"קשה להתנהל ברגל בגלל התכנון העירוני. זה משפיע גם על הבריאות" - תמ"א 38 - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"קשה להתנהל ברגל בגלל התכנון העירוני. זה משפיע גם על הבריאות"

האדריכליות נעמה מליס וטלי חתוקה חיברו תוכנית מסודרת שאמורה לסייע להתחדשות עירונית, תחת רשות ממשלתית מסודרת בניהול פרטי שתסייע, תתאם ותייעץ בנושא

8תגובות

בשנתיים האחרונות התגבר השיח סביב התחדשות העירונית. המחאה החברתית, עליית מחירי הנדל"ן וכמובן המחסור בהתחלות הבנייה והקושי בשיווק הקרקעות בקצב מספק - כל אלה גרמו לרבים להיזכר שבמרכזי הערים ברחבי ישראל יש לא מעט הזדמנויות לתוספות בנייה, שיתרמו לא רק לכמות יחידות הדיור שיוצאת לשוק, אלא גם לעיר ולתושבים. למרות העובדה שהדיון על התחדשות עירונית נהפך נפוץ יותר, עדיין נראה שבישראל בכל פרויקט צריך להמציא מחדש את הגלגל, ובהתאם - קצב ההתחדשות לא עונה על הצרכים.

אחת הסיבות לכך היא הנטייה הישראלית להשאיר את הנושא לכוחות השוק - נטייה שמתבססת על הקושי של ערים קטנות, בעיקר כאלה שאינן באזורי הביקוש, לארגן תהליכים מסודרים של התחדשות עירונית. נכון שבכך חוסכים בעובדי ציבור, אך כוחות השוק - היזמים - לא עוסקים בבחינת המערכת מגבוה, ולכן התחדשות עירונית בערים אלה, שהיא הכוח המניע אותן, תהיה לרוב מוצלחת פחות.

את הריק הזה זיהו האדריכליות נעמה מליס, בעלים של משרד מליס אדריכלים; וד"ר טלי חתוקה, מנהלת המעבדה לעיצוב עירוני באוניברסיטת תל אביב, שמאמינות כי המרחב הישראלי בשל להתקדם לשלב הבא. השלב הבא לדעתן הוא הקמת רשות מסודרת שהן מכנות "מחדש ישראל", שתקדם את הנושא, ובעיקר תאפשר ליזמים ולעיריות ללמוד מניסיון בתחום ומתכנון כולל ומסודר.

הרעיון למחדש ישראל החל בפגישה בין חתוקה למליס בפורום בירושלים על התחדשות עירונית. אחרי הפורום נפגשו השתיים לקפה והחליטו לנסות לייצר מסמך שינסה לעשות סדר בנושא התחדשות עירונית. כמעט שנתיים הן עובדות על מחדש ישראל. "זה לקח לנו המון זמן לא בגלל שהיה צריך להמציא את הגלגל. כל המסמך הזה הוא דברים מיושמים שגם הצליחו", מסבירה חתוקה. "זה ארגון של מתודות ורעיונות שמשמשים את המתכננים בכל העולם, והתאמנו אותם למציאות הישראלית. מבחינתנו זו טיוטה ואין לי בעיה להתמודד ולתקן כל סעיף וסעיף - כבר עשינו זאת".

אייל טואג

מילס מסבירה שהסיבה לכתיבת המסמך היתה רצון לבחון למה ההתחדשות עירונית בישראל לא מגיעה לתוצאות שרואים בשאר העולם. לדעתה הבעיה הראשונית היא שכיום התחדשות עירונית מבוצעת באופן ספורדי. הטענה מגובה במספרים: כיום מ-2.2 מיליון יחידות הדיור בישראל, 810 אלף דורשות חיזוק. לכאורה, היינו אמורים להיות מעצמת התחדשות עירונית בזכות הטיפול בהן. בפועל, בעשור האחרון היו בישראל 325 אלף התחלות בנייה, מהן רק 25 אלף באזורים בנויים, כשרק 1,300 יחידות דיור הן מעל מבנים קיימים. מליס גם מוסיפה ש-4% מהתחלות הבנייה הן במסגרת פינוי-בינוי.

