הים התיכון בחלון בתל אביב שווה יותר מהים באשקלון - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מחיר הנוף

הים התיכון בחלון בתל אביב שווה יותר מהים באשקלון

הנוף הוא מרכיב שעשוי להעלות מהותית את ערכן של דירות - בייחוד כשמדובר בכאלה הפונות לכיוון הים ■ ואולם ככל שמתרחקים מתל אביב, ההפרשים מצטצמים והולכים ■ בנוסף, ייתכן כי הערך שנוסף לדירה הוא זמני, ושפגיעה בנוף הנשקף לא תזכה בפיצויים

7תגובות

מתוך כלל המרכיבים שנלקחים בחשבון בקביעת שוויה של דירה, קשה לחשוב על מרכיב חמקמק וקשה יותר לשקלול ממרכיב הנוף. רכיב עלות הקרקע לבניין נתון וידוע, וממנו אפשר לגזור בפשטות יחסית את שווי הקרקע לכל אחת מהדירות. עלות הבנייה ניתנת גם היא לכימות, בהתאם לרמת הגימור ועושר המפרט. ואולם כשהיזם מתבקש לתמחר את רכיב הנוף, או כשהשמאי מתבקש להעריך רכיב זה, מתחילים העניינים להסתבך.

שכן, מלבד העובדה שערכו של נוף הוא עניין סובייקטיבי לחלוטין ונמצא בעיני המתבונן, מושפע ערכו הרשמי משלל גורמים. בדיקות אמפיריות של השפעת הנוף על ערכי הנכס כמעט לא נערכו, והמחקר הרשמי היחידי שנעשה בשנים האחרונות בישראל בנושא הוא זה של השמאי הממשלתי הראשי לשעבר, יעקב אודיש, מ-2006.

באותו מחקר מצא אודיש שהעיר שבה נצפתה ההשפעה הגדולה ביותר של נוף על המחיר היא תל אביב, כשמדובר בנוף לים. אודיש מצא אז כי דירות תל-אביביות המשקיפות לים צפויות להיות יקרות בעד כ-48% מדירות זהות שאינן צופות לים. בחינת המצב כיום מעלה תמונה דומה, אלא שמאז 2006 שיעור עליית הערך בתל אביב בשל נוף לים כבר הכפיל עצמו, וכיום הוא קרוב ל-100%. יו"ר לשכת השמאים לשעבר, השמאי והמשפטן ארז כהן, ערך בחינה של כלל העסקות שנעשו בין נובמבר 2011 למארס 2012 בפרויקט מגדלי נאמן, הסמוך לחוף הים, בצפון-מערב תל אביב. הוא השווה בין הדירות הפונות לים לדירות העורפיות הפונות מזרחה ומשקיפות לכיוון הסמינר מכללת לוינסקי לחינוך, מעלה כי שווי ממוצע למ"ר לדירה עם נוף לים צפוי להיות 63 אלף שקל, בעוד ששוויה הממוצע של דירה זהה ללא נוף הוא 32 אלף שקל למ"ר בלבד.

אלא שהתמונה רחוקה מלהיות כה פשוטה. מגדלי יוקרה בצפון תל אביב הם המקרה הקיצוני ביותר של השפעת נוף על ערך הדירה. "השפעת הנוף על המחיר תלויה בשאלה עד כמה המקום עצמו יוקרתי", מסביר כהן. "ככל שהמקום יוקרתי יותר וערכי הקרקע בו גבוהים, כך ההשפעה תגדל, ועשויה להגיע עד לכ-100% הבדל במחיר. אך בעוד שבשכונות היוקרה של תל אביב השפעת מרכיב הנוף עשויה להכפיל את ערך הנכס, בשכונת בת גלים בחיפה, שרבים מהנכסים שבה משקיפים גם הם לים, לאותו פרמטר כמעט שלא תהיה משמעות".

