חולדאי השתמש בתשובה כדי לפנות תושבים - העירייה תגרוף מאות מיליוני שקלים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חולדאי השתמש בתשובה כדי לפנות תושבים - העירייה תגרוף מאות מיליוני שקלים

כיזמית נדל"ן, העירייה משתתפת במימון פינוי תושבי גבעת עמל■ כרשות תכנונית, היא לא תנפק ליזמים היתרי בנייה עד להשלמת הפינוי ■ ורווחת התושבים? זו כבר לא בעיה שלה

49תגובות

מעשרות הכתבות שפורסמו עד כה על המאבקים המרים בגבעת עמל בתל אביב, שמתקיימים בחודשים האחרונים בין החברות היזמיות בראשות אלעד מגורים שבשליטת יצחק תשובה לבין המשפחות הוותיקות בשכונה, נעדר חלק מרכזי אחד - חלקה של עיריית תל אביב, בראשות רון חולדאי, בסיפור. חלק זה הוא למעשה מרכזי מאוד בהבנת המתרחש בגבעת עמל - וממנו עולות שאלות לגבי הגבול שרשות מקומית אמורה למתוח בין שאיפתה למקסם רווחים על קרקעות שבבעלותה לבין אחריותה כלפי תושבים שמתגוררים על אותן קרקעות.

הקרקע שבה מחזיקה כיום אלעד מגורים בשכונה ומיועדת להקמת ארבעה מגדלי יוקרה, פנויה כמעט לחלוטין ממחזיקים - וכך היתה במשך שנים. במקום שבו אמורים לקום שני המגדלים הראשונים כבר בוצעו חפירות, והכל מוכן לכאורה לתחילת הבנייה. למרות זאת, החברה לא תוכל להתחיל לבנות, עד שלא תפנה מהשכונה 30 משפחות נוספות, הכוללות כ–150 משקי בית, שברובם יושבים על קרקעות בבעלות עיריית תל אביב.

מדוע מחויב תשובה לפינוי המשפחות, ולא העירייה? פשוט מאוד: כי אם הוא לא יבצע את הפינוי, לא תקבל אלעד מהעירייה היתרי בנייה להקמת המגדלים על הקרקע. כך נקבעו הדברים, שחור על גבי לבן, בהסכמי הפינוי שחתמה העירייה עם שני הגורמים היזמיים הגדולים בשטח - תשובה ומשפחת אברמוביץ' - הסכמים שנחשפים כעת לראשונה.

תומר אפלבאום

באופן זה, מצליחה העירייה כבר קרוב לשנה להציג את עצמה כמי שמצויה מחוץ למאבקים המכוערים, הן המשפטיים והן הפיזיים בשטח, המתנהלים בין היזמים לבין המשפחות המפונות, ולהמשיך להתבונן בנעשה מהצד כגורם אובייקטיבי לכאורה. ואולם אם יש תואר אחד שלא ניתן להצמיד לעיריית תל אביב בסיפורה של גבעת עמל - זהו אובייקטיביות. שכן, מלבד היותה אחת המחזיקות המרכזיות בקרקע (ברשותה 12% מכלל המתחם) ומלבד העובדה שעל פי תוכניות האיחוד והחלוקה שהיא עצמה קבעה לשטח, יש בקרקעותיה זכויות להקמתם של שני מגדלי יוקרה, קובע ההסכם כי העירייה תישא יחד עם היזמים בהוצאותיהם בגין הפינוי. מאחר שחלקה היחסי של העירייה בזכויות קרוב ל–12%, הרי שזהו גם חלקה בעלויות הפינוי. ככל שהפיצוי למשפחות יהיה נדיב יותר, כך תוציא גם העירייה מכיסה סכומים גבוהים יותר, ולהפך.

עד כה פינה תשובה 13 משפחות גרעין, המונות כ–60 משקי בית, תמורת פיצויים בעלות של כ–60 מיליון שקל. בשטח נותרו 30 משפחות נוספות לפינוי, רובן ככולן על שטח עירוני. נוסף על כך שילמה אלעד מגורים מיליוני שקלים בעבור כוחות שיטור ואבטחה שלקחו חלק בפינויים בכוח של מי שסירבו להתפנות מהשכונה. העירייה, על פי ההסכם, לקחה חלק במימון של כל אותן פעולות.

הסבך הגדול שנוצר בגבעת עמל הוא תולדה של סיפור ישן, שהתחיל עוד לפני מלחמת העצמאות, אז היה במקום כפר ערבי בשם ג'מוסין. לאחר שהכפר ננטש מתושביו, המדינה הצעירה יישבה במקום עשרות משקי בית, והקרקע ניתנה לרשות הפיתוח עד ל–1961. באותה שנה מכר מינהל המקרקעין את המתחם על יושביו לחברת ב.פ. דיור שבבעלות בנק הפועלים, וחייב את החברה לבנות במקום בתוך חמש שנים שכונת מגורים בת 440 דירות ולדאוג לפתרון דיור עבור כל אחד ממשקי הבית שיושבו בקרקע, שיהיה שווה ערך לבית שפונה על ידו. מהלך זה מעולם לא בוצע על ידי החברה, שבמשך עשורים החזיקה בקרקע מבלי לפתח אותה, ואף לא נאכף על ידי המדינה, שהיתה רשאית להשיב את הקרקע לידיה, אך נמנעה מלעשות כן.

ניר קידר

ב–1988 מכרה ב.פ. את הקרקע למשפחת דנקנר ולאמת"ש השקעות, ובראשית שנות ה–2000 התגלגלה הקרקע לידיו של תשובה, המחזיק כיום בכ–75% מהשטח באמצעות אלעד מגורים. ואולם תשובה אינו בעלים יחיד במקום. שני בעלים נוספים הם משפחת אברמוביץ', שנמצאת בימים אלה בתהליך של העברת זכויותיה בקרקע למשפחת כוזהינוף, ועיריית תל אביב. כל אלה החזיקו בקרקעות ב"מושע" - כלומר, בשותפות - כשלכל גורם יש אחוז מסוים מהן, אך מבלי שניתן יהיה לקבוע גבולות ברורים שבהם מסתיים חלקו של האחד ומתחיל חלקו של האחר.

לצד הבעלים, המשיכו להחזיק בשטח גם צאצאי המשפחות שיושבו בקרקע - שברבות השנים צמחו למאות משקי בית, אשר המשיכו להתגורר בשכונה. גבעת עמל, בניגוד לשכונת בבלי הצמודה לה מצפון ובניגוד לשאר שכנותיה המטופחות, נותרה לאורך כל השנים תחת הזנחה, מבלי שמישהו ינסה לפתור את בעיית המתיישבים.

זכויות הבנייה הוכפלו פי שלושה

אייל טואג

התפתחות העיר והקמת פארק צמרת הסמוך עודדו את הגורמים השונים, ובהם עיריית תל אביב, ליזום גם תכנון מקיף לגבעת עמל. במסגרת תוכנית בניין עיר (תב"ע) שאושרה ב–2005, שולש מספר יחידות הדיור שניתן לבנות במתחם מ–440 ל–1,150, שייבנו על פי התוכנית בשבעה מגדלי יוקרה, בנוסף לאלפי מ"ר של מסחר ומשרדים, מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים. לצד הגדלת זכויות הבנייה, אושרה לשטח תוכנית איחוד וחלוקה, שהגדירה במפורש אילו מגרשים שייכים לאיזה מן הבעלים, ושמה סוף למצב הבעלות במושע. בסך הכל, בשטחים שבהם מחזיקה כיום העירייה צפויים לקום שני מגדלי יוקרה, והעירייה לבדה היא בעלת זכויות ל–134 דירות. בהנחה שהתוכנית תצא לפועל, ובחישוב של שווי נכס ממוצע של 4–5 מיליון שקל, הרי שהפרויקט אמור להזרים לקופת העירייה מאות מיליוני שקלים. עבור בעלי הקרקע, לעומת זאת, משמעותה של התוכנית היא תוספת רווח של מיליארדי שקלים.

המשפחות שהתגוררו בשטח זה עשרות שנים - כלל לא הוזכרו בתוכנית זו. את ההכרה בקיומן שמרו העירייה והיזמים למסמך אחר, שנחתם רק ב–2013 - והוא הסכם הפינויים שנחתם ביניהם, ובו נקבעו שני עקרונות יסוד: הראשון - פינויין של כלל המשפחות משטחיהן של העירייה ושל אלעד מגורים, שרובן המכריע יושבות דווקא בשטח ששוייך לעירייה, ייעשה על ידי תשובה, ובהשלמת מהלך זה יותנה מתן היתרי הבנייה לאלעד מגורים. לגבי השטח שבבעלות אברמוביץ', נקבע כי פינוי 26 המשפחות שיושבות שם יהיה באחריותה של משפחת אברמוביץ', "לפי שיקול דעתה הבלעדי, לרבות בכל הנוגע לסכומי הפיצויים למפונים, לוח הזמנים לפינוי בפועל וכל דבר אחר הקשור בפינוי", כלשון ההסכם.

