוותים שמקשים 
על יישומה הנרחב

43תגובות

כאזרחים במדינה מודרנית אנחנו רוצים ליהנות מכל האפשרויות: ללדת ילדים; להאריך את תוחלת החיים; להגדיל את שטח הדירות שלנו; לשמר שטחים ירוקים; לגור במרכז הערים, ליהנות משירותיהן ולשמור על צביונן. בה בעת אנחנו לא מעוניינים לשלם את מחיר אי הנוחות הכרוך במגורים בערים צפופות.

אולם ציפוף הערים בלתי נמנע. יתרה מזאת: מתן העדפה לבנייה לגובה בתוככי הערים הוא המדיניות ההגיונית והאחראית ביותר שיכולה ישראל לנקוט, כדי לאזן בין הגידול המהיר באוכלוסייתה לבין המחסור ההולך ומחריף בשטחים פתוחים והצעד הנדרש כדי לעצור את נסיקת מחירי הדירות.

אסתר זנדברג

התחדשות עירונית תדרוש מהציבור בישראל לוותר על נוחותו בטווח הקצר, להשלים עם קיומם של אתרי בנייה רבים ועם מצוקת תשתיות זמנית שתיגרם מהגידול באוכלוסיית הערים, אך רק אם נגייס אורך רוח נוכל לאפשר נוחות מחיה ומחירי דיור סבירים בטווח הבינוני והארוך ובדורות הבאים.

ישראל היא מדינה פורייה במיוחד. אישה בישראל יולדת שלושה ילדים בממוצע, בהשוואה לפחות משניים במדינות ה־OECD. בנוסף, תוחלת החיים היא מהגבוהות בעולם ועולה בהתמדה. כתוצאה מכך, צומחת האוכלוסייה בישראל בכ־2% לשנה, שהם כ־160 אלף איש. זאת, לעומת גידול של פחות מ־1% באוכלוסיות אנגליה וארצות הברית, צמצום אוכלוסין ביפן והגבלת ילודה בהודו ובסין. בחישוב גס, הצמיחה העקבית הזו במספר תושבי המדינה מצריכה את בנייתן של כ־50 אלף יחידות דיור בשנה, וכיוון שבישראל, כמו בעולם, 90% מהתושבים מבקשים לגור בערים – שם יש לבנות את רוב הדירות האלה.

הגדלת הערים היא אפוא תהליך בלתי נמנע. ישנן שתי דרכים לעשות זאת – בנייה לרוחב ובנייה לגובה – ולכל אחת מהן השלכות מרחיקות לכת על המרקם העירוני, הסביבה והכלכלה. מבין השתיים, אין ספק שהבנייה לגובה היא החלופה העדיפה במדינה כמו ישראל, שעתודות הקרקע בה מוגבלות. למרות זאת, במשך עשרות שנים עצרה המדינה את הבנייה בערים, והעלייה החדה במחירי הדירות היא אחת התוצאות של בחירה שגויה זו. כעת, במעין מעגל המזין את עצמו, היא חוזרת לבחור בפתרון הקל ליישום מבין השניים: המשך הגדלת הערים לרוחב.

לבנייה לרוחב תוך הפיכת שטחים פנויים בפאתי הערים לשכונות ולשיכונים – תהליך המכונה "פרבור" – שתי השלכות עיקריות, לא משמחות. ראשית, פרבור מחייב ויתור על שטחים ירוקים פנויים, וזאת אחרי שכבר כרתנו עצים והלבשנו שלמת בטון ומלט על כ־40% משטחי המדינה הניתנים לעיבוד. בנוסף, בנייה לרוחב תגדיל את מספר כלי הרכב בכבישים, בשל הריחוק ממקומות העבודה המצויים במרכזי הערים, ולכך יש כמובן השפעה מרחיקת לכת על איכות הסביבה ובריאות הציבור.

ההשלכה השנייה של בנייה לרוחב היא על החוסן החברתי. פרבור נוגד חוסן חברתי. שכונות המצויות בפאתי הערים – כמו "הגוש הגדול" בצפון תל אביב או קריית אונו החדשה שבמזרח גוש דן – מאופיינות לרוב באחידות כלכלית, גילית ומעמדית. כך יוצר הפרבור מציאות חברתית של הפרדה על פי חתך סוציו־אקונומי: עשירים לחוד, עניים לחוד ומשפחות צעירות לחוד. מרכזי הערים, לעומת זאת, מספקים מגורים וחינוך בסביבה אנושית מגוונת שמאפשרת הכרה וקבלה של השונה.

אלונה בר און

לעומת הפרבור, בנייה לגובה היא החלופה שבה טמונים היתרונות הגדולים ביותר. זאת, כיוון שהגדלת הערים לגובה – בתהליך המכונה "התחדשות עירונית" – פירושה מיחזור השטחים הבנויים בערים, המהווים ממילא את מקור הביקוש הגבוה למגורים, ושימור השטחים הירוקים. בנייה לגובה אף מובילה להורדת מחירי הדירות בערים, כיוון שהיא מגדילה את היצע הדירות במקום שבו הביקוש הוא הגבוה ביותר. מובן כי כאשר לא נבנות דירות חדשות בערים, שווי הדירות הקיימות נוסק, מפני שהביקוש הוא קשיח יחסית, וכך אוכלוסיות צעירות או חלשות נאלצות לוותר על המגורים בעיר וכך גם על הנגישות לשירותים, לתרבות ולתעסוקה. בניית דירות חדשות בערים, במספרים גדולים, עשויה להפוך את המגמה.

יתרון נוסף של בנייה לגובה בערים הוא חידוש הדירות, הבניינים והסביבה העירונית. כולנו רוצים מעלית ומרפסת שמש, זרם מים מפנק וחשמל תלת־פאזי. אנו רוצים גם קירות שלא יתפוררו כשתולים עליהם תמונה, בידוד כפול בחלונות שיותיר את רעשי הרחוב מחוץ לבית ואת הבטיחות שמספקים תקני הבנייה העדכניים. כדי לספק את כל אלה אין מנוס מלבנות מחדש. אכן, לפי כללי החשבונאות, לשוויו של בניין תוחלת חיים של כ־50 שנה, לעומת השווי הנצחי שמיוחס לקרקעות. כלומר כבר כיום רבים מאתנו חיים בבניינים שהם זקנים בכ־20 שנה מתוחלת החיים הממוצעת של מבני מגורים מסוגם, ויש לזה השלכות כלכליות, איכותיות, אסתטיות ובטיחותיות.

"ערי ענק אינן גדולות מדי", כתב הכלכלן האורבני אדוארד גלייזר בספרו "ניצחון העיר", "כאשר אין די דיור לספק את הביקוש המחירים יכולים להמריא. אם הכרכים האטרקטיביים ביותר לא יבנו עוד בתים, הם עלולים ליהפך לערי בוטיק שישללו מכולם, חוץ מהעשירים ביותר, את הנאותיהן ויתרונותיהן המעשיים". עוד טען גלייזר כי "היעדרם של עניים באזור כלשהו הוא סימן שהמקום חסר משהו חשוב, כמו דיור בר השגה, תחבורה ציבורית או מקומות עבודה לאנשים מיומנים פחות".

 

הסכר נפרץ

איך התקדמה עד כה ההתחדשות העירונית בישראל? מתברר שאצלנו, כדי להתניע תהליך חיוני אך מרובה שחקנים, מורכב וארוך טווח, יש לפרוס אותו לפרוסות קטנטנות ולשלב אותו עם חשש לחיי אדם.

הסנונית הראשונה לעשייה בתחום זה היתה פרויקט "שיקום שכונות" שהחל בשנות ה־70. בפרויקט זה הושקעו במשך השנים יותר מ־10.5 מיליארד שקל. כ־30 שנה לאחר מכן, ב־2005, נולדה תוכנית המתאר הארצית (תמ"א) 35, שנודעה גם בשם "ישראל 2020". תוכנית זו הגדירה את ההתחדשות העירונית כפתרון לבעיית הדיור, ובמסגרתה הכריזה המדינה על כ־100 מתחמים המיועדים לתוכניות "פינוי בינוי", כלומר להריסת מבני המגורים הקיימים בהם ובניית בניינים חדשים במקומם.

