ראשי הרשויות בגליל המערבי כבר לא שמחים על עליית מחירי הדירות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ראשי הרשויות בגליל המערבי כבר לא שמחים על עליית מחירי הדירות

מחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים וראשי הרשויות מתחבטים באפשרויות העומדות בפניהם לאחר שיישובי הגליל המערבי איבדו חלק מהאטרקטיביות בקרב צעירים המחפשים מגורים בפריפריה

22תגובות

כיצד צריכים ראשי רשויות מקומיות להתייחס לעליות המחירים החדות שנרשמו במחירי הדירות בשנים האחרונות? שאלה מעניינת. מאיר ניצן, כשהיה ראש עיריית ראשון לציון, אמר שמטרתו של ראש הרשות היא ששווי הדירות של תושביו יעלה. מחירי דירות, כך סבר, מהווים אינדיקציה לפעילות ראשי רשויות: כשהם עולים המשמעות היא שהרשות נהפכת למבוקשת יותר.

בבסיס נראה שזו גישה נכונה, אך מתברר שלא תמיד. בימים אלה מתייחסים ראשי היישובים בגליל המערבי לעליות המחירים אצלם כאל כאב ראש לא פשוט. מצד אחד הן הגיעו אחרי שנים רבות של שפל במחירים - בייחוד במחצית השנייה של 2006, בזמן מלחמת לבנון השנייה. לכן, עד לשלב מסוים חיזקו העליות את תושבי הסביבה, וכל עוד המחירים נותרו נמוכים לעומת אלה של אזור חיפה, הגליל המערבי משך לא מעט זוגות צעירים מחיפה ומסביבתה. ואולם בשלב מסוים החלו עליות המחירים לפגוע באטרקטיביות של האזור, וכיום מודים ראש עיריית נהריה, ג'קי סבג, ראש מועצת מטה אשר, יהודה שביט, וראש המועצה המקומית שלומי, גבי נעמן: המחירים גבוהים למדי, ואולי אף מדי.

איציק בן מלכי

מנקודת ראות ממשלתית, אולי יש מקום לסיפוק. לדברי השר לפיתוח הנגב והגליל סילבן שלום, "עם כניסתי לתפקיד הצבתי יעד של הבאת 300 אלף מתיישבים לנגב ו-300 אלף לגליל בעשור הקרוב. אנו מובילים פרויקטים מחוללי שינוי ובאיגום תקציבים עם משרדי ממשלה וגופים שונים, והבאנו להשקעה של כ-3 מיליארד שקל בנגב ובגליל. בנהריה אנו מקדמים את נושא הקמת מרכזי המצוינות לטובת הילדים והקמת אולם הספורט. בשלומי שיפצנו את רחוב עוזיאל במסגרת פרויקט שכונות ותיקות". ואולם עוד ארוכה הדרך למימוש החזון, ומתברר שיש לא מעט מוקשים בדרך.

הגליל המערבי תחום בדרומו בקריות, במערבו בים, במזרחו בציר מעלות-כרמיאל ובצפונו בגבול עם לבנון. רובו כלול בשטח המוניציפלי של המועצה האזורית מטה אשר, שמשתרעת על פני 220 אלף דונם, ונכללים בה 32 יישובים, בהם 19 קיבוצים, שמונה מושבים, שלושה יישובים קהילתיים ושני כפרים ערביים. היישובים הבולטים שלא נכללים במועצה הם נהריה, עכו, מעלות, כרמיאל ושלומי.

יישובי מטה אשר מסתמכים בעיקר על חקלאות, והגידולים החשובים ביותר הם אבוקדו ובננות - כ-40% מגידולי האבוקדו בשטחי המועצה מיוצאים לחו"ל, כמו גם יותר מ-30% מהבננות. גם בחלב מצטיינים יישובי מטה אשר. ענף כלכלי חדש יחסית הוא הצימרים, ובשטח המועצה פועלים יותר מ-800 צימרים, שבעליהם מנצלים את הקירבה לחוף.

הפוטנציאל לתיירות חופית מנוצל רק בחלקו, כך נראה. למטה אשר יש 13 ק"מ מקו החוף, אך נראה כי רק בקטע שמצפון לנהריה - בייחוד בקטע שבין חוף אכזיב לראש הנקרה - יש שימושי תיירות אינטנסיביים. עיריות עכו ובייחוד נהריה עושות את שלהן בכל הקשור לניצול משאב החוף, אך במטה אשר, מסביר האדריכל עופר קורט-עוז, המשמש מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מקפידים מאוד על שמירת הנוף הטבעי בסמוך לים.

"תוכניות המתאר מגבילות מאוד את האפשרויות להקים מבנים מסחריים בסמיכות לחוף, ולא פעם אנו נאלצים לענות בשלילה ליזמים שרוצים לבנות. התוצאה היא שבסביבת החוף יש בעיקר מבנים ישנים, ותוצרים של תוכניות ישנות". כך למשל, אם פרויקט נוסח מדינת אכזיב של אלי אביבי היה נדון כיום במוסדות התכנון והבנייה, קשה להאמין שהוא היה עובר; ואם היה עובר - בוודאי שלא היה עושה זאת ללא מחאות ציבוריות. לפיכך התחושה היא מצד אחד שלשימור היחסי של קו החוף יש יתרונות גדולים, לעומת קווי חוף ש"מעוטרים" בטיילות ומלונות; אבל הפוטנציאל הכלכלי של האזור עדיין לא מנוצל במלואו.

שביט מספר על 3,000 יחידות דיור שנוספו למועצה האזורית בשנים האחרונות, בעיקר במסגרת ההרחבות המושביות. ברוב היישובים מדובר על עשרות צמודי קרקע חדשים שאושרו וחלקם אף הוקמו, והמקומות הבולטים ביותר מבחינת תוספת יחידות דיור היו הקיבוצים ראש הנקרה, שלו נוספו 159 יחידות דיור במסגרת ההרחבה שנמצאת במזרח הקיבוץ; גשר הזיו, שנוספו לו 200 יחידות דיור במסגרת ההרחבה, שנמצאת אף היא במזרח; וקיבוץ אילון, שלו נוספו 117 יחידות דיור.

מחירי הבתים בהרחבות לא יכולים להיחשב דיור בר-השגה. בהרחבה של גשר הזיו בוצעו בשלושת החודשים האחרונים שתי עסקות, שבהן נמכרו קוטג'ים תמורת 2 מיליון שקל, מחיר כפול ממה שנמכר קוטג' לפני שבע שנים. במושב לימן, שבו ההרחבה מהווה למעשה חלק אינטגרלי מהיישוב הוותיק, נמכרו בשנים האחרונות צמודי קרקע ב-1.7-1.9 מיליון שקל, אך נרשמו גם עסקות חריגות של יותר מ-2 מיליון שקל, על בתים מפוארים במיוחד.

מעט דרומית משם, ברגבה, נמכר בית בודד של 5 חדרים ב-1.815 מיליון שקל, לפני שלושה חודשים, בעוד שלפני ארבע שנים נמכרו בתים דומים ב-1-1.2 מיליון שקל. בית בן 7 חדרים במושב נמכר ב-2.07 מיליון שקל. קורט-עוז, תושב הרחבת ראש הנקרה, מספר שגם בהרחבה שלו אפשר למצוא מחירי קוטג'ים שהמריאו לרמות של כ-2 מיליון שקל. אם הבתים האלה היו ממוקמים במושבים בשרון, מחיריהם היו גבוהים בהרבה.

הטבות של יישובי קו עימות ניתנות לרוכשים

פריחת ההרחבות ועליות המחירים מעידות על הביקושים הרבים שלהם זוכים יישובי מטה אשר. שביט מציין כי מחצית מהיישובים בשטח המועצה, וחלק גדול מיישובי הגליל המערבי שלא נכללים בה, נחשבים יישובי קו עימות שתושביהם נהנים מהטבות שונות. מי שרוכש קרקע לצורך הקמת וילה או קוטג', ייהנה מהשתתפות חלקית של המדינה בעלויות הפיתוח. התוצאה היא שלא מעט מהצעירים תושבי חיפה והקריות לוטשים עיניים לאזור, שעבורם אינו מרוחק מאוד, ושבו הם עשויים למצוא פתרונות דיור. להערכתו, כ-70% מהתושבים החדשים הגיעו מחיפה וצפונה.

"אנו משתתפים בירידים שמארגן המשרד לפיתוח הנגב והגליל ורואים את ההתעניינות הרבה", מספר שביט. "הגורם המרכזי שהביא אלינו את האנשים הוא המרחבים הירוקים והפתוחים ואיכות החינוך, ואנו מקפידים על שימור נופים ועל פיתוח מוגבל, כי אנו רוצים לשמור על הכפריות והנופיות ולא להיות פרוורים של נהריה ועכו".

ואולם מובן שהמתיישבים החדשים לא מסתפקים רק באופי הירוק של האזור. נגישות היא המפתח להתפתחות הגליל המערבי, ועדיין קשה לראות צעירים מהמרכז נוהרים לאזור. שביט מדבר על הרחבת תשתית התעסוקה האזורית, על הכפלת מסילת הרכבת חיפה-נהריה ועל השלמת פרויקט כביש עוקף קריות, שיחד עם מנהרות הכרמל יהפוך את האזור לנגיש בהרבה. התוכניות המתקדמות לכביש 6 מבטיחות שבטווח הרחוק יותר יהיה עוד ציר תחבורה ראשי שיקשר את האזור עם המרכז, אך קשה לדעת מתי, וקשה להאמין שמישהו יתיישב בגליל רק על סמך הבטחות ממשלתיות ערטילאיות שפעם יהיה כאן משהו.

דורון גולן

לנעמן יש חזון: גבולה המוניציפלי של שלומי יזוז כ-10 ק"מ מערבה מהמקום שהוא נמצא כיום, ויגיע לחוף. או אז, הוא סבור, שלומי תהווה מרכז עירוני חשוב ומרכז כלכלי ותיירותי בעל משמעות בגליל המערבי - הרבה יותר מהעיירה בת 6,700 התושבים ששלומי מהווה כיום.

הביקושים לדירות בשלומי קפצו משמעותית. מ-37 עסקות במחצית הראשונה של 2009 על פי אתר רשות המסים, הגיע מספרן במחצית הראשונה של 2011 ל-52 ובמחצית הראשונה של 2012 ל-53, לא לפני שבתקופת המחאה החברתית - במחצית השנייה של 2011 - הוא צנח ל-36. אמנם לא כמות מרשימה ביחס לערים הגדולות

בסביבה (כך למשל, בעכו נרשמו 370 עסקות במחצית הראשונה של 2009), אך ביחס לשוק הצנוע בעיירה, זו התפתחות של ממש.

עד לפני זמן מה, אנשי המועצה המקומית היו מנהלים רשימות של מתעניינים מרחבי המדינה, שבדקו אפשרות לעבור לשלומי. נעמן מספר כי באחרונה הפסיקו, כי הגיעו למסקנה שהשוק עושה את שלו. "כ-500 איש רוצים להגיע - בעיקר מהקריות, נהריה וכרמיאל - ובין היתר פקדו את המקום קבוצות רוכשים, שמעוניינים להקים צמודי קרקע במחירים נמוכים מדירות רגילות בקריות".

גם המחירים קפצו בהתאם, וקוטג'ים דו-משפחתיים של 5 חדרים, שנמכרו במחצית הראשונה של 2009 ב-650-730 אלף שקל, חצו כבר ב-2011 את המיליון שקל, וכיום המחירים המקובלים הם 0.9-1.1 מיליון שקל. השכונות היקרות בעיירה הן הצפוניות - נווה רבין, שמוכרת יותר כשכונת שולמית; והשכונה הצפונית לה, מורד ההר. שתי השכונות, שהן החדשות בעיירה, מנותקות מהחלק הוותיק על ידי כביש 899 שמוביל מערבה, לכיוון כביש החוף, ועל ידי אזור התעשייה של שלומי.

לשלומי יש תוכניות להתפתח. אזור התעשייה המזרחי, הוותיק, שבו נמצא מפעל מתכת חניתה, ליד בניין המועצה המקומית החדש, אמור ליהפך לאזור מסחרי בעתיד. מפעלי התעשייה ירוכזו באזור התעשייה החדש, שנמצא על 80 דונם בצד המערבי, ושבו שווקו עד כה חלק גדול מהשטחים.

באזור הוותיק של שלומי, שבו יש בתי שיכון וצמודי קרקע ישנים, תוגש תב"ע לחיזוק השכונה, הכוללת טיילת והגדלת זכויות הבנייה לאורך ציר הרב עוזיאל, שהוא רחוב מרכזי ביישוב. התוכנית, מסביר נעמן, נועדה למנוע את נטישת האזור, שנהפך למיושן ולא מבוקש. בצפון היישוב מתוכנן להתחיל לשווק ב-2013 שכונה חדשה שתכלול כ-1,300 דירות, ובדרומו מקודמת תוכנית ל-1,800 יחידות דיור בשלב הראשון, ו3,000- דירות בסך הכל.

ואולם בעוד ששלומי צריכה לעבור הרבה כדי לשבור תדמיות מהעבר, ראש עיריית נהריה, ג'קי סבג, מרוצה מהמצב בעירו. העיר הבולטת באזור נחשבת איכותית גם ברמה הארצית, ואוכלוסייתה מונה כ-64 אלף איש. "אין דירות בנהריה. יש ביקוש לרכישת דירות ישנות, משום שרוצים להמיר צמודי קרקע ישנים לפרויקטים של 12-13 יחידות דיור", הוא מספר, ומכוון לכך שבבירת הגליל המערבי יש עדיין מבנים ישנים רבים, קטנים בשטחם, שניתנים להריסה ולהקמת מבנים בני כמה קומות תחתם.

התופעה הזו מצביעה לא רק על מצב שבו בנהריה יש זכויות הבנייה שלא מוצו, אלא גם על כך שקשה למצוא עתודות קרקע סביבה. העתודות האחרונות שנוצלו בצורה מסיבית הן השכונה המזרחית נהריה הירוקה, שבתחילת הקמתה, בסוף שנות ה-90, זכתה ליחס חשדני מהקונים, אך כיום נהפכה לשכונה תואמת רמת אביב החדשה, שבה בנייה רוויה, משולבת בפיתוח עירוני ברמה גבוהה. מחירי הדירות בה הגיבו בהתאם, ומ-2008 הם עלו ב-55%, מ-540 אלף שקל בממוצע ל-837 אלף שקל בממוצע כיום.

רוב עתודות הקרקע בנהריה הירוקה מוצו, אך יש כמה פרויקטים בתהליכי שיווק והקמה, ובשלב ראשון אמורות להיבנות 300 יחידות דיור נוספות, ועל 450 נוספות ניתנו אישורים. במקומות אחרים במזרח העיר יש תוכניות לנצל עתודות קרקע שעוד נותרו: האחת היא בין בית חולים נהריה לשכונת טרומפלדור, שבה אמורות להיבנות בעתיד עוד 1,000 דירות; בעיר יוקם אצטדיון כדורגל חדש, פרי השראה של האצטדיון בעיר ההולנדית רודה, ובמקום האצטדיון הישן יוקמו שלושה מגדלים בני 30 קומות; באזור רחוב אוסישקין יוקמו 450 דירות.

לא מעט עבודות פיתוח ותשתית מתבצעות בימים אלה בעיר. אחת החשובות היא שדרוג תחנת הרכבת והכפלת קטע המסילה שמוביל מקריית מוצקין לנהריה - מה שיקצר את זמן ההגעה לעיר ברכבת. ברחוב שז"ר מתבצעת הפרדה מפלסית של הרכבת - מה שיקל על מצוקת התנועה. הטיילת החופית העירונית שהחלה במרכז העיר, הגיעה כבר לדרומה, והעירייה מקדמת תוכנית להמשך התוואי עד לגבול הצפוני של העיר, עם אכזיב. לא סתם מספר סבג שאת עירו פוקדים תושבים חדשים גם מאזור המרכז. "בעיר הזו אפשר למצוא מה שרוצים".

ואולם הדברים אינם כה פשוטים, ומה שנכון ליתר הגליל המערבי נכון גם לנהריה. עיקר הביקושים למגורים בסביבה מגיעים מחיפה ומהקריות, שנמצאות במרחק של עשרות בודדות של קילומטרים. אוכלוסיה זו נותרת לרוב במקומות עבודתה הקודמים, ולכן אינה תורמת הרבה לפיתוח התעסוקה בצפון בכלל ובגליל המערבי בפרט.

נקודה נוספת חשובה היא זו שעמה פתחנו את הכתבה. אין ספק שראשי הרשויות היו שבעי רצון מעליות המחירים של הדירות - עד לנקודה מסוימת. חלק גדול מעליית האטרקטיביות של הפריפריה בשנים האחרונות, היה נעוץ בהפרשים הגדולים בין מחירי דירות במרכז לאלה באזורים הכפריים, שמרוחקים שעה וחצי-שעתיים נסיעה מתל אביב. מרגע שההפרשים החלו להתכווץ, הכדאיות למעבר דרמטי מהמרכז לפריפריה קטנה משמעותית.

המחירים הגבוהים של צמודי קרקע בהרחבות המושבים והקיבוצים בגליל המערבי, מורידות מאוד את האטרקטיביות שלהן בעיני זוגות צעירים מהמרכז. שביט עושה חישוב ומגלה שלהקים צמוד קרקע בגליל המערבי, עולה יותר ממיליון שקל. "לא, זה לא זול לדעתי", הוא מודה, וסבור שהממשלה צריכה למצוא את הדרכים לעודד צעירים להגיע לסביבה.

נעמן מחשב ומוצא שאסור שהקמת קוטג' של 150 מ"ר על קרקע של חצי דונם בשלומי, תעלה יותר מ-850 אלף שקל, כולל הקרקע. המצב כיום הוא שקוטג'ים בנויים עולים, כאמור, יותר ממיליון שקל, וזו בעיה.

גם סבג לא מאושר מהמצב. "עליות המחירים לא היטיבו עם נהריה, כי זה מקשה על זוגות צעירים לקנות דירות". מחירי דירות חדשות שמגיעים ל-700-800 אלף שקל לדירות 3 חדרים, ו-900 אלף שקל לדירות 4 חדרים, כבר מתקרבים למחירי דירות בקריות - ומן הסתם לא זה מה שהוא רוצה. 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#