בנקודה זו יש לציין כי דווקא בשטח שבבעלות משפחת אברמוביץ' ושבו מעניק לה ההסכם חירויות כמעט אינסופיות באשר לאופן הפינוי, היתה העירייה לפנים בעלת שיעור בעלות גבוה. במרבית החלקות הנחשבות כיום לקרקע פרטית של אברמוביץ', היה שיעור בעלותה של העירייה שני שלישים. בתקופה שבה נחתם ההסכם, נראה היה כי מי שצפויה לרכוש את הבעלות בקרקע מידי אברמוביץ' היא מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור, שחתמה עם תושבי המקום על הסכם פיצויים מכובד בהיקף של 80 מיליון שקל. אלא שבסופו של דבר, האופציה על הקרקע לא מומשה, ואילו הרוכשת החדשה של הקרקע, משפחת היהלומנים כוזהינוף, עשויה לפנות את המשפחות ללא כל פיצוי.

הפגנה בגבעת עמל
מוטי מילרוד

בימים אלה מרחף מעל לראשיהן של שתיים ממשפחות המתחם, משפחות אלפסי וחקק, צו פינוי גמיש - כלומר, צו המאפשר פינוי במועד שאינו ידוע מראש, במטרה לצמצם את יכולת ההתנגדות מצד המפונים. הערעור על הצו עדיין לא נדון.

בפנייה שנעשתה אל מנהל אגף הנכסים בעיריית תל אביב, אלי לוי, שאחראי מטעמה על הנעשה בשכונה, ובכלל זה על הסכם הפינויים, דרש ממנו בא כוחן של המשפחות, עו"ד משה ישראל, כי יתערב בעניין בדחיפות: "העירייה נושאת באחריות למצב שנוצר, הן כרשות ציבורית האחראית על תושביה והן כבעלים במקרקעין השותפה לפרויקט", כתב ישראל ללוי. "נדרשת התערבותכם הדחופה, בכך שיובהר ליזמים כי כל עוד לא יעמדו בהתחייבותם למו"מ ולפינוי מוסכם, לא תאפשר העירייה את העברת הזכויות במקרקעין".

ואולם לעת עתה, לא מראה העירייה כל סימן לכך שהיא מכירה באחריותה למצב שנוצר. הסכם הפינויים מאפשר להימנע מעיסוק אקטיבי בפינוי משפחות השכונה מבתיהן ולהותיר את "העבודה המלוכלכת" - הגעה לשטח עם כוחות שיטור, עימות פיזי עם תושבים ואחריות למחזות קורעי לב - ליזמים. תקשורתית, הצליחה טקטיקה זו מעל למשוער.

תומר אפלבאום

כולם מכירים את הנעשה כיום בגבעת עמל כסיפור על טייקונים עשירים ונטולי רגשות מול משפחות קשות יום, שנפלו קורבן להזנחה מצד המדינה. על אחריות הרשות המוניציפלית, שאמורה היתה לייצג את האינטרסים של תושביה ולדאוג לרווחתם, אך בפועל עומדת מאחורי יוזמות הפינוי שלהם לא פחות מהיזמים - טרם דובר.

"ידה הארוכה של העירייה"

ואולם, באחרונה ניכרים סדקים ראשונים בחומה. כך למשל, באחרונה אישר בית המשפט המחוזי בתל אביב את תביעתה של משפחת בלוטשטיין, אחת המשפחות המועמדות לפינוי במתחם אברמוביץ', לכלול את עיריית תל אביב כצד להליך, על אף התנגדותה של העירייה. זאת, לאחר ששופטת המחוזי עפרה צ'רניאק, שדחתה את ערעור העירייה בנושא, קיבלה את טענת המשפחה כי היזמים התובעים את פינויה, "משמשים הלכה למעשה ידה הארוכה של העירייה, אשר מבקשת להציג עצמה כמי שאינה מעורבת בפינוי, ועל ידי כך לחמוק ממילוי חובותיה ולנשל את המשיבים מזכויותיהם".

נוסף על כך, בספטמבר קיבלה מועצת העיר החלטה ראשונה הקושרת את העירייה לאחריות כלשהי למתרחש בגבעת עמל, גם אם באופן מוגבל ביותר. על פי ההחלטה שהוצעה על ידי חברת האופוזיציה היחידה כיום במועצה, עו"ד שלי דביר, תפעל העירייה לגשר בין היזמים לבין תושבי המתחם, כדי לסייע לאחרונים. את האחריות למהלך הטילה העירייה על אגף הנכסים, שבמידה רבה היה אחראי לתנאי הסכם הפינויים בין העירייה ליזמים - ההסכם אשר איפשר לה מלכתחילה להתחמק מאחריותה בנושא.

"העירייה היתה יכולה לוודא שכל המשפחות יפוצו כיאות כבר לפני זמן רב, לו היתה מעוניינת בכך", אמרה דביר ל–TheMarker. "התוכנית שהיא השתתפה בהכנתה מאפשרת ליזמים לבנות במקום פי שלושה. למה היא לא התנתה את הגדלת אחוזי הבנייה בדאגה לתושבים? הרי הדפסתם ליזמים כסף. התחושה הקשה היא שכמו היזמים, גם העירייה התמקדה אך ורק באינטרס הכלכלי שלה - 135 דירות יוקרה ושטח של אלפי מ"ר מסחרי שקיבלה לידיה - וזנחה את אחריותה לתושבים".

