הכסף הגדול של דוד עזריאלי נמצא במרכזי המסחר - לא בשכרו הגבוה - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הכסף הגדול של דוד עזריאלי נמצא במרכזי המסחר - לא בשכרו הגבוה

עזריאלי כבש את ראש דירוג השכר בחברות הציבוריות עם עלות שכר של 70 מיליון שקל בשלוש השנים האחרונות, אבל יש דברים חשובים יותר שצריכים להטריד את אזרחי ישראל. דמי השכירות שהוא גובה במרכזי המסחר, למשל

45תגובות

"את יודעת מי זה דוד עזריאלי?"

"לא".

"זה בעל הבית של הקניון הזה. את יודעת כמה הוא הרוויח השנה?"

"סליחה, אני לא מדברת עברית".

אנליסט אישי  בזק

מוגש בחסות המפרסם

"עלות השכר שלו ב-2012 הסתכמה ב-23 מיליון שקל. כמה את מרוויחה אם מותר לשאול?"

"סליחה".

גם בקניון איילון שבבעלות קבוצת עזריאלי, כמו בכל מקום, קשה לדובב את עובדי הקבלן המהווים את המנוע השקט של המקום. המנקים והמאבטחים במקום הם ברובם עולים חדשים, יוצאי אתיופיה מבוגרים שאינם דוברים עברית רהוטה. הפנייה אליהם בזמן המשמרת ברחבת המזון של הקניון גורמת להם בדרך כלל להתפנות במהירות למסדרון השירות עם חדרון התחזוקה הקטן, מחשש שהפונה אינו מרוצה מכך שהם שוהים ברחבה שנועדה לבילוי המבקרים.

הסיבה לכך שנזכרנו בעובדי הקבלן של עזריאלי היתה הפער הבלתי נתפש בין התנאים שלהם לשכר של בעל הבית. עזריאלי, בעל השליטה בקבוצת הקניונים, סיים השבוע את עונות הדו"חות החשבונאיים של החברות הציבוריות בשוק ההון הישראלי כשהוא ממוקם בראש טבלת השכר של המנהלים הישראלים - עם עלות שכר של 23 מיליון שקל ב-2012.

קריאה בספר זיכרונותיו של עזריאלי, "צעד אחד לפנים: זיכרונות (1950-1939)" (הוצאת יד ושם), היא חוויה מרתקת ומעוררת צמרמורת. לקורא הנינוח של 2013 קשה להאמין כי המיליארדר הוא אותו נער פליט שאיבד את משפחתו ונמלט בחוסר כל מעיירת הולדתו מאקוב בתחילת מלחמת העולם השנייה, כדי לעבור לחלקה של פולין שהשתייך לבריה"מ, מתוך תחושה שעליו להתרחק משלטון גרמני. מפולין המשיך הלאה לעומקה של בריה"מ, התנייד ברכבת לטשקנט שבקווקז - וכאן התנדב לצבא הקולונל אנדרס שיצא להילחם בנאצים. לאחר מכן עלה לישראל דרך בגדד, השתתף בקרבות מלחמת השחרור, ולאחר כל זאת היגר שוב - הפעם לקנדה כדי לחפש את מזלו.

יש פרקים בזיכרונות של עזריאלי שמעוררים חיוך בדיעבד. כשהוא מתאר את התרשמותו האדריכלית מהמבנים המזרחיים בקווקז, על הקשתות והפיתוחים שבהם, קשה שלא להיזכר כי זהו אותו אדם שחתום על הקמת מגדלי עזריאלי. וכך גם כשהוא שוטח את חוויותיו האידיאולוגיות מהשהות בפולין תחת שלטון הסובייטים: "למדתי לדבר רוסית והוספתי לטפח את השקפותי בדבר השוויון והצדק לכל אדם. בבית הספר התיכון עסקנו שעות על גבי שעות בדיונים על הדרכים לכונן חברה צודקת שבה יקבל כל אדם יחס שווה"; וגם: "נהניתי מאוד מן החירות וחיפשתי הזדמנות להמשיך בלימודי ולבחון מקרוב את מערכת הצדק החברתי הסובייטי".

