אדמה יקרה שלי: למה מחירי הדירות 
במדינת ישראל גבוהים כל כך? - מאני טיים עונה 2 - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אדמה יקרה שלי: למה מחירי הדירות 
במדינת ישראל גבוהים כל כך?

מחסור בקרקעות? מחסומים ביורוקרטיים? חמדנות עסקית? היכן נמצאים המרכיבים שייקרו כל כך את עלות הדיור בישראל? ■ בפרק 5 של מאני טיים נסקור את גורמי ההיצע בשוק הדיור: עתודות קרקע, ריכוזיות ותכנון - ובפרקים הבאים נמשיך להעמיק בבעיות שעומדות בדרך לשוק דיור שפוי בישראל

87תגובות

אם הייתם צריכים לנחש כמה משטחה של מדינת ישראל הוא בנוי, הייתם בטח אומרים: הרבה. 10%? 20%? אולי יותר. הרי ישראל היא מדינה קטנה, והאוכלוסייה שלה מתרבה בקצב אימתני. יתר על כן, היא קמה על אתוס "נלבישך שלמת בטון ומלט" של נתן אלתרמן, כיבוש האדמה, שחרורה וגאולתה. בעשור האחרון התמלאו דיונות החול, שטחי הביצה ואפילו החופים במגדלי בטון וצמודי קרקע.

בפועל, רק 4.5% מהקרקע בישראל בנויים כיום. זה לא נתון זעום; לפי האו"ם, לפני עשור היה שיעור הבנייה ביחס לשטח כ–2% בעולם כולו, 2% בצפון אמריקה, מעט פחות מ-2% באירופה ואפריקה וכמעט 3.5% באזור אסיה־פסיפיק.

אדמה, עוד משחר ימיה של הכלכלה המודרנית ולמעשה משחר ההיסטוריה האנושית, היא אחד מהמשאבים החשובים ביותר. הכלכלן דויד ריקרדו התייחס לאדמה כאל אחד מגורמי הייצור החשובים ביותר. בעולם המערבי בתקופתו, סוף המאה ה–18 ותחילת המאה ה-19, אדמה ייצרה בעיקר מזון, והיתה שייכת ברובה לאצולה.

לצפייה בסמארטפונים ובטאבלטים

ריקרדו הוא הוגה תורת הרנטה: העיקרון שלפיו הרנטה, כלומר מחיר השכירות או הרווח השולי שמפיקים מקרקע, נגזרת מפריון הקרקע בהשוואה לקרקע אחרת (כלומר, אם אתם חקלאים, תסכימו לחכור אדמה טובה לעיבוד במחיר שהוא הפרש בין מה שתוכלו להרוויח מעיבוד האדמה הטובה לבין מה שתוכלו להרוויח מעיבוד האדמה הבאה בתור בטיבה). הרנטה הכלכלית של אדמות חקלאיות כיום, ובפרט בישראל, נדחקת והולכת לטובת רנטה מסוג אחר, שנגזרת ממה שאפשר לבנות עליה, למכור ולהשכיר.

אדמה היא מקור לאנרגיה ומזון, ומקום לחיות עליו ולבנות בית. היא יכולה להיות רכוש פרטי, רכוש המדינה או רכוש של גופים מאורגנים כמו כנסייה או בית מלוכה. בישראל, 93% מהקרקע היא בבעלות המדינה. הקרקעות מוחזקות עבור המדינה על ידי קק"ל, רשות פיתוח או ישירות על ידי המדינה. 7% מהקרקעות הן פרטיות.

מאחר שרק 4.5% מהאדמות בישראל בנויות, אפשר אולי לחשוב שיש היצע קרקעות עצום ומופלא שהיה יכול להקל על המצוקה שנתקלים בה אנשים שמבקשים לקנות בית. אך בדרך מהקרקע לבניית בתים למגורים מתעוררות כמה בעיות: היצע הקרקעות הפרטיות סובל מחסמים, כמו סכסוכי קניין וירושות מוקפאות, או שהקרקעות מזוהמות. במקרים מסוימים - כפי שגילו אנשים שקנו קרקע באזורים יפהפיים - הם אולי בעלים של שטח אדמה, אבל הוא מוגן מבנייה בהיותו חלק משמורת טבע.

אוכלוסיית ישראל צמחה ביותר מ–50% בתוך 20 שנה, ועמה גדל מאוד הצורך בדיור. בשנות ה–50 היו בישראל מפעלי שיכון אדירים. הם שוחזרו בשנות ה-90 עם העלייה הרוסית הגדולה, ונתנו מענה לביקוש העצום באותה עת.

