>> בשבוע שעבר הצגנו שלוש אפשרויות לרכישת דירה להשקעה תוך מזעור ההון העצמי. השבוע נתמקד באפשרות ההשקעה באמצעות שעבוד נכסים קיימים.

נחזור על הדוגמה מהשבוע שעבר: המשפחה שיעבדה הנכס שבבעלותה, בשווי 900 אלף שקל, לטובת רכישת דירת שני חדרים בחולון להשקעה בעלות של 600 אלף שקל. האם באפשרותה להמשיך ולהשקיע בנכס נוסף בלא הון עצמי? מסתבר שאין בעיה. לפני שנמשיך, נסמן את הנכסים באותיות, כדי לפשט את הדברים: הנכס שבבעלות המשפחה ייקרא נכס א', הנכס להשקעה בחולון יכונה נכס ב' והנכס הבא, שעדיין לא נרכש, ייקרא נכס ג'.

ובכן, כיצד יוכלו לרכוש את נכס ג'? נכס ב', בשלב זה, נקי מכל שעבוד. פנייה לבנק בבקשה לשעבדו תניב אפשרות מינוף (הלוואה) בשיעור מרבי של 70% מהנכס המשועבד - כלומר, עד 420 אלף שקל. הלוואה כזו תאפשר למשקיעים לרכוש נכס בעלות שלא תהיה גבוהה מסכום זה, לדוגמה דירת שלושה חדרים ברחוב בן צבי ברמלה. כנגד הלוואת משכנתא לתקופה של 25 שנה, יידרש (בהתייחס לריביות כיום) סכום התחלתי של 2,000 בחודש לפני ביטוחים.

האם בכך מיצתה המשפחה את אפשרויות השקעה בנכסים מניבים? לא. מה דעתכם על שתי דירות בנות שלושה חדרים, בשטח 60 מ"ר כל אחת, ברחוב החלוץ בלוד, בעלות כוללת של כ-600 אלף שקל? ניתן לבצע השקעה זו תוך שעבוד שתי הדירות הנרכשות (להלן דירה ד' ודירה ה'), בתוספת הדירה ברמלה (דירה ג') - ששוויין הכולל כמיליון שקל.

בסיכומו של דבר, המשפחה רכשה ארבעה נכסים כמעט בלא הון עצמי (למעט עלויות נלוות). נראה פשוט? כן ולא. בפעילות מעין זו צפויים להיתקל בלא מעט קשיים ומכשולים, בעיקר מצד הגוף המלווה. מעבר לשעבוד הנכסים שצוינו, הבנק יוודא כי יש ברשותה הכנסות מספיקות כדי לעמוד בהחזרים ארוכי הטווח.

הבנק אמנם מתחשב בהכנסות הצפויות משכר הדירה של הנכסים שנרכשו, אבל לרוב יעשה זאת רק לאחר שיקבל לידיו חוזה שכירות חתום והוכחת הכנסות משכר דירה בחשבון הבנק.

להתחשב בסיכון

האם כדאי לבצע השקעה מסוג זה? התשובה תלויה במשקיע. כפי שציינתי פעמים רבות במדור זה, למינוף בנקאי יתרונות רבים, אבל גם חיסרון מהותי - רמת הסיכון. ככל שנמנף את ההשקעה בשיעורים גבוהים יותר, כך נגדיל את הסיכון ואת החשיפה למשתני השוק.

בדוגמה שהבאנו נרכשו ארבע דירות במינוף מרבי, מה שמגביר את החשיפה לכל שינוי במשתני השוק: שכר הדירה החודשי, הריבית על המשכנתא, שווי הנכסים שנרכשו ועוד.

להזכירכם, בשלב ראשון הרוכשים נדרשים להחזר חודשי בגין הנכסים שנרכשו בסך של כ-8,000 שקל לתקופה של 25 שנה. כל שינוי בריבית המשכנתא או במדד המחירים לצרכן מצד אחד, וכל פיגור בתשלום (או אי תשלום) של שוכר, אי מציאת שוכר או ירידה בגובה שכר הדירה מצד שני - ייצרו פער משמעותי בין התקבולים לבין התשלומים החודשיים שיידרשו להחזיר.

אם ההכנסה החודשית הפנויה של המשפחה מסתכמת ב-12 אלף שקל, היא עלולה להגיע למצב שבו לא תוכל לעמוד בהחזרים וליהפך לחדלת פירעון. אם ההכנסה המשפחתית היא כ-30 אלף שקל נטו, סביר להניח שתוכל לספוג תנודתיות מעין זו בקלות יחסית.

זה המקום להזכיר את טייקוני הנדל"ן, שכמה מהם נקלעו באחרונה לקשיים וכמעט הגיעו למצב של חדלות פירעון. משקיעים אלה נטלו הלוואות בשיעורים גבוהים מאוד, במטרה לממן את השקעותיהם המניבות. הם הנפיקו איגרות חוב (הלוואה לכל דבר) כדי לממן חלק מההשקעה, ואת היתרה לוו מהבנקים.

כאשר השוק היה במיטבו והנכסים הניבו את הערכים שצוינו בתוכנית העסקית, לא היתה כל בעיה להמשיך ולהתרחב. אבל כאשר הביקושים ירדו, חלק מהנכסים נותרו בלא שוכרים והאפשרות לממשם במחירים שבהם נרכשו התגלתה כלא אפשרית - הטייקונים נקלעו לקשיים.

לאור האמור, האם בכל זאת כדאי לרכוש נכסים מניבים להשקעה בלא הון עצמי או תוך שימוש במינימום הון עצמי? מהי הנקודה האופטימלית? זו תלויה במאפייניו של כל משקיע. בכל מקרה, למי שאינו בקיא בתחום מומלץ להימנע מכך. בהצלחה.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il