רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

קונים או שוכרים? איך לא לשלם ביוקר

עליית מחירי הדיור הביאה ישראלים רבים, שאינם עתירי ממון, אל סף ייאוש ■ למרות המחירים הגבוהים, ואולי בגללם, רבים חושבים שדווקא עכשיו כדאי לקנות בית , יותר מתמיד - כי חבל לא לנצל את הריבית הנמוכה ■ בפועל, גורמי הביקוש ושיקולי הקנייה וההשקעה מורכבים ודורשים מחשבה רבה ■ פרק 6 בסדרה "מאני טיים"

21תגובות

איך לא לשלם ביוקר על דירה? קשה לענות על שאלה זאת בימים אלה, שבהם בכל אמת מידה שהיא קנייה של דירה בישראל נראית כמוגבלת לעשירים בלבד.

חברים בריטים, הרגילים לתשואות נדל"ן מטורפות מהשנים שלפני המשבר, והתרוממות בלתי־רציונלית בשוק הדיור כעת, הביעו השתאות לאחר שגילו כמה שווה הרכוש שלהם בישראל. בחייכם, היתה התשובה המתבקשת, הרי בבריטניה עלו המחירים בעשור שעד 2007 ב–168% במונחים ריאליים, כשבישראל עלו המחירים הנומינליים ב–50% בתוך שש שנים.

ואולם עוד חזון למועד: בקצב הזה, שבו הממשלה מציגה פתרונות לא מספקים לעליות המחירים, ובהיעדר משבר כלכלי, אולי נגיע לגבהים של בריטניה, ספרד ואפילו אירלנד.

נדל"ן, לאורך ההיסטוריה האנושית, היה נכס נחשק מאוד. בריטניה היא אחת הדוגמאות המצוינות לכך: די לקרוא את תיאוריה של ג'יין אוסטן על אחוזת פמברלי הדמיונית, שהתבססו על אחוזה אמיתית שבה ביקרה, כדי להבין עד כמה הפגנת עושר בקרקעות ובתים גדולים היתה חשובה כדי לשמר את ההיררכיה המעמדית; משפחת המלוכה מחזיקה עד היום קרקעות, ארמונות ואפילו שורות שלמות של חנויות יוקרה ברחבי הממלכה; ועד מלחמת העולם הראשונה, למי שלא היה בית בבעלותו, לא היתה זכות בחירה לפרלמנט, אפילו היה גבר בעל עבודה מסודרת.

בין שלמגורים ובין שלהשקעה, בתים נראים לאורך ההיסטוריה כהשקעה רצויה. כולנו רוצים שיהיה לנו גג מעל הראש, ורצוי שיהיה שלנו. רוצים לגור במקום בטוח ונקי, עם חינוך טוב לילדים. פיננסית, מי לא היה רוצה לתפוס טרמפ על מחירי הבתים בארה"ב? בין 1970 ל–2006 הם עלו כמעט פי עשרה.

ואולם המדידה הזו מטעה מאוד - במונחים ריאליים, המחירים רק הוכפלו. ואם משווים זאת להשקעה אחרת, בשוק המניות האמריקאי באמצעות מדד S&P 500 עם השקעה של הדיווידנדים בחזרה בשוק, מקבלים תשואה גדולה בהרבה - שוב, של פי עשרה.

גורמים רבים מניעים את הביקוש והמחיר בשוק הדיור. בפרק הקודם סקרנו את גורמי ההיצע. בפרק זה, נתבונן בגורמי הביקוש, ותחילה, הגורמים האובייקטיביים: גידול טבעי של האוכלוסייה, הגירה, מצב הצמיחה והתעסוקה, כולם משפיעים על הביקוש ועמו על המחירים. כשכלכלה נתונה במשבר, בין שמקורו בשוק הדיור, כפי שהיה בארה"ב, באירלנד ובספרד ב–2007 ואילך, ובין שנבע מזעזוע חיצוני כמו נפילת מגזר הטכנולוגיה והאינתיפאדה בישראל ב–2001–2002, שוק הדיור סופג את גלי הזעזועים.

נדל"ן בניין דירות איורים
אילה טל

החיבה לנדל"ן מושפעת מגורמים תרבותיים וחברתיים. בגרמניה מקובל יותר לשכור מאשר לקנות; במקומות אחרים בעולם אנשים נעים ונדים והבתים שלהם נוסעים עמם - כמו במונגוליה ובמדבריות ערב - או מוקמים מחדש בכל תחנה. אפילו השפה משקפת יחס שונה לדיור. באנגלית, יש הבחנה בין House ל–Home. הראשון הוא מבנה, והשני הוא המקום שבו אנו מתגוררים עם משפחתנו ואהובינו. בעברית, אין הבחנה בין השניים - הם נקראים בית. בישראל המשפחתית כל כך, יש לחץ על צעירים להקים משפחה ולהוליד ילדים, ולחץ זה מפעיל לחץ נוסף, בתורו, על הביקוש בשוק הדיור.