למרות שחלפו מאז עשר שנים, רק בחודשים האחרונים מתחילים להרגיש בנוכחותם של מתחמי פינוי בינוי פעילים. למה דווקא עכשיו? יד המקרה היא שב־2005, במקביל ללידת התוכנית "ישראל 2020", באה לעולם גם תוכנית מתאר ארצית נוספת, תמ"א 38, שתכליתה חיזוק מבנים פרטיים מפני רעידות אדמה. זאת, על רקע פרסום נתונים בדבר שכיחותן של רעידות אדמה חזקות באזור השבר הסורי־אפריקאי, המתרחשות בממוצע אחת ל־70 שנה. הצפי במקרה של רעידת אדמה כזו הוא להרס נרחב של מבנים ישנים, שהוקמו לפני שנקבעו תקני הבנייה המודרניים. הצורך בחיזוק בניינים ישנים הוגדר כ"פיקוח נפש" 
וכמטרה לאומית בעלת חשיבות עליונה.

תמ"א 38 נולדה כפתרון מימוני לבעיית מיגון הבניינים. על פי התוכנית, הורחבו זכויות הבנייה הנוספות של בניינים קיימים והועברו לידי יזמים, כדי שיבצעו את חיזוק הבניין וישווקו את הדירות שהוסיפו לו. הנוסחה פשוטה: חזק בניין – קבל דירות חדשות. מאחורי איום רעידת האדמה הסתתר גם איום הטילים, המוחשי מעט יותר לאזרחי ישראל. הוספת ממ"ד נועדה להתמודד גם עם נושא זה.

עופר וקנין

החשש הלאומי מפני רעידות אדמה וטילים, בשילוב היעדר מקורות מימון למיגון הבניינים, הפכו את תמ"א 38, במכוון או שלא, לפורצת הסכר של ההתחדשות העירונית. ובכל זאת, זה לקח זמן. עד לפני שנים לא רבות הקנו החקיקה והפסיקה כוח רב ל"דייר סרבן" שמנע את יישום התוכנית. כמה שנים חלפו עד שהחשש לביטחון האישי תורגם לזירוז הליכים בוועדות התכנון ולהקלות משפטיות וחקיקתיות שאפשרו למעשה את יישומה של תמ"א 38. רק לאחר שמעמדה כפתרון לסיכון חיי אדם התבסס יכולה היתה תמ"א 38 לצמוח, ואת זה היא עשתה, בהתאם לתורת הכלכלה ההתנהגותית, בצעדים קטנים ולא יומרניים.

השלב הראשון היה כיבושים קטנים של בניינים בודדים ומעוטי דיירים. טברסקי וכהנמן קיבלו את פרס נובל על ההוכחה שאהבת הרווח קטנה משנאת ההפסד, ובתרגום לעולם תמ"א 38: בעוד שדיירי הבניין הראשון ברחוב שחותמים על חוזה עם יזם תמ"א 38 מונעים מאהבת רווח – בין אם זהו רווח כלכלי או תוספת ל"ביטחון האישי" – הרי שדיירי הבניין השני באותו הרחוב כבר מונעים משנאת ההפסד, שמבוטא כירידה תיאורטית בשוויו כשלצדו יופיע בניין חדש, יפה וממוגן. שנאת ההפסד היא שגורמת לוועד הדיירים של הבניין השכן להתעניין גם הוא בשדרוג הבניין. ואכן, בשלב השני ניתן היה לראות רחובות שלמים ש"נדבקו" בתמ"א 38, בניין אחר בניין.

בשלב השלישי נכנס לפעולה "אפקט העדר": כל בניין נוסף שביצע תמ"א 38 הרחיב עוד יותר את מעגל התודעה והגדיל את מספר האנשים שכבר עברו את החוויה ויכולים לספר עליה. בתוך כך התרחב גם מעגל אנשי המקצוע והמומחים בתחום, נמצאו פתרונות מימון, ויישום תמ"א 38 צבר עוד ועוד תאוצה. כיום, בשלב הרביעי, הפרויקטים יכולים להיות גדולים יותר, כאשר כמה בניינים בודדים מתאחדים לפרויקט משותף, וכך משיגים הפחתה בעלויות הבנייה, שיפור ברמת הקבלנים והיועצים, חניון משותף, ולעתים גם פינוי בו בזמן עם דיירי הבניינים השכנים.

