הצרות של קיסריה - מגזין TheMarker - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מה הברון היה אומר?

הצרות של קיסריה

פרויקט נדל"ן שעומד לקום בקיסריה מתסיס את האווירה ביישוב היוקרתי. ברקע, נשמעים קולות ביקורת נגד החברה הפרטית שבבעלות משפחת רוטשילד, המנהלת את היישוב. שלווה ורוגע? חשבו מסלול מחדש

25תגובות

מאבק תושבים מיליטנטי מתנהל בשנה האחרונה בלב קיסריה. על הכוונת: יזמי נדל"ן המבקשים להקים פרויקט מגורים חדש של בנייני קומות, ובו 100 דירות וכן מרכז מסחרי רחב ידיים בהיקף כולל של כ־16 אלף מ"ר בנוי. התושבים בשכונה 3, שגם כך נחשבת לצפופה יותר מהשכונות האחרות בקיסריה, מתריעים כי הפרויקט כלל אינו מתאים לתשתיות התחבורה הצנועות של היישוב, ולכן צפוי לסתום אותן לחלוטין. כמו כן, טוענים התושבים כי בנייה לגובה תכער באופן משמעותי את האזור כולו, המתאפיין בבנייה צמודת קרקע.

בכל יישוב אחר מאבק כזה לא היה אמור לעורר תשומת לב מיוחדת. אחרי הכל, מאבקי תושבים נגד מיזמי נדל"ן אינם בגדר אירוע חריג. בקיסריה הסיפור שונה לחלוטין - גם בשל הדימוי השליו שלה, אך בעיקר בגלל שאותו יזם נדל"ן חסר לב ומוכוון רווח, שנגדו יוצאים התושבים, הוא לא אחר מ"החברה לפיתוח קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד בע"מ" - הגוף שמספק לתושבי קיסריה את מרבית השירותים המוניציפליים, ואף מחזיק בחלק מהסמכויות השלטוניות ביישוב.

אירוע זה הוא עדות אחת מתוך כמה לכך שכבר תקופה ממושכת רוחשות תנודות ססמיות של אי שביעות רצון מתחת לפני השטח המוריק והמטופח של קיסריה. סימן אחר לכך הוא הגשת עתירה על ידי כמה מתושבי היישוב נגד החברה לפיתוח קיסריה - המכונה בפי התושבים "החפ"ק" - בעניין חוזי רכישה דרקוניים, לטענת העותרים, שעליהם נדרשים רוכשי מגרשים בקיסריה לחתום. עוד סימן הוא המפלה שנחל ראש המועצה המכהן בבחירות המוניציפליות האחרונות. קיסריה היתה אז אחד משני יישובים שבהם לא נבחר מחדש ראש המועצה המכהן.

אייל טואג

במשך שנים רבות ראו תושבי קיסריה באופן הייחודי שבו נוהל יישובם, שאין דומה לו בכל הארץ, את המודל המיטבי. בעוד שבכל יישוב כפרי אחר בישראל בנוי השלטון המקומי מוועד מנהל של היישוב וממועצה אזורית המספקת שירותי חינוך ואחראית על התכנון והפיקוח, בקיסריה פועל מבנה משולש שבו מצטרף החפ"ק אל המועצה והוועד המקומי, ואפילו נחשב לגוף הדומיננטי מבין השלושה. עד לפני כעשור נוהל היישוב באופן מלא על ידי החברה, וזאת מתוקף הסכם בין משפחת רוטשילד, בעלת הקרקעות באזור, למדינה. בשנת 2004 הוכפף היישוב מבחינה שלטונית למועצה האזורית, וכעת המועצה היא זו שמספקת לו את שירותי החינוך, ואוכפת בו את דיני התכנון והבנייה. עם זאת, החפ"ק הוא עדיין הגוף שמספק את מרבית השירותים המוניציפליים.

בכובעו השני, המשמעותי יותר, ייעודו של החפ"ק הוא להשיא רווחים לחברה האם שלו – קרן רוטשילד קיסריה, הנמצאת בבעלות משותפת של משפחת רוטשילד ושל המדינה, ומשתמשת בהכנסות לייעודים שונים, פילנתרופיים ברובם. לטענת חלק מתושבי היישוב, במרוצת השנים השתנו סדרי העדיפויות בחברה, והיא נהפכה ל"גרידית", כפי שהגדירו זאת כמה מהם. ייעודה הנדל"ני של החברה, סיפרו, תופס כעת חלק גדול יותר מבעבר בשיקול הדעת של הנהלתה, וטובתם של התושבים נותרת מאחור.

