נגד - הישראלים מסכימים: אין כמו בבית (משלך)

אנשים בישראל אוהבים בתים. עובדה: 70% מאזרחי ישראל מחזיקים בדירה משלהם ופירוש הדבר כי הם הסכימו להעביר לבנק את כל חסכונותיהם ולשעבד רבע מחייהם, 20 שנים, בכדי להשיב לבנק הלוואה של 500-600 אלף שקל בממוצע. איזו עסקה מטורפת.

גם בעולם אנשים אוהבים בתים: הנה, האזרח האמריקאי הממוצע היה מוכן לשעבד 20-30 שנים מחייו כדי לשרת הלוואה בגובה 110% מערך בית חלומותיו. ללמדכם שהישראלים הם לא הראשונים שהבינו כמה נוח להיות אדון לעצמך.

כשליש מהדירות בישראל, כך על פי נתוני משרד האוצר, אינן מיועדות למגורים ישירים של בעליהן אלא הן מיועדות להשקעה. בעברית פשוטה, הן עסק לכל דבר: מדובר בדירות שרוכשים משקיעים (בדרך כלל בעלי יכולת) במטרה מוצהרת להשכיר אותן. זוהי דוגמה לחוסר השוויון שמציע השוק החופשי: הביקושים המלאכותיים שיוצרים המשקיעים האמידים מעלים את מחירי הבתים במהירות, ומטילים עול כלכלי ענק על מי שמעוניין לקנות דירה כדי לגור בה באמת.

שאלת היסוד בנושא היא האם דיור הוא מוצר כלכלי שמחירו צריך להיות נתון אך ורק לכוחות השוק החופשי או שהוא זכות יסוד של כל אדם? אם הדיור הוא זכות יסוד, אזי הממשלה צריכה לספק בתים לאזרחיה. זוהי כמובן הנחה מרחיקת לכת, שלא לומר מופרזת ומנותקת מאמות מידה כלכליות.

אבל הממשלה יכולה למשל להתערב באופן ישיר וגלוי במחירי הדירות (למשל באמצעות מיסוי), בדיוק כפי שהיא עשתה בהתערבותה בשוק המט"ח. מטרה לאומית, לא? מצד שני, אם הדיור הוא "מוצר", מחיר הדיור, על פי היגיון זה, הוא תוצר טבעי של שיווי משקל של כוחות השוק. כך, אדם בעל אמצעים יכול לגור ברווחה בדירה אחת ולרכוש דירות נוספות, בעוד שאחר לא יוכל לרכוש אפילו קורת גג. למה? ככה. "זו הכלכלה, טמבל".

כך, גברת כהן מחדרה, זו שמרוויחה את השכר הממוצע במשק (ואפילו פי 2) מתחרה עם מי שמוכן לשלם עבור "עוד דירה", ובתחרות זו יש מנצח ברור, והוא שדן את גברת כהן לשלם שכירות כל חייה, ולהיוותר בסוף עם אפס רכוש. שיווי המשקל הגבוה של מחירי הדירות לא מייצג כעת את נקודת המפגש של ההיצע והביקוש, אלא את הצטמצמות ההיצע של הדיור למגורים למי שעדיין מוכן למשכן את חייו.

יחסי הכוחות הללו באים לידי ביטוי בעיקר בתל אביב, שנהנית מביקוש כמעט אינסופי: זו הסיבה שדירה צפופה בת 2 חדרים (30-40 מ"ר בסך הכל) במרכז תל אביב תעלה לכם כיום כ-1.2 מיליון שקל, כשהשכר הממוצע במשק הוא 8,000 שקל, ברוטו. אם גברת כהן תרצה לקנות דירה היא תידרש לשעבד שליש מחייה לבנקים - לא בהכרח מצב רצוי, ובוודאי מצב לא ראוי. במצב כזה, המדינה לא יכולה להישאר כשחקן נייטרלי בשוק. היא חייבת לנקוט עמדה לטובת רווחת אזרחיה, ולא רק לטובת רווח עשיריה.

