>> שוק הנדל"ן רותח, לוהט, סוער - ואולי גם בדרך לבועה. זה השיח הכלכלי הנפוץ ביותר בחודשים האחרונים; לאו דווקא במגזר העסקי, אלא בעיקר במשקי הבית, במעמד הביניים ובקרב הזוגות הצעירים. הדיון בשאלה אם מתפתחת כאן בועה יימשך כנראה עד שבאמת תתפתח כזו, אבל בינתיים כדאי לנתח את המספרים הרלוונטיים לשוק הזה.

השבוע אמר נגיד בנק ישראל, פרופ' סטנלי פישר, כי הבנק המרכזי לא מזהה בועת נדל"ן. לדבריו, הוא עוקב אחר השוק הזה וכרגע אינו מודאג. לפישר יש השפעה רבה על ההתפתחות של שוק הדירות בשנה האחרונה, בעקבות מדיניות הריבית המרחיבה שהוא נוקט. ריבית נמוכה מסיטה השקעות מפיקדונות בטוחים בבנקים לרכישת נדל"ן ונכסים אחרים. ריבית נמוכה גם מורידה את עלויות המימון של משכנתאות ומפתה רבים לרכוש נדל"ן. האם לבנקים מרכזיים יש בכלל יכולת לזהות בועות נכסים? המשבר הגלובלי הנוכחי מלמד שלא ממש. כסף זול הוא מתכון לשיקום כלכלות לפני שהן שוקעות למיתון כבד, אבל יש בו גם כדי לייצר ביקוש מלאכותי לנכסים מסוימים. כרגע, לפי פישר, זה בשליטה. אז מהם המספרים החשובים שפורסמו בשבועיים האחרונים לגבי שוק הנדל"ן?

0.75% פישר החליט להותיר את הריבית הנמוכה - 0.75% - על כנה, ולמעשה, גם אם בחודשים הקרובים הוא יעלה אותה ב-0.25%, כפי שמעריכים כמה חזאים, היא עדיין תישאר נמוכה ברמות היסטוריות. אם הריבית לטווח הארוך לא תעלה (לעתים היא מנתקת מגע מהריבית לטווח הקצר) - התמריץ לקחת הלוואות לצורך רכישת נדל"ן יישאר בעינו, וכך גם התמריץ להעדיף השקעות בנדל"ן או בבורסה על פני הפקדות כספים בפיקדונות בריבית זעומה.

הותרת הריבית על כנה נובעת בעיקר מהמצב בעולם. אי הוודאות עדיין רבה, ההתאוששות של הכלכלות כלל אינה ודאית, הסחר העולמי לא התאושש עדיין והריביות בעולם עודן נמוכות מאוד. אף שמצבה היחסי של ישראל טוב, היא לא יכולה להתנהל כאי בודד. מה שברור הוא שברגע שהריביות יעלו באופן משמעותי, התמריץ לקחת הלוואות יקטן.

7,105

?בספטמבר נמכרו בישראל 7,105 דירות. בהשוואה לאוגוסט מדובר בירידה חדה של 31%. האם זוהי תחילת הבלימה של השוק? מוקדם מדי לדעת. מדובר בנתונים של חודש אחד, ועוד חודש של חגים שבו הפעילות מתכווצת ממילא, כך שלא ניתן להסיק ממנו הרבה. עם זאת, בהשוואה לחודש המקביל ב-2008, מדובר בירידה של 12% בכמות העסקות. בתשעת החודשים הראשונים של 2009 היה היקף העסקות הממוצע 8,268 לחודש, לעומת 8,561 לחודש בינואר-ספטמבר 2008.

מדובר בהשוואה בין תקופות שונות לגמרי. תשעת החודשים הראשונים של 2008 היו טובים והמשבר הכלכלי הגלובלי פרץ בעוצמה רבה רק באמצע ספטמבר אשתקד, לאחר נפילת ליהמן ברדרס. לעומת זאת, תשעת החודשים הראשונים של 2009 כוללים את החודשים הראשונים של השנה שהיו איומים - מלחמה בעזה ומשבר גלובלי חמור. במאי-אוגוסט 2009 החל שוק הדירות לדהור ולפצות גם על הנפילה בהיקף העסקות בתחילת השנה. האם הבלימה בספטמבר תימשך גם בחודשים הקרובים? האם עליות המחירים בשנה-שנתיים האחרונות מיצו את עצמן? ייתכן שכן. ייתכן גם שחלק מהקונים מושפעים מהדיון בשאלה אם יש בועה או לא, ולכן הם יושבים על הגדר וממתינים.

33%

מחירי הדירות מושפעים מגורמים רבים: מחירי ההון, היצע הדירות והקרקעות, המצב הכלכלי במשק ועוד. אין חולק על כך שההיצע בישראל נמוך יחסית לביקושים, אבל צריך לבחון מי מתמודד על ההיצע הזה. בעשור האחרון ראינו שתי תופעות מעניינות. אחת כשעדר של משקיעים זרים ("הצרפתים") הגיע לכאן והחל לרכוש דירות בכמויות בתל אביב, ירושלים, נתניה ואשדוד. והשנייה, בשנה האחרונה, כשאנשי מעמד הביניים בישראל החלו לרכוש דירות להשקעה. היעדר אלטרנטיבות השקעה בבנקים עקב הריבית הנמוכה דחף משקיעים רבים לרכוש דירות בתל אביב, חיפה ובאר שבע. האמידים יותר פנו לתל אביב, בעוד שמשקיעים אמידים פחות פנו לבאר שבע וחיפה.