אייל טואג

האמירות הללו על שוויון מתחדדות בהתחשב בכך שששכרו המפולפל בשנה האחרונה אינו חד פעמי. עזריאלי אינו שייך לקבוצת המנהלים שהחליטו להצטנע עם עלות השכר שלהם בשנים האחרונות. הוא מנהל מהזן הישן, אדם שנהנה להדגיש שוב ושוב כיצד קורות חייו המפותלים משופעים במקרים שבהם הסובבים אותו ציקצקו לגבי החלטות עסקיות שנטל - ואחר כך נאלצו לאכול כובעים.

בהתאם לזאת, עלות השכר שהציג עזריאלי בשלוש השנים האחרונות היתה 70 מיליון שקל. ב-2012 היתה עלות השכר שלו 30% מהוצאות ההנהלה והכלליות של הקבוצה. המקרה שלו מעלה שוב את השאלה אם יש בנמצא מנהל או משרה היכולים להצדיק עלות שכר שכזו. שכרו של עזריאלי מקומם משום שהוא מחזיק יחד עם ילדיו ב-71% ממניות הקבוצה, ועקב כך קובע באופן מעשי את השכר לעצמו, וכבעל מניות נהנה ממרבית הדיווידנדים שהקבוצה מחלקת בסך מאות מיליוני שקלים בשנה.

התהייה לגבי השכר גוברת כשחושבים על כך שעזריאלי הוא בכל זאת יהודי בן 91, מנהל שבסיס האם שלו נמצא הרחק מישראל, בקנדה, והוא מעסיק חבורת מנהלים דומיננטית במשרה מלאה - בהם המשנה למנכ"ל מנחם עינן, המנכ"ל הפורש שלמה שרף, ומנכ"ל קבוצת הקניונים פאר נדיר.

"עד לפני כמה שנים הוא היה מעורב בכל פרט ופרט ברשת. היה נהוג שבכל יום בחמש אחר הצהריים מתקיימת שיחת ועידה של כל מנהלי הקבוצה כשעזריאלי מתקשר מקנדה. כיום זה כבר לא ברמה הזו", אומר מנהל ותיק בענף. "הקניונים שהקימה החברה בשנתיים האחרונות בעכו ובקריית אתא ‏(שני קניונים שהצלחתם העסקית עדיין טעונה הוכחה, ח"ע‏) נמצאים באזורים שאליהם עזריאלי לא היה נכנס בעבר לעולם ביוזמתו. לעזריאלי כבר אין סיבה לנסוע לעכו פעם בשבוע", אומר אותו מנהל.

מולו יש מי שמזכירים שעזריאלי הוא עדיין הפוסק האחרון בקבוצה. "אי אפשר לקחת מהמנהלים האחרים את ההצלחות שלהם, אבל מי שמקבל החלטה בסוף היום זה אדון עזריאלי עצמו", אומר אדם המכיר את הקבוצה. "הוא ממשיך להיות דומיננטי, אפילו ריכוזי מדי כמשדברים על הקבוצה ברמת היום שאחרי הכהונה שלו", אומר מנהל מתחרה.

בין אם הוא ריכוזי כתמיד או מעורב מעט פחות, התוצאות הטובות של הקבוצה הן כנראה אלה שגורמות לבעל הבית לחשוב שעלות השכר שלו ראויה. קבוצת עזריאלי (מאוחד) סיימה שנה מצוינת, עם הכנסות של יותר מ-9 מיליארד שקל - עלייה של 20% לעומת 2011. הרווח הנקי של החברה ב-2012 הסתכם ב-986 מיליון שקל, עלייה של 58% לעומת 2011. סך הרווח מפעולות המיוחס לתחום הפעילות של החברה ‏(NOI‏) הסתכם ב-1.18 מיליארד שקל, צמיחה של 12%.

פעילויות הקבוצה מגוונות: השכרת משרדים בישראל, נדל"ן מניב בארה"ב, השקעות בבנק לאומי ובחברת כרטיסי האשראי לאומי קארד, אחזקה בקבוצת גרנית - שבשרשור חולשת על שלל חברות במשק כמו סונול, טמבור וסופר גז. אלא שעם כל הכבוד לשלל הפעילויות הללו, הבסיס שמאפשר את הרווחים הגבוהים הוא זה שבזכותו מוכר השם עזריאלי בכל בית בישראל: הקניונים שהיא מחזיקה.

מהדו"חות המאוחדים של החברה עולה כי סך הכנסותיה ממרכזי המסחר והקניונים הסתכם ב-875 מיליון שקל ב-2012, עלייה של 7.5% לעומת 2011. הרווח מפעולות המיוחס לתחום הפעילות ‏(NOI‏) מהתחום הסתכם ב-702 מיליון שקל, עלייה של 6%.

ההכנסות מהקניונים הם ביצת הזהב של הקבוצה. כך למשל, האחזקה בגרנית, על אחזקותיה בסונול, טמבור, סופר גז ועוד, הניבה לעזריאלי הכנסות של 7.7 מיליארד שקל ב-2012. אלא שהרווח מפעולות המיוחס לתחום הפעילות היה 320 מיליון שקל בלבד, פחות ממחצית הרווח שהניבה פעילות הקניונים.

הממונה על ההגבלים מנסה
 לרסן את עזריאלי

עזריאלי לא לבד. הגיאות בענף הקניונים באה לידי ביטוי בדו"חות של חברות נוספות. המתחרה הגדולה של עזריאלי, חברת הקניונים הגדולה בישראל מליסרון, סיכמה גם היא את 2012 עם דו"חות מצוינים והציגה עלייה של 7% בפדיון הקניונים.

עם ישראל אולי חושש ממיתון, אבל שוכח מהצרות עם כניסתו בשעריהם של הקניונים הגדולים. ובתוך התמונה הזו, עזריאלי הוא אחד משני השחקנים החזקים בענף. סקירה של פירמת הייעוץ הכלכלית צ'מנסקי בן שחר מראה כי קבוצת עזריאלי חולשת על 17% משטחי המסחר בישראל. עם זאת, בחינת כוחה של הקבוצה בתוך הקניונים הגדולים מראה תמונה חדה יותר: מתוך הקניונים שבבעלות הקבוצות הגדולות, עזריאלי מחזיקה 40%. בפרמטרים אחרים, למשל פדיון חודשי מתחום הלא-מזון ‏(Food־Non‏), נושקת עזריאלי לנתח של 50% מהשוק.

בחמש השנים האחרונות התרחבו שטחי המסחר של עזריאלי בישראל ב-75% ל-257 אלף מ"ר, ודו"חות הקבוצה מדווחים כי הקבוצה מקימה עוד 80 אלף מ"ר. הממונה על ההגבלים העסקיים, דיוויד גילה, שם לב לכוח המצטבר הזה בשנה שעברה, שבה אסר פעמיים על החברה לרכוש קניונים נוספים בנתניה ובבאר שבע, מחשש לריכוזיות יתר. בינואר 2013 עירערה עזריאלי על החלטת הממונה להתנגד לרכישת פאוור סנטר בבאר שבע.

מירב אינשטייין סיאנו, סמנכ"לית בצ'מנסקי בן שחר שערכה את הסקירה, אומרת כי "הטענות נגד עזריאלי הן לא כצעקתו השגויה של הממונה על ההגבלים ושל רשתות צעקניות אחרות. הם אפילו לא כוח מונופוליסטי בתחום מרכזי המסחר".

דודו בכר

"יודעים ללחוץ על השוכרים"

אי אפשר לקחת מקבוצת עזריאלי את הישגיה. כפי שאומר גורם בכיר בענף, "הוא בא לשוק בתול בזמנים שבהם אף אחד בישראל לא ידע מה זה קניון, ומאז כמעט כל פרויקט שהוא נגע בו הצליח". וכפי שאומר איתן בר זאב, מנכ"ל קבוצת מרכזי הקניות הפתוחים ביג, "עזריאלי יודע מה הוא בונה. יש הרבה סיכונים בבנייה של מרכז קניות, ויש הרבה נעלמים כשאתה יוזם משהו חדש. עזריאלי בנה את המרכזים שלו בחישוב שהם יניבו לו תשואות של 15%. כשהוא בונה מרכז בעלות של 100 מיליון שקל הוא יודע שהוא יקבל עליו 15 מיליון שקל בשנה".

"בכל המקומות הם היו הראשונים עם קניון גדול במקום נכון. עזריאלי ידע לבחור מיקומים בגדול. קניון איילון, למרות התחרות שנפתחה סביבו, מצליח כי הוא קניון אזורי שמשרת את רמת השרון, צפון תל אביב, רמת גן, ראש העין ופתח תקווה. זה קניון שאם יגדילו אותו הוא לא ייפגע, וגם אם יקימו מולו קניון מתחרה הוא לא ייפגע. הכל בגלל המיקום שלו. הם הבעלים של הכי הרבה מרכזים בעשירייה הראשונה של הקניונים בישראל", אומר תמיר בן שחר מצ'מנסקי בן שחר.

ועדיין, ההצלחה נתנה בידי הקבוצה כוח גדול מול השוכרים, והסיבה לחששות הממונה על ההגבלים היא כנראה העובדה שעזריאלי יודע לגבות שכר דירה כפי שלא רבים בענף יודעים. עזריאלי חולקת עם מליסרון את המקום הראשון בשכר הדירה שהיא גובה. שכר הדירה הממוצע בקניון איילון, למשל, הוא 14% מהמחזור, בקניון גבעתיים 13% מהמחזור, ובקניון עזריאלי בתל אביב 12% מהמחזור. לדמי השכירות יש להוסיף את דמי הניהול שהחברה גובה מהשוכרים.

לעלויות האלה יש משמעות גדולה עבור צרכני ישראל, שכן הן מגולגלות אליהם. לאחר המחאה החברתית שפרצה לפני שנתיים, שבה רשתות שיווק שונות הגיבו לטענות נגדן בהצגת דו"חות כספיים המעידים על שולי רווח לא גדולים, הצרכנים שמחפשים איפה הכסף שלהם צריכים להסיט את מבטם לעתים מהמותג שהם רואים לנגד עיניהם בכניסה לחנות - ולמקד מבט גם בספק ובמשכיר הנכס.

לא כולם מסכימים עם הטענה כי דמי השכירות שגובה עזריאלי גבוהים מדי. "הם לא חזירים בדמי השכירות. צריך לזכור שהפידיונות של החנויות אצל עזריאלי גבוהים יותר, אז נוח יותר לשלם שיעור גבוה יותר כדמי שכירות", אומר בן שחר.

דמי השכירות הגבוהים הניבו לאורך השנים מגוון טענות נגד קבוצת עזריאלי בגין ניצול כוחה. כפי שאומר גורם בכיר בענף, "היתרון של עזריאלי עד היום היה ביכולת להשכיר שטחים במרכזים שלו בדמי שכירות גבוהים מאוד. זה נובע מכך שבעשירייה של הקניונים הגדולים בישראל יש לו נציגות מכובדת. הדרך היחידה של הרשתות הקמעוניות בישראל לגדול ולהיות חזקות היא לעבור אצלו בקניונים, גם אם אתה חייב לפעמים ללכת עם החנויות שלך גם לקניונים אחרים של הקבוצה, שבאופן טבעי לא היית הולך אליהם.

"בנכסים שלו יש קרוב ל-100% תפוסה, וזה לא מצב נורמלי, בטח לא בשוק כיום. לא בכדי הממונה על ההגבלים העסקיים מונע מהם לגדול. יש יותר מדי שוכרים בשוק שאומרים שנותנים להם הנחה בשכירות בקניון אחד כדי שהם לא ייצאו עם החנות שלהם מקניון אחר. אני מעולם לא החזקתי שוכר שלא טוב לו בקניון שלי. עזריאלי, לעומת זאת, אם לא גמרת את החוזה הוא לא מוכן לדבר אתך על התנאים".

חשוב לומר שאין דבר לא חוקי במערכת היחסים המשופרת הזאת עם השוכרים. ועדיין, כפי שאומר מנהל מתחרה, "בעזריאלי היה תמיד נוהג לבדוק את השוכרים - 'אם הם מרוויחים בקניון הזה יפה, הם מרוויחים שם יפה, אז שיפסידו פה'. יש להם כמה קניונים מעולים שמספקים את הסחורה בגדול כמו מלחה בירושלים ועזריאלי בתל אביב. אלה מקומות שאפשר לגבות בהם את שכר הדירה שהם מבקשים. אבל יש להם מסורת של גביית שכר דירה גבוה גם במקומות פחות טובים. הם יודעים ללחוץ על השוכרים.

"דמי הניהול אמורים לשקף את ההוצאות של השוכר. עזריאלי תמיד אומר 'אני לא פותח חוזים, רוצה לעזוב - תעזוב'. אם יש פתאום משבר הוא לא אומר 'השנה אני ארוויח קצת פחות', הוא אומר 'עדיף שייצאו מהקניון ואני אכניס מישהו אחר במקומם'. בגדול, כשמסתכלים על סך שטחי המסחר בישראל אין לעזריאלי משמעות, אבל הממונה צודק - הוא שולט בגוש דן".

השכירות הגבוהה עלולה להביא לריכוזיות גדולה יותר בענף, שעשויה גם היא לפגוע בצרכן. כך למשל, הרשתות הבינלאומיות הן אלה שנהנות מהקלות בגובה השכירות. לדברי בן שחר, "חלק מהרשתות הבינלאומיות משלמות אחוז נמוך יותר מהמחזור. ההערכות לגבי H&M, למשל, הן ל-4%-6% מהמחזור. השחקנים הישראלים בקניונים משלמים על הרצון להכניס שחקנים בינלאומיים. גם לרשתות ישראליות גדולות כמו פוקס וקסטרו אני פחות דואג, הן יידעו להסתדר מול פאר נדיר או כל שחקן אחר בשוק. אנחנו צועדים לשוק של דיירים חזקים. זה לא יעשה טוב לרשתות מהשורה השנייה או השלישית, שיילכו לרחובות ולפאוור סנטר".

"יש יותר מדי מטרים בענף"

מערכת היחסים בין בעל הקניון לשוכר טעונה מטבעה. לדברי מנכ"ל קבוצת מרכזי הקניות הפתוחים ביג, איתן בר זאב, "יש לנו מגוון פונקציות שאתן אנו בוחנים את יציבות השוכרים שלנו. השאלה בתחום היא תמיד כמה כסף אתה מעביר לבעל הנכס מסך הפדיון שאתה עושה. כשאתה מסתכל על PNL ‏(דו"ח הרווח וההפסד‏) של חברת אופנה או חברת מוצרי חשמל, אתה רואה מבנה שמשאיר להן רווח מסוים אחרי הוצאות על חומרי הגלם וכדומה. השאלה היא תמיד מה שכר הדירה שהעסק יכול לסחוב.

"העסקים שלנו מחולקים בתוך מערכות המחשב שלנו לפי שולי הרווח שהם מייצרים. כל שוכר מקבל סיווג שמשקף את שכר הדירה שיכול להביא אותו לעברי פי פחת. אם יש בעיה, אז יכול להיות שהמרכז שפתחנו הוא פשוט זבל, והמכירות שהשוכרים מייצרים לא מצדיקות את שכר הדירה. יכול להיות שהשוכר עצמו לא יודע לעשות ביזנס והוא לא מתאים ולא יודע לנהל את העסק.

"אני לא רוצה חיכוך מתמיד עם השוכרים. אני לא רוצה להחזיק אותם באזור החנק עם הראש מתחת למים. זה לא נכון לעבוד ככה. אני מסתכל ל-20 שנה קדימה, ואני מאמין שכשהחיים קשים והעננים מתקדרים, דווקא אז העצים ששתלנו יתחילו לתת פרי".

בר זאב אינו היחיד שמדבר על העננים המתקדרים מעל הענף. מנהל אחר של מרכזי קניות בישראל אומר כי "זו תקופה שבה נתוני המכירות של הרשתות לא עולים. השוק קשה. הרשתות לא מרוויחות ונראה כאילו הוא דורך במקום, ואפילו יורד למטה. באיזה פרמטר שאני לא בודק, למעט באזורים בלי תחרות או מקומות שבהם יש שכונה חדשה שאוכלסה, התמונה היא של צמיחה אפסית".

אל החשש הזה מתווספת העובדה שהרווחים הגבוהים של ענף הקניונים גרמו ליזמים רבים שראו כי טוב והתקנאו לפעול בתחום במשנה מרץ. "יש 1.4-1.2 מיליון מ"ר של שטחי מסחר שהולכים להיבנות, אבל בשוק יש יכולת קליטה של 200 אלף מ"ר בלבד", אומר בן שחר. לדבריו, "כבר כיום יש יותר מדי מטרים באזורים כמו באר שבע, ראשון לציון ואזור מפרץ חיפה. בתוך כמה שנים נראה שיעורי תפוסה שונים מאלה של היום. אנחנו עשויים אפילו לראות את תופעת ה'דד-מולס' ‏(קניונים ריקים ללא שוכרים, ח"ע‏) כפי שיש בארה"ב. המגמה הראשונה תהיה שדמי השכירות יתחילו לרדת, ואחר כך הבנקים יעצרו את מרבית החובבנים - ואז מספר המטרים יירד. זה יהיה, יותר מתמיד, ענף של מקצוענים".

מנהל בענף אומר כי ההצפה בשטחי המסחר נובעת "מרווחיות גבוהה מדי בתחום. אנשים אומרים 'אם אבנה קניון שכר הדירה יהיה כזה, אז יאללה".

גם בתסריט כזה, קבוצת עזריאלי היא האחרונה שיש לחשוש לגביה. לזכות התוצאות של עזריאלי בהשוואה למתחרה עומד גורם חשוב - הסולידיות, כלומר העדר המינוף הפיננסי. עזריאלי בנה את רוב הקניונים שלו לבד, ולא הסתבך ברכישות גדולות שהסתמכו על הלוואות עתק מהבנקים או על הנפקות אג"ח. גם כיום החברה היא אחת היציבות בענף, עם אמצעים נזילים של 744 מיליון שקל; ונכסים לא משועבדים שיכולים לעמוד כנגד קבלת אשראי בשווי של 10 מיליארד שקל.

השבוע דווח כי הגופים המוסדיים האחראים להשקעות הציבור במניות עזריאלי התעוררו. בשנה הבאה יקוצץ שכרו של דוד עזריאלי, ובוועדת התגמול של החברה העריכו כי הגופים המוסדיים לא יאשרו את שכרו במתכונתו הנוכחית בשנה הבאה, וזה צפוי להתכווץ ל-14 מיליון שקל.

עבור המנקה בקניון איילון, וגם עבור רוב האנשים, זהו עדיין סכום דמיוני. עם זאת, מה שחשוב בהרבה מהשכר של עזריאלי היא הבדיקה והשוואת המחירים שמשלמים הצרכנים בקניונים הגדולים שבאחזקתו לעומת קניונים אחרים, שבהם הקופון שגוזרים משכירי הנכסים נמוך יותר.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#