כרמל אברהם, תושב פעיל בשכונה 3 שבה עתיד לקום הפרויקט החדש ואחד מנציגי היישוב במועצה האזורית חוף הכרמל, אומר שהיקף הבנייה המתוכנן כעת מצומצם ביחס לכוונותיה המקוריות של החברה. לדבריו, ההיקף הנוכחי הוא תוצאה של מאבק התושבים, לאחר שהתוכנית המקורית שהגיש החפ"ק השתרעה על לא פחות מ־32 אלף מ"ר. "כשהחפ"ק קנה את המרכז לפני כמה שנים, פורסם שהוא אמור לשמש לרווחת התושבים", מספר אברהם. "בסוף, הקהילה קיבלה אצבע משולשת. החפ"ק השכיר את הקאנטרי ואת החנויות במרכז, ישב בשקט כמה שנים, ויום אחד הגיש פרויקט בהיקף של 32 אלף מ"ר בנוי. ועדת התכנון המקומית כבר אישרה, ולנו לקח הרבה זמן להניע את הוועד. בסוף, הוועד פנה לחפ"ק, והגיעו לפשרה שבה נחתך השטח הבנוי בחצי". על אף הפחתת השטח הבנוי, הוא מבהיר, מתכוונים התושבים להמשיך במאבק.

 

 

הכתבה מתפרסמת בגיליון אפריל של  מגזין TheMarker

למנוי למגזין, חייגו: 5200*

 

 

תפוס כפי יכולתך

במשך עשרות שנים היה המצב בקיסריה יציב ומוסכם. החברה לפיתוח קיסריה מעולם לא הסתירה את היותה יזמית נדל"ן הפועלת משיקולי רווח, ואילו התושבים היו מרוצים למדי מהשירותים שקיבלו. כעת נסדקת האידיליה. הרקע להתפתחויות הוא תאריך התפוגה של הסכם קיסריה, ב־2022. בקרב מי שסבורים כי פעילותו של החפ"ק מונעת בעיקר מאינטרסים כלכליים, ההערכה היא כי החברה עלולה לנצל זמן זה, שבו היא עדיין רשות שלטונית למחצה, כדי להוציא לפועל עוד ועוד מיזמי נדל"ן, על פי העיקרון של תפוס כפי יכולתך.

כיום, התפיסה השכיחה בקרב רבים מהתושבים היא שהחפ"ק נהפך לחברת נדל"ן לכל דבר ועניין, ושהמוטיבציה המרכזית שלו בהשקעה ביישוב ובטיפוחו היא השבחת ערך המגרשים. "יכול להיות שהיסטורית היה חזון, אבל כיום יותר ויותר אנשים מאבדים את התמימות בנושא הזה", אומר גיל יפה, המייצג אף הוא את היישוב במועצה האזורית, וחבר בוועדת התכנון והבנייה בה. כדוגמה מביא יפה את פיתוח השכונה החדשה, שכונה 12, שאת המגרשים בה החלה החברה לשווק בשיווק שקט בסוף ינואר, ושעד כה זוכה לביקוש נאה. "זה מתחם שממוקם בקצה היישוב, לא רחוק מכביש החוף", אומר יפה. "אתה שואל את עצמך, למה שמישהו בכלל ירצה לגור שם? אבל כל עוד החברה משקיעה ומתחזקת את המותג קיסריה, יהיה למגרשים שם ביקוש".

מוקד התנגדות נוסף שהתעורר לאחרונה נגד החברה הוא קבוצת תושבים המוחה על מה שהיא מגדירה כאכיפה של חוקים דרקוניים הנוגעים לאורח החיים ביישוב. קבוצה זו, המורכבת מתושבים שנוהגים להשכיר את נכסיהם ביישוב לתקופות קצרות, ושבינם לבין אנשי החברה קיימים עימותים תכופים על רקע זה, הגיעה לאחרונה עד לבית המשפט, שם הגישה עתירה על עצם חוקיות המצב הקיים.

אייל טואג

לדברי מגישי העתירה מטעם התושבים, עו"ד אמיר ויתקון ועו"ד ליטל ברששת ממשרד שביט בר־און, גלאון, צין, יגור ושות', מקור הצרות הוא בחוזי הרכישה שעליהם חותם כל אחד מבעלי הנכסים מול החברה בעת רכישת המגרש. חוזים אלה, מסביר ויתקון, מקנים לחברה זכויות שאין דומות להן באף יישוב אחר: "בין כל תושב ובין החברה לפיתוח קיסריה יש חוזה, ומכוחו קיימת הערת אזהרה על הבית של כל אחד מהתושבים ביישוב. כל פעולה שאתה רוצה לעשות כתושב, אתה חייב לגשת לחברה ולקבל את הסכמתה, לדוגמה, למכור או לקבל משכנתה. הוראות נוספות בחוזה הרכישה קובעות שהם אלה שיקבעו אילו שירותים ציבוריים יקבלו התושבים, כמה הם ישלמו עבורם, וכן הלאה". עוד, לדברי ויתקון, "החפ"ק הוא זה שמגדיר מה נחשב למטרת מגורים ומה לא. מהי בכלל ההגדרה לטווח קצר? אם אנחנו נוסעים לשבועיים לחו"ל, מותר לנו להשכיר את הנכס? לפי כל חוק – מותר להשכיר את הבית. אבל לא מבחינתם".

