השכונות יפות והמחירים אטרקטיביים: מה עוצר את יבנה מלכבוש את השוק? - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

השכונות יפות והמחירים אטרקטיביים: מה עוצר את יבנה מלכבוש את השוק?

ביבנה בטוחים שיש להם את כל התנאים להיות הדבר הבא: שכונה ירוקה שמציעה חלופה שפויה למחירי הדירות במרכז הארץ, עם דירות 4 חדרים ב-1.2 מיליון שקל, רמת חינוך גבוהה, מיקום מצוין ונגישות טובה ■ אז למה זה עדיין לא קורה?

227תגובות

ל איש המכירות של אחת החברות הפועלות בשכונה הירוקה ביבנה היה את כל הזמן שבעולם עבורנו. נראה היה שהוא אפילו מתאמץ להחזיק אותנו במקום כדי שלא נשאיר אותו לבדו במשרדים הממוזגים. במהלך השיחה, שבה ניסה למכור לנו את הדירות שבונה החברה בפרויקט, הפליג בסיפורי עבר על שירותו הצבאי, התעניין במקור פרנסתנו ובמקום מגורינו, והרחיב בסיפורים על יבנה וסביבתה. רק אחר כך, ולא בהתלהבות מרובה, התפנה לשווק את הדירה: ארבעה חדרים, 120 מ"ר, 1.2 מיליון שקל - והכל עם הסדר תשלומים פנטסטי.

לשאלה אם המחירים האטרקטיביים הם תוצאה של קושי במכירת הדירות, השיב בשלילה והציג רשימת מתעניינים שאמורים להגיע ממש בקרוב לחתימה על חוזי רכישה. כשהתעניינו אם יש מקום לנהל מו"מ על המחיר, התעקש תחילה שהמחיר סופי וממילא אטרקטיבי, אבל אחר כך התרצה והבטיח שאם נחליט לקנות יהיה אפשר להוריד שקל או שניים.

לא ברור אם זה החום הכבד של אמצע יולי, צום ט' באב, החופש הגדול או יוקר המחיה, אבל שלוש שנים לאחר שהושקה ברעש גדול שכונת יבנה הירוקה, זאת שאמורה להפוך את יבנה מעיירת פרברים שקטה לעיר תוססת, היא עדיין שוממת. בסיור בעיר בשעות הצהריים של יום שלישי היה קשה למצוא נפש חיה ברחובות.

בשכונה החדשה, שבסופו של דבר תמנה 3,300 דירות, הבנייה עודנה בעיצומה. פועל בניין אדיש לחום הכבד מניח בגן ציבורי שהוקם לא מכבר ספסלי ישיבה חדשים עטופים בניילונים. מאות יחידות דיור כבר הוקמו ואחרות בשלבי בנייה. עשרות מנופי ענק פועלים כאן בשיא המרץ ומקימים בניינים בגבהים של 24-7 קומות.

לצפייה בסמארטפונים ובטאבלטים לחצו כאן

כתבות נוספות באתר TheMarker:

פרשנות // הרפורמה האמיתית שגלעד ארדן יכול להוביל

עם מימון עצמי ובלי ידע בתכנות: יזמי האינטרנט החדשים

עיצובי הבניינים שונים ומשונים: חיפויי אבן או שיש, בנייה טרומית משובחת וקצת פחות, מרפסות עגולות, מלבניות, הכל מכל הבא ליד. היזמים - שפיר, תדהר, חנן מור, פרץ בונה הנגב, אלמוג ורבים אחרים, מקימים שכונה דומה לאלה שקמו בשכונת אם המושבות בפתח תקוה, למשל, או בקריית השרון שבנתניה. המשווקים מסבירים כי הבנייה ביבנה צפויה להיות פחות צפופה ועם הרבה יותר שטחים פתוחים. זהו פתרון הדיור הנפוץ בישראל כיום.

יבנה הירוקה, שהקמתה החלה לפני שלוש שנים, אמורה לבשר על המהפכה המתוכננת ביבנה. עיר קטנה, שקפאה במקומה, התקשתה למשוך אוכלוסיה חדשה או למנף את המיקום המצוין שלה בין אשדוד לתל אביב ‏(25 ק"מ מהעיר ללא הפסקה‏) ואת הנגישות הנוחה יחסית לגוש דן. על פי התוכניות, ל-35 אלף התושבים הקיימים צפויים להצטרף 15 אלף תושבים חדשים בשנים הקרובות. לטווח ארוך יותר של 15 שנה, תוכנית האב של יבנה מדברת על אוכלוסיה של 70 אלף איש, שאמורה להפוך את יבנה לעיר גדולה.

ואולם למרות התוכניות היומרניות, מבצע השיווק האגרסיבי של יבנה הירוקה ומצוקת הדיור בישראל, המחירים בשכונה קפאו בשנתיים האחרונות אף שבשאר חלקי הארץ הם לא מפסיקים לעלות. יחסית לרחובות, לראשון לציון ולערי גוש דן, יבנה בהחלט זולה עדיין. לצד מחיר ממוצע של 1.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים בעיר, מוצעות דירות 5 חדרים ב-1.4 מיליון שקל. מי שיתאמץ ימצא מחירים נוחים אפילו יותר, כמו ארבעה חדרים ב-1.1 מיליון שקל וחמישה חדרים ב-1.25 מיליון שקל.

בכניסה לאחד ממשרדי המכירות אנו פוגשים את יחיאל וחמוטל אמסלם, שניהם ילידי יבנה. יחיאל הוא בעלי המותג המקומי המוכר היטב לתושבי העיר - פלאפל אמסלם. הם לא מתרשמים ממה שתושבי גוש דן תופשים כנדל"ן זול. "בשביל יבנה זה יקר", הם מביעים את תחושתם של תושבי יבנה נוספים עמם דיברנו, שאינם מתגוררים בשכונות של בתים צמודי קרקע ולא מצליחים להתרגל לרעיון שעליהם לשלם יותר ממיליון שקל על דיור בעיירה הקטנה שבה נולדו. "מי שבא לפה זה כל האלה מבת ים. שם הם יכולים למכור כל חירבה שיש להם ב-1.5 מיליון שקל, ויש להם כסף לקנות פה את הדירות במחירים שדורשים", מסבירים בני הזוג.

עופר וקנין

ואכן, רוב תושבי השכונה החדשה לא יהיו ילידי העיר. במשרדי המכירות של חברת שפיר, אומר איש המכירות אריאל שאול כי מרבית הלקוחות באים מחוץ ליבנה, מערים כמו ראשון לציון, חולון ונס ציונה. כנראה שעבור מי שגר דרומית לתל אביב המחשבה להרחיק עוד כמה ק"מ על כביש 4 כרוכה בהתגברות על פחות חסמים. "קנו פה גם בנים של חבר'ה שגרים בשכונות 'בני ביתך'. היבנאים הם אלה שקפצו על הגל הראשון של המכירות", אומר שאול.

יבנה לא נכנסה לתודעה הנדל"נית בשנים האחרונות, אז איך בכל זאת מוכרים את העיר?

"מה שמעניין את האנשים זה לא שכונה ירוקה ולא שום דבר אחר. מה שחשוב להם זה המחיר. הקונים באים כי הם לא יכולים לקנות בחולון. על אף שפערי המחירים מהמקומות האלה, לדעתי, הם עיוות נדל"ני שייסגר בשנים הקרובות".

איפה אתה גר?

"בקרית אונו".

נו, והיית עובר לפה?

"הייתי רוצה, אבל אשתי רוצה לגור בעיר שהיא ממש עיר".

אבל יבנה זו עיר.

"כן, אבל גם כל המשפחה שלה שם. היא רוצה להיות קרובה לאמא שלה".

זו רק אוכלוסיה חילונית? יש חרדים שמתעניינים פה בדירות? ערבים? חובשי כיפות סרוגות?

"לא, זה לא האיזור שלהם".

מי שרוצה לבלות - 
יוצא מהעיר

דרומית לשכונה הירוקה שוכן פארק המים הגדול של העיר, ומעליו מתנוסס מגדל המים של יבנה. אנחנו מטפסים על הגבעה שעליה בנוי מגדל המים המשקיף על העיר. כשזה נבנה בראשית שנות ה-80, היה לראש העירייה דאז, מאיר שטרית, חזון של מסעדה מסתובבת שאמורה היתה לקום בראשו. אגדה אורבנית גרסה אז כי התוכנית לא יצאה אל הפועל בגלל הסכנה הביטחונית שהיתה טמונה ביכולתם של היושבים במסעדה לתצפת על בסיס חיל האוויר פלמחים הסמוך, או יותר מכך על מרכז המחקר הגרעיני שורק.

עם זאת, האמת טמונה כנראה בחוסר הכדאיות של ההשקעה הכספית הגדולה במסעדה כזו, שתשקיף על נוף יבנאי ללא אטרקציות מיוחדות ותפנה לקהל מקומי, שניסיון העבר מעיד כי אין די בו כדי לתמוך במקומות בילוי בעיר. מקומות הבילוי בעיר הם נקודה כואבת: תושבי יבנה מספרים על ניסיונות רבים בשנים האחרונות לפתוח פאבים, מסעדות או בתי קולנוע, שלא שרדו בגלל חוסר כדאיות כלכלית. בסופו של דבר יבנאי שרוצה לבלות נוסע אל מחוץ לעיר.

לכתבות נוספות בנושא נדל"ן:

בעלות שליטה: "נפתח בישראל פער שרק יילך ויגדל - בין אלה שהספיקו לקנות דירה לפני 2008 ובין אלה שלא"

הרשימה המלאה: משרד השיכון חושף כמה עולה דירה בישראל

כשאנו שואלים את צביקה גוב ארי, ראש עיריית יבנה ב-15 השנים האחרונות, לגבי הסיבות שבגללן הוא מקדש את צמיחתה של העיר, הוא מציג את הבעיה הזו כאחד הגורמים. בתקופתו בצבא ‏(גוב ארי השתחרר בדרגת תא"ל‏), הוא היה אחד מיוזמי שכונות בנה ביתך בעיר, שגילמו את מהפכת הדיור הקודמת שעברה על העיר. כראש העירייה הוא אחראי למהפכה השנייה - בכיוון שונה לגמרי.

אחד המאפיינים של השלטון המקומי בישראל הוא תאוות הצמיחה המקננת בקרב אלה המובילים אותו. מרבית ראשי העיריות והמועצות רואים את התרחבות העיר בתקופת כהונתם כאחד הפרמטרים המגדירים את הצלחתם בתפקיד. התרגלנו לשמוע ראשי עיריות מסכמים את כהונתם במשפט "בתקופתי נוספו לעיר 20 אלף תושבים והיא הכפילה את גודלה". מבחינה הזו עשוי גוב ארי להציג רזומה יוצא דופן בשנים הקרובות.

לא ברור מה מקור הגישה הזו. עיר אינה עסק שמטרתו לצמוח ולרכוש עוד ועוד לקוחות. הצלחתו של ראש עירייה אמורה להימדד ברמת החיים של התושבים שבחרו בו - התשתיות, החינוך, התרבות ושירותי הבריאות שהם מקבלים. "כדי לקיים שירותים מלאים ולספק את מאוויי התושבים, נדרשת מסה קריטית של תושבים. זה נחוץ לפיתוח של עסקי תרבות ומסחר. עם 35 אלף תושבים לא הצלחנו להגיע להסכם עם אף יזם כדי לפתוח קניון. היזמים שכן בדקו אפשרות כזו הגיעו למסקנה שאין פה כדאיות כלכלית. כך גם עם מוסדות תרבות, אקדמיה ומרחב מחיה ובילוי לאנשים צעירים.

"אם עיר לא גדלה, היא נשארת עיירה קטנה ורדומה שנשענת על מה שמספקות לה הערים מסביב. מאז שהחלטנו על הגדלת העיר מידפקים על הדלתות שלנו. כיום נבנים בעיר שלושה קניונים. יקום פה מרכז עסקים על 110 דונם שיכלול חברות היי־טק ושטחי מסחר".

אבל ההתרחבות היא לא הדבר היחיד שיפתור את זה. הבעיה של יבנה היא שחסר לה מרכז עיר מסודר. לכל שכונה יש את המרכז המסחרי הקטן שלה, אבל אין ביבנה רחוב ראשי של חנויות שאפשר ללכת לאורכו.

"זה נכון. המרכז המתוכנן של העיר הוא שדרות דואני - רחוב שבו שוכנים היכל התרבות של העיר, סדנה לאמנות, ספרייה מרכזית ועוד. מתוכננת שם טיילת לכל אורך הציר. זו התוכנית שמתגלגלת בימים אלה".

כשהקמתם את השכונה החדשה, למה לא החלטת על בנייה נמוכה יותר? חשבתם על המודל שמאיר שטרית יזם בשנות ה-80 כשבנה את שכונות הקוטג'ים ומשך אוכלוסיה חזקה? או על פתרון ביניים של בתים בני שתי קומות, שתי דירות גן ושני פנטהאוזים? אין ערך בשמירה על צביון העיירה? יש ערים שחרטו על דגלן את צביון ה"מושבה" כמיתוג.

