יוקרה בירושלים: דירת שני חדרים ב-2.4 מיליון שקל - מחירי דירות - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מגורי בוטיק

יוקרה בירושלים: דירת שני חדרים ב-2.4 מיליון שקל

במתחם הנביאים ההיסטורי במרכז ירושלים, בתפר שבין שכונת מאה שערים למתחם הבילויים ברחוב יפו, מעודדת העירייה בניית דירות יוקרה לצד מלונות בוטיק ■ הנוף משקיף לעיר העתיקה והמחירים נוגעים בשכינה. למי זה טוב בעצם?

7תגובות

לצפייה בסמארטפונים ובטאבלטים - לחצו כאן

בדיוק בתפר שבין שכונת מאה שערים החרדית לבין מרכז העיר שוקק החיים ורווי הצעירים, משתרע רחוב הנביאים. הרחוב הזה - הגבול בין שני העולמות שבלעדיהם לא היתה ירושלים מה שהיא - הפך לאחד ממוקדי הנדל"ן הלוהטים בעיר. בימים אלה מקודמים ברחוב ובסביבתו הקרובה הידועה בשם "גוש 50", פרויקטים חדשים שבהם ייבנו כמה מאות יחידות דיור בסך הכל. המחירים בפרויקטים רחוקים מלהיות מיועדים לכל כיס, וקורצים בעיקר למשקיעים יהודים עם כיסים עמוקים מחו"ל.

כאשר משקיפים על העיר העתיקה וסביבותיה מגגו של בית הבישוף - מבנה היסטורי המשמש באופן זמני כמשרד המכירות של חברת אזורים, השאלה המרכזית שמתעוררת היא "למה זה לקח כל כך הרבה זמן?". חוץ מהנוף, יש באזור מספר יוצא דופן של מבנים מרשימים ובעלי ערך היסטורי כגון חצר סרגיי, שם החלה לאחרונה ממשלת רוסיה בשיפוצים אינטנסיביים, או קמפוס מכללת הדסה הנמצא במבנה המקורי של בית החולים רוטשילד, שהוקם ב־1888. עוד בשכונה - בית הרב קוק, בית טיכו ובית הקשתות ברחוב החבצלת. בשנים הקרובות ייבנה סמוך למגרש הרוסים קמפוס חדש של האקדמיה לעיצוב ואמנות בצלאל. כל אלה נמצאים בסמוך לרחוב יפו המשודרג, שעם סיום השיפוצים בו שב להיות מרכז עסקים ובילויים שוקק הכולל עשרות פאבים.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והטורים במגזין ישירות לפייסבוק שלכם

ההתעוררות הנדל"נית באזור היא טרייה יחסית. היזמית הגדולה הראשונה שבנתה פרויקט מגורים היא חברת מנרב שכבר לפני שנתיים אכלסה את מגדל מנרב ברחוב שטראוס. בעוד כחצי שנה עתידה להסתיים בנייתו של פרויקט היוקרה של אפריקה־ישראל - "הרב קוק 7" שמו, המונה 131 יחידות דיור ו־11 חדרי מלון. לפני כמה חודשים החלה החברה בשיווקו של פרויקט נוסף - חצר הנביאים, העתיד לכלול 143 יחידות דיור, 69 חדרי מלון וקומת מסחר. במרחק של כמה עשרות מטרים מהמקום מקדמת אזורים את פרויקט היוקרה שלה בשכונה - הנביאים בוטיק, הכולל 88 יחידות דיור ו־50 חדרי מלון. ברחוב הנביאים 45 בונים אהרון פוגל והחברה מלוא הדרו בניין עם 44 יחידות דיור ו־25 יחידות מלון.

ליאור רוט, מנכ"ל משותף בחברת השיווק רמות המוכרת את פרויקט חצר הנביאים, תולה את השינוי בהשקעה מסיבית של עיריית ירושלים במרכז העיר בעשור האחרון - 250 מיליון שקל לפי נתוני חברת עדן, החברה לפיתוח מרכז העיר. "מי שגדל וחי בירושלים עוד זוכר שעד לפני כמה שנים כל התשתיות פה היו הרוסות כתוצאה מהזנחה של שנים ארוכות", אומר רוט. "כמעט לא היו מדרכות. הדירות היו הרוסות בחלקן הגדול ולא ראויות למגורים. בחמש השנים האחרונות, נעשות באזור עבודות אינטנסיביות כדי לשקם את התשתיות".

אילייה מלניקוב

לחברת עדן, חברה בת של הרשות לפיתוח ירושלים, יש תוכניות נוספות לגוש 50 ובכללן שדרוג רחוב שטראוס והפיכתו לציר ייעודי לתחבורה ציבורית, שיפוץ הרחובות הרב אג"ן הרב קוק והנביאים - שני האחרונים נכללים בתוכניות העבודה של החברה לשנת 2014. "המגזר הציבורי משקיע במרחב הציבורי ואז המגזר הפרטי, ובכלל זה היזמים, מתחילים להבין שמשהו קורה", מסביר ליאור בר־דור, סמנכ"ל החברה. "יש הסכם ארוך טווח מול העירייה לפיו 50% מכלל המסים באזור - כולל אגרות בנייה והיטלי השבחה, מועברים לחברה לצורך פיתוח מרכז העיר, שגבולותיו מוגדרים באופן ברור. זה משדר ליזמים שהכסף שהם משלמים לא מתפזר ברחבי העיר, אלא נשאר אצלם בבית".

קהל היעד אינו משפחות - בין השאר משום שהאזור נטול פארקים ואינו אידיאלי לילדים. אופי הבנייה - דירות קטנות בנות 2 ו־3 חדרים לצד חדרי מלון - והמחירים מכוונים בעיקר לתושבי חו"ל או פנסיונרים אמידים. טווח המחירים עבור דירות חדשות בשכונה מתחיל ב־30 אלף שקל למ"ר, ומגיע ל־50 אלף שקל למ"ר בקומות הגבוהות, מהן נשקף נוף העיר העתיקה.
בפרויקט חצר הנביאים שבונה אפריקה ישראל מגורים בסמוך לפינת הרחובות הנביאים ומונבז, המחיר ההתחלתי של דירות 2 חדרים בנות 56־61 מ"ר יהיה 1.85 מיליון שקל, ואילו דירות 3 חדרים בנות 80 מ"ר נמכרות החל ב־2.7 מיליון שקל. מחירה של דירת 4 חדרים בת 111 מ"ר יחל ב־3.56 מיליון שקל בעוד שכל אחד משמונת הפנטהאוזים בפרויקט יימכר במחיר התחלתי של 10.5 מיליון שקל. עם השלמתו המשוערת בעוד כשלוש שנים צפוי הפרויקט לכלול 69 חדרי מלון וקומת נדל"ן מסחרי.

לאחרונה הסתיים שלב המכירה המוקדמת שבמהלכו נמכרו 43 דירות. בפרויקט הרב קוק 7, גם הוא של החברה, דירות אחרונות מוצעות כעת למכירה, כשמחיר דירת 4 חדרים בת 120 מ"ר הוא 5 מיליון שקל.

אחד הפרויקטים המרשימים הוא פרויקט הנביאים בוטיק שמשווקת אזורים. הפרויקט יכלול הקמת מלון בוטיק בן שתי קומות ובניין מגורים בן 7 קומות. במסגרת הפרויקט התחייבה אזורים לשמר את בית הבישוף, בניין דו קומתי שהוקם ב־1876 על ידי "האגודה הלונדונית להפצת הנצרות בקרב היהודים" ושבתקופת המנדט התגורר בו הבישוף האנגליקני. לפני כמה שנים רכשה אזורים את השטח שבו נמצא המבנה בעסקת קומבינציה עם אברהם פולק, שקנה את הקרקע מהכנסייה האנגליקנית. החברה בונה בקרקע שמסביב למבנה ובית הבישוף, המשמש היום משרד המכירות לפרויקט, יעבור שימור ויוחזר לפולק בתום הבנייה.
מחירי הדירות בפרויקט זה גבוהים במיוחד. דירת שני חדרים בת 67 מ"ר נמכרת תמורת 2.4 מיליון שקל, ואילו מחיר דירת שלושה חדרים בת 90 מ"ר בקומה השישית והלפני אחרונה בפרויקט מגיע לכ־4.5 מיליון שקל. שלב המכירה המוקדמת הסתיים לאחרונה ובו נמכרו יותר ממחצית הדירות בפרויקט - 43 במספר.

"זה פרויקט שקל למכור", טוענת סמנכ"לית השיווק של אזורים עינת זקריה. "בניגוד לאזורים אחרים בירושלים, באזור הזה יש הרמוניה של ניגודים - ישן וחדש, מאה שערים מצד אחד ומצד שני אזורי הבילויים. לכן הקהל כאן שונה. אם בפרויקט נוסף שלנו ברחוב דוד המלך (הקונים מחפשים מותג יהודי יוקרתי וללכת להתפלל בכותל כל יום, בנביאים האווירה היא כמעט קוסמופוליטית".

אילייה מלניקוב

ואכן רוב הרוכשים במתחם הנביאים הם תושבי חוץ. בחצר הנביאים, לא פחות מ־90% מהעסקות שנעשו עד כה היו עם רוכשים יהודים מחו"ל, במיוחד מצרפת, ארצות הברית ופנמה. בנביאים בוטיק טוענים שרק 40% מסך העסקות היו עם יהודים מחו"ל, ומוסיפים שרבע מהרוכשים הם ירושלמים. בשני הפרויקטים רובן המכריע של הדירות נרכש להשקעה.
היוזמה לפיתוח מגורים במרכז העיר החלה בתוכנית בניין עיר (תב"ע) משנת 2001, אז מרכז העיר היה מוכה פיגועים ושיווע לתנועה של אנשים. בחלוף עשר שנים האמירו מחירי הנדל"ן במתחם עד כדי כך שמרבית הדירות רלוונטיות בעיקר לתושבי חוץ אמידים ועלולות לעמוד ריקות רוב ימות השנה. "התוכנית הזו היא לא מה שהעיר צריכה היום, הייתי רוצה לראות יותר משרדים ועסקים, אבל מדובר בתוכנית קיימת בלי יותר מדי דברים שניתן לעשות בנידון", אומרת חברת מועצת העיר מטעם תנועת התעוררות, מירב כהן.

הגופים הירוקים, ובהם החברה להגנת הטבע, לא ישבו בחיבוק ידיים ופעלו להחייאת מרכז העיר באמצעות עירוב שימושים בבנייה מגורים לצד מלונאות משרדים, ומסחר בקומת הקרקע. בעקבות עתירתם חייב בית המשפט את היזמים להפעיל בתי מלון לצד יחידות הדיור. "בעקבות הפקת לקחים שונתה תוכנית המתאר הנוכחית לאזור המע"ר (מרכז עסקים ראשי) וכיום מחויב כל יזם לבנות לפחות 50% מכלל השטח הבנוי לייעוד שאינו למגורים. זה שינוי מגמה צודק", אומרת כהן.

היזמים שנכנעו לתכתיבים גילו בהמשך את היתרונות שבהם. "זה התחיל ככורח, שבהמשך התגלה דווקא כיתרון. הדיירים יוכלו ליהנות מהתשתיות המלונאיות, במקום כגון מסעדה, חדר כושר או שירותי כביסה", אומרת זקריה. תפעול המלונות יבוצע בידי זכיינים שהיזמים יפנו אליהם. כך למשל נמצאת כיום אזורים במשא ומתן עם חברת Small Luxury Hotels (SLH), הנחשבת לאחת החברות היוקרתיות בעולם בהפעלת מלונות בוטיק.

 לדברי רפי בלוך, מתווך מקומי בסניף רימקס חזון, הפרויקטים החדשים נרכשים להשקעה בדומה לדירות יד שנייה בשכונה. "בדיקה שעשיתי לפני שנה העלתה ש־70% מהנכסים במרכז העיר הם להשקעה ומאז ככל הנראה התמונה לא השתנתה", אומר בלוך. לדבריו, הפרויקטים החדשים בשכונה צצו רק לאחר ששוק הנכסים מיד שנייה במרכז העיר המריא. "השפל הגדול היה בראשית שנות האלפיים בתקופת הפיגועים, אז עסקים רבים ברחו ממרכז העיר, ובעקבותיהם כל השאר. מ־2004 החלה התאוששות, ובשנתיים־שלוש האחרונות כבר מדובר במבול של אנשים שמחפשים נכסים".

בלוך מספר על שתי עסקות למכירת אותו הנכס בדיוק המשקפות את עליית הערך: "ב־2004 מכרתי דירת שלושה חדרים ברחוב יפו ב־140 אלף דולר. השנה מכרתי אותה בשנית בכ־410 אלף דולר, כלומר כמעט 200% בשמונה שנים. מדובר אמנם בקפיצה חריגה, אבל עליית ערך של לפחות  100% בתקופה הזו היא נורמלית. היום עדיין יש דרישה רבה של משקיעים לדירות, אבל המחירים כבר כל כך גבוהים שרבים נמנעים מרכישה, אז יש האטה. מנגד, הנתח של הרוכשים למגורים עלה".

הכתבה מתפרסמת בגיליון נובמבר של  מגזין TheMarker

לקבלת גיליון הכרות חינם, חייגו: 1-700-700-250

 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#