בשש השנים האחרונות, המחיר הממוצע של דירה בישראל זינק בעשרות אחוזים ל–1.5 מיליון שקל, כמעט כפול ממחיר ממוצע של בית בארה"ב. כדי לקנות דירה בישראל צריך 137 משכורות חודשיות בממוצע - יותר מבארה"ב, ביפן ובאירופה. אפילו בשיא הבועה באירלנד, היה היחס הזה נמוך מבישראל.

איור ארנבים שכונה

למחיר הגבוה הזה יש מחיר חברתי וכלכלי עצום: גידול בחובות משקי בית; הפניה של משאבים לנדל"ן במקום לפיתוח מסוג אחר; הקטנת כוח הקנייה של הצרכנים; ותסיסה חברתית בקרב השורות המתעבות והולכות של ישראלים שאינם יכולים להרשות לעצמם לקנות בית. התייקרות הבתים גם מרחיבה את הפערים החברתיים, שכן נדל"ן נהפך כך למקלט מס והשקעות לבעלי הממון.

מחיר הקרקע מהווה 30% מרכישת הדירה

האם מחיר האדמה, הלבנים והברזים - עלויות התשומות שנכנסות להקמתו של בית, הם האחראים להתייקרות הזאת?

ביסודו של בית נמצאת תמיד קרקע. מחיר הקרקע בישראל מהווה 30% ממחיר רכישת הדירה, בתוספת מס רכישת קרקע של 1.2%. כפי שציינו, גורמים שונים מגבילים את היצע הקרקע ומשפיעים על מחירה. אחד הגורמים החשובים ביותר הוא גורם התכנון.

עם הגידול באוכלוסייה ובצפיפות, והשינוי בטעם הצרכנים שמבקשים דירות גדולות יותר, גדל הלחץ האורבני ועמו אתגרי התכנון: מערכות התשתיות, כמו ביוב, מים וחשמל, נמצאות תחת לחץ כבד יותר; הצפיפות הפיסית גורמת לחיכוך בין אנשים; עומסי התנועה גדלים; ומערכת החינוך צריכה להתרחב.

חלום הבית מתרחק

גופי התכנון אמורים לספק את הוויסות ההכרחי בין הצורך לעדכן ערים שתוכננו לפני עשרות שנים לצורכי האוכלוסייה העכשוויים, לשאיפה של היזמים לגרוף רווח מרבי ולשמירה על איכות החיים והסביבה של כולנו. נוסיף לכך מחסור בכוח אדם מקצועי ברשויות, ונקבל צוואר בקבוק על היצע הבנייה. בנוסף, הכסף הרב המוטל על כף המאזניים מהווה פיתוי לשחיתות בדרגים שונים של המנגנון. לשחיתות יש עלות, שבדרך כלל נופלת על הקונים.

עלויות הבנייה מצטברות לאחר קניית הקרקע וקבלת האישורים לבנות עליה. בשלב זה, מושפעות העלויות מהיצע עובדים ומומחיותם, מעלות חומרי הגלם ומעלויות של עיכובים ביורוקרטיים. בממוצע, עלות הבנייה היא 35% מכלל מחיר הדירה. את הדירה אפשר לקנות כשהיא מוכנה או כשהיא עדיין על הנייר. חלקו של היזם במחיר הדירה הוא 12.7% ברווחים שהוא גובה.

מתברר שגובהו של הרווח היזמי אינו תלוי רק בשרירות לבו של היזם. בדיקה שערך TheMarker השנה העלתה כי הבנקים הם גורם שמכתיב שיעור רווח יזמי גבוה - של 15% - כמעט ללא קשר לרמת הסיכון שנוטל על עצמו היזם. כתוצאה מכך, נמנע מיזם שמשיקולים תחרותיים או אחרים מחליט שהוא מסתפק "רק" ב–10% או 12% רווח לממש את תוכניתו, למצוא בנק מלווה לפרויקט שלו. נצרף לכך את הריכוזיות הבנקאית, ונקבל גם עלויות מימון גבוהות לבנייה מכפי שהיו יכולות להיות בתנאי תחרות.

ההוצאות אינן מסתיימות בהנחת הלבנים. כשהדירה מוכנה נשלם מס רכישה, היטל השבחה, מס שבח ומע"מ. כל המסים על דירה בישראל מסתכמים ב–21% ממחירה בממוצע. ומזל טוב לנו: אפשר להיכנס ולהניח את הראש על המזרן החדש שרכשנו.

אבל רגע אחד, עוד לא סיימנו: יש לנו עוד משכנתא לשלם. כמה באמת תעלה לנו הדירה וכמה זמן ייקח לנו לשלם עליה - על כך בפרקים הבאים של מאני טיים.

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם