עד כמה מושפע מחיר הדירה מהנוף הנשקף ממנה? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
עיניים לכותל

עד כמה מושפע מחיר הדירה מהנוף הנשקף ממנה?

כמה שווה נוף לים? האם עדיף להתגורר ליד שדה תעופה או מול מגדלים? בכמה מוריד בית עלמין את מחיר הדירה? כמה שווה הפחד של להתגורר בקו ראייה לעזה? ומהו הנוף היוקרתי ביותר בישראל? רמז: לא נוף כחול ממגדל יוקרתי בתל אביב

3תגובות

עד כמה נוף ים מוסיף לשווי דירה, ונוף בית קברות מוריד מערכה? כמה בכלל שווה נוף? אלה שאלות פשוטות עם תשובות חמקמקות ומשתנות. קל יותר להעריך שווי של רכיב שקשור ישירות לדירה, כמו מחסן, מעלית או מטבח משודרג, מאשר משהו חיצוני שלכאורה אין לו קשר ישיר לחיים בתוך הבית. ואולם אין ספק שלמה שנשקף מבעד לחלון ולמרפסת יש משמעות לחיינו עד כדי כך שבמקרים מסוימים הוא דוחף אותנו לרכוש דירה במחיר גבוה יותר מדירות אחרות, או במקרים אחרים עוצר בעדנו לרכוש דירה אחרת, או שמביא אותנו להוריד במחירה.

הנוף שעיתונות הנדל"ן מרבה לכתוב עליו הוא נוף לים. מדובר בנוף הסקסי ביותר, שמשדר יוקרה ומוסיף עשרות אחוזים למחירי הדירות. נוף זה הביא להקמת פרויקטים גדולים בקרבת הים, שבהם מוצעות דירות יוקרה במיליונים רבים. מבחינה זו הנוף מוסיף רבות לשווי הדירות. ואולם הפתעה: נוף ים הוא מגוון הרבה יותר מהאופן שבו מדברים עליו. יש נוף שנשקף מקומה גבוהה במגדל שממוקם על שפת הים, או במרחק קטן מאוד ממנו; לעומתו, יש נוף שנשקף ממגדל שנמצא במרחק מה מהחוף. נוף זה כולל את העיר שמתחת ואת הים שבקצה.

"על טעם ועל ריח אין מה להתווכח, אבל אני לא מתלהב מהנוף שנשקף ממגדלי היוקרה שעל שפת הים, אף שמדובר במגדלים היוקרתיים ביותר בישראל, שאהודים בעיקר על תושבי חוץ ואוליגרכים", אומר מתווך נכסי יוקרה. "אתה עולה למעלה, ולפניך מתגלה נוף כחול ביום ושחור בלילה. ממש כמו באניה. לי זה מתאים פחות, אבל כמו שאמרתי - אני לא מתווכח עם אנשים שמוכנים לשלם מיליוני ועשרות מיליוני שקלים עבור זה. הציבור הישראלי אוהב נופים אורבניים קצת יותר, שגם מערבים את העיר במה שאתה רואה מהחלון".

דודו בכר

ואולם אם ניקח את המחירים כמשקפים יוקרה, אין ספק שעל דירה שממנה נשקף אותו נוף כחול־שחור, משלמים הרבה יותר מאשר על דירה דומה שנמצאת בקו אחורי לים, אך שנשקף ממנה נוף של ים ועיר. כמה יותר? שוב, שאלה פשוטה עם תשובה מסובכת שאף אחד לא מוכן להתחייב עליה.

למעשה, רק מחקר אחד ניסה להתמודד עם שאלות שווי הנוף, וחלקית גם ניסה להשוות בין סוגי נופים שונים. הוא בוצע לפני שמונה שנים, על ידי השמאי הממשלתי הראשי דאז יעקב אודיש, ומי שהיתה אז מנהלת מחלקת המחקר והמידע באגף השמאי הממשלתי, ד"ר לריסה פליישמן (כיום בלשכה 
המרכזית לסטטיסטיקה).

אודיש ופליישמן בחנו מדגם של 2,811 עסקות שבוצעו בין 1997 ל–2004 בדירות בבנייה רוויה ב–11 ערים - בעיקר בשכונות מגורים ברמה סוציו־אקונומית בינונית, והוסיפו להן עסקות שבוצעו במגדלי היוקרה באזל, בית חנה, האופרה, מגדלי אלרוב (אקירוב), דוד המלך, גן העיר וישרוטל טאואר. השניים התחשבו במידת החשיפה לנוף, לרבות זוויות ראייה והפרעות, ולהשלמת הצד הסטטיסטי דנו עם שמאים, מתווכים וקבלנים.