חתוקה מאמינה שחלק מהבעיה היא ההתניה הישראלית שמחברת פינוי-בינוי עם התחדשות עירונית. "יש בכל העולם עוד שיטות של בנייה באזורים מבונים, ובישראל מתעלמים מהן - הרי התחדשות עירונית היא סל של כלים. אצלנו זו מתודה רוחבית ואחידה שכמעט לא מותאמת או מתייחסת לשכונות ספציפיות, ובטח שלא לתתי-אזורים בתוך שכונות".

היא מדגישה שוועדת טרכטנברג התייחסה לנושא ואף כתבה המלצות שמתייחסות להתחדשות עירונית כמשימה לאומית, אך לא פירטה. "המסגרת הזו אמורה לספק כלים להרחבת הכלים הקיימים ובעיקר מערך שלבים מתודולוגי להתחדשות עירונית. מעבר לעיריית תל אביב, לרוב העיריות אין ארגון מסודר, ובדרך כלל קידום תוכניות מגיע מהיזמים. בעצם יש כאן הצעה להקמת חברה ממשלתית שתעסוק בנושא. מליס, שמקדמת תוכניות התחדשות עירונית בראשון לציון, בהרצליה ובעוד מקומות, מסבירה ש"יש ערים שחושבות בגדול. הבעיה היא שבדרך כלל מדובר במעט מדי ובחשיבה קטנה מדי. אם רוצים לעשות פעולות להעלאת ערך הנכסים ברקמה קיימת, צריך לבחון את התפקוד העירוני של השכונה".

המסמך שעליו חתומות מליס וחתוקה מעביר את המתכננים דרך כמה שלבים שהם מגדירות חיוניים ועוזרים בהעלאת הערך של הנכס. חתוקה מגדירה אותם כ"פעולות אקולוגיות ועירוניות שלדעתנו חיוניות בתהליכי התחדשות עירונית - בטח אם מעוניינים למנוע מצבים של ג'נטרפיקציה וכן הלאה".

כמו כן, מוסיפה חתוקה שמחדש ישראל הוא פרויקט שאמור להיות גוף ידע לפיתוח מומחיות, ובכך ימנע מצב שכל עירייה ממציאה את הגלגל מחדש. לדבריה, "אין סינכרוניזציה או הפקת לקחים אמיתית. אפילו חולון ובת ים, הסמוכות פיסית, לא משתפות פעולה. גוף שכזה יסדיר את התהליכים ויאיץ אותם לטובת התושבים".

מליס מאמינה שמדובר בחובה אזרחית של המדינה לתושביה. "למה בני לומד בבית ספר ישן שלא עומד בתקני רעידות אדמה, ורק מי שרוכש דירה בשכונה חדשה ילמד בבית ספר חדש?", מקשה מליס. לדעת תחוקה, התפישה הנקודתית שבדרך כלל כוללת סקר תחבורה ומצב קיים, יוצרת גם התוצרים האדריכליים בעייתיים ומבוססים על אינטרסים קבלניים. "נקודת המוצא היא רק כמותית ולא איכותית".

בנוסף, אם הנושא של התחדשות עירונית מטופל מלמעלה ולא רק מלמטה, אז חלק מההכנסות מהמיסוי של הבנייה החדשה צריך לחזור לשכונה להשקעה במבני ובתשתיות ציבור. הרי לא רק היזמים צריכים להרוויח מהשינוי. נווה צדק היא דוגמה מובהקת להתחדשות עירונית שנשארה רק בידי השוק. מדובר בשנים האחרונות באחת השכונות הצומחות בתל אביב - שנייה רק לגוש הגדול. ואולם למרות זאת העירייה לא התארגנה בזמן עם מבני חינוך בכמות הנדרשת, וכיום ילדי השכונה לומדים בבית ספר בלפור שמשרת אזור גדול וכמעט עולה על גדותיו.

מליס מודעת לקושי שיוצר הרעיון של הקמת חברה ממשלתית, ולדעתה הצעתן היא ניסיון להתאים זאת לשוק הישראלי, כהגדרתה. "זו חברה ממשלתית אבל בניהול פרטי".

לדעת חתוקה לא מדובר בעוד גוף ביורוקרטי כפי שניתן לחשוש. "יש בלבול בין ביורוקרטיה להסדרה. זה גוף לא מסובך שמציע נוהלים מסודרים שיכולים לקצר הליכים, הודות ליכולת ללמוד מניסיון ולהישען על תבניות בדוקות. על פי מחדש ישראל, החברה הזו תתכנן את האזורים, תארגן את הנושא של הרישוי וזכויות הבנייה ואפילו תכין את המכרז במגרשים שדורשים פעולה קבלנית. בהתאם, קבלנים יקבלו תוכנית ברורה של הזכויות בכל נכס, ויינתנו להם תשעה חודשים לקדם את התכנון. גם הדיירים יידעו מראש מה הם מקבלים, ויימנע המצב של שישה קבלנים שמנסים להחתים דיירים בבניין אחד.

המחשבה הראשונה מה יהיה המקור לתקציב להקמת עוד רשות. מליס ממהרת להשיב שמכיוון שהמדינה מרוויחה כל כך הרבה כסף מתהליכי התחדשות עירונית, היא יכולה גם להכניס כסף לעניין. "על פי מחקרים שנערכו בישראל, יש הבדל של כ-300% בין עלות דירה בשכונה חדשה בעיר קיימת להקמת דירה במרקם קיים".

מעבר לחיסכון בעלויות ההקמה וההשקעה בתשתיות, מליס גם מציינת שהעיר מרוויחה, והפיכת שכונה כושלת למבוקשת מוכיחה עצמה כלכלית. בארה"ב הוכח שכל דולר שמושקע בהתחדשות עירונית מניב 27 דולר החזר. "זה כלי המשמעותי ביותר מבחינה כלכלית וחברתית שמדינה יכולה לשפר. משום מה הם לא מבינים זאת. נכון שלראש הממשלה יש השכלה כאדריכל, אבל אולי אז לא למדו התחדשות עירונית", טוענת מליס בחיוך רחב.

כיום רוב השכונות החדשות בערים נבנות על שטחים פתוחים - אפילו אם מדובר בשטחים פתוחים שצמודים לערים קיימות. הרי יותר קל לתכנן על דף נקי מלהתמודד עם הבעיות של שכונה קיימת. "השכונות שנבנות כיום איומות. יהיה קשה הרבה יותר לקיים בהן התחדשות עירונית, ואני גם לא בטוחה שכולם רוצים את השכונות האלה סביב פארקים. הרי בפועל רבים נוהרים למרכזי העיר - אלה שהצליחו להישאר רלוונטיים".

מליס מדגישה שבסופו של דבר "גם השכונות החדשות שנבנות כיום יצטרכו יום אחד התחדשות עירונית". אי הטיפול בשכונות הישנות עלול להוביל לבידול מעמדי. "בקריית גת, בחולון ובראשון לציון יש מתחמים סגורים של מעמד הביניים, בזמן שהאוכלוסיות החלשות חיות ברקמות הוותיקות. המדינה חייבת לפרק את המצב הזה, אחרת נגיע לתהליכים חזקים של התבדלות על בסיס מעמדי - והמרחב הוא שיקוף של זה".

מעבר להשפעה החברתית, המתודולוגיה שמציעות חתוקה ומילס מקדמת גם עירוב שימושים, פרישת תחבורה ציבורית ובחינת התפישה העירונית ביחס לכל שכונה. מליס מאמינה שזו זכותו הבסיסית של כל אדם להעביר את היום שלו ברגל. "אנשים כיום לא יכולים להתנהל ברגל בגלל התכנון העירוני. זה משפיע גם על הבריאות. לכאורה אין שום הגיון בלהזיז את האוטו אלא עם נוסעים לבקר את הדודה. אנו תקועים בדוגמה תכנונית מאמצע שנות ה-80, בזמן שכל העולם כבר זז קדימה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#