בעד - הפסיקו להשמיץ את המשקיעים

נתחיל מהסוף: השקעה בנדל"ן היא השקעה חוקית, לגיטימית וכשרה. עם פרסום המחקר לגבי רוכשי דירות להשקעה שערכה גלית בן נאים ממינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, הגיעה לנקודת הרתיחה השינאה למשקיעי הנדל"ן.

במה לא האשימו אותם? שהם לוקחים את הדירות ממי שבאמת זקוק להן, שהם מקפיצים את מחירי הדירות, שהם מרתיחים את השוק.

אבל המשקיע הוא צרכן דירות בדיוק כמו הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. נכון, כמו כל צרכן בשוק הם משפיעים על שיווי המשקל של ההיצע והביקוש, ונכון שאם כל דירה שלישית בארץ נמכרת למשקיע, מדובר בתופעה שיש לה משקל מהותי בענף הנדל"ן ועל מחירי הדירות.

יש משהו צורם בכך שצד אחד צובר נכסים ומתעשר בעוד הצד השני צובר גירעונות בבנק - אך לא בטוח שצד אחד חי על חשבון הצד השני. כלל לא בטוח שהם פועלים באותן זירות: משקיעים רבים פונים דווקא לפריפריה, למקומות כמו באר שבע וחיפה שבהם הדירות זולות יותר. באזורי הביקוש הדירות יקרות ואטרקטיביות פחות.

יתרה מזו, משקיעים מחפשים דירות קטנות של שני חדרים ולפעמים אף פחות, כי התשואה עליהן גבוהה יותר. זוגות צעירים ומשפרי דירות צריכים דווקא דירות גדולות שמתאימות למשפחות. משקיעים יקנו דירות בשולי העיר ובשכונות מתפתחות, בשעה שמשפחות מחפשות שכונות עם שירותים קהילתיים ומוסדות חינוך.

לא נעים לחפש דירה כיום. מאוד לא נעים. המחירים גבוהים, האפשרויות מעטות, גם פתח תקוה וראשון לציון כבר לא זולות. מי שמחפש דירה במחיר שפוי צריך לגור בשכונה לא שפויה או רחוקה מהמרכז התעסוקתי של תל אביב.

אבל במקום לנסות לנצח את המשקיעים אפשר להצטרף אליהם. יותר ויותר צעירים קונים דירות להשקעה. רווקים וצעירים רואים בכך הזמנות להתקדם בחיים מבלי לעזוב את העבודה שלהם כשכירים. השקעה בנדל"ן היא העסק הקל ביותר: קל לגייס הון מהבנק, קל לבצע את העסקה, ההכנסה מהשכירות פחות או יותר ידועה מראש ומשלמת את המשכנתא ומה שלא יקרה, מדובר בבלוקים - הרבה יותר בטוח מלהקים סטארט-אפ, לפתוח בר או להשקיע במניות.

למשקיעים יש השפעה חיובית נוספת - הם מציפים את השוק בדירות להשקעה ודמי השכירות יורדים. בשנה האחרונה, במקביל לעליית חדה במחירי הדירות בתל אביב, היינו עדים לדשדוש ואפילו ירידה קלה בדמי השכירות. איך? בדיוק בגלל אותם משקיעים. אם הדירות ימוסו באופן אפקטיבי, כפי שרוצים מתנגדי שוק השכירות של היום, המס יגולגל מיד אל השוכרים, שיספגו אותו וימשיכו לקלל את המשקיעים.

אגב, דירות באזורי הביקוש יהיו כנראה תמיד יקרות, ולכן מגורים בשכירות הם אלטרנטיבה טובה למי שרוצה לגור במרכז ואין לו את האמצעים לרכוש דירה. אולי זה לא מושלם, אבל עדיף משקיע לטווח ארוך מאשר יורש דירה שבכל רגע עשוי לזרוק את השוכר כדי לסדר מגורים לילדיו.