הנוף השלילי קיזז 
את החיובי

תוצאות המחקר יפורטו מיד, אך כבר כעת ניתן להעריך שאם הוא היה נערך כיום הוא היה מעלה ממצאים שונים, ולא רק בגלל עליות המחירים שנרשמו בעשר השנים האחרונות. עליות מחיר אלה כללו גם את ההתייחסות לנוף, את המוכנות לשלם יותר על נוף יפה ואת הדרישה לקבל פיצוי, בצורת הורדה במחיר, בגין מטרדי נוף. ואולם מכל בחינה שהיא, אותו מחקר חלוצי מהווה ויהווה בעתיד סמן לכל מחקר וניסיון לפתור את חידת שווי הנוף.

הנה לדוגמה, המחקר העלה כי דירות שנמצאות מצפון לנחל ירקון ומשקיפות לים ללא מטרדים סביבתיים, כמו ארובת רדינג, מיכלי הגז ושדה דב, יקרות בכ–3% - הן בהשוואה לדירות שמשקיפות לים וגם לאחד המטרדים האלה, והן לדירות שמהן לא נשקף נוף כלל. מכאן נבע ממצא חשוב: שדה דב ותחנת רדינג נחשבים נוף שלילי, שקיזז את נוף הים החיובי.

המחקר בוצע על נתונים מלפני 10–17 שנה, לפני שהוחל בהקמת שכונת הגוש הגדול וחלק גדול מהפרויקטים בשכונת כוכב הצפון. הנוף שנשקף באותם זמנים היה נוף ים מרוחק, שכפי שצוין בתחילה, מוערך פחות מנוף ים שנשקף ממבנים שנמצאים בקו החוף ממש. לפיכך, לו היה מתקיים היום - ייתכן מאוד שמחקר דומה היה מגדיל את ההפרש גם ללא קשר לשינויי המחירים שנרשמו בשנים האחרונות.

ואולם מכיוון ששווי נוף הוא פונקציה של טעם וריח חברתי, מעין חוכמת המונים, בשנים האחרונות קרה משהו שהעיד כי רידינג ושדה דב אינם מאפסים בהכרח את הנוף הנשקף מבתים בשיכון ל' וכוכב הצפון. מדובר בהתארגנות של תושבי שיכון ל' שנועדה למנוע קידום של תוכניות בנייה מסיביות על מתחם שדה דב. התושבים הצהירו במסגרת אותה התארגנות שהם מעדיפים ששדה התעופה ימשיך לפעול על פני הקמת מגדלים במקומו.

עופר וקנין

במלים אחרות, יש מקרים בהם התושבים מעדיפים את קיומו של נוף טבעי פתוח מדירותיהם, גם אם חלקו נחשב שלילי וכולל מטרדים סביבתיים, על פני הקמת בתים שייקחו מהם את הנוף כליל; וכפועל יוצא מזה הם מעריכים את הנוף החיובי (ים, גבעות כורכר ושדות פתוחים) הרבה יותר מאשר את הפגיעה שנגרמת מהרכיבים השליליים, וסבורים כי דירה שנשקף ממנה נוף מעורב כזה שווה יותר מאשר דירה שלא נשקף ממנה נוף כלל. מכיוון שאירוע דומה התרחש עם השכנים לשדה התעופה של הרצליה, שאף הם הצהירו כי הם מעדיפים להישאר עם מטרדי השדה, ולא לסבול ממגדלים שיוקמו במקום, ניתן להעריך כי שווי דירה עם נוף לשדה תעופה גבוה משווי דירה ללא נוף כלל.

ואולם הממצא שהועלה אז, שלפיו אלמנט הנוף יקר יותר כשמדרימים למרכז תל אביב ולמקומות שבהם נוף הים נשקף ממרחקים קצרים בהרבה - נראה נכון גם כיום. ואכן מהמחקר עלה כי נוף ים שנשקף מדירה ברחוב הירקון מעלה את שוויה ב–13.5% בממוצע. כשמדובר בנוף ממגדלי יוקרה התברר כי דירות עם נוף מלא לים ונוף עירוני מלא או חלקי, יקרות יותר ב–47.7% בממוצע בהשוואה לדירות ללא נוף בכלל. דירות עם נוף לעיר ו/או עם נוף חלקי לים יקרות ב–17.7% מדירות ללא נוף כלל.

הדבר הקרוב ביותר להשוואה שנעשה מאז אותו מחקר, היה סקירה מצומצמת שעשה שמאי המקרקעין ארז כהן עבור TheMarker ב–2012, לגבי עסקות שנעשו בין נובמבר 2011 למארס 2012 בפרויקט מגדלי נאמן. הסקירה השוותה בין הדירות בפרויקט הפונות לים לדירות העורפיות הפונות מזרחה. ההשוואה העלתה כי שווי ממוצע למ"ר לדירה עם נוף לים צפוי להיות 63 אלף שקל למ"ר, בעוד ששוויה הממוצע של דירה זהה ללא נוף הוא 32 אלף שקל למ"ר בלבד. אמנם לא מדובר באזור מרכז תל אביב, אבל אנשי נדל"ן שעמם התייעצנו נוטים לאשר כי ככל שהמגדלים יוקרתיים יותר - הפערים גדולים יותר ויכולים בהחלט להגיע לכ–100%.

בערים אחרות שנסקרו במסגרת המדגם עלה כי ברוב הערים החופיות, שווי נוף לים שאינו בקו ראשון ובסמוך גבוה בכ–6% משווי דירות ללא נוף, ואילו במקומות שבהם יש קו ראשון וסמוך לים, ההפרשים עשויים להיות גבוהים יותר (בנתניה ההפרשים הגיעו אז ל–26%). ממצא זה עשוי להעיד, בדיוק כמו בתל אביב, על שוק שמבוסס על תושבי חוץ שיכולים ומעוניינים לשלם יותר. עוד חריגות נמצאו באותו מחקר, בצורה של נופים פתוחים במעלה אדומים וצפת, ונופי ים בשכונות התחתיות של חיפה. המקומות האלה התאפיינו (ועדיין מתאפיינים) במחירים נמוכים יחסית, ועל כן הפרשי המחיר כתוצאה מההבדל בנופים, כבדים יותר במשקל.

המסקנה של עורכי המחקר היתה שלמעט בנכסי יוקרה, שווי הנוף צנוע יותר מאשר הדעה הרווחת בענף הנדל"ן. ואם ניקח צעד קדימה, תושבי חוץ מוכנים לשלם על נוף הרבה יותר מאשר הציבור המקומי, ובעל דירה שבונה על נוף כעל טריגר להעלאת מחיר משמעותית, עלול למצוא עצמו מאוכזב. כאמור, סביר להניח שהפרשי המחיר שנמצאו במחקר הזה אינם נכונים, אך העיקרון כנראה נותר דומה, כי המושג "נוף" לא עבר שינוי משמעותי בעשור האחרון.

TheMarker

הנוף לכיוון טייבה 
פגע במחיר המגרש

ואולם יש נופים שלא נכללו במחקר ההוא. חלקם אולי לא עומדים בקריטריונים של תקינות פוליטית. אחד מהם הוא נוף לכפר ערבי. אנשי נדל"ן יודעים היטב שהרוכשים היהודים אינם מעוניינים בנוף של מסגדים או של יישוב ערבי מול בתיהם. ואולם פעמים רבות קשה לכמת את הנטייה הזאת לפערי מחירים, שכן גורמים נוספים משפיעים על תמחור הדירות.

לפני שלוש שנים שיווקה רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) שני מגרשים ביישוב צור יצחק שבמזרח השרון, שיועדו להקמת מספר זהה של יחידות דיור. לכאורה שני המגרשים היו אמורים לקבל הצעות מחיר דומות מהיזמים, וכך גם סברו ברשות - שם החזיקו בהערכה שמאית שלפיה הפרשי המחירים בין המגרשים צריכים להגיע ל–2 מיליון שקל. ואולם בפועל ארע דבר אחר: אחד מהמגרשים נמכר במחיר כפול מהמחיר שבו נמכר המגרש השני. מה קרה? המגרש היקר ממוקם בצד הדרומי של היישוב ופונה לכוכב יאיר ולנחל אלכסנדר, ואילו המגרש הזול נמצא בצד הצפוני של צור יצחק ופונה לכיוון טייבה.

מוטי מילרוד

האם הנוף היה הגורם היחיד להפרש המחירים העצום? אנשי נדל"ן שפועלים במקום היו נחרצים בדעתם כי הנוף שיחק אז תפקיד מכריע בקביעת המחירים. מדובר בדוגמה נדירה שבה ניתן היה להשוות את שווי הנוף, אבל בדרך כלל החיים קשים יותר: דירות יוקרה הפונות לים יקרות יותר מדירות אחרות לא רק בגלל הנוף, אלא גם בגלל המפרטים הטכניים שלהן. אם רוצים לחלץ את שווי הנוף חייבים לחשב אותו על סמך הנחות יסוד. נוף הוא גם משתנה שתלוי בשוויה הבסיסי של הדירה. ככל שהשווי גבוה יותר - גם שווי הנוף גבוה יותר. לכן אין דין נוף ים בתל אביב לנוף ים בעכו.

לא הרחק מצור יצחק, בצור יגאל, יישוב שנמצא מזרחית לכפר סבא וכביש 6, יש בתים פרטיים עם נוף להרי השומרון. "בית פרטי עם שישה חדרים בשטח בנוי של 180 מ"ר בנוי עם נוף יכול להימכר ב–2.6–2.7 מיליון שקל", מסבירה אילת בר לב, זכיינית אנגלו סכסון כוכב יאיר, צור יגאל וצור יצחק. "להבדיל, מחיר בתים עם נתונים דומים שיש מסביבם בתים אחרים מגיע ל–2.4–2.45 מיליון שקל. הנוף מוסיף כ–10% למחיר הנכס".

מצפון לצור יגאל נמצא היישוב כוכב יאיר שמוקף בחורשות, היער של נחל אלכסנדר או הרי שומרון, לכן הבתים במעגל החיצוני של היישוב בדרך כלל יקרים יותר מהבתים הפנימיים. "בית בן שבעה־שמונה חדרים בשטח 250 מ"ר בנוי עם נוף עולה 3.2–3.3 מיליון שקל", מעריכה בר לב. "בית עם אותם נתונים ללא נוף יעלה 2.8–3 מיליון שקל - שוב הבדל של כ–10%".

לנוף יש תפקיד מרכזי מאוד במכירת בתים בצור יגאל וכוכב יאיר. "אנשים מתקשרים אלי ומבקשים רק בית עם נוף, כי יש כאן בתים שיושבים על צלע הר, ואם כבר עוברים לבית פרטי אנשים רוצים את הנוף. לפעמים לקוחות אומרים לי שאם אין נוף הם לא מעוניינים בכלל לראות את הנכס. הם לא רוצים להיות חסומים על ידי בתים אחרים", מסכמת בר לב. "הרבה פעמים זה משפיע על מהירות העסקה. בית עם נוף הוא נדיר יותר, וכשמגיע אחד כזה - יש לי רשימה של אנשים שמחפשים רק בית עם נוף, אז אני מתקשרת אליהם. בצור יגאל יש לי 12 קונים כאלה, ובכוכב יאיר יש לי יותר. מדובר באנשים אמידים שכבר משקיעים הרבה מאוד כסף ואז הם כבר רוצים את הכל".

ניר קידר

סופי אוחנה, סוכנת באנגלו סכסון פרדס חנה־כרכור ואחראית על אזור קציר, מכירה את הדרישה לנוף. היישוב קציר ממוקם בגובה 400 מ"ר, וככזה הוא נהנה מהנוף של מישור החוף, וביום עם ראות טובה ניתן לראות גם את המגדלים של תל אביב. "בקציר יש סוגי נופים שונים: יש בתים בלי נוף בכלל, יש בתים שיש להם נוף להרי שומרון במזרח, יש נוף לצפון ליישובים ערביים, ובמערב הנוף הכי מוצלח צופה על כל רצועת החוף והים", מסבירה אוחנה. "החלק המערבי עם נוף לים הוא הכי יוקרתי. בית בשטח 220 מ"ר בנוי על מגרש של חצי דונם נמכר בו ב–1.74 מיליון שקל, ויש בית נוסף שנמכר השנה על מגרש בגודל זהה אבל רק 150 מ"ר בנוי ובלי נוף, ב–1.4 מיליון שקל. הפער בין בתים עם נוף ובלי נוף נע בין 100 ל–150 אלף שקל".

