<<לא לעתים תכופות מתלהטים דיונים פיננסיים לרמות שמאפיינות כיום את הדיון "בועת נדל"ן בישראל - כן או לא".

"בועה" היא מצב שבו המחירים עולים אל מעבר לשווי הגיוני בתוך פרק זמן לא ארוך. זה ממש לא מה שקרה כאן בעשור האחרון. בין 1997 ל-2007 ישראל נמנתה עם המשקים המתועשים הבודדים שבהם לא התפתחה בועת נדל"ן. מחירה של דירה ממוצעת בישראל עלה בעשור זה ב-40% בעוד שהאינפלציה היתה 34% - עלייה ריאלית לא גבוהה על פני תקופה ממושכת למדי. בשנים האחרונות הצגנו את הנתון הזה מדן ועד אילת, והתגובה בכל מקום היתה זהה: "לא יכול להיות". אנשי המרכז טענו שבוודאי התבלבלנו. "הרי העלייה הזאת, של 40%, נרשמה כאן בתוך שנתיים-שלוש", הם אמרו - "ולא בתוך עשור". לעומת זאת אנשי הפריפריה, לרבות פריפריות מרכזיות כמו חיפה, טענו שהתבלבלנו ושבעצם התכוונו לירידה של 40%.

אז לא. מקור הנתונים בלמ"ס, והם מייצגים את השינוי במחירה של דירה ממוצעת בישראל. בדיוק כשם שהנתונים עבור כל מדינה אחרת שסבלה מבועת נדל"ן הם לגבי דירה ממוצעת וכוללים את השינוי במחירים באזורים שונים.

ותודה לעולים מרוסיה

ישראל ניצלה מגורלן המר של מרבית המדינות המתועשות - התנפחות בועת נדל"ן והתפוצצותה הבלתי נמנעת - מסיבה פרוזאית לחלוטין: מחירי הדירות בישראל הכפילו את עצמם באופן ריאלי בעשור הקודם בשל גל העלייה מרוסיה. היה זה זינוק מחירים שאינו בועתי כלל.

לאחר עלייה מהירה כל כך, שיצרה גידול חד בהתחלות הבנייה, נוצרו עודפי היצע והמחירים שקטו במשך כעשור. למעשה, דירה ממוצעת (שמחירה 849 אלף שקל) יקרה כיום ריאלית רק ב-3.8% מב-1999. אפילו סעיף הפירות והירקות במדד התייקר יותר. לכאורה עדיף היה להשקיע בבננות - אלא ששכר הדירה עליהן נמוך.

"בסדר", אומרים לנו, "אז מחירי הדירות היו רדומים כמה שנים, אבל עכשיו החלה הבועה. עובדה, מחירה של דירה ממוצעת עלה במחצית הראשונה של 2009 ב-11%". מעבר לעובדה שהגרף המתאר את התפתחות מחירה הריאלי של דירה ממוצעת מלמד שהתנודתיות הרבעוניות משמעותית מאוד, אין לנו אלא לצטט אימרה סינית עתיקה: "כל בועה אימתנית מתחילה בעליית מחיר קטנה של 0.1%".

אם בשנים הקרובות מחירה של דירה ממוצעת בישראל יכפיל את עצמו (כפי שקרה בארה"ב) או ישלש את עצמו (כפי שקרה בבריטניה), נוכל להשקיף לאחור ולזהות את נקודת ההתחלה לפני רבעונים ספורים. אבל הידיעות על בועה בשוק הנדל"ן כבר כיום הן מוקדמות מאוד.

מקורן של הטענות על בועה ברחשי לבם של רוכשי הדירות הפוטנציאליים. אבל בניגוד לרושם שיוצרות הכותרות, רוכשי דירות יכולים כיום לרכוש את הדירה הממוצעת שעליה חלמו במחיר (ריאלי) שאינו רחוק מהמחיר שהתבקשו לשלם לפני עשור. הרי במונחי כוח קנייה, לפי המשכורת הממוצעת במשק, מחירה של דירה ממוצעת לא השתנה ב-15 השנים האחרונות. אז כהיום הוא שווה ערך ל-100 משכורות ממוצעות (ברוטו).

מה יהיה עם המשכנתאות

אחת הטענות שנשמעות תדיר בימים אלה היא: "מדיניות בנק ישראל אחראית לעליית מחירי הדיור". באופן מפתיע אולי, בנק ישראל היה חותם עליה בגאווה, לא לפני שהיה מבקש להדגיש את תרומתו גם להעלאת מחירי המניות והאג"ח הקונצרניות. זו הרי בדיוק המטרה של מדיניות מוניטרית מרחיבה - להוריד את מחיר הכסף, כך שתעלה הכדאיות של השקעתו.

בנק ישראל גאה בתרומת הריבית הנמוכה לעליית מחיר הדירות. ואולם הוא גם מוטרד מהנזקים שעלולה לגרום העלאת ריבית עתידית למי שהתפתה לקחת משכנתא בריבית משתנה בלי להבין את משמעותה.

הידיעה שתהליך העלאת הריבית יוביל לעלייה חדה בהיקף ההחזר החודשי של בעלי משכנתאות אלה, וההנחה שנוטלי המשכנתאות לא הביאו עלייה עתידית זו בחשבון, הובילו את המפקח על הבנקים להזהיר מפני שימוש יתר במסלול זה.

הריבית הנמוכה אמנם תורמת לעליית מחירי הדירות, אך סביר שגם ללא הפחתת הריבית היו המחירים עולים במוקדם או במאוחר.

בשנים האחרונות מספר התחלות הבנייה קטן מתוספת משקי הבית באופן עקבי, לאחר שנים שבהן המצב היה הפוך. עם זאת, בעת השוואת הגידול השנתי בביקוש לדירות (תוספת משקי הבית) לגידול השנתי בהיצע הדירות (התחלות הבנייה החדשות) יש להביא בחשבון גורמים נוספים: בלאי הדירות הקיימות פירושו שחלק מתוספת הבנייה רק מחליף בנייה קיימת.

מנגד, הסבה של שטחי משרדים ושטחים מסחריים למגורים אינה באה לידי ביטוי בנתונים אלה, כך שההיצע האמיתי גדול יותר. בנוסף, לא כל התחלות הבנייה נספרות בנתוני הלמ"ס (בפרט כשמדובר ביישובים הערביים).

הדירות לא משפיעות המדד

הטענה שעליית מחירי הדירות תייצר אינפלציה נשמעת הגיונית, אלמלא פרט אחד פעוט: מחירי הדירות אינם רכיב במדד המחירים לצרכן בישראל. סעיף הדיור במדד בוחן את השינויים במחירי השכירות ולא במחירי הדירות. זוהי אגב השיטה המקובלת במדינות נוספות, בהן ארה"ב. טענת ההמשך נדמית גם היא הגיונית בשמיעה ראשונה: "זה לא משנה. מחירי השכירות מתואמים עם מחירי הדירות". אז זהו, שלאו דווקא.

בשש השנים האחרונות עלה מחירה של דירה ממוצעת בישראל בקרוב ל-30%. שכר הדירה הממוצע, לעומת זאת, עלה בפחות מ-6%. כשחושבים על הגידול בביקוש להשקעה, אפשר לחשוב שהקשר בין התפתחות מחירי הדירות לבין התפתחות שכר הדירה יהיה בכלל הפוך - ככל שיירכשו יותר דירות להשקעה, כך יגדל היצע הדירות להשכרה, ומחירי השכירות יירדו.

לאחר עשור שבו מחירי הדירות כמעט שלא עלו ריאלית (עם תנודתיות רבעונית גבוהה), ולאחר שנים לא מעטות שבהן תוספת האוכלוסייה היתה גדולה מתוספת הדירות, עליית מחירים היתה רק עניין של זמן. ודאי שהיא אינה צריכה להפתיע נוכח הריבית הנמוכה. עם זאת, לפחות בנקודת זמן זו אין מדובר בבועה.

-

הכותבת היא הכלכלנית הראשית של בית ההשקעות פסגות