החפ"ק כפי שאתה מתאר אותו מזכיר מאוד חברת ניהול שנשכרת על ידי בעלי רכוש משותף כדי להגן על שווי הנכסים. לגיטימי, לא?

"זה ממש לא אותו המקרה. את התקנון של בית משותף או חברת ניהול התושבים יכולים לקבוע בינם לבין עצמם, ואחר כך, אם הוא לא מתאים - לשנות או להחליף אותו. זו שליטה משותפת של כל הדיירים בבית המשותף בנוגע למה שנעשה בקניין שלהם. לעומת זאת, לגבי התנאים שהחפ"ק מציב, לאף אחד אין סיי. אין גם בחירות לראשות החפ"ק, שהוא בבעלות משפחת רוטשילד. עם כל הזכויות הרבות שיש למשפחה הזו, לא יכול להיות שלבעל ממון יהיו זכויות שליטה וניהול על יישוב בישראל".

רותם שביט

לשאלה כיצד הוא רואה את סיומה המתקרב של תקופת ההסכם, משיב ויתקון: "השאלה היא מה יקרה בסוף התקופה – האם כל הערות האזהרה הללו מתבטלות? אם התושבים היו יודעים שבעוד שנים ספורות החפ"ק הולך הביתה, יכול להיות שהיו מעדיפים לחכות ולא להגיש את העתירה. החשש הוא שהמצב הזה יימשך, ואף אחד לא יודע עד מתי".

 

ועד סטטוטורי או ועדת קישוט?

למרות כל האמור עד כה, לו היו עורכים כיום הצבעה בקרב תושבי קיסריה, בהחלט ייתכן שהם היו מצביעים בעד המשך המצב הקיים. בסקר שערך לאחרונה מכון גיאוקרטוגרפיה, בהזמנת החברה לניהול קיסריה, ענו 84% מהנשאלים כי הם "שבעי רצון" ו"מאוד שבעי רצון" מהחיים ביישוב, ורק אחוז בודד מהם השיבו כי אינם שבעי רצון. כמו כן, העריכו כ־70% מהנשאלים כי רמת החיים ביישוב גבוהה מזו שביישובים אחרים. בנוסף העלה הסקר כי קבוצת העותרים נגד החברה, שאנשיה עומדים על זכותם להשכיר את נכסיהם ביישוב לטווח קצר, היא זו הנתפסת על ידי התושבים כמטרד.

זו גם הסיבה לכך שמנכ"ל החברה, מיכאל כרסנטי, לא מתרגש מהביקורת העולה מהעתירה. "כלל הפעילות שלנו ביישוב מוסדרת מכוחו של הסכם קיסריה, שנחתם בינינו - בין ועד היישוב למועצה", אומר כרסנטי. "ועד היישוב הצביע בעד ההסכם שלפיו החברה לפיתוח קיסריה תהיה זרוע הניהול של היישוב בלי שאף אחד כפה את זה עליו, וההסכם אף נבחן בבג"ץ ואושר. כך שלומר כיום שאנחנו כופים את הסדרי הניהול שלנו על התושבים נגד רצונם זה לעוות את המציאות".

גם את טענותיהם של כמה מהתושבים, שלפיהן החברה היא למעשה גורם פרטי המחליף שלטון דמוקרטי של נבחרי ציבור, דוחה כרסנטי על הסף: "בקיסריה יש ועד סטטוטורי נבחר, ואנחנו לא באים להחליף אותו. יש לה גם נציגים נבחרים למועצת המועצה האזורית שהיא הריבון מבחינת תכנון ביישוב. הוועד של קיסריה, כפי שאפשר לצפות, מורכב מאנשים דעתנים - ממנהלים, אנשי עסקים ואנשים שעסקו בתכנון וכבר עשו דבר או שניים בחיים שלהם. זה ועד סופר אינטליגנטי, ומי שחושב שאפשר לסובב אותו על האצבע הקטנה טועה. גם בנושא של המיזם שלנו בשכונה 3 הוועד נלחם כמו אריה והגיע להישגים. כיום אנחנו נמצאים במצב שבו הוועד הולך אתנו יד ביד בתוכנית".

