כל הסודות שמשקיעי הנדל"ן צריכים לדעת לפי וורן באפט - הערוץ להשקעות נדל"ן בחו"ל בשיתוף פרופימקס - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כל הסודות שמשקיעי הנדל"ן צריכים לדעת לפי וורן באפט

במכתב האחרון למשקיעים משרטט באפט את תאורית ההשקעה הנכונה בנדל"ן שכל משקיע צריך לדעת; שימו לב לתשואה ואל תהמרו על מחיר הנכס בעתיד הוא אחד מהכללים

המשקיע וורן באפט לא מזוהה באופן בולט עם תחום הנדל"ן. אולם, במכתב למשקיעים של ברקשייר האת'ווי שבשליטתו אשר צורף לדו"חות הרבעון הראשון השנה ושפורסמו בחודש שחלף, חושף באפט את תורת ההשקעה הנכונה בענף. באפט ניסח מספר כללים שכל משקיע צריך לדעת מהאדם שהניב למשקיעים כ-20% בממוצע לשנה ב-50 שנה האחרונות.

השקיעו בנכסים שמתחת למחיר השוק 

את שתי ההשקעות הראשונות שלו בנדל"ן ביצע באפט לאחר התפוצצות בועת מחירים. באפט רכש ב-1986 חוות גידולים בשטח של 400 דונם מרחק שעה נסיעה מנברסקה. שנים קודם חווה האזור בועת נדל"ן שהתפוצצה ברעש גדול, ובאפט השקיע 280 אלף דולר בחווה. הסכום היה נמוך יותר אפילו מההלוואה שהעניק הבנק על הנכס כמה שנים קודם. באפט חישב שהחווה יכולה להניב 10% בשנה. ב-1993 הוא ביצע את ההשקעה השנייה שלו במרכז קניות הסמוך לאוניברסיטת ניו יורק (NYU). גם פה היה מדובר במחיר נוח לאחר שהמחירים התנפחו באזור רק כדי לרדת ברעש גדול בהמשך. הנכס לא היה מנוהל נכון, ובאפט חישב שיוכל להניב כ-10% לשנה גם מהנכס הזה. למעשה הוא הרוויח הרבה יותר כשחוזי השכירות חודשו.

אילה טל

שימו לב לתשואה השנתית, ואל תהמרו על מחיר הנכס בעתיד

באפט העריך שהפריון בחווה יגדל עם השנים, ומחירי התירס והסויה יצמחו מה שאכן קרה. גם בנכס בניו יורק הוא הבין שיש דברים לא הגיוניים שיכולים להשתנות במהרה. אחד השוכרים העיקריים שילם מחיר של 5 דולר לרגל מרובע כשהאחרים שילמו 70 דולר בממוצע. כשפג החוזה החלומי הישן של השוכר, ההכנסות קפצו משמעותית.

"בשתי ההשקעות חשבתי רק על התזרים שהם יניבו ולא על עליית השווי בעתיד", כותב באפט למשקיעים בנדל"ן. "שחקנים מנצחים משחקים כשהם מרוכזים במשחק ולא על ידי אלה שבוהים בלוח התוצאות. לחזות את המחיר העתידי של ההשקעה היא ספקולציה".

ואולי הנה עצה נוספת גם למשקיעי הנדל"ן הישראלים בארץ: "נכס שמחירו עלה בעבר הוא אף פעם לא הסיבה האמיתית לקנות אותו", כותב באפט גם לאלה שאוהבים לומר כי מחירי הדירות תמיד עולים כאן, למרות שהיו גם תקופות ארוכות של ירידות.

הכניסו שותפים שמבינים בניהול

 "לא צריך להיות מומחה כדי להשיג תשואה מספקת", כותב באפט אבל באותה נשימה הוא עצמו מודה כי בשני הנכסים הוא נעזר באחרים שידעו טוב ממנו. "לא ידעתי כלום על הפעלת חווה או כמה סויה ותירס החווה תייצר, אבל את זה למדתי מהבן שלי שהתעניין בחקלאות", מודה באפט. גם בנכס בניו יורק הוא הצטרף לקבוצת משקיעים. אחד מהם היה כבר משקיע נדל"ן מנוסה שהוא ומשפחתו נהלו נכסים דומים בהצלחה בעבר וניהל גם את הנכס שנרכש.

TheMarker

התרכזו במיקרו

באפט ביצע את שתי הרכישות בשנים 1986 ו- 1993 והתרכז בהן ופחות ברעש שמסביב. "לא עניין אותי מה המחירים בבורסה או כיצד התנהגה הכלכלה בהקשר של הנכסים האלה. אני אפילו לא זוכר מה היו כותרות העיתונים אז", כותב באפט. "מה שכן עניין אותי הם מחירי הסויה והתירס והעובדה כי סטודנטים ימשיכו לזרום כמו עדר ל-NYU".

באפט מזכיר את ההבדל המשמעותי בין השקעה בנדל"ן לבין השקעה במניות הציטוט של המחיר. מחירי המניות מצוטטים כל הזמן וההשקעה בנדל"ן היא לטווח ארוך כשמחירה לא מצוטט מידי יום. "עד היום לא קיבלתי ציטוט מדויק של מחיר החווה או מרכז הקניות שבו אני מחזיק. בתקופת משבר השקעה במניות הופכת את האדם לעיתים לאי רציונלי. במשבר ב-2008 לא חשבתי אף פעם למכור את הנכסים שלי בניו יורק או בחווה. גם לא אף אחד מהמניות הטובות שלי".

בשורה התחתונה, המסקנה של באפט למשקיעי הנדל"ן היא ברורה:  ראשית, חפשו נכסים שלא מוערכים נכון בשוק וחפשו את התשואה שהם מניבים מידי שנה לטווח ארוך. ברגע שקניתם אותם חשבו איך אפשר למקסם את התזרים שנובע מהם. ועוד עצה: חשבו פשוט, והגידו "לא" לעסקות שמבטיחות לכם רווח מהיר.

"הכללים הבסיסיים והטובים הללו אינם מפתיעים אותנו. פרופימקס פועלת על פי הכללים שמציין באפט בהשקעותיה זה למעלה מעשור בלמעלה מ-3,000 נכסים בעולם. אנחנו פועלים עם שותפים מקומיים המחפשים הגיון בסיסי בהשקעת הנדל"ן עצמה, בהנחות שמרניות, היגיון תזרימי והסתכלות אורכת טווח ללא התחשבות בתנודות השוק במהלך חיי ההשקעה", אומר אלחנן רוזנהיים מנכ"ל פרופימקס. "אנו מאמינים שהתנהלותו של וורן באפט, השקעה בנדל"ן באופן פאסיבי ותוך הסתמכות  על ידע מקומי של שותפים מקומיים, היא הדרך הנכונה לכל משקיע שנדל"ן אינו התמחותו העיקרית" מסכם אלחנן. 

לחזרה לערוץ להשקעות נדל"ן בחו"ל

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#