בלי ירושה, הורים עשירים או זכייה בלוטו: איך תחסכו הרבה כסף על המשכנתא - מאני טיים עונה 2 - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בלי ירושה, הורים עשירים או זכייה בלוטו: איך תחסכו הרבה כסף על המשכנתא

הדרך העיקרית לממן דירה היא בעזרת נטילת משכנתא ■ פרק 7 בסדרה מאני טיים מספק מדריך ללוקחי משכנתאות ומסביר איך אפשר לחסוך לא מעט כסף

47תגובות

ב-2001, כששוק הנדל"ן בישראל נראה בערך כמו האן סולו אחרי שהוקפא בברונזה, קבעתי פגישה בבנק למשכנתאות כדי לברר מה האפשרויות שלי אם ארצה לקנות דירה. הריבית אז היתה גבוהה בהרבה ממה שהיא כעת, אך נחשבה נמוכה במונחים היסטוריים. משרדי מתווכים עמדו שוממים, וריח קל של ייאוש נדף מהם. שלטי "למכירה" הצהיבו על מרפסות בתים בלא דורש.

הפגישה עם נציגת הבנק נמשכה זמן רב. היא שלפה דף ועט והחלה להסביר ולרשום תוך כדי דיבור את הנקודות העיקריות. הנציגה הסבירה על סוגי מסלולים, הצמדות ריבית ומועדי פירעון, ומסרה מידע רב ומפורט. באמצע השיחה הפסקתי אותה ושאלתי מדוע אין דף מוכן עם המידע שמסרה לי, כדי לחסוך לה את הטרחה שבלכתוב הכל בכל פעם.

היא הסתכלה עליי, מופתעת, ואמרה: "אני לא מסבירה את כל הדברים האלה לכל מי שבא לקחת משכנתא. רוב האנשים לא מבקשים לדעת כל כך הרבה, וגם לא מבינים אם אני מסבירה להם".

ההסבר הבוטה הזה המם אותי. קניית בית ולקיחת משכנתא הן ההחלטות הפיננסיות הגדולות ביותר שמקבלים רוב האנשים בחייהם, אם לא נתייחס לנישואים והולדת ילדים כאל "החלטות פיננסיות". מי שמקבל החלטה כזו ללא ניסיון רציני להשוות אפשרויות, בלי להבין כיצד ניתן להשפיע על גודל ההחזר הכולל ובלי להתאים את המשכנתא לצרכים וליכולות הנוכחיות והצפויות ולתנאי השוק - עושה לעצמו עוול גדול. יתר על כן, ההנחה שאנשים יסתפקו במידע מצומצם ולא ירצו לדעת את כל האפשרויות הפתוחות בפניהם, היא בדיוק ההתנהגות שהוציאה לבנקים שם רע ביחסם ללקוחות.

בשנים שחלפו מאז, חלו תמורות עצומות לא רק במחירי הבתים בישראל, כי אם גם במודעות של הלקוחות לשירותים שהם מקבלים ולהשלכות של התנהלות מודעת בנוגע לחייהם הכלכליים. למרות זאת, רבים עדיין נרתעים ממונחים טכניים, מהצורך לערוך חישובים או מההתמקחות הנחוצה כדי להוריד עלויות כלל לא מבוטלות.

התנפחות מחירי הדיור הפכה את שוק המשכנתאות לגורם מרכזי מאוד בכלכלה הישראלית. בעשור האחרון גדל היקף המשכנתאות שנלקחו בישראל פי ארבעה- מ-12 מיליארד שקל ב-2002 ל-51 מיליארד שקל ב-2013. מספר לווי המשכנתאות במאי 2014 כבר הגיע ל-753 אלף, וסכום המשכנתאות לפירעון היה 252 מיליארד שקל.