יארו בריל

חרף התשבחות שמרעיף כרסנטי על הוועד, דומה שאין אפילו אדם אחד נוסף ביישוב שמסכים עמו שמדובר בוועד בעל שיניים אמיתיות. המבקרים החריפים אף מכנים את הוועד "ועדת קישוט". יו"ר הוועד, עדנה רודריג, מסבירה כי "על פי ההסכם משנת 2004, כל הסמכויות שהמועצה מאצילה לוועד מקומי נמסרו לחפ"ק. ההסכם הזה קיבל אישור של רוב תושבי קיסריה. אף שהוועד המקומי נהנה משיתוף פעולה עם החברה, הסמכויות נמצאות בידיה". עם זאת, רודריג מציינת כי לדעתה, "ניהול חיי הקהילה צריך להיעשות בלעדית על ידי התושבים ולמען התושבים, כפי שנעשה בכל יישוב במועצה אזורית".

סיפור קטן שמספר גיל יפה ממחיש את הבעייתיות: "לפני כמה ימים ישבתי בוועדה לתכנון ולבנייה של המועצה האזורית, וראיתי שהוגשה תוכנית לפתיחת גן אירועים ברחבת בית הכנסת של קיסריה. ועד היישוב, שאני בקשר עמו, כלל לא ידע על הגשת התוכנית. כשיידעתי את יתר חברי הוועדה על כך שהוועד לא מכיר את זה, הם מיד הורידו את הנושא מסדר היום. בכל יישוב אחר במועצה תוכנית לא מגיעה לדיון בלי שהוועד מאשר אותה קודם לכן. אבל במקרה שלנו, מספיק שהחפ"ק רואה ומאשר. מדלגים על התושבים".

לשאלת מגזין TheMarker אודות מעמדו של ועד קיסריה בנושאים מסוג זה, אמר דובר המועצה האזורית: "בכל מקרה מדיניות המועצה היא להיות קשובה לדעתם של התושבים באמצעות הוועד המקומי. עם זאת, תפקידה של המועצה הוא לדון בדעת ועד התושבים אך ורק כהמלצה. ההחלטה הסופית נתונה בידי הוועדה המקומית לתכנון, כמו בכל שאר היישובים. החפ"ק, לצורך העניין, הוא בעל הנכסים וזכותו להגיש כל בקשה כזו או אחרת".

לדברי כרסנטי, "אני ניגש לאשר תוכנית בוועדה המקומית והמחוזית כמו כל יזם אחר. יתרה מזו, דווקא בגלל היחסים המיוחדים שלנו עם התושבים אנחנו מגבילים את עצמנו הרבה יותר ומקפידים לבצע את הפעילות שלנו בהסכמה. אם הייתי עכשיו בעל קרקע פרטית בעתלית בשטח עם זכויות בנייה, הייתי בכלל סופר את התושבים? הייתי הולך ישר לוועדה ומנסה להביא את זכויות הבנייה שלי למקסימום".

בנוגע לתוכניות החברה לקראת שנת 2022, אומר כרסנטי: "זו זכות גדולה עבורנו לנהל את היישוב בהתאם לחזון של הברון רוטשילד. אבל החברה תקבל החלטה כשיגיע המועד. יש בקרן מי שחושב שהחברה הגשימה את ייעודה. הקמנו יישוב, הוא מתפקד, ואנחנו יכולים עכשיו לזוז הצדה. אז גם נוכל להיות ממוקדים יותר בפיתוח הקרקעות".

לירון זנדמן

כרסנטי מציין כי שאלת המשך ניהול קיסריה תלויה גם בתושבים. "נשאלת השאלה אם הם ירצו אותנו. חשוב לציין כי כבר כיום מעניק להם החוזה אפשרות לסיים את ההתקשרות עם החברה בהודעה של 30 יום מראש. השאלה היא מה הם יעשו. במקרה כזה יש להם שתי אופציות - להצטרף למועצה האזורית חוף הכרמל כיישוב מן המניין, או להסתפח לאור עקיבא", אומר כרסנטי ומחייך. עם זאת, הוא מודה שמתן השירותים ליישוב הוא בבחינת כסף קטן יחסית לכלל פעילות החברה, שעיקרה כאמור הוא יצירת מקורות הכנסה לקרן רוטשילד קיסריה. לצורך מתן השירותים ליישוב כולו, הוא מספר, יש בחברה לא יותר מחמישה עובדים במשרה מלאה ועוד עובד בחצי משרה. "רוצה לנחש כמה עובדים היו מועסקים אם במקומנו קיסריה היתה מועצה מקומית?". 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#