הברווזון המכוער של צפון ת"א מתעורר: שכונת המשתלה חושפת הזדמנויות לעליית ערך - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הברווזון המכוער של צפון ת"א מתעורר: שכונת המשתלה חושפת הזדמנויות לעליית ערך

השכונה הצפון תל-אביבית, שבמשך שנים נחשבה נחותה ביחס לשכנותיה, מתעוררת לחיים ■ אמנם רמת המחירים בה נמוכה מבתל ברוך צפון ובנווה גן, אך הטמנת קו המתח הגבוה שעבר בסמוך לה ופתיחת בית הספר היסודי הראשון עשויים להעלות את ערך הנכסים בשכונה

19תגובות

במשך שנים נחשבה שכונת המשתלה בצפון תל אביב לילד החלש בכיתה של שכונות היוקרה באזור. על אף מיקומה האטרקטיבי באחד האזורים הנחשקים בישראל, בין צהלה לרמת השרון, וקרבתה לצירי תנועה ראשיים, סבלה השכונה מכמה פגמים משמעותיים - קו מתח גבוה שעבר בצמוד השכונה, היעדר מוסדות חינוך ובעיקר בנייה צפופה במיוחד של חלק ניכר מהפרויקטים, בסטנדרטים שאינם מקובלים בשכונות יוקרה.

כל אלה הביאו לכך שבמשך זמן רב השכונה, ששוכנת צפונית לצהלה וממערב לתל ברוך צפון, פשוט לא התרוממה. גם צורתה הלא שגרתית - מעין בועה הבנויה סביב כביש היקפי אחד, עם שתי יציאות בלבד לעולם החיצון - התקבלה במעט חשדנות. בהתאם לכך, פיגרו בשנים האחרונות ערכי הדירות בשכונה ב–10%–20% מאחורי מקבילותיהן בשכונות הסמוכות - תל ברוך צפון ונווה גן.

שני מהלכים שערכה עיריית תל אביב בשנה האחרונה אמורים היו להעלות סוף־סוף מעט סומק בלחייה של השכונה, שניהם לאחר מאבק ציבורי ממושך מצד התושבים. הראשון הוא ניתוקו והעתקתו של קו המתח הגבוה שחלף בסמוך לרחוב וילנסקי - דבר שבוצע בסוף 2012; והשני הוא הקמת בית ספר יסודי בלב השכונה, לאחר שבמשך שנים נאלצו תושביה להסיע את ילדיהם לבתי ספר בשכונות הסמוכות.

עד כמה שינו שני צעדים אלה את רמת האטרקטיביות של השכונה, אפשר היה לבחון בינואר האחרון, כשרשות מקרקעי ישראל ‏(המינהל לשעבר‏) פירסמה מכרזים לשיווק קרקע לבניית 452 דירות בשכונה בשישה מתחמים שונים, מכרזים שהתאפשרו בזכות העתקת קו המתח הידוע לשמצה.

עופר וקנין

היה זה מבחן לא פשוט, על רקע העובדה שכמה יזמים כבר נכוו בשכונה בעבר, בגל השיווקים שנערך בה בסוף שנות ה–90. "ב–1998–1999 כולם נפלו", מתוודה אייל חכם, סמנכ"ל השיווק של חברת אפריקה מגורים. "הקרקע נמכרה במחיר גבוה מאוד, והשוק לא הביא את המחירים שחשבו שהוא יביא. נחלצנו מהשכונה בעור שינינו. אני לא חושב שהיה כאן יזם אחד שהרוויח".

עם זאת, על אף החוויה המפוקפקת שאותה מתאר חכם, לא נמנעה אפריקה מלהתמודד גם הפעם על מגרשים בשכונה. כיום היא מחזיקה בה בקרקע לבניית 192 יחידות דיור, לצדן של גינדי החזקות, שלה קרקע ל–232 יחידות דיור; וקבוצת רכישה בהובלת חני הורוביץ, שזכתה במתחם צנוע ל–28 יחידות נוספות.

