רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מדד yad2-TheMarker

התשואות למשקיעים ממשיכות לרדת; ב"ש וחיפה מאבדות גובה

דרום אשקלון הוא המקום היחיד כיום בישראל שמבטיח למשקיעים תשואות שנתיות של יותר מ–6%, בעוד שבחיפה ובבאר שבע ירדו רמות התשואה ל–5% ■ רמת התשואות על דירות 2 חדרים בתל אביב נעות בין 3.2% במרכז העיר ל-4.1% באזור יפו

34תגובות

אם במדד יד2־TheMarker של אפריל 2013 הופיעו עשר ערים שבהן התשואה השנתית הממוצעת על דירות 2 חדרים הגיע ל–5% ומעלה בשנה, הרי שבאפריל 2014 הצטמק מספרן לשבע בלבד. בניגוד לעבר, אף לא עיר אחת יכולה להציע תשואה ממוצעת של 6% ויותר, אם כי ברמה השכונתית יש מספר קטן של שכונות העונות על הדרישה הזאת.

ממצאים אלה בולטים על רקע השינויים החודשיים שנרשמו במחירי הדירות באפריל, שהיו מצומצמים והציגו עד 1% שינוי כלפי מעלה ומטה במרבית הערים הנסקרות. לפיכך, העניין של המדד הנוכחי מתמקד בשוק הנדל"ן להשקעה, שהתשואות בו ממשיכות להצטמק והוא מעלה בכל פעם שאלות וספקות חדשים באשר למידת הכדאיות לקחת בו חלק.

טבריה היא העיר שנושאת את התשואה הגבוהה ביותר למגורים כיום. דירות 2 חדרים בעיר הצפונית, שמחירן הממוצע הוא 358 אלף שקל, מספקות תשואה של 5.74% בשנה בממוצע. טבריה הדיחה מראש הדירוג את אשקלון, שלפני שנה הניבה למשקיעי הנדל"ן בה תשואה ממוצעת של 6.1% לדירות 2 חדרים. כיום, בעוד שמחירה של דירת 2 חדרים ממוצעת הוא 444 אלף שקל, אשקלון מציעה תשואה שנתית ממוצעת של 5.72%.

ואולם באשקלון עדיין יש אזור שיכול להציע למשקיעים תשואה גבוהה יותר. בדרום העיר, באזור הרחובות ההסתדרות וביאליק, ניתן לקבל תשואה שנתית ממוצעת של 6.2%, מה שנובע במידה רבה ממחירי הדירות הנמוכים - 349 אלף שקל בממוצע בלבד. על פי המדד, זהו האזור המוביל מבחינת תשואה שנתית ממוצעת, הרבה מעל ליעדים המסורתיים להשקעה: באר שבע, שעם מחירי דירות 2 חדרים של כ–450 אלף שקל בממוצע, מציעה תשואה שנתית ממוצעת של כ–5%, והדר הכרמל בחיפה, שם מחירי דירות 2 חדרים הם 497 אלף שקל, עם תשואה דומה.

גם יתר השכונות הוותיקות באשקלון הן יעד מעניין להשקעה. בצפון העיר מגיע המחיר הממוצע של דירות 2 חדרים ל–481 אלף שקל, והתשואה השנתית ל–5.6%.

עכו, עם תשואה שנתית של 5.4% על דירות 2 חדרים - במחיר ממוצע של 427 אלף שקל - היא אפשרות נוספת להשקעה. יעדים נוספים שנמצאים מעט מתחת לראדאר של המשקיעים החובבים הם אשדוד וחדרה, שדירות 2 חדרים בהן (604 אלף שקל באשדוד ו–535 אלף שקל בחדרה) מניבות תשואה ממוצעת של 5.2%.

התשואות הנמוכות ביותר מושגות כמובן בתל אביב, שבה רמת המחירים הגבוהה ביותר. עם מחיר ממוצע של 1.42 מיליון שקל לדירת 2 חדרים, תשואה ממוצעת של 3.5% בשנה נראית סבירה בימים אלה, אם כי זו מושגת באמצעות שכר דירה הגבוה משכר דירה על דירות 4 חדרים בכמחצית מערי המדגם.

ואולם הבדלי המחירים הגדולים בין השכונות בתל אביב גורמים גם לשינויים משמעותיים ברמות התשואה. במרכז העיר מחירי דירות 2 חדרים מגיעים ל–1.8 מיליון שקל בממוצע, מה שמניב למשקיעים באזור זה תשואה ממוצעת של 3.2%; בצפון העיר התשואה עולה ל–3.5%, עקב המחיר הנמוך יותר של הדירות, 1.57 מיליון שקל; ואילו ביפו ושכונות דרום העיר, שבהן מחירי הדירות 2 חדרים מגיעים למחצית ממחירי הדירות במרכז העיר (914 אלף שקל), התשואה עולה ל–4.1%.

יש להדגיש כי כל התשואות המצוינות הן גולמיות, כלומר אינן מביאות בחשבון עלויות נלוות של רכישה ואחזקת הדירות, ואת התקופות שבהן הדירה נותרת ריקה. בנוסף, אין מדובר בתשואה על ההון העצמי, שנקבעת לפי המינוף הבנקאי שכל משקיע לקח לצורך רכישת הנכס, ולכן משקיעים צריכים לחשב היטב את צעדיהם, במיוחד לנוכח הצעדים השונים שננקטו באחרונה על ידי בנק ישראל להגבלת משקיעים, ועל ידי ממשלת ישראל, להקשחת מדיניות המיסוי על משקיעים.