ואולם לא צריך לדעת לחשב נוסחאות היוון ערך נוכחי ולערוך גיליונות if/then באקסל כדי לקבל החלטה מושכלת על מימון קניית דירה. אפשר ללמוד ממקורות אמינים, להיעזר בחברים ולהשתמש ביועצים מקצועיים בלתי־תלויים. ראשית, צריך להבין מהי משכנתא: טכנית, משכנתא היא שעבוד נכס מקרקעין כערובה להחזרת הלוואה. השם משכנתא נהפך לשם נרדף להלוואה לרכישת נדל"ן. אפשר, תיאורטית, לקחת הלוואה רגילה לצורך מימון הקנייה, אך התנאים של משכנתאות בדרך כלל נוחים יותר, בשל השעבוד. מדינת ישראל נוקטת מדיניות מעודדת לרכישת דירות ומספקת סיוע בדמות משכנתא לזכאים. אל תניחו מראש שמשכנתא כזו באה בתנאים נוחים יותר ממשכנתאות מהבנקים המסחריים.

דבר חשוב לא פחות: למימון דירה יש עלות משלו. משמעות הדבר היא שאם קונים דירה בסכום מסוים, העלות האמיתית שלה עשויה להיות גבוהה בעשרות אחוזים ממחיר הדירה. מכיוון שהסכומים הנדרשים הם גדולים, כל הבדל של חלקי האחוז יכול לחסוך לנו, בטווח של עשור־שניים, עשרות אלפי שקלים.

אינפו מאני

לקיחת משכנתא כרוכה בסיכונים - במסלולים מסוימים הריבית משתנה; במסלולים צמודים אנו חשופים לסיכון האינפלציה; אופק ההשתכרות שלנו עשוי להשתנות באופן בלתי־צפוי; וירידת מחירי הדירות יכולה לגרום, כפי שקרה לרבים בארה"ב, להיות חייבים לבנק יותר ממה ששווה הבית (מה שנקרא "להיות מתחת למים"). את הסיכונים האלה צריך לנהל בזהירות, ולזכור שגם אם לקחנו משכנתא שמתאימה לצרכינו והיא תחרותית ביחס למוצרים פיננסיים אחרים בזמן שלקחנו אותה, ההתאמה הזאת היא רק זמנית - צריך להמשיך לעקוב ולנהל אותה, למשל באמצעות פירעונות מוקדמים או מיחזור של ההלוואה כשהתנאים מיטיבים עמנו.

לכל משכנתא יש לוח סילוקין - הדרך שבה פורעים את המשכנתא: בתשלומים שווים לאורך התקופה (שפיצר), שמוצמדים למדד; יש משכנתאות שבהן מחולקת הקרן לאורך התקופה באופן שווה, כך שההחזר יורד והולך עם פירעונה; יש משכנתאות שניתנת עמן תקופת חסד שבה לא צריך לשלם; ויש משכנתאות שלאורך תקופתן פורעים רק את הריבית ובסופן את כל הקרן. לוח הסילוקין צריך להתאים לאופק ההכנסות וליכולת הפירעון שלנו. למשל, אם ברשותנו חיסכון שייפתח בעוד כמה שנים, אולי נרצה משכנתא שתאפשר לנו פירעון חלקי או מלא מוקדם ללא קנס. אם אנו מצפים להשתכר בעתיד יותר, לא נבחר בשיטת הקרן השווה, שכן בה התשלומים הקרובים גבוהים יותר מהרחוקים.

לאחר שבחרנו לוח סילוקין, עלינו לבחור מסלול - האם נבחר בריבית קבועה ונהמר שלא תרד בהמשך? ולמה נצמיד את הריבית - למדד, למט"ח או לריבית הפריים? בעבר היו רוב המשכנתאות צמודות למדד, אך בשנים האחרונות נראה מעבר משמעותי למשכנתאות לא צמודות, כדי להפחית את תנודתיות התשלומים כתוצאה מההצמדה. אם יש לנו הכנסות במט"ח, אולי נרצה לקחת חלק מהמשכנתא כצמודה למט"ח, במטרה לגדר סיכונים.

שניים מהפרמטרים החשובים במשכנתא הם הריבית ותקופת ההחזר. כמה עשיריות האחוז עשויות לחסוך לנו עשרות אלפי שקלים בהחזרים. קיצור תקופת ההחזר גם הוא חוסך לנו סכומים משמעותיים לאורך התקופה. מנגד, ככל שנקצר את התקופה, ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר, ועלינו לוודא שנוכל לעמוד בו ללא פגיעה באיכות החיים. את כל אלה שווה לבחון מחדש מדי תקופה - בהתאם לשינויים בתנאי השוק ומצבנו הכלכלי.

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם