>> כל אדם רשאי למכור את דירתו היחידה ולקבל פטור על הרווח כל 18 חודשים. אם הוא בעלים של יותר מדירה אחת, בעת ניצול פטור עליו להמתין ארבע שנים לצורך ניצול הפטור לדירה נוספת.

כדי לנצל פטורים ממס במכירת דירה, מבוצעות השקעות רבות בדירות ובמגרשים לבנייה באמצעות קרובי משפחה. כלומר, המשקיע רוכש דירה באמצעות בן משפחה, משפץ ומוכר אותה (במימון המשקיע) ולאחר מכן מחזיר קרוב המשפחה את הרווח למשקיע במתנה ללא כל מס. כדי להתמודד עם ניצול הפטור באמצעות קרובים וחברים, נקבעה בחוק הוראה מיוחדת שמטרתה לעכב ניצול פטור ממס למי שקיבל דירה במתנה. ההוראה קובעת כי מי שמקבל דירה בפטור ממס צריך להמתין תקופה מסוימת לפני שיוכל למכור אותה בפטור ממס.

1. דירה במתנה מההורים.כאשר הדירה או הכסף לרכישתה ניתנים מההורים והדירה אינה משמשת למגורים של מקבל המתנה, יש להמתין שלוש שנים מיום שהבן או הבת נעשו לבעלים. כאשר הדירה משמשת למגוריו של הילד, והוא אינו נשוי, נדרש להמתין שנתיים ;אם הוא נשוי או חד הורי יש להמתין שנה אחת.

2. דירה במתנה לא מההורים.כאשר הדירה ניתנת במתנה שלא מההורים (אחים או ילדים או מסבים); אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של מקבל המתנה, יש להמתין ארבע שנים מיום קבלת הבעלות. אם הדירה שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה, יש להמתין שלוש שנים.

3.דירה במתנה לקטין. אם נותנים מתנה לאדם שטרם מלאו לו 18 שנים, תקופת ההמתנה מתחילה מגיל 18. אולם בדירה משותפת לבני זוג הבדיקה מבוצעת לפי המבוגר שבהם.

4. מה קורה אם נותנים כסף במתנה? גם כסף הניתן במתנה לרכישת דירה מהווה סיבה לעיכוב הפטור ודינו כדין דירה במתנה. כאשר נותנים 50% או יותר ממחיר הרכישה של הדירה (או מחיר המגרש והבנייה), רואים בכך כאילו ניתנה הדירה במתנה.

ואולם אם הכסף ניתן במתנה ועברו יותר משלוש שנים לפני רכישת הדירה או סיום בנייתה, לא יחולו הוראות ההמתנה וניתן למכור את הדירה בפטור ממס. קבלת 40% מכל זוג הורים של בני הזוג לצורך רכישת הדירה מהווה קבלתה במתנה. קבלת 40% מההורים והיתרה במשכנתא אינה מחילה את הוראות ההמתנה. מניין שלוש השנים לקבלת 50% ממחיר הדירה במתנה יתחיל מקבלת הכסף ועד לרכישה, ובדירה שנרכשה לפני גמר בנייתה - עד לגמר הבנייה.

עו"ד ורו"ח בלנגה הוא מומחה בדיני מסים ושותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות'

jack@blanga.co.il