אלה הן רק חלק מהדילמות שעומדות בפני המשקיעים. זאת מכיוון שהתשואה השנתית היא רק חלק מהתשואה הכוללת שמתקבלת על נכס. עיקר התשואה שקיבלו המשקיעים בשנים האחרונות נבע מהעלייה במחירי הדירות, ברמות של יותר מ–10% בשנים מסוימות. באותה מידה יש להזהיר כי ירידות מחירים חדות יקזזו מהמשקיעים שיעורי תשואה ניכרים, ולכן כל השקעה חייבת להתחשב באפשרות שדברים ישתנו בעתיד הנראה לעין.

בעוד שוק הנדל"ן להשקעה משתנה במהירות רבה, מחירי הדירות ממשיכים לטפס ברוב המקרים בעצלתיים. מחירי הדירות בתל אביב, למשל, עלו באפריל בשיעור ממוצע של 0.7% לעומת מארס, למחיר ממוצע של 2.011 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ול–2.837 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

ואולם עיקר העלייה נרשמה בשכונות הדרום מזרחיות של העיר, באזור ביצרון, שכונת התקווה ושפירא, שבהן מחירי הדירות עלו ב–3.3%, לרמת מחיר של 1.825 מיליון שקל לדירות 3 חדרים. בשכונות עבר הירקון שבצפון, לעומת זאת, נרשמו עליות מחירים של 1.3%, ודירת 3 חדרים מוצעת למכירה במחיר ממוצע של 2.22 מיליון שקל; לעומתן, באזור יפו נותרו המחירים באותה רמה של מארס (1.297 מיליון שקל לדירות 3 חדרים), וכך גם במרכז העיר המחירים נותרו ברמה דומה לזו של פברואר (2.55 מיליון שקל לדירות 3 חדרים).

אליהו הרשקוביץ

מחירי הדירות בעיר השנייה בישראל מבחינת גובה המחירים, רמת השרון, רשמו ירידה חדה של 3.4% בממוצע במחירי הדירות המבוקשים. מחירי דירות 3 חדרים בעיר מגיעים לממוצע של 1.724 מיליון שקל, ומחירי דירות 4 חדרים ל–2.431 מיליון שקל. מדוע נרשמה בעיר ירידת מחירים כה חדה, למעשה החדה ביותר במדד הנוכחי? אין סיבה נראית לעין, וייתכן שמדגם הדירות שהוצעו למכירה באפריל אינו משקף כהלכה את שוק הדירות ברמת השרון.

העיר השלישית בגובה המחירים, גבעתיים, רשמה עליית מחירים דומה לזו של תל אביב, 0.7%. המחירים המבוקשים על דירות 3 חדרים שמוצעות למכירה בעיר מגיעים ל–1.642 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ול–2.315 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.

במקום הרביעי ביוקר הדירות נמצאת הרצליה, שרשמה את אחת מעליות המחירים הבולטות באפריל לעומת מארס, 2.3%. מחירי דירות 3 חדרים בעיר מגיעים בממוצע מבוקש של 1.613 מיליון שקל והמחירים המבוקשים על דירות 4 חדרים מגיעים לממוצע של 2.276 מיליון שקל.

מיד אחרי הרצליה נמצאת רמת גן, עם מחירי דירות 3 חדרים שמגיעים לרמה ממוצעת של 1.56 מיליון שקל ועם מחירי דירות 4 חדרים שמגיעים ל-2.2 מיליון שקל. מחירי הדירות בעיר עלו בשיעור של פחות מ–0.5% לעומת מארס.

שתי ערים בולטות נוספות במעגל הראשון של תל אביב רשמו עליות מחירים, 1% בראשון לציון ו–1.4% בפתח תקוה, לרמות מחיר ממוצעות של 1.155 מיליון שקל ו–1.112 מיליון שקל לדירות 3 חדרים בהתאמה, ו–1.629 ו–1.568 מיליון שקל לדירות 4 חדרים בהתאמה.

עופר וקנין

יציאה למעגל השני מגלה כי בעלי הדירות במודיעין לא נרגשים לנוכח הסכמי הגג שנחתמו שם באחרונה, שלפיהם יופשרו לבנייה אלפי דירות, מתוך מגמה להגדיל את היצע הדירות ולהוריד מחירים. ייתכן שהמהלך יתממש בעתיד, אך בינתיים מחירי הדירות המבוקשים בעיר עלו בכ–1% ל–1.132 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים ו–1.596 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים.

שתי ערים שרשמו עליות מחירים גבוהות יחסית באפריל היו הוד השרון ונס ציונה. מחירי הדירות המוצעות למכירה בראשונה עלו ב–2.6% ואילו בשנייה ב–2.3%. מחירי הדירות 3 חדרים בהוד השרון מגיעים ל–1.144 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים ל–1.613 מיליון שקל; בנס ציונה הם מגיעים ל–1.156 ימליון שקל עבור 3 חדרים ול–1.631 מיליון שקל ל–4 חדרים.

חיפה שבה להציג עליות מחירים לאחר תקופה של דשדוש מבחינה זו. באפריל חלו בעיר עליות המחירים הבולטות ביותר במדד (3.1%) לרמות של 807 אלף שקל עבור דירות 3 חדרים ו–1.138 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים. עליית המחירים החיפאית בולטת לנוכח מחירי הדירות בקריות השכנות, שבהן נרשמו דווקא ירידות מחירים.

בקרב הערים הצפוניות יותר, בעוד שטבריה בלטה עם עליית מחירים של 2.2%, בעכו, בכרמיאל ובנהריה נרשמו תנודות מחירים מתונות של פחות מ–1%.

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם