>> "לפני ארבע שנים", מספר גיל (33 השם המלא שמור במערכת), "נסעתי למקסיקו וקראתי סדרה של ספרי 'אבא עשיר, אבא עני' שאשתי קנתה לי. אמרתי לה שתוך שנתיים או שלוש אני קונה ארבע-חמש דירות. היא צחקה עלי ואמרה לי שאני מדבר שטויות.

כיום מחזיק גיל בבעלותו 11 דירות בסך הכל, מתוכן תשע ברמלה (שעל אחת מהן הוא מספר כאן), בשווי כולל של כ-5 מיליון שקל.

על הרכישה

"החלטתי להיכנס לעסקה מתוך מחשבה שאולי אני מסכן את הכסף, אבל יש כאן פוטנציאל נאה לרווח. הגעתי לדירה דרך מתווך בשם אלכס אהרונוב מסוכנות אנגלו-סכסון ברמלה, והוא הסביר לי על מצב הנכס. היתה בעיה של רישום בטאבו - הדירה היתה רשומה על שם הבעלים הקודמים שלה, לא שולם עליה מס רכישה ורבצו עליה חובות וצווי עיקול. אחד החובות הגדולים היה חוב אישי לבנק לאומי (לא משכנתא) בסכום של 100 אלף שקל.

"לאחר משא ומתן עם הבנק, עורך הדין שלי ואני הצלחנו להוריד את הסכום ל-55 אלף שקל. טיפלתי בהליך הרישום מחדש של הדירה בטאבו. הוצאתי את כל הניירת והגעתי לבעלים הקודמים של הדירה מלפני שבע שנים. עכשיו היא רשומה על שם המוכרים הנוכחיים, ויש הערת אזהרה בטאבו על שמי. 'ניקוי' הדירה לקח חצי שנה, אבל כל העיקולים עליה הוסרו והצלחתי לקצץ באופן משמעותי את החובות. למעשה הוצאנו את הדירה מכינוס נכסים.

"שלושה עורכי דין לא רצו לייצג אותי בעסקה הזו - הם טענו שאין להם אפשרות לבטח את הכספים שאני אשלם. בשלב מסוים בדרך שילמתי לבנק לאומי סכוף של 55 אלף שקל והדירה עוד לא היתה רשומה על שמי.

"הסיכון בעסקה כזו הוא בעיקר מול הנושים. בנק זה סיפור אחר, פחות בעייתי, כי יש לך הסכם אתו. עם הנושים הסתדרנו באופן אחר: הפקדתי כסף אצל עורך הדין שלי בנאמנות והוכחנו לנושים שיש כסף לכיסוי החובות כנגד הסרת העיקולים, ואז לאט לאט הוסרו העיקולים, הוסדר הרישום של הדירה בטאבו וצימצמתי את הסיכונים. מחיר העסקה, 450 אלף שקל, כלל גם את שכר הטרחה של עורך הדין שלי ואת כיסוי החובות לבנק ולנושים".

אסטרטגיית ההשקעה

"אני מחפש נכסים שנמצאים לפני הוצאה לפועל או כינוס נכסים: נכסים שהבעלים שלהם בהליכי גירושים, צווי ירושה, אנשים שקנו דירות ולחוצים למכור כי כבר קנו נכס אחר. אני נעזר במתווכים, ויצרתי קשר עם כמה עורכי דין שהם צומת לאינפורמציה על נכסים מהסוג הזה".

הבחירה ברמלה

"לא הכרתי את רמלה. בהתחלה השקעתי בדירות בחולון ובת ים ואת כולן מכרתי. חיפשתי עיר שבה התשואות יהיו גבוהות. כשהגעתי לרמלה המחירים שם היו יחסית נמוכים והתשואה על ההון העצמי היתה גבוהה מאוד.

"בתחילה ניגשתי לאגף הנדסה וביקשתי מפה של העיר. הסתובבתי בה עם הרכב, למדתי את האזורים וניגשתי לכמה סוכניות תיווך. התחלתי לעבוד עם אלכס, שדרכו איתרתי חלק נכבד מהעסקות שעשיתי".

ציפיות מההשקעה

"כרגע אני משתמש בדירה כנדל"ן מניב שיוצר לי הכנסה פסיבית בכל חודש. אשקול למכור את הנכס אם אוכל להרוויח עליו לפחות 200% על ההון העצמי".

הכנסות מהדירה

2,700 שקל בחודש.

הוצאות

"הדירה שופצה שיפוץ יסודי בעלות של כ-30 אלף שקל, ביטוח המשכנתא עולה 60 שקל בחודש וישנו כמובן גם החזר המשכנתא. השכירות מהדירה מניבה הכנסה מעבר לתשלום המשכנתא".

המימון לרכישה

"משכנתא בשיעור של 80% והון עצמי של 90 אלף שקל".

לקחים מההשקעות

"קודם כל למדתי לנצל את המשאב הכי חשוב בתחום הזה - זמן. בעבר הייתי מבזבז הרבה זמן בחיפוש דירות באינטרנט. ברגע שאתה משתמש באנשי מקצוע אפשר לחסוך בזמן. אם עורך דין או מתווך מתקשרים אלי עם עסקה טובה, זה שווה שמונה שעות חיפוש באינטרנט. צריך לאתר את האנשים הטובים שיעזרו לך למצוא עסקות. צריך עור של פיל וסבלנות, וגם לדעת לקחת סיכונים מחושבים

"אני חושב שאני אדם ממוצע - זה עניין של רצון ויוזמה. אני עושה שיעורי בית, מתייעץ עם עורך הדין שלי. כל אחד יכול להיכנס לעסקה כזו, אבל אולי לא כל אחד רוצה".

מכשולים

"היתה דירה של 12 יורשים שכולם גרים בחו"ל וכולם מסוכסכים, והבנתי שזה גדול עלי".

עסקות נוספות בתכנון

"בעתיד אני מתכוון לממש את הנכסים ברווח משמעותי ולמנף אותם לעסקות נוספות. כיום אני עושה עסקות בסכומים גבוהים יותר מבעבר כי מימשתי נכסים ברווח והגדלתי את ההון העצמי. ככל שקונים נכסים יקרים יותר, פוטנציאל הרווח גדול יותר".

סיכונים

"יש מתווכים שנוקבים במחיר גבוה מזה שבעל הנכס מבקש, ולא נותנים לך לנהל משא ומתן ישירות מול בעל הנכס. יש מתחזים, כמו שוכרי דירות שאינם בעלי הדירה אבל מנסים למכור אותה בעצמם. צריך לקבל אישור עקרוני למשכנתא מראש, כי אם מבצעים את העסקה ואחר כך לא מקבלים משכנתא זו תסבוכת".

המלצות

"אם יש לך יוזמה ורצון, השמים הם הגבול. והכי חשוב בתחום הזה: מינוף, מינוף ומינוף".

--

שם: גיל

גיל: 33

עיסוק: עסק משפחתי בתחום הריצוף

מצב משפחתי: נשוי + 2

מגורים: רמת גן

הנכס: דירת 4 חדרים בשטח של 103 מ"ר בקומת קרקע

מיקום: רחוב חטיבת קרייתי ברמלה

מועד הרכישה: מאי 2009

מחיר רכישה: 450 אלף שקל

עלויות נוספות: שיפוץ בהשקעה של כ-30 אלף שקל ("עלות השיפוץ היא כ-70 אלף שקל, אבל אני רוכש את חומרי הגלם ומשפץ בעצמי, וכך חוסך בעלויות")

מימון: %20 הון עצמי, %80 משכנתא

דמי שכירות: 2,700 שקל בחודש

תשואת שכר דירה ברוטו: %6.75