"העיקרון שלנו היה שבמקום ליצור בתים שבהם לכל אחד יש מרחב פרטי של גינה, נפנה שטחים לפארקים רחבי ידיים עם כל מה שצריך. השארנו 400 דונם של אדמה מחלחלת לטובת פארקים ביבנה הירוקה. הטבע של יבנה הוא לא של בתים פרטיים. עד בניית השכונות צמודות הקרקע בשנות ה-80, יבנה כולה היתה על קומות. בנייה צמודת קרקע היא בחירה שמשמעותה לכסות 
את כל השטח בכבישים ובטון".

התושבים מתלוננים שאנשים רבים רכשו בשכונות החדשות דירות להשקעה ולא למגורים. הם מתכוונים בעיקר לאלה שרכשו דירות בעקבות מבצעים כמו זה של עמותת חבר לאנשי הקבע.

עופר וקנין

"זה אחד הדברים היותר עצובים שאני חווה. החזון לא היה ליצור מצב שבו תושבי השכונה החדשה מתחלפים בתדירות גבוהה. זו סיטואציה שיוצרת אי־יציבות קהילתית. ועדיין, רוב הרוכשים הולכים לגור פה. כל מה שייבנה יאוכלס מהר מאוד".

עד כמה העיר הזו באמת ירוקה? הרי לא מדובר בבניינים אקולוגיים הבנויים מלוחות סולאריים. זו לא רק דרך למתג את השכונה?

"אף קבלן שבונה פה בניינים לא יקבל היתר לחיבור לחשמל ללא אישור ממכון התקנים שהוא בנה בית ירוק, משמע אישור לרמת ציפוי מסוימת שהבניין נהנה ממנה, רמה מסוימת של בידוד טרמי, בנייה עם כיווני אוויר נכונים, חומרי הבניין שבהם הוא השתמש ומערכות החשמל. בשכונה הזו יהיו הרבה שטחים גדולים וירוקים, ולא ייכנסו אליה אוטובוסים, אלא תהיה מערכת שאטלים שתסיע את התושבים לתחנות הרכבת.

"סוגיה נוספת היא הטיפול באשפה. בכל קומה בבניינים יהיה פיר ירוק ופיר חום שמפריד אשפה רטובה מאשפה אחרת. בכל השכונה יש מערכת סגורה לפינוי אשפה. היא לא תתגלגל בפחים ברחובות, אלא תשוגר דרך צינורות במערכת אטומה ותישאב למרחק של ק"מ מהשכונה".

מה עם התשתיות התחבורתיות לשכונה החדשה?

"זו העיר היחידה בישראל עם שתי מערכות מסילתיות שעוברות בה. 800-700 כלי רכב מגיעים לתחנות הרכבת פה מדי בוקר. חוץ מזה, בחצי השנה האחרונה לא הסכמתי לספק היתרי בנייה בשכונה בגלל היעדר פתרון תחבורתי ליבנה. שר השיכון אורי אריאל התחייב בפניי שהשנה יושלם תכנון המחלף הדרומי של יבנה וב-2014 יתחילו לבנות אותו. אחרת יבנה לא תתפתח".

"שום דבר לא קורה ביבנה"

בינתיים, עד שיקומו ביבנה מוסדות הציבור שרואה גוב ארי בחזונו, יבנה, לטוב ולרע, היא עדיין עיירה קטנה ומפוהקת. מרכז העיר השומם נראה מוזנח ומיושן, עטוף בדירות שיכון שהוקמו בשנות ה-70 וה-80. שכונת אנשי הקבע, שהוקמה בשנות ה-80 וה-90 ונחשבת לשכונה החזקה בעיר, זקוקה גם היא לרענון. 26% ממשקי הבית ביבנה רשומים בלשכת הרווחה. 13% מתושבי העיר הם יוצאי אתיופיה המתמודדים עם השלכות הקליטה הלא מוצלחת שלהם.

בצד החיובי, לעומת זאת, נמצאת מערכת החינוך של העיר המציגה הישגים גבוהים וזוכה בפרסים. שיעור הניגשים לבגרות גבוה, ופחות מ-1% מהתלמידים נושרים מבתי הספר.

כ-10 דקות של נסיעה ביבנה יכול המבקר לקבל שיעור בהיסטוריה של מגמות הנדל"ן והאדריכלות בישראל. בתי הכפר הערבי ששכן במקום עד 1948 כבר לא קיימים, להיסטוריה העתיקה יותר יש זכר מועט בדמות המגדל והגשר הטורקיים מהתקופה העות'מנית וקברו של רבי יוחנן בן זכאי ‏- שעל פי המסורת שימר כאן את המסורת היהודית לאחר חורבן בית המקדש בידי הרומאים בירושלים בבקשו מהכובש "תן לי את יבנה וחכמיה"‏.

עם זאת, 50 השנים האחרונות נתנו את אותותיהן, ובעיר יש את כל המרכיבים הנדל"ניים המובילים: בתי הסוכנות הקטנים וצמודי הקרקע שהוקמו בשנות ה-50, שיכוני הרכבת שהוקמו ברחבי ישראל בשנות ה-60 כדי לקלוט את העליות הגדולות, השיכונים המודרניים יותר של שנות ה-70 וה-80 עם בניינים בני שש־שבע קומות, והלאה לשכונות הקוטג'ים שבישרו את המהפכה הראשונה בעיר באמצע שנות ה-80, אז הגיע לישראל חלום הבית עם הגינה.

יש בעיר אפילו כמה מהשיכונים המודרניים של שנות ה-90, תקופה שבה אופנת אריכי האמבטיה כחיפוי חיצוני לבניין היתה באופנה, והרעיון של בנייה לא אחידה רווח בניסיון להעניק לשיכונים מאפיינים של בתים פרטיים. השכונה הירוקה, או נאות רבין, כפי שתיקרא באופן רשמי, אמורה להיות הנציגות של שנות ה-2000.

במרכז העיר לא שותפים לתוכניות המהפכניות. "שום דבר לא קורה ביבנה", אומר לנו בעלים של דוכן שווארמה. "רוב הרוכשים בשכונה החדשה הם אנשי צבא שקנו דירות להשקעה. העיר תישאר בדיוק אותו הדבר".

זה טוב או רע?

"זאת עיר שקטה והחינוך פה טוב. ראש העירייה מצוין. תשעה מתוך עשרה תושבים מתכוונים להצביע לו. תכתבו את זה".

הפיהוק הכללי של העיר משפיע על מערכת הבחירות. לא תמצאו כמעט כרזות של מתמודדים לראשות העירייה ברחובות, ונראה כי כולם בטוחים שגוב ארי הוא זה שימשיך להוביל את יבנה. "יש עליו הרבה ביקורת, אבל אין בכלל ספק שהוא עושה הכי הרבה בשביל העיר הזאת", מסביר אחד התושבים.

בסיטואציה הנוכחית, מודים משווקי הדירות בשכונה הירוקה, הם מוכרים ללקוחות בעיקר את השכונה שבה הם עומדים לגור, ולא את העיר. נטע תמם לוי, המשווקת את הפרויקט של חברת אלמוג, מספרת על טיילת גדולה שתקום ביבנה ועל דיירים איכותיים. לדבריה, "מי שכבר מגיע לפה, אין לו חששות מיבנה, אבל בשיוווק הפרויקט התמקדנו בשכונה הירוקה. זו שכונה של אוכלוסיה צעירה וחדשה שתגיע יחד ותצמח יחד. השכונה הזו נמכרת כעיר בתוך עיר, ויבנה לא משקפת את מה שיהיה בשכונה הירוקה".

דווקא בדברים אלה של תמם לוי טמון הגורם הבלתי מדיד שישפיע על הצלחת השכונה. באמצע שנות ה-80 נחשבה הקמתה של שכונות בנה ביתך בעיר להצלחה בזכות תחושת חלוציות של אלה שהיגרו לעיר והאמינו שביכולתם לפתח אותה מבחינת מערכת החינוך, האפשרויות לילדים הגדלים בה ופיתוח המסחר.

התחושה של שכונה חדשה ומבודדת שאמורה להפריח את החולות וליצור הזדמנויות חדשות בעיירת הפיתוח יצרה באותם ימים אווירת שיתוף. הרי בכל זאת יש ייחוד במיקום של יבנה - מצד אחד 20 דקות נסיעה מתל אביב, ומצד שני ניתוק גיאוגרפי מגוש דן, באזור שבו מתחילה הפריפריה הישראלית.

השאלה היא אם יבנה תצליח שוב, כמו בשנות ה-80, לתרגם זאת לגאוות יחידה מקומית ולצמיחה של היישוב כולו, ולא ליצירת שכונה אוטונומית ומבודדת משאר העיר. באמצע הדרך בין אשדוד לתל אביב יש פוטנציאל גדול, אבל לעת עתה הוא עדיין רחוק ממימוש.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#