בשנת 2011 חלה התפתחות משמעותית כאשר תיקון 2 לחוק אפשר הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38. כך נולד מתחרה מעשי ל"פינוי בינוי", ומאחר שטבעה של תחרות הוא להועיל לכולם, תיבת התהודה שיצרה תמ"א 38, שתמרצה רשויות ודרבנה דיירים, קידמה גם את תוכנית "פינוי בינוי". כך, באחרונה, החלו גם מתחמי "פינוי בינוי" להיראות בשטח.

ככל שתמ"א 38 צברה תאוצה, כך גם צצו תלונות וטענות – בחלקן מוצדקות – על היותה ספורדית ומצומצמת, לא מספיק מתוכננת ונטולת חשיבה מערכתית. תלונות אלה מלמדות ששיטת ההאכלה במנות קטנות ולא מורגשות לכאורה, שסייעה לפריצת הדרך, הגיעה למיצוי. עד כה הושלמו כ־130 פרויקטים של תמ"א 38 ויותר מ־2,100 פרויקטים נוספים נמצאים בתהליך. יש עוד עשרות אלפי בניינים שעדיין אינם מחוזקים וזה הזמן לעבור למנות גדולות יותר, אך להקפיד שהן לא יהיו גדולות מדי.

 

עסקים עדיפים על תושבים

על המורכבות של ענף ההתחדשות העירונית ניתן ללמוד כבר ממספרם הרב של השחקנים המעורבים בתהליך: בעלי הדירות הקיימות, רוכשי הדירות החדשות, שכנים, יזמים, קבלנים, מתווכים, הרשות המקומית – ואחרונה חביבה, המדינה, שמכתיבה את כללי המשחק וגם משנה אותם חדשות לבקרים. אלה השחקנים העיקריים. לצד אלה יש כמובן שחקנים חשובים נוספים: משקיעים, בהם גופים מוסדיים כמו חברות ביטוח ובתי השקעות; בנקים מממנים; אדריכלים; ויועצים אחרים.

פרויקט התחדשות עירונית אמור להתנהל כך: בעלי הדירות הקיימות בוחרים יזם וחותמים, לאחר תהליך ארוך, על הסכם מולו. היזם ממנה אדריכל, עורך דין ויועצים, מקדם היתר בנייה מול הרשות המקומית ולבסוף מתקשר עם קבלן ביצוע ועם בנק שיממן וינפיק בטוחות לבעלי הדירות הקיימות ולרוכשים העתידיים. במקביל מתחיל היזם בשיווק הדירות החדשות לרוכשים. בחלק מהמקרים הקבלן והיזם חד הם, אך לא כך ברוב המקרים.

בעלי הדירות הקיימות הם הנהנים העיקריים מהתהליך. הרווח שלהם, על פי הערכות, עשוי לנוע בין חצי מיליון שקל למיליון שקל עבור כל דירה, בגין הוספת שטח, בניית ממ"ד, תוספת חניה ומרפסת, ושדרוג השטחים המשותפים: הוספת מעלית, חידוש הלובי, הגינה והמראה החיצוני של הבניין והחלפת תשתיות. כל זה כאשר בעלי הדירות פטורים ממס שבח עבור העלייה בערך דירותיהם. בנוסף, נהנים בעלי הדירות מערך משמעותי עוד יותר של שיפור ברמת הביטחון האישי.

השחקנים הבאים בתור הם היזם והקבלן המבצע, שבניגוד לדעה הרווחת, לא תמיד מרוויחים מהתהליך. בעוד שבפרויקטים של פינוי בינוי קבעה המדינה כי נדרש סף רווח יזמי מינימלי בשיעור 25%, בפרויקטים של תמ"א 38 אין הגדרה כזו, וממילא רווחיותם נמוכה יותר בשל היותם קטנים יחסית. לעתים, רק בסוף הפרויקט מגלים יזמים רבים כי הרווח צנח לשיעור חד ספרתי שאינו מצדיק את ההון, המאמץ והסיכון שהושקעו בפרויקט. ישנם גם מקרים שבהם היזמים נקלעים להפסד.

