סילוק מוקדם של המשכנתא עלול להיות כרוך בקנס

מגבלות בנק ישראל מחייבות ליטול שני שלישים מהמשכנתא במסלולים הכפופים לעמלות היוון - מומלץ להתייחס לעמלות אלה בכובד ראש, לפני שלוקחים משכנתא

חיים לוי
חיים לוי

חלק מרוכשי הדירות ניגשים ליטול משכנתא בבנק כשבאמתחתם שני נתונים מהותיים בלבד: הסכום הכולל הנדרש להלוואה וגובה ההחזר החודשי שבו יוכלו לעמוד. אף ששני משתנים אלה אכן קריטיים ללווים, רוב הלווים אינם מודעים לקיומם של משתנים חשובים נוספים, המשפיעים מהותית על הלוואת המשכנתא שלהם, ובהם סך העלות הכוללת של ההלוואה, יציבות ההחזר החודשי, גמישות ההלוואה ועוד.

במאמר קודם התייחסנו לעלות הכוללת של הלוואת המשכנתא, וראינו ששינוי כזה או אחר במסלולי ההלוואה, כמו גם בתקופת ההחזר ובגובה ההחזר החודשי, עשוי להפחית סכומי עתק מעלותה הכוללת של המשכנתא. במאמר זה נתייחס לעלות נוספת ולרוב סמויה בהלוואה - עלות המתייחסת לגמישותה של ההלוואה.

גמישות ההלוואה מאופיינת ביכולת שלנו לסלק את ההלוואה או למחזרה (להחזירה וליטול הלוואה חדשה תחתיה) ללא תשלום קנסות או עמלות היוון כאלה ואחרות. מי שנטל הלוואה לפני כמה שנים וניסה לסלקה, גילה לתדהמתו כי מעבר ליתרת ההלוואה הוא נדרש לשלם לבנק סכום לא מבוטל, שלעתים מגיע לכדי עשרות אלפי שקלים ואף יותר. ממה נובעת עלות נוספת זו - והאם יש דרך לבטלה?

"סוף מעשה במחשבה תחילה", אמרו חכמים, ולבטח התייחסו להלוואות המשכנתא ארוכות הטווח. סביר להניח שהבנק, ובכלל זה כל בנק, לא יוותר על עמלות ההיוון הנדרשות כנגד סילוק מוקדם של המשכנתא, ולכן טוב יעשה הלווה אם יתייחס לנושא בכובד ראש לפני שהוא נוטל הלוואת משכנתא חדשה.

יריד מכירת דירות בת"אצילום: תומר אפלבאום

עמלת ההיוון מתייחסת, למעשה, להפסד האלטרנטיבי של הבנק על סכום ההלוואה, וזאת בהתייחס להסכם ההלוואה שעליו חתם במועד לקיחתה. לדוגמה, אם לוויתם סכום של 500 אלף שקל לתקופה של 25 שנה בריבית של 4%, ולאחר שנה החלטתם לסלק את ההלוואה בעקבות מכירת הנכס, קבלת ירושה או כל סיבה אחרת (אין משמעות לסיבת הסילוק), ונניח שבמועד סילוק ההלוואה הריבית הממוצעת בשוק על הלוואות דומות היא 3% - נוצר לבנק הפסד אלטרנטיבי של 1% לשנה על יתרת ההלוואה לכל יתרת התקופה - 24 שנים. היוון סכום זה (חישוב כולל בערך נוכחי של הפער) ייקרא בפי הבנק "עמלת היוון" ויתווסף ליתרת המשכנתא שאותה ברצונכם לסלק.

האם ניתן להימנע מהקנס?

מגבלות בנק ישראל בשנים האחרונות מחייבות אותנו ליטול שני שלישים מהמשכנתא במסלולים הכפופים לעמלות היוון, ובהם הלוואות בריבית משתנה כל חמש שנים או יותר והלוואות בריבית קבועה. למרות זאת, ניתן לנסות למזער באופן משמעותי את הצפי לעמלות היוון עתידיות.

חלק מהלוואות המשכנתא אינן נושאות עמלות היוון כלל. לדוגמה, הלוואות הפריים, הלוואות המט"ח, ובהן הלוואות הדולר והיורו (בהשתנות קצרת טווח), והלוואות בריבית המשתנה כל שנה או פחות. שאר ההלוואות נושאות עמלות היוון ביום הפירעון, אך רק במידה והריבית הממוצעת על הלוואה דומה, לפי פרסומי בנק ישראל, נמוכה משיעור הריבית הנקוב בהסכם ההלוואה של הלווה. במידה ושיעור הריבית הממוצע במשק גבוה מריבית ההלוואה שלנו, נהיה פטורים מתשלום הקנס המדובר.

ככל שהפער בין ריבית השוק לריבית שנושאת המשכנתא גבוה יותר, וככל שיתרת הסכום והתקופה ארוכים יותר, כך יגדל הקנס. לכן, כדי למזער את הסיכוי לקנסות היוון, מומלץ לקצר ככל האפשר את תקופת ההלוואות הקבועות והמשתנות ארוכות הטווח (אותן הלוואות שלהן ריבית משתנה כל חמש שנים או ריבית קבועה), בעוד שאת ההלוואות שאינן נושאות קנסות (הלוואות בהשתנות קצרת טווח, כמו הלוואות פריים או מט"ח) ניתן לפרוש על פני תקופה ארוכה.

מכיוון שריבית השוק על כל סוגי ההלוואות כיום נמוכה מהממוצע הרב־שנתי, סביר להניח שעם השנים הריבית הממוצעת תעלה - ולכן חלק ניכר מהלווים כיום לא יידרש לקנסות בעת יציאה עתידית. עם זאת, היות ומועד היציאה, אם בכלל, אינו ידוע במועד לקיחת ההלוואה, וגם לא ידועה ריבית השוק במועד עתידי זה, יש לעשות כל הניתן כדי לאפשר גמישות עתידית גם במצב של ריביות שוק עתידיות נמוכות - ולהימנע מקנסות יציאה.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ובמשכנתאות, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