האופן שבו מתומחרים הנכסים שנמצאים בפרויקטים שסמוכים לים על ידי היזם מורכב מפרמטרים רבים, שהמיקום הגיאוגרפי הוא אכן אחד מהם - כפי שמסביר סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח דמרי, עמוס דבוש. "לכל עיר יש את רמת המחיר שלה. באזור המרכז מדובר ברצועת חוף מוגבלת מאוד, שכמעט כולה כבר בנויה. כמה יחידות עוד ייבנו בקו הראשון לים בין נתניה לראשון? אולי עוד 1,000-2,000 וזהו", הוא מסביר. "בנוסף, החוף הוא לא תמיד אותו החוף. בחדרה בנויים הבתים על מצוק גבוה, ובנתניה או אשקלון אתה יכול ללכת כמה דקות ישר לתוך המים, וגם לזה יש משקל בקביעת המחיר. אבל בכל המקרים, דירה עם נוף לים לעולם תשביח את עצמה באופן טוב יותר מדירה ללא נוף. אנחנו חיים במדינה עם רצועת חוף מוגבלת, ולאורך זמן מדובר בנכס שייחשב נדיר".

לדברי כהן, השפעת רכיב הנוף לים על מחיר הנכס אכן שונה מעיר לעיר, וכמו ערך הקרקע כולה, היא תלויה רבות בריחוק הגיאוגרפי מתל אביב. כך למשל, בשכונת המגדלים החדשה עיר ימים, הנבנית בנתניה, צפוי ערכן של דירות המשקיפות לים לעלות ב-30%-50% לעומת דירות שיפנו מזרחה. שיעורים דומים לעליית שווי הנכס יירשמו בראשון לציון. בבנייה החדשה בסמוך למרינה באשדוד ובאשקלון יקטן שיעור ההשפעה ללא יותר מ-20%.

עופר וקנין

כהן מעניק הסבר סמי-פסיכולוגי להבדלים הקיצוניים הקיימים בין הערים בהשפעת הנוף על שיעור עליית שווי הנכס. לדבריו, "נוף לים נחשב אלמנט של יוקרה, ולכן המקום שבו ישולמו עבורו מחירים גבוהים הוא אזורי יוקרה, שבהם משלמים עבור הנכסים מיליוני שקלים. באזורים יוקרתיים פחות, התוספת שתוכל לדרוש על האלמנט הזה מוגבלת. האוכלוסיה מקנה לכך פחות חשיבות".

מה לגבי השפעה על המחיר של נוף לשטחים פתוחים?

"לגבי שטח פתוח ירוק, ההבדלים בערך הנכס מהותיים פחות. העלייה בערך הנכס יכולה להגיע לכל היותר ל-10%-15% לעומת דירה שפונה לכיוון השני, שזה למשל הבדל השווי שממנו נהנים בעלי הנכסים שצופים לפארק הירקון בשכונת בבלי בתל אביב. אבל חשוב לבדוק באיזה סוג של נוף פתוח מדובר. אם הנכס פונה לשטח מוסדר, כמו פארק, זה מקטין מאוד את הסיכוי שיבנו שם. במקרה של שטח חקלאי המצב בעייתי הרבה יותר".

נוף אינו זכות קנויה

אמירה זו מעבירה את הדיון אל המישור המשפטי, שמצליח לסבך את מרכיב הנוף בערך הנכס אף יותר. שכן, בעוד שהרוכש משלם ממיטב כספו על התוספת שמקנה הנוף לשווי הנכס, כשזה יילקח ממנו בשל שכונה חדשה או אף מגדל בודד שייבנה בסמוך, כלל לא בטוח שהוא יפוצה על כך. כמה החלטות שהתקבלו באחרונה בוועדות ערר מחוזיות, שהכריעו בתביעות של דיירים שנפגעו, לטענתם, בשל ירידת ערך שגרמה בניית תוכנית סמוכה, מלמדות על מגמה שלפיה פיצוי שכזה ניתן, אם בכלל, לעתים נדירות בלבד.

תומר אפלבאום, חגי פריד, איציק בן מלכי, דן קינן ולימור אדרי

כך למשל, דחתה באחרונה ועדת הערר לענייני פיצויים תביעה של דיירי מגדל בגבעתיים, שתבעו פיצויים בגין ירידת ערך בשל חסימת הנוף שממנו נהנו, על ידי תוכנית חדשה לבניית מגדלים בסמוך. זאת אף שהשמאי המכריע אשר שולמן, שנדרש לסוגיה, מצא כי עבור חלק מדירות המגדל צפויה ירידת ערך ממשית, של 6%-12%, וכי על הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים לפצות את הדיירים בסכומים של 125-350 אלף שקל לדירה.

אלא שבהחלטה הסופית שלה, דחתה ועדת הערר, בראשות עו"ד כרמית פנטון, את הממצאים של שולמן. "השמאי המכריע טעה טעות מהותית בכך שבנתחו את רכיב הנוף, גם לא ניתנה הדעת להתפתחות העירונית כפי שבאה לידי ביטוי גם בתוכנית גב/393, שמכוחה נבנה בניין המשיבים עצמו. לא הובהר כלל מה הבסיס המשפטי-עובדתי-תכנוני לטענה, כי למשיבים ‘זכות קנויה' כביכול לנוף וכי מסביבם לא ימשיך האזור להתפתח, לפחות כמו הפיתוח שהיה במגרשם הם", נכתב בהחלטת ועדת הערר.

"העובדה שלנוף יש ערך כלכלי היא שמאית, אבל השאלה אם הציבור צריך לפצות אותי על כך שנוף שממנו נהניתי, נגזל ממני בשל פרויקט חדש - היא משפטית", מסביר עו"ד עפר טויסטר, המתמחה בדיני תכנון ובנייה. "תפישת העולם המתגבשת יותר ויותר בשנים האחרונות היא שבמדינה ענייה בשטחים כמו ישראל, הפתרון למצוקה הוא בנייה לגובה, ולכן התפישה השלטת כעת היא שלבעל הנכס אין זכות קנויה לנוף. המבחן שלפיו נקבעת שאלת הפיצוי הוא שאלת הסבירות שביום מן הימים יבואו ויסתירו לי את הנוף. אם רכשתי נכס הצופה לים בשיכון ל' בצפון תל אביב למשל, צריך להיות ברור לי שיבוא יום וייבנו מגדלים בחטיבת הקרקע ביני לבין הים, ושאני משלם מחיר על נוף שהוא זמני. לעומת זאת, הסבירות שיחליטו לבנות מגדלים על שטח גן העצמאות בתל אביב היא הרבה יותר נמוכה, וזה פותח פתח סביר לדרישה לפיצויים".

המגמה שלפיה לא יידרשו הרשויות והיזמים לפצות בגין פגיעה בנוף, צפויה אף להתגבר, לדברי עו"ד טויסטר, אם וכאשר תאושר הרפורמה המוצעת בחוק התכנון והבנייה - שכן זו מבטלת כמעט כליל את היכולת לדרוש פיצויים לפי סעיף 197, הקיים כיום בחוק התכנון והבנייה.

לדברי טויסטר, "חייבים להגיד שמדובר בסעיף בעייתי, שלעתים נוצל על ידי בעלי עניין יתר על המידה. ליזם היה קשה מאוד להעריך אם הוא חשוף לתביעות על פי הסעיף הזה, ולכן הוא גם התקשה לתמחר את הפרויקט. אפשר לומר שהסעיף הרתיע יזמות. מנגד, לחוק היה תפקיד חשוב במה שהוגדר על ידי בית המשפט העליון כ'הרתעה נגד תכנון פוגע'. הרגישות בישראל לזכויות הקניין אינה גבוהה, ואם בעבר היה את החוק שהילך אימים על רשויות ויזמים שתיכננו באופן פוגע כלפי בעלי הנכסים בסביבה, החקיקה במסגרת הרפורמה תשאיר את הבמה לשיקולי המוסר וההגינות של הרשויות והיזמים, ואלה לא שיקולים שזוכים אצלנו במדינה למשקל רב".

כיצד יכול רוכש מהשורה להתנהל כדי להעריך את הסיכוי שהנוף שממנו נהנה הנכס ישומר?

"כל מי שרוכש כיום דירה בעיר, להוציא אולי מקרים של קו ראשון לים, צריך להביא בחשבון שהנוף הוא דבר זמני - גם אם רכש במגדל. בכל מקרה חשוב מאוד לבדוק את המצב התכנוני הקיים. יכול להיות שממש מולך כבר מתוכנן מגדל, שפשוט עוד לא קיבל היתר בנייה. מדובר במידע נגיש לציבור, ומי שלא שמתמצא בנושא יכול להיעזר באיש מקצוע. אנשים משקיעים לפעמים מיליונים בדירות יוקרה במגדלים, אבל לא משקיעים עוד כמה אלפי שקלים כדי לבדוק לאשורו את המצב התכנוני הקיים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#