לשאלה אם החברה לא חששה לחזור לשכונה לאור כישלון העבר, משיב חכם בשלילה: "תל אביב היא עיר חזקה, עם ביקושים מרשימים מאוד". לדבריו, חלק ניכר מהרוכשים הם תושבי השכונה, שמרוצים ממנה ומבקשים להישאר בה. "אם הם לא היו מרוצים, הם היו עוזבים את השכונה ועוברים לרמת השרון או למקום אחר בתל אביב".

גם אם אפריקה ישראל לא חששה לחזור אל האזור, התעמקות בתוצאות המכרזים לרכישת הקרקע מעלה כי היו רבים אחרים שחששו, וככלל - השוק היה רחוק מלהסתער על הקרקע. בכל המכרזים נרשם מיעוט הצעות. בשלושה מתוך ארבעת המתחמים הגדולים, של 80 יחידות דיור ויותר, זכה בקרקע מציע בודד - והרביעי נסגר בשל חוסר הצעות. במכרז חוזר שנערך במאי זכתה אפריקה מגורים במגרש - גם כן כמציע בודד. בכל המקרים היו סכומי הזכייה גבוהים באחוזים בודדים ממחירי המינימום לקרקע שהציב המינהל.

אתי אלה

בסך הכל רכשה גינדי קרקע לבניית 232 דירות לפי שווי של 1.11 מיליון שקל לרכיב הקרקע בכל דירה ‏(כולל הוצאות פיתוח‏), מול בית הספר היסודי החדש שנפתח בשכונה. אפריקה מגורים רכשה קרקע ל–112 יחידות במיקום משופר מעט יותר - מול הפארק השכונתי - לפי שווי של 1.15 מיליון שקל לקרקע ליחידה, ובמאי רכשה קרקע ל–80 יחידות ב–1.13 מיליון שקל ליחידה. בקרקע שבה זכתה קבוצת הרכישה שולמו 1.23 מיליון שקל לקרקע ליחידה.

עברה את מבחן השיווק, 
אך לא בהצטיינות

כיום, עוד לפני שנבנו ואוכלסו הבניינים החדשים, חיים בשכונת המשתלה כ–2,500 תושבים בכ–1,000 משקי בית. כשיצאו המכרזים הראשונים לשיווק הקרקע בשכונה, שתוכננה בצפיפות יוצאת דופן - בוודאי ביחס לאותם הימים - נשמעו האשמות כי אופי התכנון שקידמה העירייה במקום נבע לא מעט מהעובדה שהיא עצמה היתה בעלת 40% מהשטח, ולכן היא בעלת אינטרס למקסם את מספר הדירות, ובהתאם לכך את רווחיה.

כעת מקפידים נציגי שתי החברות בשטח - אפריקה וגינדי - להדגיש את אלמנט הריווח של התכנון המחודש, עד כדי כך שלדברי חכם, אפריקה הקטינה את מספר הבניינים המתוכננים במקום כדי ליצור מרווחים מקסימליים בין הבניינים. בסך הכל תבנה אפריקה שני בניינים בני שמונה קומות ועוד ארבעה בני ארבע קומות - ובהם שמונה יחידות בלבד; ואילו גינדי תבנה ארבעה בניינים בני שמונה קומות, שלושה בני ארבע קומות וארבעה בני שלוש קומות.

לאחר שאת מבחן שיווק הקרקעות צלח המתחם, אך לא בהצטיינות יתרה, הגיע שלב שיווק הדירות, וכאן - אם להאמין לאנשי המכירות של שתי השחקניות המרכזיות בשטח - הם חווים הצלחה מסחררת. הגדילה לעשות גינדי, כשכבר בשלב זה, חודשים לפני היתר בנייה, מכרה לדברי סמנכ"ל השיווק, צחי לוי, 160 יחידות דיור - כ–70% מהמלאי. מיום קבלת ההיתר, הצפוי לדבריו בסוף השנה, האכלוס יתבצע בתוך שנתיים.

העסקות בפרויקט גינדי Life במשתלה בוצעו במחירים של החל מ–2.15 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, דירת 4 חדרים וחצי נמכרה בהחל מ–2.5 מיליון, דירת 5 חדרים נמכרה בסביבות ה–2.7 מיליון שקל, מיני פנטהאוזים נמכרו באזור ה–2.8 מיליון שקל, ומחיר הפנטהאוזים היה 4–4.8 מיליון שקל. לדברי לוי, נמכרו עד כה כלל הנכסים הייחודיים בפרויקט, מלבד הפנטהאוז האחרון והגדול ביותר המוצע עדיין למכירה, שמחירו 5.5 מיליון שקל.