שוב, אותו טווח של כ–10% הפרש. ואולם במקרים מיוחדים, ההפרש עשוי לצמוח קצת. בית פרטי בקציר בן חמישה חדרים בשטח של 140 מ"ר עם אופציה לבניית עליית גג בשטח של 120 מ"ר ועל מגרש בשטח של 580 מ"ר, עם נוף מרהיב במיוחד לכיוון הים, "מוצע למכירה ב–1.75 מיליון שקל שזה מחיר ריאלי מאוד. אותו הבית בלי נוף נמכר באחרונה ב–1.4 מיליון שקל. הנוף היה קריטי".

אותו נוף יכול לשנות לחלוטין את ההתייחסות אליו בהתאם למיקום. הנה למשל, נוף מפרץ חיפה שנשקף מהכרמל הוא נוף שמשתנה יחסית למיקום הדירה שמשקיפה אליו. כשמדובר בדירות שנמצאות בחלק הצפון־מערבי של הכרמל - בייחוד באזור מרכז הכרמל, מדובר בנוף שמוסיף למחיר. "הדוגמה הפופולרית ביותר היא רחוב יפה נוף, שבו נמצאות דירות מהיקרות ביותר בחיפה", אומר המתווך כרמל עדה מכרמל סנטר.

ואולם 3 ק"מ דרומית־מזרחית לשם הנוף נהפך לשלילי במובהק, כשהוא מגיע לשכונת נוה שאנן. הסיבה: שכונה זו ממוקמת מעל לקומפלקס הפטרו־כימי שבמפרץ חיפה, ובראשו בתי זיקוק, ולאורך השנים נודעה כשכונה שסובלת מזיהום האוויר הגדול בעיר. לדברי עדה, "אזור הרחובות סולומון, בר לב, וגם חלק מנתיבי חן, סובלים מרמות מחירים נמוכות במשך שנים, שאותן יש לשייך לנושא הנוף הפתוח לבתי זיקוק. הנושא עולה בכל פעם שרוכשי דירות מחפשים דירות בשכונה, ואף שמדובר בדירות חדשות יחסית, רמות המחירים שם נמוכות משמעותית מחלקים אחרים של נוה שאנן".

הישוב קציר

עד כמה? עדה נותן דוגמה: "דירת חמישה חדרים עם מעלית ברחוב בר לב נמכרה באחרונה ב–1.04 מיליון שקל. לעומתה, דירת שלושה חדרים ישנה ברחוב הגליל, במרכז נוה שאנן, נמכרה ב–900 אלף שקל. אם הדירה הראשונה היתה נמצאת בסמוך, היא יכולה היתה לקבל מחיר של 1.2–1.3 מיליון שקל, כלומר יש כאן הורדת מחיר של כ–20%", הוא מסביר.

נוף שכיכב בחדשות של החודשים האחרונים הוא זה של רצועת עזה. לאור "טפטופי" הרקטות ופצצות המרגמה בשנים האחרונות והמבצעים השונים שנערכו שם, השאלה הטבעית היא עד כמה נוף שצופה לכיוון עזה מוריד ממחיר הדירה - בייחוד ביישובים שלאורך כביש 232, הציר אורכי שעובר לאורך הגבול עם עזה ומקשר בין היישובים הכפריים שמהווים את עוטף עזה.

מרטין סיאורנו ממשקים בנגב, משרד תיווך המתמחה בנדל"ן הכפרי בנגב, אומר שביישובים האלה לא מתקיימות כמעט עסקות בימים אלה, מטעמים מובנים, ואולם יש הבדל משמעותי בהתייחסות לנוף לעזה בין יישובים שונים. ההרחבה של כפר עזה נמצאת בצד הדרום־מזרחי של הקיבוץ, והיא משקיפה בדיוק לעזה העיר ממרחק של פחות מ–3 ק"מ. בימים אלה הנוף הזה אינו מבוקש כל כך; לעומתה, למפלסים יש מזל: היא נמצאת מעברו השני של כביש 232 ומוסתרת על ידי גבעה שבה נמצא מצפור.

"קיימת תחושה פסיכולוגית שכביש 232 הוא מעין קיר ביטחון שמי שמעברו המערבי נמצא בסכנה ומי שמעברו המזרחי - בטוח מעט יותר", מסביר סיאורנו. התוצאה: בחודשים האחרונים בוצעו בשני המקומות שתי עסקות: בדצמבר 2013 נמכר במפלסים בית ב–1.35 מיליון שקל ובכפר עזה נמכר במאי בית ב–1.3 מיליון שקל. ואולם בעוד שהבית במפלסים מיועד לשיפוץ, הבית בכפר עזה היה מוכן לכניסה. להערכת סיאורנו, הפרש המחירים האמיתי בין שני הבתים מגיע ל–200 אלף שקל, כלומר 15%. אם לוקחים בחשבון שבפועל שני המקומות נמצאים בסיכון גבוה וההפרש נקבע רק בגלל גבעת מסתור, מדובר בהפרש ניכר.

אמיל סלמן

עוד נוף שמשלב בתוכו פחד מוות הוא נוף בית עלמין. זה נחשב אחד הנופים השליליים ביותר שקשה מאוד להסתגל אליהם, ולכן הוא גם גורם לירידת ערך הנכסים שצופים אל המצבות. גם השקט שעולה מאותו נוף, שמופרע מעת לעת על ידי אמירות קדיש, והנוף הפתוח אל המתחמים שמאחוריו - לא מצליחים לפצות על תחושת חוסר הנעימות של לגור בשכנות עם המוות.

בית העלמין בגבעתיים נחלת יצחק הוא בית עלמין ותיק שנמצא במשולש בין הרחובות עליית הנוער, דרך השלום ואבני זיכרון. "היתה לנו דירה ברחוב הל"ה שפונה לבית עלמין. זו היתה דירת שלושה חדרים בשטח של 85 מ"ר עם מעלית, חניה ואפילו מחסן, שזה דבר לא טרוויאלי בכלל ואפילו מרפסת שמש נחמדה" מספר נועם דרסה, זכיין רימקס 100% ברמת גן גבעתיים. "הנתונים המצוינים הזרימו פניות ולקוחות אבל ראינו שאנשים מגיעים והולכים. אחר כך כבר הודענו לאנשים שהדירה נמצאת על בית קברות, בצורה קשוחה מאוד וחד משמעית. המחיר היה אטרקטיבי וזה היה נשמע כמו עסקה מצוינת. קיבלנו אינספור פניות מלקוחות אבל אפס הצעות מחיר.

"הלקוח הראשון שנתן הצעת מחיר לדירה הוא גם זה שקנה אותה. מדובר בזוג צעיר שרצה דירה טובה קרובה לתל אביב. הם אהבו את השקט ולקחו את עניין הקברים די בקלות וזה לא הפריע להם, אבל הם היו בודדים. רוב האנשים בכלל לא באו לראות את הדירה פעם נוספת".

הוא מוסיף כי מיקום הדירה היה כל כך קרוב לבית העלמין, שזה יצר מצב מגוחך שהלקוחות שבאו לדירה התחילו לקרוא את השמות שעל המצבות. בסופו של דבר הדירה נמכרה ב–1.475 מיליון שקל מיליון שקל, ודרסה מעריך כי אותה דירה עם נוף עירוני סטנדרטי היתה נמכרת ב–200 אלף שקל יותר די בקלות.

אליהו הרשקוביץ

באותו רחוב היה גם מקרה של בניין אחד שבו הוצעו למכירה לפני שלוש שנים שתי דירות זהות בנתונים הפיסיים: דירות שלושה חדרים וחצי בשטח של 87 מ"ר, עם מרפסת שמש קטנה - דירה אחת בקומה השלישית והשנייה בראשונה. בנוסף לעדיפות של דירה בקומה גבוהה, היתרון של הדירה הזו היה שהיא אומנם פנתה אל בית העלמין, אבל ראו ממנה פחות קברים ויותר צמרות של עצים ואת הנוף של תל אביב. הדירה בקומה הראשונה לעומת זאת היתה קרובה מדי לקברים. "הדירה בקומה השלישית נמכרה בתוך חודש וחצי ב–1.65 מיליון שקל. הדירה בקומה הראשונה הוצעה למכירה במשך 11 חודשים, ובסופו של דבר נמכרה ב–1.54 מיליון שקל", אומר דרסה.

אי אפשר לדבר על עסקות נדל"ן מול בתי קברות בלי סיפורים פיקנטיים שנשמעים כמעט כמו אגדה אורבנית. הלקוח האידיאלי לדירה עם נוף רע כל כך הוא עיוור, ודרסה חש שהוא זכה בלוטו כשאשה עיוורת הגיעה לבחון דירה שפונה לבית הקברות. "לא האמנתי שהגיעה אלי לקוחה עיוורת, שכל מה שהיא רוצה זה שקט, כשאני משווק דירה שפונה לבית קברות", מספר דרסה. "הסברתי לה שרואים מהדירה קברים והבאנו גם את אחותה שתראה את הנוף, אבל לה לא היתה בעיה עם זה. העסקה כמעט נחתמה אבל במזל ביש, פעם בשנה מתקיימת בבית הקברות הילולת הצדיק משטפנשט, והלקוחה באה לבדוק את הדירה פעם נוספת כמה ימים לפני סגירת העסקה. היא שמעה את ההילולה והחליטה שהדירה רועשת מדי. בסופו של דבר היא לא קנתה את הדירה, ובעלי הדירה שלא הסכימו להוריד את המחיר שלה, לא מכרו אותה והמשיכו להשכיר אותה".

בית העלמין נחלת יצחק אינו פעיל. לעומתו, בבית העלמין בסגולה בפתח תקוה מתקיימות הלוויות מדי יום ומדי שעה. השכונה הקרובה לסגולה היא נווה דקלים, בחלק הצפון מזרחי של אם המושבות. איתן זמיר, זכיין אנגלו סכסון בפתח תקוה, מספר על דירת גג בת שישה חדרים ברחוב דוראני בקומה התשיעית ובשטח 150 מ"ר, שמוצעת למכירה ב–2.6 מיליון שקל. אם לא הנוף החלקי לבית העלמין, הוא מעריך כי היה ניתן למכור אותה גם ב–2.9 מיליון שקל - כ–300 אלף שקל יותר, פער של 11.5%. "היתה לנו דירה דומה שכל הנוף שלה היה לבית העלמין של סגולה. שם התחלנו את המכירה ב–2.6 מיליון שקל והמחיר שנסגר בסופו של דבר היה 2.3 מיליון שקל", אומר זמיר.

"בסגולה זה בית קברות פעיל, כל הזמן יש הלוויות, אבל גם בלילה לא נעים לשבת במרפסת של בית שעולה 1.5 מיליון שקל ולראות קברים", הוא מוסיף. "יש אנשים שלא יקנו בשום מחיר מול בית קברות ויש כאלה שיסכימו אם המחיר יהיה נמוך. יש כאלה שאפילו רואים בזה הזדמנות. אנשים לא נתקעו שם עם דירות ויש עסקות יד שנייה וימשיכו להיות, אבל במחירים נמוכים יותר. אני מוצא גם שלאנשים מבוגרים זה מפריע יותר מלזוגות צעירים, אולי בגלל שבדרך כלל יש להם יותר כסף והם מוכנים פחות להתפשר".

רמי שלוש

בצד הדרום מערבי של אם המושבות נמצא בית העלמין ירקון, אבל הוא רחוק מספיק כדי לא להשפיע על המחיר של הדירות, ואם יש השפעה היא זניחה. "בירקון ההשפעה של בית הקברות מינורית - זה רחוק מאוד", מעריך זמיר. "הבעיה בירקון היא הבנייה בקומות, וכבר הגיעו לקבורה בגובה של שלוש־ארבע קומות. אם בית העלמין היה שטוח זה היה מפריע פחות כי יש גם צמחייה וזה לא כל כך גרוע. הקבורה בקומות מפריעה יותר. זה בולט מדי ומפריע גם לאנשים שנוסעים בכביש ליד. זה משהו שהוא חריג ואנו לא רגילים לראות את זה".

ואולם כשמדובר בנוף, גולת הכותרת בישראל אינה ים מקומה זו או אחרת, חורשה או ואדי. הנוף היקר ביותר כאן הוא בירושלים, או יותר נכון בעיר העתיקה - והוא הכותל המערבי. מדובר בנוף רגשי ונדיר במיוחד, שרק מעט דירות צופות אליו, ועוד פחות נהנות מנוף מלא לכותל. אחד הנכסים המוכרים ביותר מול רחבת הכותל שייך לגומא אגייאר, הבעלים לשעבר של הפועל ירושלים, מיליארדר יהודי־אמריקאי ממוצא ברזילאי. ביוני 2012 יצא אגייאר מביתו שבפלורידה להפלגה ביאכטה שלו ונעדר מאז. בגלל ההיעדרות נוצר צורך למנות מנהל נכסים, ובית המשפט המחוזי בירושלים מינה את עו"ד מאיר הלר ממשרד א.לנדוי בירושלים ואת עו"ד אפי אברמזון, הפועלים לניהול הנכסים מטעם האופוטרופוס הראשי, פרופ' דוד האן.

לאגייאר יש כמה נכסים בירושלים. אחד מהם הוא שתי דירות ברחוב המתמיד - קו ראשון לכותל המערבי, הר הזיתים והר הצופים. לפי הערכות, שווי הנכסים נע סביב 25 מיליון דולר.

שמאי המקרקעין גיורא אנגלהרט, שנשכר כדי להעריך את שווי הדירות, התייחס בחוות הדעת שלו לנוף המיוחד. "הנכס הוא ייחודי ונמנה על נכסים שלמעשה אין להם שיעור, ושיטות ההערכה הרגילות עשויות להיות לא רלוונטיות", כתב. "הנקודה העיקרית שקובעת את ערכו של הנכס היא הנוף הנשקף מהסלון. הנוף הוא ייחודי ומספר מועט עד אפסי של נכסים נהנה מהנוף הזה. רק לשתיים־שלוש דירות בסביבה יש מבט חזיתי מלא על הכותל".

רמי שלוש

בהשוואה לנוף איכותי אחר - הים, טוען אנגלהרט כי "באזור המרכז נכסים יקרים מגיעים לסכומים גבוהים של מיליוני דולרים כוללים בדרך כלל נוף לים. ההבדל הוא שהנוף לים זהה לאורך כל רצועת החוף מאשקלון ועד עכו". בהמשך הוא מתייחס לנכס הזה כ"ציור ייחודי שבשוק האמנות מושגות עבורו רמות מחירים גבוהות מעבר לערכו הפיסי", ולערך הפיסי של הנכס אין כמעט רלוונטיות לעומת הערך הנופי.

מישאל דוד, שותף וסוכן בסוכנות דים נכסים בירושלים, מציע למכירה באתר yad2 דירה נוספת שפונה אל הכותל תמורת 8 מיליון דולר. מדובר בדירת ארבעה חדרים בשטח 130 מ"ר ומרפסת בשטח 30 מ"ר. גם הוא מתייחס לדירה כאל יצירת אמנות ולא נכס נדל"ני. "זה כמו אמנות ייחודית שמישהו מוכן להשקיע בה הרבה מאוד כסף", סבור דוד. "אלה דירות בלי מחיר. המחיר שלהן בשמים וזה יכול להגיע גם ליותר. אני יכול לספר על עסקה אחרת של דירה ברחוב שוני הלכות הסמוך לכותל. דירה בשטח 150 מ"ר בשלושה מפלסים ושתי מרפסות עם נוף לכיפת הזהב ולעיר העתיקה, אבל לא נוף לכותל, שנמכרה ב–5.5 מיליון שקל. זה גם נוף איכותי, אבל אפשר לראות את ההבדל בין המחירים".

ואכן, כמו ביצירת אמנות ייחודית, ערכו של הנוף לכותל אינו נקבע בערכים נדל"ניים־שמאיים ולא בהשוואה לעסקות אחרות באזור, אלא בערכים רגשיים־סנטימנטליים - כאלה שקשה מאוד למדוד אותם. הנוף הייחודי מחפש קונה ייחודי לא פחות שידע להעריך את הנוף ויהיה מוכן לשלם תמורתו. הדירה שמשווק דוד למשל מוצעת למכירה במשך יותר מחצי שנה. קהל היעד של העסקות האלה הוא יהודים תושבי חוץ, ונדרשים מאמצי שיווק יקרים בחו"ל כדי להגיע אליהם.

עם הגדלת הבנייה והצפיפות, נוף חיובי עומד להיות מצרך נדיר ויקר יותר, בעוד שנוף שלילי יתרבה ויילך, שכן הבנייה נהפכת לבררנית פחות. לאור זאת, סביר להניח שהפרשי המחירים בין דירות רק בגלל הנופים שנשקפים מהן - רק יגדלו ויילכו.

דודו בכר


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#