האיש שרוצה להחליף את נתניהו: כך מתכוון רון חולדאי לסדר דירה לכל זוג צעיר - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האיש שרוצה להחליף את נתניהו: כך מתכוון רון חולדאי לסדר דירה לכל זוג צעיר

ראש עיריית תל אביב מואשם בהנהגת "עיר לעשירים" ■ משבר הדיור לדעתו נובע מאי מדיניות של הממשלה ■ זוג צעיר שרואה ברכישת דירה חלום רחוק היא תולדה של החלטות ושל סדרי עדיפויות

130תגובות

בשפה הנדל"נית יש מונח - "מייל הזהב" שמו. הכוונה למקום שבו כולם רוצים לגור או לעבוד, ובהנחה שמדובר בשטח מצומצם למדי ודאי ביחס לביקוש העצום מצד רוב האוכלוסייה, גורל מחירי הדירות בו לעלות ללא הפסקה, לפחות עד שיפגעו בתקרת כוח הקנייה של האוכלוסייה. בישראל נראה כי אין עוררין על כך שיש עיר אחת המגלמת עבור רבים את אותו מייל זהב, הלא היא תל אביב. ואולם כפי שמקפיד ראש העיר, רון חולדאי, לציין לא פעם בהתבטאויות בתקשורת, לא תמיד היה כך הדבר.

כיום, כשאין עוררין על כך שתל אביב היא סיפור הצלחה, נאלצים תושבי העיר להתמודד עם ההשלכות השליליות של ההצלחה - עלייה חדה במחירי הדיור, שבתנאי שוק חופשי ועם ביקושים מאסיביים, לא רק של אזרחי ישראל אלא גם מקרב יהדות התפוצות, עלולה בסופו של דבר לאפשר אך ורק לבני העשירון העליון להישאר בעיר, ולשלוח את השאר לחפש מקום מגורים ההולם יותר את יכולותיהם הכלכליות.

לא מעט מהביקורת על הפיכתה של תל אביב ל"עיר לעשירים" הופנתה בעשור האחרון אל העומד בראשה זה 17 שנה, חולדאי, שמצדו טוען לאורך השנים כי ידיו כראש רשות מקומית כבולות. לכן, מסקרנת השאלה כיצד היה פועל למתן את מחירי הדיור בעירו, לו היה מקבל את סמכויותיו של השלטון המרכזי בתחום.

ניר כפרי

לו אתה שר הבינוי כיום, מהם הצעדים שהיית נוקט כדי לפתור את משבר הדיור?

חולדאי: "כשמדברים על מצוקת הדיור בישראל, זה קודם כל עניין של תפישת עולם. האם אנו כחברה מאמינים שזו אחריות של המדינה לדאוג לכך שלכל אזרח תהיה קורת גג כזכות בסיסית, או שאנחנו משאירים את הנושא לכוחות השוק? העובדה שזוג צעיר ממעמד הביניים, העובד לפרנסתו ואפילו יש לו השכלה אקדמית, רואה ביכולת לרכוש דירה חלום רחוק, אינה גזירה משמים. היא תולדה של תפיסת עולם, של החלטות, של סדרי עדיפות ושל תכנון וראייה ארוכי טווח.

"לא צריך להיות מומחה גדול כדי להבין שממשלת ישראל היא זו ששולטת בשני הגורמים המרכזיים המשפיעים על מחירי הדיור - הקרקע והתכנון. לכן, כשמחפשים את התשובה לשאלה מדוע המחירים עולים, חייבים לחזור לתפישת עולם ולמדיניות או היעדר המדיניות של הממשלה. ברגע שתפישת העולם היא שלמדינה יש אחריות לקורת הגג של האזרח והיא זו שתנחה את הממשלה, צריך לגשת ולטפל ביכולת הביצוע. בהינתן שמשאבי הקרקע והשליטה בתכנון נמצאים בידי רשויות המדינה, יש צורך לעשות שינוי ארגוני או להיערך בצורה שבה ניתן יהיה להוציא לפועל באופן מהיר את המדיניות ולהדביק את פערי ההיצע.

"בעיות הדיור הן בעיות שבהחלט אפשר לפתור. מה שדרוש הוא שינוי תפישה ברמה הממשלתית. הממשלה אינה יכולה עוד להשקיף על הנעשה מהצד, לייצר פתרונות 'בכאילו' ולחכות שהשוק יעשה את שלו. מתפקידה ומחובתה לפעול בתחום הזה ולנהוג כמו שנוהגות כל הממשלות במדינות המתוקנות: ליזום חקיקה מחייבת ובנייה ציבורית לדיור, במסגרת תכנון כלל־ארצי, שיגדיר מה מותר ומה אסור בתחום הפיתוח בכל יישוב ויישוב, במקביל לפרישת רשת יעילה של תחבורה ציבורית ארצית, שתבטיח ניידות מרבית וגישה נוחה למקום העבודה, כמו גם למקום המגורים".

מתחם המגורים שרונה
אייל טואג

שני הגופים שאתה מציין, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומינהל התכנון, נמסרו לידיו של שר האוצר המיועד, משה כחלון. מהן הפעולות הראשונות שעליו לעשות שם?

"יש שורה ארוכה של פעולות בתחומים נרחבים. בתחום הקרקעות יש לקבוע יעד ברור לרמ"י לבנייה ציבורית ושיווק קרקעות במחירים מסובסדים. כשלא קובעים ולא מגדירים לרמ"י, המחזיקה את מלאי הקרקעות במדינה, יעד ברור לדאוג לבנייה ציבורית או לדיור ציבורי, אז בפועל היא נוהגת כאחרון היזמים הפרטיים כדי למקסם את מחיר הקרקע - דבר שרק דוחף למעלה את המחירים. אפילו החוק שמחייב את הרשות למכור במחירי השוק - כלומר, במחיר הגבוה - לא שונה עד כה. נוסף על כך, צריך לייצר מצב שבו הזמן משלב קבלת ההחלטות ועד לביצוע מצטמצם, בין היתר באמצעות איחוד סמכויות במשרד־גג אחד או רשות־על אחת".

ומה לגבי מערכת התכנון?

"בנושאי תכנון יש לעבות באופן מיידי את כל מערך התכנון, ולקבוע יעדים שאפתניים ליצירת מלאי תכנוני זמין, כדי שקרקעות שמשווקות ייבנו באופן מיידי ויהיה מלאי תכנוני שניתן להוציא לפועל מהר. הגדלה מאסיבית של כוח אדם ופתיחת צווארי בקבוק, הן ברמ"י והן במוסדות התכנון. עם זאת, חיזוק מרכזי הערים ועידוד הציפוף שלהן לא יכול להיעשות בחלל ריק. אין די בטיפוח העיר. חייבים מדיניות ותכנון ממשלתיים, התומכים בכך בשני תחומים עיקריים: פיתוח תחבורה ציבורית מתקדמת ויעילה, שתגדיר יעד של 45 דקות מכל מקום למרכזי התעסוקה ההשכלה, הבריאות והתרבות. נוסף על כך, צמצום דרסטי במספר הרשויות המקומיות בישראל, מ-265 רשויות כיום לכמה עשרות. אלא שגם בשביל זה אנחנו חוזרים לממשלה וליכולת שלה לקבל החלטות ולהוביל מדיניות.

"אגב, אין שום סיבה שהמדינה לא תתן לרשויות המקומיות לנהל את הקרקעות בתחומן, או אפילו במסגרת רשות מטרופולינית. תנו לנו לתכנן ולשווק, ותראו איך בתוך זמן קצר ניתן לשחרר עוד אלפי יחידות דיור לשוק. כבר הוכחנו שאנחנו יכולים לנהל פרויקטים חוצי־ערים, כמו למשל איגוד ערים דן לביוב ולתברואה".

אייל טואג

"הפעולות שלנו משפיעות על מחירי הדיור באופן זניח"

הימים שבהם נערך הראיון עם חולדאי, היו גם ימי השיא של המאבק שניהל השלטון המקומי על שני ארגוניו המרכזיים, מרכז השלטון המקומי ופורום ה-15, לשינוי עיקריה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38). "יש בלבול מושגים", אומר חולדאי, "יש בעלי אינטרס, קבלנים ובעלי בתים באזורי הביקוש, שמבחינתם התחדשות עירונית היא יישום תמ"א 38. בשבילם תמ"א 38 היא חזות הכל של התחדשות עירונית. התחדשות עירונית היא דבר הרבה יותר רחב מזה והיא תהליך כולל - למשל, כמו שנעשה בתל אביב־יפו והפך את מרכז העיר לפורח. נעשתה כאן עבודה כוללת לשיקום תשתיות, הקמת והסדרת מבני ציבור וחינוך, טיפול במרחב הציבורי. לאחר מכן, האפשרות לממש תוספת זכויות נהפכת לריאלית יותר.

"יש עדיפות ברורה בעיני לפעולה תכנונית של פרויקטים לפינוי־בינוי או בינוי־פינוי־בינוי, שמייצרים הרבה יותר יחידות דיור במחירים נמוכים יותר ונותנים גם איכות חיים, יותר מאשר פרויקטים של בניינים בודדים, שאין להם תרומה אורבנית ונותנים 'מתנות לעשירים'. כמדיניות אנחנו מכוונים להתחדשות עירונית בדרך של פינוי־בינוי", אומר חולדאי.

כיום מספר יחידות הדיור בתל אביב הוא כ-190 אלף. לפני כשנה וחצי הופקדה תוכנית המתאר של העיר, "תא/5000", בפברואר הסתיים מועד הגשת ההתנגדויות לתוכנית, ובחודשים האחרונים שומע החוקר זאב עמית, שמונה על ידי הוועדה המחוזית, מאות התנגדויות שהוגשו. אחת הביקורות המרכזיות שהועלתה על ידי 
גופים סביבתיים, גופי מתכננים וגורמים עסקיים, היתה כי התוכנית מקמצת בתוספת יחידות דיור לעיר, בעוד שדווקא שטחי מסחר ותעסוקה מניבי ארנונה גבוהה היא מוסיפה ביד נדיבה.

חולדאי דוחה את הביקורת בתוקף: "תוכנית המתאר לעיר מייצרת מלאי תכנוני אדיר של כ-200 אלף יחידות דיור, כולל פרויקטים לדיור בר־השגה, תכנון רובע עירוני חדש בתוכנית בצפון־מערב העיר (תוכנית תא/3700), שיכלול כ-12 אלף יחידות דיור, מתוכן כ-2,000 יחידות לדיור בר־השגה, תכנון מתחם שדה דב, שכולל עשרות אלפי יחידות דיור, ומתחמי דיור גדולים ביפו, דוגמת נס לגויים, הגדנ"ע ואייזנברג, שיוסיפו גם הן אלפי יחידות דיור לעיר".

אייל טואג

איך אתה מסביר את השם שיצא לכם, גם בקרב יזמים, כעיר שאינה מעודדת בנייה למגורים?

"ההפך הוא הנכון. אנחנו בעירייה עשינו מהלכים לצמצום הפער בהיצע הדיור. עוד לא הגענו ליעדים, אבל כבר כיום תל אביב מייצרת היתרי בנייה למגורים יותר מאשר השיעור שלה באוכלוסייה, יותר מ-3,000 יחידות דיור מאושרות בממוצע מדי שנה. במקביל, אנחנו מקדמים באופן מאסיבי את נושא התשתיות  ועושים במידה רבה את מה שהמדינה צריכה לעשות".

נושא נוסף שבו מרגיש חולדאי כי ביצע את התפקיד שלמעשה היה על המדינה ליטול על עצמה, הוא התחום של דיור בר־השגה. בשנים האחרונות יזמה וביצעה העירייה כמה פרויקטים, בגני שפירא, ביד אליהו, בשוק העלייה ובפרויקט מיכאל-אנג'לו ביפו. "לפני שמונה שנים, כשהרגשנו היטב את עליית מחירי הנדל"ן בתל אביב, נדרשנו בעירייה לבעיה.

נכנסנו לעובי הקורה, מינינו צוות מומחים וביצענו עבודה מקיפה ומקצועית בנושא דיור בר־השגה. תוצרי המחקר שימשו בסיס להחלטות אופרטיביות, לתכנון, להקצאות קרקע, לייעוד תקציבים בהשקעה של יותר מ-10% מתקציב הפיתוח העירוני, להגדרת קריטריונים לזכאים ולבסוף גם לייזום ובנייה של פרויקטים בתחום הדיור. הגדרת הקריטריונים משמשת אותנו לשילוב יחידות של דיור בר־השגה גם בתוכניות ובפרויקטים של יזמים פרטיים, בהם השוק הסיטונאי, מגדלי הצעירים ואחרים". אולם חולדאי הוא הראשון להודות כי מדובר בהיקפים מצומצמים ביותר - בסך הכל עשרות דירות להשכרה מוזלת שנבנו עד כה, ועוד כמה עשרות בדרך.

"האמת חייבת להיאמר: הפעולות האלה משפיעות על מחירי הדיור באופן זניח ביותר, וכל עוד הממשלה לא תיכנס לעובי הקורה בחקיקה, בתקצוב, בתכנון ובקידום של תחבורה ציבורית יעילה, לא נראה שינוי משמעותי", אומר חולדאי. "כשאני מבקר ראשי ערים בעולם, אני נמלא קנאה כשאני רואה את התכנון ארוך הטווח, את העמידה ביעדים, את מערכות התחבורה הציבורית והתשתיות שנבנות עוד לפני הקמת השכונות החדשות, וכן התוכניות לדיור בר־השגה ומלאי הדיור הציבורי שהעיריות מנהלות".

לדבריו, אחת הסיבות שבגללן פועלת העירייה לשילוב דיור בר־השגה היא שימור האופי המעורב שאיפיין את אוכלוסיית העיר בעבר, ופחות בהווה. "יש חשיבות גדולה לייצר עירוב אוכלוסיות, והדרך לכך הן יצירת מגוון פתרונות דיור - תמהיל של דירות קטנות, גדולות ובינוניות, דירות לדיור ציבורי ודיור בר־השגה לצד דיור בשוק החופשי", אומר חולדאי. "כאן, ללא יצירת חקיקה מסודרת והתערבות שלטונית, יש קושי לבצע את הפתרונות האלה, ואנחנו חוזרים שוב להכרעה הערכית. העובדה שאין עדיין הכרעה חוקית לגבי דיור בר־השגה גם היא הכרעה ערכית של הממשלה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#