אפריקה מגורים נוקטת גישה שיווקית מרוסנת יותר, והוציאה עד כה לשיווק במכירה מוקדמת ‏(פרי־סייל‏) שלושה בניינים מתוך שישה המרכיבים את סביון במשתלה, במחירים גבוהים יותר, המגובים - כפי שמקפיד להבהיר חכם - בשטח נכס גדול משמעותית ובמפרט טכני עשיר יותר מאשר אצל המתחרים. דירות 3 חדרים נמכרו בפרויקט ב–1.9–2 מיליון שקל, דירות 4 חדרים נמכרו לפי 22.8 אלף שקל למ"ר. דירות 5 חדרים לפי 23.5–24 אלף שקל למ"ר, ודירות המיני פנטהאוז נמכרו לפי שווי של 25 אלף שקל למ"ר.

"דווקא יש מרחבים"

אף שלא מדובר במחירים שאפשר להגדיר נמוכים, הרי שהן במקרה של אפריקה ובוודאי שבמקרה של גינדי הם גם לא נמצאים באזור השווי של שכונות היוקרה. בתל ברוך צפון, שנמצאת מערבית לשכונה, נעים מחירי דירות 4 חדרים סביב 2.6–2.7 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים באזור 3 מיליון שקל. אפילו בנווה גן, הזולה יותר, רמת המחירים גבוהה יותר מאשר במשתלה.

לדברי מוטי אקרמן, בעל משרד התיווך אקרמן נכסים הפועל בשכונות צפון־מזרח העיר, המחירים נובעים במידה רבה מהתבססות על סטיגמות, שבחלקן כבר אינן מוצדקות. "במשך השנים יצא לשכונה שם של שכונה טובה קצת פחות, וזה נבע מכמה סיבות: קווי המתח שכבר אינם, הצפיפות הגדולה שיצרה צורת הבנייה במקום, כשמרפסות הבתים נמצאות אחת על השנייה, והציר הרועש של משה סנה בצדה המערבי.

"מצד שני, אני יכול להגיד שרוב תושבי השכונה אוהבים אותה מאוד. המבנה הסגור שלה מאפשר לילדים לרדת ולשחק בשכונה כל אחר צהריים, לרכוב על אופניים, וההורים מתלווים אליהם לא פעם. זה יוצר תחושה חזקה מאוד של קהילתיות. עובדה נוספת שאנשים מתעלמים ממנה היא שבשכונה יש שלושה פארקים - אחד במרכז, אחד ממערב שחוצץ בינה למשה סנה, והשלישי מדרום - בגבול בינה לבין צהלה. באופן אישי אני אוהב מאוד את השכונה".

מי שעוד יוצאת להגנת השכונה היא יו"ר ועד השכונה, מיכל פרנקל, שבמשך שנים ריכזה את המאבקים להזזת קו המתח ולהקמת בית הספר בשכונה. לדבריה, מצב השכונה מעולם לא היה טוב יותר. לדבריה, "לרוב האנשים אין מושג מהי באמת שכונת המשתלה. זה במקום נהדר לגדל בו ילדים. תראה לי עוד מקום אחד בתל אביב שבו הילדים יורדים כולם אחר הצהריים ומשחקים מחבואים וקלאס. הקהילתיות כאן חזקה מאוד. כולם מכירים את כולם".

והצפיפות הרבה שבה נבנתה השכונה לא מפריעה לכם?

"היא בעיקר נראית צפופה לעין בגלל צורת הבנייה שמזכירה מבצר, וקצת מרתיעה אנשים שמגיעים מבחוץ. מי שחי בתוך השכונה יודע שהיא לא צפופה בפועל. להפך, יש פה הרבה מאוד מרחבים. אנחנו גובלים בשטחים פתוחים - גם מזרחה לכיוון שמורת השקמים וגם צפונה לשדות של רמת השרון, שנהפכו ליעדי טיול משפחתיים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#