מצוקת הקבלן המבצע גדולה אף יותר, והיא אחת מבעיות העומק הבוערות של שוק הנדל"ן למגורים בישראל. ככלל, קבלנים מבצעים סובלים משיעור רווח נמוך במיוחד של 3%־5% ובדרך אליו סופגים אינספור תחלואי שוק כמו היעדר פועלי בניין, היעדר מקורות אשראי, העמסה גוברת והולכת של אחריות בדק ועלויות עיכובי מסירה שלאו דווקא תלויים בהם. ביצוע התחדשות בתוך הערים מוסיף למדורה גם קנסות חניה וחיכוכים עם בעלי הדירות, השכנים והרשות המקומית.

הבאה בתור היא העיר. באחרונה הופצה אגרת שנה טובה מטעם ראשי העיריות של 15 הרשויות המקומיות החזקות, אשר קראו לעצירת התפשטות תופעת תמ"א 38, בנימוקים של הגברת הקיטוב החברתי, אי חיזוק הפריפריה ועומס על תשתיות. בין החותמים על האיגרת גם ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי, וזאת למרות שרק כמה שבועות קודם לכן, בעת סיור עם שר הבינוי, יואב גלנט, הצהיר חולדאי על מחויבותו המלאה לבניית מקסימום דירות במסגרת התחדשות עירונית.

בניין בשיפוצים - תמ"א 38 בתל אביב
אלונה בר און

מהנדס העיר תל אביב, עודד גבולי, הצהיר אף הוא כי "חייבים לבנות בערים, ואסור לבנות, אפילו לא עוד מטר, בשטחים פתוחים" (בראיון ל"גלובס" מחודש אוגוסט), ובאותה הזדמנות סיפר על מסמך שחיבר, המונה את כל הסיבות שבגינן תמ"א 38 היא הצרה הגדולה של התכנון העירוני (ראו בעמ' 86 טור דעה של גבולי).

כיצד מתיישבות האמירות הסותרות הללו זו עם זו? תשובה אפשרית אחת נעוצה בהיטלי ההשבחה שמהם פטורים כיום בעלי הדירות. פטור זה היה מוצדק כל עוד היתה התוכנית בתחילת דרכה, ונכללו בה פרויקטים קטנים ומעטים שלא הכבידו מדי על תקציבי הפיתוח של הערים. ככל שהתוכנית מתפשטת, צפה ועולה אל פני השטח מצוקתם של ראשי העיריות, ובצדק, כיוון שקליטת תושבים חדשים רבים ללא מתן מענה כלכלי כלשהו לעיר אינה סבירה, ויש להסדיר זאת.

פערי הארנונה הדרמטיים בין מגורים לבין משרדים, תעשייה ומסחר מספקים סיבה נוספת לכך שראשי העיריות אינם נלהבים לקדם פרויקטים במסגרת תמ"א 38, או בכלל בנייה למגורים בשטחם. כך, תוספת 1 מ"ר למגורים בתל אביב אמנם מכניסה לעיר כ־40 שקל בארנונה, אך בתמורה לה ניתנים לתושבים שירותים רבים של בריאות, חינוך, פנאי ועוד, ובסך הכל, מבחינה כלכלית נטו, נגרם לעיר הפסד.

לעומת ההפסד התפעולי הנגרם לעירייה מתוספת 1 מ"ר למגורים, תוספת 1 מ"ר לתעשייה, משרדים ומסחר מכניסה לקופתה כ־200 שקל בתשלומי ארנונה, וכמעט אין הוצאות כנגדה. התוצאה היא תמריץ שלילי חזק לערים לבניית דירות נוספות ולקליטת תושבים נוספים, לעומת תמריץ חיובי חזק לפתח אזורי תעסוקה מקומי. כך הולכת ישראל שלנו ומתמלאת באזורי תעסוקה ללא דורש, במקום לאכלס תושבים חדשים.

ראשי הערים, אם כך, צודקים בטענותיהם, אך מוטב היה לו היו מסבים את מאבקם לשיפורה של תמ"א 38 ולא לפסילתה. שיפור כזה יכול לבוא לידי ביטוי בגביית היטלי השבחה מהדיירים, ובאיזון גובה הארנונה, אשר יעודד אותם לקלוט תושבים חדשים לעירם, כפי שתפקידם מחייב.

 

החצר האחורית

שחקנים נוספים הנוטלים חלק בתהליך הם התושבים המתגוררים בשכנות לבניינים שבהם מתקיים תהליך של התחדשות עירונית, ותופעת ה־NIMBY (Not In My Back Yard, "לא בחצר האחורית שלי") המאפיינת לא פעם את התנהלותם. "נימבי" היא התנגדות להתפתחות כלשהי, אף על פי שהמתנגד עצמו מאמין שאותה התפתחות חשובה ואף הכרחית. התנגדותו נובעת מתפישה של "למה דווקא אצלי ולא אצל מישהו אחר?", וגישה כזו, המתורגמת לצעדים מעשיים של התנגדויות רבות לבנייה המוגשות על ידי הדיירים בבניינים שכנים, נהפכה לחסם משמעותי בהתפתחות הערים ולגורם מרכזי בעליית מחירי הדירות.

במקרים רבים המתנגדים לבנייה מונעים מחשש מפגיעה בשקט ובשלווה, מפגיעה בהנאתם מהתשתיות בעיר ומפגיעה כלכלית בשווי היחסי של דירותיהם. התנגדות כזו היא תופעה מוכרת בעולם הנדל"ן, אך היא רווחת במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית. מרבה שכנים – מרבה התנגדויות.

האם התנגדותם של תושבי עיר מסוימת לעצם הרחבתה של עירם והתאמתה לקליטת תושבים נוספים היא בכלל מוצדקת? מובן כי המשמעות של התחדשות עירונית היא העמקת הציפוף בערים ושיש לכך השלכות לא נעימות. תקופות הבנייה מכבידות על חיי התושבים בשל הרעש, הלכלוך והפקקים, ועם תום העבודות מוחרפת התחרות על מקומות החניה וגובר העומס בגנים ובכיתות. אולם הניסיון הבינלאומי מלמד שלא ניתן להקדים תרופה למכה – כלומר קודם להתאים תשתיות ואז לקלוט אוכלוסייה חדשה. ללא הציפוף ואי הנוחות שבאה בעקבותיו לא קם תמריץ ממשי לבניית תשתיות מספקות לאוכלוסייה המתווספת לעיר. כמו בכל תחום, גם פה דרושה אי נוחות כדי לייצר שינוי. בעניין זה, אומרים לאורך השנים בכירים במנהל התכנון במשרד הפנים: "קודם יבואו אנשים – אחר כך יבואו תשתיות".

אגב, כשמתלוננים על צפיפות, חשוב להכיר את נתוני האמת לגבי שיעור הצפיפות בישראל, שהוא נמוך ביחס לעולם: בירושלים ובתל אביב יש יחס של 6,000־8,000 תושבים לקמ"ר, בהשוואה לכ־10,000 תושבים לקמ"ר בניו יורק, כ־14 אלף לקמ"ר בטוקיו וכ־20 אלף בפאריס. מכאן שבתכנון נכון יותר, על פני זמן, הערים שלנו בהחלט צריכות ויכולות להכיל אותנו ואת ילדינו. צריך בעיקר אורך רוח.