עלייתה של חברת הצריכה והאינדיווידואליזם עודדו אותנו כצרכנים לטפח טעמים יקרים יותר ולרצות דירות גדולות יותר. הורינו וסבינו הסתפקו בדירות שיכון צנועות שבהן גרו משפחות גדולות. אנחנו רוצים חדר לכל ילד ומקום חניה לכל מכונית. הביקוש הזה משתקף בכך שכיום נבנים בניינים עם דירות של ארבעה־חמישה חדרים ויותר, וקשה יותר למצוא דירות חדשות צנועות ממדים. כשלעצמה, להעדפה זו של הקונים והקבלנים השפעה ניכרת על מחיר הדיור.

ועל גבי כל אלה, מגמות במחירי הבתים מושפעות מתפישות, הלכי רוח, מה שאומרים לנו השכנים או הפרשנים ומה שקורה מסביבנו. אלה יכולים להעלות או להפיל מחירי בתים במהירות רבה. הלכי רוח כמו אלה הובילו אנשים מעוטי הכנסה לקנות מספר בתים בשנים של התנפחות בועת הנדל"ן בארה"ב ובאירופה, לטירוף של הקמת בנקי הצללים שהלוו כסף לקניית בתים לכל עובר אורח פורח, וליצירתו של מגדל קלפים שלא ניתן לתחזוקה.

השיקולים שצריך לשקול בקניית דירה

אז איך בכל זאת צריך לגשת להחלטה על קנייה של דירה או השקעה בה? לאחר ששוקלים את כל הגורמים החיצוניים הללו, מוטב לבחון את השיקולים הכלכליים הטהורים ולהביא אותם בחשבון:

מהם תנאי האשראי? העובדה שריבית נמוכה מגדילה את ההשקעה בנדל"ן היא הגורם הראשון במעלה להתייקרות בישראל, כשם שהיתה במדינות רבות בעולם. האם יש סיכוי שהריבית תעלה? האם האשראי הוא באמת זול, או שמא הפיתוי של קבלת הלוואה בריבית נמוכה מכסה על מוקשים אפשריים, כמו אופק השתכרות לא ודאי? יש גם מסלולי אשראי שונים, שכדאיותם משתנה. חלופות השקעה אחרות צריכות להוות שיקול חשוב, כפי שמראה השוואת גרף מחירי המניות למחירי הבתים בארה"ב לאורך זמן.

מדידה של מכפילים היסטוריים חשובה לא פחות. בתקופות של התנפחות בועה מוצאים מקומות שבהם השכירות נשארת זולה בעוד שמחירי הבתים עולים. ראשית, מצב זה מקטין את הכדאיות של קניית דירה לשם השכרתה; שנית, הוא מצביע על כך שחלופת השכירות עשויה להיות כדאית יותר, במיוחד אם ננקטים צעדים ממשלתיים להגנה על שוכרים, כפי שקרה בגרמניה בעשורים האחרונים ועתה מציעה הממשלה בישראל.

במקרים אבסורדיים מתגלה כי שכירת בית למשך 20 שנה חוסכת בעלויות מימון (כלומר החזר המשכנתא בנוסף למחיר הבית) סכום שמספיק לקנות את הבית בסוף התקופה. יחס השכירות למחיר הבית הוא אחד משני המדדים שבהם השתמש המגזין "אקונומיסט" להזהיר מפני בועת הנדל"ן חמש שנים לפני פקיעתה. מכפיל אחר הוא של מספר המשכורות הנחוצות לקניית בית. אם המכפילים האלה גבוהים כעת מהממוצע ההיסטורי שלהם, יש בכך איתות לבועה. בישראל מדד השכר מוקצן במיוחד - 137 משכורות לקניית דירה ממוצעת, כמעט ללא אח ורע בעולם המפותח.

נדל"ן מול מניות

לבסוף, האופק הכלכלי שלנו קובע משמעותית את החלטות הרכישה. האם הכנסתנו בטוחה? האם יש לנו רשתות ביטחון ויכולת להתחייב לפירעון חובות? או שמא אנחנו נינג'ות (No Income No Job No Assets), כפי שכונו הלווים חסרי התוחלת בארה"ב בשנות הבועה?

בתקופה הנוכחית, שבה ריבית אפסית לאורך שנים עודדה את הביקוש וגרמה לעליית מחירים מתמשכת, רבות מהנחות היסוד הכלכליות נדחקות הצדה לטובת השיקול של "כולם קונים, אז אולי אנחנו מפסידים משהו". פקיעת הבועה באירופה ובארה"ב ובמקומות אחרים בעולם בשנים שמאז המשבר של 2008 חייבת ללמד אותנו את לקח הרציונליות: ככל שיותר אנשים מסביבנו מתעשרים מנדל"ן, קטן הסיכוי שזה יקרה גם לנו. ואם אנחנו בכל זאת במצב שבו אין לנו חלופות טובות לקניית דירה, ומאמציהם של קובעי ההחלטות לבלום את ההתייקרות נכשלים, מוטב שנבחן בזהירות רבה מאוד את הדרך לממן לעצמנו את הנכס החשוב והיקר הזה.

 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פיספסתם