מיאמי נהנית מהזרימה של דרום אמריקאים - ומאמצת את שיטות המימון שלהם - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מיאמי נהנית מהזרימה של דרום אמריקאים - ומאמצת את שיטות המימון שלהם

שיטת המקדמות הגבוהות שמשלמים רוכשי דירות בדרום אמריקה אומצו על ידי יזמי נדל"ן במיאמי. אלה דורשים גיוס של הון עצמי, מראש ובמזומן, כדי להימנע משחזור של בועת האשראי הבנקאית שפגעה בעיר קשות בעשור הקודם

2תגובות

מחוץ לארה"ב, ליזמי נדל"ן רבים יש פחות תיאבון לסיכון מאשר ליזמים בארה"ב. בדרום אמריקה, למשל, יזמים נוהגים לדרוש מרוכשי בית לשלם חלק גדול מהמחיר המלא של דירה חדשה זמן רב לפני שבנייתה הושלמה, כך הם למעשה משלמים מקדמות גבוהות - לעתים קרובות 50% או יותר ממחיר הנכס - עד לרגע שבו ניתן להתגורר בו. זוהי שיטה שרוב האמריקאים, המורגלים לממן 80% מהנכס עם הלוואה בנקאית, יתפשו כבלתי ישימה.

אני זוכר את ההלם שאחז בי כשבעלי הדירה ששכרתי בסאו פאולו, שבה התגוררתי כעיתונאי זר, סיפר לי על לוח הזמנים של התשלומים הגבוהים - בסך הכל 57% - שעליו היה להעביר ליזם כשהבניין החל להיבנות. את הכסף הזה לא ניתן היה להשיב, הוא סיפר.

בלומברג

אבל מה אם משהו היה משתבש, שאלתי אותו, כמו פשיטת רגל של היזם, או אם הכלכלה פתאום מתרסקת לתוך משבר - בוודאי משהו שבדרום אמריקה הוא בעל סיכויים להתרחש.

הוא רק משך בכתפיו. זו פשוט הדרך שבה דברים נעשים בדרום אמריקה, שבה שער הריבית גבוה הרבה יותר, וששיעור האינפלציה הגבוה באופן היסטורי הפך את המימון למסוכן יותר ויקר יותר מבארה"ב. הפרוצדורות האלה נהוגות במיוחד בברזיל וארגנטינה, אך גם במדינות קטנות יותר כמו אורוגוואי, שבה מקים בימים אלה דונלד טראמפ מגדל דירות בכפר הנופש של פונטה דל אסטה, שיחייב את הרוכשים לשלם מראש 40% עוד לפני שהבנייה מתחילה.

השיטה הזו מציעה זווית ראייה אחרת לסיכונים שיזמי נדל"ן נוטלים על עצמם בשגשוג הנדל"ני של מיאמי. מיאמי של היום אינה מיאמי של 2004, כשמחירי הנדל"ן בה עדיין עלו ורוכשים שילמו 20% מראש לכל היותר לפני שהבנייה הסתיימה. כיום אנו אחרי הבועה, כשהבנקים עדיין קפוצי יד ביחס להלוואות הניתנות למימון פרויקטים של דירות.

היזמים של מיאמי אימצו משהו מספר ההדרכה של דרום אמריקה, במה שמתבררת כאסטרטגיה שימושית, בהתחשב במספר הרוכשים הפוטנציאליים שמגיעים למיאמי מדרום היבשת. יזמים בפרויקטים במרכז העיר ועל קו החוף דורשים תשלום מראש של 40% או יותר, וככל שהם קרובים יותר להשלמת הבנייה - השיעור עולה. כשהבנייה מסתיימת, הרוכשים מחויבים לשלם עד 80% מהמחיר המלא של הדירה.

חורחה פרז, יו"ר רילייטד גרופ מפלורידה והאדריכל הראשי של אסטרטגיית המימון החדשה, מגן עליה בטיעון שהיא חיונית כדי לאפשר ליזמים להתרומם, ולמנוע ממשקיעים מהמרים לחזור למיאמי כדי לעשות סיבוב על שוק הדירות - כפי שעשו בעבר. "המימון חוסל במהלך המשבר הכלכלי", אמר פרז. "כולנו מודעים לדברים שקרו. אמרנו 'אם לא יהיו לנו את הרוכשים שיממנו חלק גדול מעלות הבנייה, אז אנחנו לא רוצים לקחת את הצ'אנס לבנות את הבניינים האלה".

רילייטד גרופ אימצה את האסטרטגיה הזו בשלושה בניינים שבבנייה בדרום פלורידה ובשלושה נוספים שבהם המכירות החלו. פנטהאוז אחד בפרויקט וואן אושן עומד למכירה תמורת 8.5 מיליון דולר.

עבור כל ששת המגדלים דורשת רילייטד גרופ מרוכשים לשלם 40% ממחיר הדירה כשהבנייה מתחילה, ואף יותר במהלך הבנייה. כשהם נכנסים לדירה שקנו, רוכשים חייבים לשלם 50%-80% מהמחיר.

האסטרטגיה לא נועדה להרחיק רוכשים. במייבריקל ומילצ'נטו, שני פרויקטים בדאונטאון מיאמי, כבר מכרו את כל הדירות; ובפרויקט באפוגי ביץ' נותרו למכירה רק שתי דירות מתוך 49.

"רבים אמרו שאין סיכוי שרוכשים יהיו מוכנים לשלם את זה, ועובדה שהם שילמו", אמר פרז. חלק מזה נובע מכך שדרום אמריקאים הם הרוכשים העיקריים של דירות בדרום פלורידה. "ארגנטינאים הם בפער ניכר הרוכשים הכי גדולים", הוא הסביר, ואחריהם ברזילאים, קולומביאנים, ונצואלים, מקסיקנים ופרואנים.

אירופאים אמידים, בהם כאלה מכלכלות במשבר כמו יוון ואיטליה, מגיעים גם הם למיאמי, כמו גם אמריקאים מצפון מזרח ארה"ב ושיקגו. רבים מהרוכשים מוכנים לשלם מראש במזומן עבור הדירה.

רילייטד גרופ מחזיקה בעוד כ-20 חלקות מפאלם ביץ' ועד מיאמי - שם החברה תחל במכירתן לשם פיתוח "כשנחשוב שהשוק מוכן", אמר פרז. בשוק הנדל"ן של דרום פלורידה מדברים על יותר מ-80 פרויקטים מתוכננים, אך פרז אמר שהוא סבור שאלה דיבורי סרק. "אין הרבה פיתוח כרגע", הוא אמר. "יש הרבה פרויקטים שרק הוכרז עליהם, אך אני לא רואה מאיפה יקבלו מימון". לעת עתה, הרוכשים לא צריכים לדאוג.

אסטרטגיית המימון החדשה מצוינת ליזמים, שיכולים להפחית בסיכון, אך היא נושאת עמה גם כמה חסרונות. ראשית, היא גורמת ליזמים לבנות יותר מגדלים לעשירים - בייחוד זרים, אף שלעתים נדירות הם יודו בכך - ולא עבור מעמד הביניים האמריקאי שפשוט לא יכול להרשות לעצמו תשלומים גדולים מראש, אומרים עורכי דין בתחום הנדל"ן.

המגמה הזו יכולה למנוע מהגופים המלווים לחזור לפרקטיקות ההלוואה המקובלות, ששמאים סבורים כי הן חיוניות להבראת שוק הנדל"ן המפוצל במיאמי. כפי שזה נראה כרגע, יחידות הדיור היוקרתיות בעיר שוברות שיאי מחיר, בזמן שעשרות אלפי מקרים של עיקולי בתים נדונים בבתי המשפט.

גם רמת הבטיחות נמצאת במצב בעייתי. במצב רגיל, בנקים מחייבים בדיקות בקרה ואיכות במהלך הבנייה כדי להבטיח שהבניינים עומדים בסטנדרטים. ואולם כשהבנקים נותרו מחוץ למעגל המימון, יזמים לא עומדים עוד בפני אותה רמת בקרה, אומרים עורכי דין בתחום הנדל"ן.

לעת עתה, רילייטד גרופ מתכוונת לדבוק באסטרטגייה הנוכחית בפרויקטים הקרובים. בנקודה מסוימת, מעריך פרז, היזמים יקלו בתנאי המחייב לשלם מראש לפחות 30%. "העולם צפוי להשתנות", אמר. "אני רק מקווה שלא נחזור למצב שבו היו לנו בניינים במינוף גדול מאוד, שנטלו ספקולנטים".

אבי טרייסון, עורך דין בפירמת באלוף פרקר ג'ייקובס במיאמי ביץ', רואה את הכסף הגדול שזורם למיאמי - בייחוד מדרום אמריקה - וסבור שהזרם ייפסק לבסוף. "אני לא יודע כמה זמן זה יכול להימשך", הוא אומר. "בשלב מסוים תגיע נקודת שבירה שבה המודל יהיה מעורב יותר, או שנחזור לרמת תשלום מראש של 20%".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#