>> אני מודה, זה לא מריח טוב. העלייה המתמשכת במחירי הנדל"ן, בלי קשר למצב הכלכלי בישראל ובעולם, ההתעסקות האינסופית של התקשורת בעניין ונהירת המשקיעים לשוק הדירות - כל זה נשמע, מריח ונראה כמו בועה.

גם את פקיעתה של הבועה האחרונה בארה"ב צפו האנליסטים "רואי השחורות" שהזהירו מפניה. מנגד, היו לא פחות "אופטימיסטים" שעמדו איתן ורמסו בקלילות את תחזיותיהם של נביאי הזעם: "אין בועה, הכל תוצאה של ביקוש והיצע".

מה המצב בישראל? גם אצלנו הכל תוצאה של ביקוש והיצע. ככל שגדל הביקוש ועוקף את היצע הנכסים הקיים בכמות ובאיכות (מיקום, אזורי ביקוש, סוגי נכסים) - כך עולים המחירים. שוק חופשי לכל דבר. עם זאת, בדיקה מעמיקה יותר בנבכי הביקוש מעלה כי "ספקולנטים" רבים יוצרים ומלבים את הביקוש. ספקולנטים אלה הם בעיקר משקיעים תמימים המנסים לעלות על הגל ולעשות לביתם.

המאפיינים והמטרות של משקיעים אלה שונים משל רוכשי הדירות למגורים. מהם ההבדלים העיקריים בין שתי הקבוצות וכיצד הם באים לידי ביטוי בהקשר של התפתחות ה"בועה"?

כבר דימיתי בטור זה כמה פעמים את המשקיעים לנחיל ארבה המזהה שדה, מסתער עליו, מכלה כל חלקה טובה, וכשהשדה אינו יכול עוד לספק מזון - הנחיל ממשיך הלאה, לשדה הבא. המשקיעים שזיהו את הרווחיות הצפויה מהשקעות בנדל"ן הסתערו, ועדיין מסתערים, על כל דירה פנויה בשוק - ובכך מלבים את הביקושים.

רבים ממשקיעים אלה מעולם לא היו שחקנים במגרש הנדל"ן, לכן, היכולות של "משקיעי השבת" לנתח, לזהות את ההזדמנויות ולהגיע לתשואות הרצויות - מוגבלות. יתרה מזאת, הם ניזונים בעיקר מאמצעי התקשורת.

העיסוק האובססיבי של מהדורות החדשות בעליות המחירים וברווח שמשקיע פלוני-אלמוני גזר תוך "חודשים מספר" גורם למשקיעים אלה להסתער על שוק הדירות, תוך ויתור על כל סוגי ההגנות ושיקול הדעת שמפעיל משקיע מנוסה: מהי מטרת ההשקעה? האם העסקה כדאית? איזו תשואה אשיג?

כל עוד מצטרפים לחגיגה שחקנים חדשים, הפירמידה מזינה את עצמה. כל המשקיעים מרוויחים עוד ועוד (לפחות על הנייר), התיאבון שלהם גדל, הם מגדילים את המינוף (לוקחים יותר הלוואות) ורוכשים עוד ועוד נכסים - והבועה תופחת.

מתי תסתיים המסיבה? מי יודיע על סיומה? מה יקבל כל אחד מהאורחים כשבעל הבית יבקש לפנות את האזור? איני מתיימר לנבות כיצד ינהגו משתני המשוואה, אבל התרחיש ברור: אט-אט יצוצו כתבות ומאמרים המבשרים על סיומה הקרב של החגיגה. התקשורת תמשיך לשפוך נוזל למדורה, אלא שהפעם, במקום דלק - היא תשפוך מים. חלק מהמשקיעים יעצרו, יעשו חושבים ויודיעו לעצמם ש"הגיע הזמן לממש, בשיא".

משלב זה יוזרמו לשוק נכסים על ידי המשקיעים ש"עשו קופה" והחליטו לממש את ההשקעה. היצע הנכסים יגדל, התייקרות הדירות תיבלם, אמצעי התקשורת ימשיכו להמטיר מאמרים וכתבות אודות "סוף החגיגה", יותר ויותר משקיעים ינסו לממש נכסים כדי לא לאבד את הרווח היפה שבאמתחתם (על הנייר), היצע הנכסים ימשיך לגדול - ומנגד, הביקושים יקטנו. אחרי הכל, משקיעים לא רוכשים נכסים במחיר מנופח רגע לפני שמתחילות ירידות מחירים...

האם נראה כאן ירידות מחירים (נומינליות) של 50% ויותר בפרק זמן של כמה חודשים? בעניין זה אתיימר להציג עמדה: איני חושב שאנו צפויים לקטסטרופה בסגנון קליפורניה, לאס-וגאס או פלורידה - אבל אנו כן צפויים לעצירה מוחלטת של ההתייקרות ולירידות מחירים ריאליות.

מתי זה יקרה? כמובן שאין בידי תשובה מלומדת - זה יכול לקרות בעוד חודש, שנה ואף יותר. גורמים כמו שיעור הריבית, צמיחת המשק ושיעור האבטלה עשויים להשפיע על העיתוי.

-

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il