על פי נתוני מינהל הכנסות המדינה, 33% מסך הדירות שנרכשו ברבעון השני של 2009 מוגדרים כדירה להשקעה. הנתון הזה נמצא בעלייה מתמדת בשנים האחרונות, ולשם השוואה, ב-2002 היה שיעור הדירות שנרכשו לצורכי השקעה 22% בלבד.

רכישת דירות להשקעה מכניסה לשוק שחקנים שלא רוכשים את הדירה לצורך מגורים, ובמובן מסוים פוגעת במי שרוצה לרכוש דירה במטרה להתגורר בה - כי היא מציבה אותו בתחרות ומגדילה את הביקוש על היצע דירות נתון. מנגד, רכישת דירות להשקעה מפתחת את שוק הדירות להשכרה ומרחיבה אותו, כך ששוכרי הדירות נהנים מהיצע גדול יותר. ייתכן שהתמשכות המצב הנוכחי תגרום להסטת העדפות של הדיירים מדירות בבעלות למגורים בשכירות. האם תנאי השוק הנוכחיים ישברו את הצורך הישראלי כל כך בבעלות על דירה?

7.6%

?בנק ישראל ערך באחרונה ניתוח שבו הסביר כי העלייה במחירי הדירות נובעת בין היתר מהירידה בשיעור האבטלה בשנים האחרונות. בתקופת האינתיפאדה ומשבר ההיי-טק של תחילת העשור כבר חצה שיעור האבטלה את רף ה-11%, אבל מאז חלה ירידה הדרגתית ורציפה, עד לנקודת שפל של 5.9% שנרשמה במאי-יולי 2008. היה זה ערב פרוץ המשבר הכלכלי, ומאז עלה שיעור האבטלה במהירות עד לרמות של 7.9% באפריל-מאי השנה. באוגוסט הוא כבר ירד חזרה ל-7.6%.

לפי הניתוח של בנק ישראל, יש עיכוב מסוים בהשפעה של השינוי בשיעור האבטלה על הביקושים. השינוי המהיר במגמת האבטלה - מעלייה לירידה תוך כמה חודשים בשנה האחרונה - קצת מבלבל. האם הביקוש הגדול לדירות עדיין נשען על שיעור האבטלה הנמוך של ערב המשבר, או שמא הוא מותאם להיפוך המגמה ולחזרה למגמת ירידה בשיעור האבטלה?

האבטלה, רמת השכר והביטחון התעסוקתי הם מרכיבים חשובים בשוק הדירות. הרמה הנוכחית עדיין נחשבת לשיעור אבטלה גבוה יחסית למשק הישראלי, אך מתברר שבינתיים, לא די בה כדי לבלום את העלייה במחירי הדירות. הכניסה של רוכשי דירות להשקעה מפצה על היציאה של עשרות אלפי אנשים ממעגל העבודה.

נ.ב.

סטנלי פישר ועוד כמה בנקאים בכירים מקפידים להגיד שאין בועה בשוק הדירות, ומצליחים לקומם ציבור גדול של רוכשי דירות בפוטנציה, שמתפלצים מרמות המחירים הנוכחיות. מי צודק? האם הבנקאים והכלכלנים מנותקים מהשוק? הם לא מכירים את הסיפורים על דירות שנרכשו ב-800 אלף שקל לפני שנה ונמכרות כעת ב-1.5 מיליון שקל?

ובכן, נראה כי הבעיה היא בהגדרת המושג בועה. מבחינת רוכשי הדירות, עליית מחירים של 30%-50% בשלוש שנים היא בועה. אבל מבחינת הבנקאים, זה לא כך. הם מסתכלים על היבטים אחרים כמו רמות המינוף (הנמוכות יחסית בישראל - 60%-70% מערך הנכס הנרכש), ועל כושר ההחזר של הלקוח. נכס שנרכש כיום ב-1.5 מיליון שקל ומקנה לבעליו משכנתא מהבנק בסכום של 900 אלף שקל עשוי אולי לאבד משוויו בשנים הקרובות, אבל הסיכון של הבנק במקרה כזה אינו גדול. אם נביא בחשבון נפילה של 20%, אזי מחירו של הנכס יהיה 1.2 מיליון שקל. במצב כזה הבנק עדיין מחזיק בביטחונות שערכם גבוה מההלוואה שהעמיד.

כדי שהבנקים יחושו לא מוגנים צריכה להיות נפילה של 30% ויותר במחירי הדירות, ועד אז הם ישנים בשקט. בינתיים, עד לנפילה של 30%, מי שלא ישנים בשקט הם רוכשי הדירות.