עם זאת, לדברי דביר, עדיין לא מאוחר מבחינת העירייה לתקן את המעוות. "העירייה היא גוף עם מנופי לחץ על היזמים. אם היא תרצה לתקוע פרויקט, היא תדע איך. זה הזמן להבהיר ליזמים שבלי פיצוי הוגן הפרויקט לא יקודם. בכל מקרה הם לא ייצאו מופסדים. בגבעת עמל א' (המתחם שבו הוקמו מגדלי אקירוב, נ"ב) שילם אלפרד אקירוב לכל משפחה ומשפחה פיצוי הוגן, וגם הרוויח יפה. אני יודעת שכוזהינוף מבקש כיום הקלות מהעירייה - כלומר, הוא רוצה עוד הטבות. אדרבא, זה הזמן של העירייה לסגור אתו את נושא הפיצוי".

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "הפינויים מבוצעים על פי הוראת התב"ע ושלביות הפינויים כפי שנקבע בתוכנית, בהתייחס להיתרי הבנייה במגרשים. שלביות זו עוגנה בהסכמים ובהתחייבויות של העירייה והוועדה המקומית. כלל הפינויים מבוצעים על ידי תשובה ואברמוביץ', בעלי מרבית הזכויות במגרשים. יתר בעלי הזכויות, לרבות העירייה, משתתפים בעלות הפינויים באופן יחסי לזכויותיהם, לא כולל השתתפות בעלויות כוחות המשטרה. העירייה ניסתה לקדם הבנות דומות בין היזם לתושבים, אבל הפערים בין הצדדים היו גדולים מאוד ולא הושגו הבנות. בזכות הליך הגישור, כל המשפחות שלגביהן קבע בית המשפט כי עליהן להתפנות בהוצאה לפועל, פונו בהסכמה וקיבלו פיצוי, למעט משפחה אחת שעדיין נמצאת במו"מ, שאנו מקווים כי יסתיים בימים הקרובים. העירייה תמשיך לסייע בגישור עם היזמים כדי להבטיח פיצוי נאות ומוסכם".

לגבי החלטת המועצה האחרונה נמסר מהעירייה: "המועצה לא הסמיכה את העירייה לפקח, אלא לדון ולגשר באותם מקרים שעמדו בפני פינוי בהוצאה לפועל. סוגיית פינוי המחזיקים בגבעת עמל ב' נמצאת בערכאות שיפוטיות, לרבות בית המשפט העליון, קרוב לשני עשורים. לעירייה אין סמכות לקבל החלטות בנושא, אלא לבית המשפט בלבד, והיא אינה יכולה לכפות דבר על איש מהצדדים. עם זאת, העירייה עושה כמיטב יכולתה לסייע ולגשר בין הצדדים, ובחודשים האחרונים התקיימו פגישות פרטניות עם נציגי המשפחות והיזם, שאף הביאו להסכמות ולתוצאות חיוביות באשר לפינוי. במסגרת זו דרשה העירייה מבעלי הקרקע כי פינוי המחזיקים יבוצע בהסכמה או על פי פסיקת בית המשפט בהליך הוגן וערבויות גבוהות, לרבות אישיות, כדי להבטיח פיצוי הולם למי שזכאי לכך. העירייה מנסה, במסגרת יכולותיה המוגבלות, למנוע את הפינוי הגמיש, אבל אין לה סמכות לקבל החלטה בנושא. באשר לכוזהינוף, העירייה ממשיכה לקיים דיונים עם היזם ועם המשפחות, במטרה להגיע להסכמות ולהימנע מפינוי על ידי הוצאה לפועל".

מאלעד ישראל מגורים נמסר בתגובה: "אלעד ישראל פועלת בכל הקשור לפיתוח הפרויקט בשיתוף פעולה מלא עם כל הגורמים הרלוונטיים. במשך השנים פינתה אלעד בהסכמה עשרות משפחות בתמורה לפיצויים נדיבים בסכומים מצטברים של עשרות מיליוני שקלים, וזאת על אף האמירות החד־משמעיות של בתי המשפט, שקבעו פעם אחר פעם כי לאנשים הנמצאים בשטח אין זכויות קנייניות במקום ועליהם להתפנות ללא דיחוי. אלעד תמשיך לפעול בשיתוף פעולה מלא עם כל הרשויות, ועל פי דין, כדי להביא לפיתוח וקידום הפרויקט הייחודי שממנו ייהנו כל תושבי השכונה והסביבה". ממשפחת כוזהינוף לא נמסרה תגובה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#