החשש מצפיפות ומאי נוחות אחרת הנלווות להליך מוליד את התמריץ להגיש התנגדות, ורק כשמתוודעים למנגנון ההתנגדויות מבינים כמה התמריץ הזה חזק. בשביל להתנגד לא חייבים סיבה טובה, לא צריך לשלם אגרה, ועל דחיית התנגדות גם לא מוטל כל קנס, ולכן אין כל סיבה לא להשקיע שתי דקות בכתיבת מסמך התנגדות. אפילו טענות מופרכות, כמו "אלרגיה לצל" או "פחד מברזל חשוף", יביאו לדחייה של חודשים בקבלת היתר בנייה. בחלוף אותם חודשים תתכנס הוועדה הרלוונטית ותדחה את ההתנגדות, בשל מופרכותה, כמעט ללא דיון. אז יעברו להם 30 יום נוספים ואותו מתנגד ישלח, שוב, בדיוק את אותו נייר, הפעם לוועדת הערר – וגם הפעם ללא אגרה וללא קנס, יחלפו עוד חודשים, ועדת הערר תתכנס ותדחה את ההתנגדות פעם נוספת, כמעט ללא דיון. כל אותו הזמן ימשיך היזם, שהשקיע ממון רב וזמן ממושך, להפסיד סכומי כסף נכבדים. המצב כיום חריף במיוחד, כאשר לדיון בוועדת ערר יש להמתין כשנה, וכאשר מינוי יו"ר לוועדה נמשך כשנתיים.

לא פעם הפנמת המנגנון מולידה גם סחטנות: מתנגדים שהבינו את הכוח הרב, נטול המחיר, שניתן להם, מתקשרים ליזמים ומבקשים עשרות אלפי שקלים בתמורה להסרת ההתנגדות או לאי הגשתה. במקרים רבים הם גם מקבלים את מבוקשם, והצלחתם מולידה סחטנים נוספים. כך הולך התמריץ להתנגד לבנייה ומתגבר, וכך נפגעים מחירי הדירות פגיעה כפולה: הן מפני שעיכוב הבנייה גורר עליית מחירים מטעמי היצע, והן בגלל שהוספת עלויות ישירות ועקיפות על היזם גוררת עליית מחירים מטעמי גילום עלויות ותוספת סיכון.

מה ניתן לעשות? את היעדר תשלום האגרה בעת הגשת התנגדות ניתן לנמק ברצון ליצור שוויון כלפי אוכלוסיות חלשות. אולם את אי הטלת קנס על התנגדות שכל עניינה למנוע את הרחבת העיר ושמאפשר ניצול לרעה של החוק אין סיבה שלא לתקן.

השחקן המרכזי האחרון בתהליך ההתחדשות העירונית הוא רוכשי הדירות החדשות. אלה אמנם נהנים מהאפשרות למגורים במרכזי ערים, שללא התחדשות עירונית, ובהיעדר קרקעות פנויות, כנראה לא היתה כלל מתאפשרת, אולם לא ניתן להתעלם מכך שהם גם מממנים מכיסם, דרך מחירי הדירות הגואים, את כשלי התהליך: ההתנגדויות הקנטרניות של השכנים, הימשכות ההליכים מול הרשות המקומית, הרווח העודף של בעלי הדירות הקיימות ובמקרה הרע, גם את ההשלכות הסמויות מהעין של הפסדי הקבלן המבצע והיזם.

חלוקה לא מאוזנת של ה"עושר" בין השחקנים הפועלים ומאזן הכוחות הבלתי ראוי הקיים נובעים מכמה גורמים, בהם אי הבהירות שעודנה אופפת את ענף ההתחדשות העירונית, היעדר עקביות, שינויים בלתי פוסקים ברגולציה המקומית והתמשכות ההליכים הבלתי נסבלת שנגרמת כתוצאה מכך. השילוב של כל אלה מקשה על קידומה של ההתחדשות העירונית בכלל, ותמ"א 38 בפרט, אל השלב הבא.

 

מה הלאה

האינטרס הלאומי המובהק של ישראל הוא לבחור בהתחדשות העירונית ולעשות צעדים הכרחיים כדי לקדם אותה. הצעד הראשון בכיוון הנכון כבר נעשה על ידי שר האוצר, משה כחלון, שהורה על הקמת רשות מרכזית להתחדשות עירונית. רשות כזו יכולה לבנות תהליך כולל וארוך טווח, המביא בחשבון את כלל השחקנים וצורכיהם. כך עשתה אנגליה, הנחשבת כיום למיישמת מובילה של התחדשות עירונית. בשנות ה־90 העריכה ממשלת אנגליה את מספר הדירות שיש לבנות בעשורים הבאים במיליונים, ובעקבות זאת הוקם צוות ממשלתי שחילק את הבנייה לערים: מנצ'סטר תקלוט מיליון תושבים נוספים, ללונדון יופנו שני מיליון וכן הלאה. זהו הפתרון להתנגדויותיהם של ראשי הרשויות המקומיות, שגם הוא מעין "נימבי", רק בקנה מידה גדול הרבה יותר – מינוי גורם מרכזי שנגד עיניו טובת כלל האזרחים.

הצעד הנדרש הבא הוא ביטול הפטור מהיטלי ההשבחה בעסקות תמ"א 38, אשר יאפשר לערים להתאים עצמן כלכלית לקליטת התושבים החדשים. אמנם תהיה בכך פגיעה ברווח של בעלי הדירות הקיימות, אך אם עד כה ניתן היה להצדיק רווח זה בחלוציות של בעלי הדירות, שנטלו סיכון במקום שאחרים חששו לשאתו, כעת לא ניתן עוד להצדיקו. בעלי הדירות שהיו ראשונים לאמץ את תמ"א 38 פרצו באומץ את הסכר, ועל סיכון יש תשואה; כיום, כאשר אנחנו בסיומו של שלב ההתנעה, מערך נטילת הסיכונים השתנה והתבהר וצריך להיות מתורגם לחלוקה מאוזנת יותר.

מקור נוסף הוא הגבלת הרווח של המתווכים, ובכיוון הזה כבר מנוסח בימים אלה תזכיר חוק "מארגני עסקות להתחדשות עירונית". הגבלות הרווח האמורות ינותבו גם להשגת מרווח סביר ליזמים ולקבלנים, אשר משמעותו גם הפחתת הסיכון לבעלי הדירות. לעניין זה יפים דבריו של יגאל אלון, בספרו "מסך של חול": "כל עוד רווחיו ויוקרתו של המתווך והמלווה בריבית קצוצה גבוהים פי כמה משכרו של פועל ייצור מיומן, וכל עוד המשקיע כספו בעסקי ממון וספקולציות פיננסיות הכנסותיו בטוחות וגבוהות יותר מאלה של היזם, הציבורי והפרטי, המשקיע הונו ויוזמתו בתעשייה, בחקלאות ובתיירות – אין ולא יהיה סיכוי ליצירת בסיס להחלמתה של החברה".

כך, למשל, בפרויקטים של פינוי בינוי, דורשת החקיקה רווח יזמי של 25%, שיבטיח את יציבות הפרויקט ויותיר מקום לשינויים בתנאי השוק. מוטב היה לו החיל המחוקק דרישה דומה גם על ייזום תמ"א 38, וחשוב לא פחות, דאג למרווח מינימלי גם עבור קבלני הביצוע.

שינויים חשובים נוספים הם השתת קנסות על הגשת התנגדות שכל עניינה הוא פגיעה בזכותה של העיר להתרחב וכן הסדרת פערי הארנונה בין מגורים לבין עסקים. שני שינויים אלה יצמצמו הגשת התנגדויות שכל עניינן מניעת הרחבת הערים, וכן ישיבו לראשי הערים את התמריץ לעודד קליטת תושבים חדשים בעירם, כמתבקש.

התחדשות עירונית יכולה וצריכה לשמש גורם מפתח בהפחתת מחירי הדיור, וזאת בשילוב ערכים משמעותיים נוספים. אי קידום הפתרונות לבעיות שמעכבות את התפתחותה כיום – משמעותו בחירה אחרת, בהקמת שכונות ושיכונים בפאתי הערים, על חשבון שטחים ירוקים, ובחירה באי הקצאת משאבים לחיזוק, שימור ופיתוח הבניינים והערים הקיימות. זוהי בחירה שמחיריה אינם הפיכים ואותם איננו רוצים לשלם. הממשלה החדשה כבר החלה לפעול בכיוון. רוח גבית ואורך רוח של כולנו יסייעו לה להשיג תוצאות של ממש.

הכותבת היא מנהלת קרן "בית וגג" העוסקת בייזום והשקעות בנדל"ן למגורים במסגרת התחדשות עירונית 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#