>> ישראלים רבים בוודאי כבר מכינים את הגגונים של המכונית שלהם לקראת הפתיחה של סניף איקאה החדש בראשון לציון, במארס הקרוב. מרוב התרגשות לא בטוח שרבים מהם זוכרים, או מתעניינים, בדרך העקלקלה שהביאה לפתיחת הסניף החדש. דרך שהיתה כרוכה בהתנהלות לא חוקית מצד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשל"צ, שבראשה עמד ראש העיר ויו"ר הוועדה דאז מאיר ניצן, שהיה מהדוחפים המרכזיים להקמת הסניף.

הבעיה, קבע בית המשפט המחוזי ב-2007, היא שהקרקע שעליה הוקם הסניף מיועדת לתעשייה ולא למסחר, ואף האשים את העירייה בכך שתפרה את המכרז עבור איקאה, וביטל את זכייתה של איקאה במכרז. את התנהלותה של העירייה כינתה השופטת נורית אחיטוב "מנוגדת לשלטון החוק". ואולם הסניף בכל זאת הוקם, לאחר שהוועדה המחוזית אישרה את התוכנית - כשנתיים לאחר שהחלו בהקמתו - אך חייבה את הוועדה המקומית לערוך תוכנית חדשה למתחם.

סיפורו של סניף איקאה בראשון לציון הוא דוגמה אחת להתנהלות בעייתית ולא תקינה של ועדות התכנון המקומיות, שלא אחת נגועות בשיקולים פוליטיים מקומיים. לכן היה מפתיע לגלות שדווקא הוועדות האלה אמורות לשאת בגאון את דגל הרפורמה והמהפכה בתחום התכנון והבנייה בישראל.

זמן קצר לאחר היבחרו לראשות הממשלה, סימן בנימין נתניהו את תחום התכנון והבנייה, ואת מינהל מקרקעי ישראל, כזקוקים לרפורמה רדיקלית. נדמה שאין חולק עליו כי יש צורך בהול בייעול התהליכים בתחום זה. כל מי שנדרש אי פעם לסגירת מרפסת, לשיפוץ או לבניית בית יודע כמה גדולה הסחבת בוועדות השונות וכמה ארוך ומתיש התהליך.

אך האם צמצום סמכויות הוועדות המחוזיות והרחבת סמכויותיהן של הוועדות המקומיות - כפי שתובעת הרפורמה שעיקריה אושרו אתמול בוועדת שרים מיוחדת שהוקמה לצורך כך - זו באמת הדרך?

"חובה לייעל את הליכי התכנון בישראל", אומרת שמאית המקרקעין נחמה בוגין, חברה בוועדת החקיקה של לשכת שמאי המקרקעין, אשר משתתפת בדיונים על הרפורמה: "אך יש סכנה ברורה מאוד במתן סמכויות גדולות מדי לוועדות המקומיות, משום שאין ספק שיופעלו לחצים על חברי הוועדה ויש חשש שהחלטות תכנוניות האמורות להיות בלתי תלויות יהיו פוליטיות. נכון שמדברים על הכנסת אנשי מקצוע לוועדה המקומית, אבל לתת את ההחלטה לגוף מקומי שמרכז הכובד שלו הוא נבחרי ציבור זו סכנה".

לחצים פוליטיים ואיומים

מה בעצם הבעיה עם ועדות התכנון המקומיות? "לרוב הוועדות אין מספיק ניסיון לקבל את הסמכויות שהן מקבלות", מעריך עו"ד עופר טויסטר, המתמחה בדיני תכנון ובנייה. "מהנדס ועדה מקומית לרוב אינו מנוסה ובכיר, בין היתר כי התנאים שהעיריות מציעות למהנדס עיר אינם תמיד משתלמים. הרבה החלטות שגויות שמתקבלות בוועדה מקומית ניתן לתקן בקדנציה הבאה, אבל לא טעויות של תכנון. טעויות תכנון נשארות לנצח.

"ככל שהיישוב קטן יותר, הלחצים על חברי הוועדה המקומית גדולים יותר. אם ראש רשות צריך עוד 300 קולות להיבחר, זה משפיע על השיקולים שלו, אלא אם כן יש לו כנפיים של מלאך. יש לחצים שמגיעים לכדי איומים על חייהם של ראשי רשויות", אומר טויסטר.

טויסטר יודע על מה הוא מדבר. ב-28 בפברואר 2005 נזרק רימון רסס על ביתו של ראש העיר הוד השרון חי אדיב. בעקבות האירוע הוצמדה לראש העיר שמירה, אך אדיב המשיך לקבל איומים טלפוניים על חייו. לפי הערכת המשטרה, הרקע למעשה היה השתלטות של קבוצת אנשים על שטחים בהוד השרון שביצעה עבירות בנייה.

החשש של רבים בתחום התכנון והבנייה הוא מהלחצים הקשים המופעלים על פוליטיקאים ונבחרי הציבור ביישובים הקטנים. זה חשש טבעי: ההיכרות עם הצדדים עליהם דנים בוועדות בדרך כלל הרבה יותר קרובה, ועל כן הסיכוי שההחלטות המתקבלות בחדר הישיבות נובעות גם משיקולים לא ענייניים הוא גבוה יותר.

אלא שהמציאות מלמדת כי אי סדרים קיימים גם בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה של הערים הגדולות והחזקות - ולא רק בראשון לציון. באוגוסט 2008 מתחה ועדת הערר של מחוז תל אביב ביקורת קשה על התנהלות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן. זאת לאחר שבחנה התנגדות שהגישו תושבים נגד תוכנית לבניית בניין ברחוב בן גוריון בעיר. בין היתר נחשף כי חברי הוועדה החליטו לדחות את התנגדות התושבים בעודם יושבים בתוך אוטובוס שהביא אותם לראות את השטח שעליו אמור היה להיבנות הבניין - מבלי שיצאו לסייר בשטח.

יו"ר הוועדה הואשם בשוחד

בין הפרשות הבולטות שהגיעו אף לחקירת היחידה הארצית לחקירות הונאה (יאח"ה) היא פרשת סגן ראש העיר פתח תקוה לשעבר, עו"ד סיני גלבוע. במהלך 2007 נחקר גלבוע ביאח"ה בחשד כי בעת שכיהן כסגן ראש העיר וממלא מקום יו"ר הוועדה המקומית, פעל תוך ניגוד עניינים חמור, בכך שייצג את חברת דן אל מול רשויות התכנון, בעניין השבחת קרקע של חברת דן בעיר.

מדובר בקרקע בת 264 דונם, ש-15 דונם מתוכם שייכים לדן המפעילה במקום חניון ומוסך אוטובוסים. התוכנית שאותה סייע גלבוע לקדם, העלתה את ערך הקרקע של דן בשווי של עשרות מיליוני שקלים. לפי החשד, עבור ייצוג זה, קיבל גלבוע שכר טרחה בשווי מיליוני שקלים. מהפרקליטות נמסר כי נבחנת הגשת כתב אישום נגד גלבוע.

"עו"ד גלבוע סייע לחברת דן להשביח את נכסיה תוך ניצול קשריו עם ראש העיר ושימוש לא ראוי במעמדו בעירייה, בקשריו עם עובדיה, בנגישותו למידע ובתפקידו בוועדה המקומית", קבע מבקר המדינה מיכה לינדנשטראוס בדו"ח מ-2006.

והנה עוד דוגמה: במאי 2008 הגישה פרקליטות מחוז מרכז לבית משפט השלום בנתניה כתב אישום נגד יצחק שאולי, לשעבר יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שרונים (ועדת תכנון הכוללת את המועצות קדימה-צורן, אבן יהודה, תל מונד, כפר יונה ואליכין שבשרון). שאולי הואשם בשני מקרים של קבלת שוחד מיזמים ובגניבה מקופת הוועדה. מקרה אחד היה יזם שביקש עזרה בפרויקט נדל"ן באבן יהודה ומקרה שני יזם שביקש להגדיל את זכויות הבנייה בקרקע שרכש בקדימה. כתבי אישום במתן שוחד הוגשו גם נגד היזמים.

נוסף על כך, לפי כתב האישום שאולי לקח מקופת הוועדה המקומית כספים בסך כולל של 27 אלף שקל בעבור הוצאותיו הפרטיות. מהפרקליטות נמסר כי משפטו של שאולי ייפתח במארס.

מצוקת דיור של האלפיון העליון

אחת הפרשות הסוערות התרחשה בתחילת שנות ה-2000 לאחר שהתגלה כי קיבוץ געש מכר קרקעות ליזמים, כדי שאלה יבנו שכונת יוקרה לאלפיון העליון. זאת במקום להרחיב את הקיבוץ ולתת מענה למצוקת הדיור. כל זאת באישור הוועדה המקומית של המועצה האזורית חוף השרון, שספגה ביקורת חמורה בעיקר מצד הארגונים הירוקים.

קיבוץ געש רכש את הקרקע בשנות ה-90 שהיתה אז קרקע חקלאית, ולימים דרש לשנות את ייעודה למגורים בטענה של "מצוקת דיור". הבקשה אושרה והוועדה המחוזית התירה לבנות על 30 דונם 120 יחידות דיור במתכונת קיבוצית. אלא שהקיבוץ מכר את הקרקע ליזמים פרטיים ובסוף 2003 החל שיווקה של שכונת היוקרה "צוקי ארסוף".

עם היוודע הדבר פנתה מפלגת הירוקים ליחידה הארצית לפיקוח על הבנייה. היחידה פנתה לבית המשפט בנתניה וזה החליט לעצור את הפרויקט. למרות זאת העבודות להקמת השכונה נמשכו. כיום הפרויקט מתקדם והוא אושר בוועדה המחוזית ב-2008.

שר הפנים: "המצב קטסטרופה"

"המצב כיום בלתי נסבל. נבחרי הציבור שיושבים בוועדה חייבים להיות מוכשרים לכך בקורסים מקצועיים מיוחדים אם אינם בעלי השכלה בתחום", אומרת עו"ד אירית ינקוביץ' המתמחה בדיני תכנון ובנייה ולשעבר חברת מועצה בעיריית קרית אונו. "אבל רבים מהם אינם יודעים את ההבדל בין היטל השבחה למס שבח, או בין תב"ע לתמ"א. הרפורמה כיום מחלישה את בעלי המקצוע והידע בתחום ומחזקת את בעלי האינטרסים חסרי ההבנה".

עו"ד אייל מאמו, לשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז מרכז, דווקא מצדד ברפורמה: "הרעיון להעביר סמכויות לוועדות מקומיות נכון, כי העומס על הוועדות המחוזיות עצום. הוצאת היתר בנייה בעיריית תל אביב לוקחת שנתיים ולפעמים שלוש. נכון שהיו תופעות שמקרובים קיבלו טובות הנאה, אך מדובר במיעוט של המקרים והרפורמה לא תגביר את התופעה".

גם במסדרונות השלטון מודעים למצב הבעייתי בוועדות התכנון המקומיות. אבל זה לא עוצר את מקבלי ההחלטות: "אין סוף לחשש לשחיתויות בוועדות מקומיות אבל חייבים לעשות כל מאמץ לקצר הליכים תכנוניים", השיב על הדברים שר הפנים אלי ישי, ל-TheMarker. "יש מקומות במדינות עולם שלישי שההתנהלות שם יותר מהירה מאצלנו. זו קטסטרופה. לכן כדי לייעל את המערכת ולמנוע מצב של שחיתות הצעתי הצעה לפיה נקל על העומס של הוועדות המחוזיות, אך הן ימשיכו להיות רגולטור שמשקיף על התנהלות הועדות המקומיות.

"משרד המשפטים יגדיר כללים וועדה מקומית שתפעל בניגוד לכללים או ברגע שיהיה חשש לשחיתות בוועדה מקומית - תהיה לנו סמכות לפזר אותה, למנות במקומה אנשי מקצוע ולהעביר את האחריות לממונה על המחוז. ברגע שראש עיר יידע שאפשר להפקיע את הוועדה ממנו ולהעביר אותה למחוז, הוא יעמוד על המשמר. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא הוועדה הכי יוקרתית בעירייה ואף ראש עיר לא ירצה לוותר על הסמכות לקבוע מה לאשר או לא לאשר בעיר שלו".