המרחק מת"א לא תמיד משפיע על מחיר הדירה - מחירי דירות - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מחוץ למעגל

המרחק מת"א לא תמיד משפיע על מחיר הדירה

הערים מחולקות לפי המרחק שלהן מתל אביב, שמשפיע מאוד על מחירי הדירות ■ אבל מבדיקה שערכה אנגלו סכסון פרויקטים עולה כי יש שוני לא קטן בין הערים שבאותו המעגל: מקומות כמו לוד ורמלה במעגל השני, או ירושלים במעגל הרביעי - יוצרות הטיה משמעותית של הנתונים

30תגובות

בתל אביב מחירי הדירות הם הגבוהים בישראל, וככל שמתרחקים ממנה הם יורדים. הכלל הזה נכון כמעט תמיד, אך השאלה המעניינת היא: כמה ההתרחקות מהעיר מורידה את מחירי הדיור?

חברת אנגלו סכסון פרויקטים בדקה את המחירים בכ–45 פרויקטים חדשים בכ–30 יישובים, שחולקו לארבעה מעגלים: עד 5 ק"מ - מעגל שכולל את תל אביב, רמת גן וגבעתיים. המעגל השני עד 15 ק"מ מתל אביב - כולל ערים כמו חולון, בת ים, ראשון לציון, הוד השרון, הרצליה, פתח תקוה, אור יהודה, יהוד, לוד, רמלה ונס ציונה. במעגל השלישי, שמרחקו עד 30 ק"מ מתל אביב - נמצאות רעננה, רחובות, ראש העין, נתניה, מודיעין, כפר סבא, יבנה גדרה ואשדוד. המעגל הרביעי מתרחק עד 50 ק"מ - כולל את ירושלים, פרדס חנה, חדרה ואשקלון.

מהבדיקה עולה שדירת 4 חדרים עולה בתל אביב 2.3 מיליון שקל בממוצע ובגבעתיים 2.2 מיליון שקל. הקפיצה למעגל השני (עד 15 ק"מ מתל אביב) מורידה את המחיר לממוצע של 1.5 מיליון שקל, כשבטווח הגבוה נמצאת חולון שבה עולות הדירות 1.83 מיליון שקל, ובצד הנמוך נמצאת רמלה שבה עולות הדירות 935 אלף שקל.

המעבר למעגל השלישי אינו משמעותי, ורמת הממוצע נשארת 1.5 מיליון שקל. ואולם צריך לשים לב שהממוצע מושפע מאוד ממחירי הקיצון, ולכן אפשר לראות שבמעגל השני לתל אביב, יש שמונה ערים שנמצאות מעל המחיר הממוצע לדירות 4 חדרים (1.5 מיליון שקל) ורק ארבע מתחתיו. לעומת זאת, במעגל השלישי חמש ערים נמצאות מעל הממוצע וחמש מתחת. המשמעות היא שבמעגל השני המחירים גבוהים, אך יש ערים כמו לוד ורמלה, שנמצאות רחוק מהממוצע ומושכות אותו למטה. ובמעגל השלישי המחירים בערים נעים בין 1.85 מיליון ל–1.27 מיליון שקל, כלומר כולן קרובות יותר לממוצע.

רמלה שכונת מצליח
דניאל בר און

דוגמה נוספת: דירות 5 חדרים עולות 2.95 מיליון שקל בממוצע בתל אביב ו–2.8 מיליון שקל בגבעתיים. ככל שמתרחקים למעגל השני, המחירים יורדים ל–1.6 מיליון שקל בממוצע. העיר היקרה ביותר במעגל השני היא הוד השרון, שבה מחירי דירות 5 חדרים הם 2.18 מיליון שקל בממוצע; והזולה ביותר היא רמלה, שבה אפשר לקנות דירת 5 חדרים ב–1.16 מיליון שקל - 60% פחות מהמחיר בתל אביב.

אף שהכלל נכון על פי רוב, אי אפשר לומר באופן גורף וחד משמעי שהריחוק מתל אביב משפיע על מחירי הדירות באופן ליניארי. כך למשל, דירות 5 חדרים במעגל השלישי עולות בממוצע 1.8 מיליון שקל לעומת 1.6 מיליון שקל במעגל השני. הדבר נובע כמובן מאיכות העיר - החתך החברתי־כלכלי שאליו היא משתייכת. במעגל השלישי לתל אביב נבדקו ערים איכותיות כמו רעננה, מודיעין, כפר סבא, רחובות ונתניה (פרויקטים חדשים בקרית השרון). לעומת זאת, במעגל השני נמצאות לוד ורמלה, שמושכות את המחירים הממוצעים של שלו כלפי מטה.

"יש מקרים שהם יוצאי דופן כמו רמלה, לוד וירושלים. יש משתנים שמשפיעים על המחירים הרבה יותר מהמרחק מתל אביב. התדמית של העיר והמצב הסוציו־אקונומי", טוען רפי ולנסי, מנכ"ל אנגלו סכסון פרויקטים. "הגישה של רמלה ולוד לתל אביב טובה יותר כמעט מכל הערים במעגל שלהן, אבל שם מוצאים את המחירים הכי נמוכים - והם יכולים להיות נמוכים אפילו יותר ממעגלי ה–30 וה–50 ק"מ מתל אביב".

ולנסי מעריך כי בשנים הקרובות יעלו המחירים ברמלה ולוד. לדבריו, "אם מסתכלים על השכונות החדשות בערים האלה - גני יער בלוד ומצליח ברמלה, שמאוכלסות בזוגות צעירים שהגיעו מיישובים כמו ראשון לציון, רחובות, חולון ובת ים - האוכלוסייה שם חזקה הרבה יותר, ומתאפיינת במעמד סוציו־אקונומי חזק יותר מזה שמאפיין את העיר הוותיקה. זה מזכיר את בת ים של לפני שבע־שמונה שנים: היא עיר חוף קרובה מאוד לתל אביב, שהמחירים בה היו נמוכים מאוד בגלל החתך הסוציו־אקונומי. אבל זה השתנה בגלל פעולות שביצעה העירייה לקדם ולשפר את העיר".

יקר

גם ירושלים היא מקרה יוצא מן הכלל: היא נמצאת במעגל הרביעי והמרוחק בעד 50 ק"מ מתל אביב, ולמרות זאת היא אחת הערים היקרות בישראל. דירת 4 חדרים בה עולה בממוצע 1.76 מיליון שקל, ו–5 חדרים 2.1 מיליון שקל. הממוצע של המעגל הרביעי מושפע מאוד מהמחירים בבירה - 1.4 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, ו-1.5 מיליון שקל ל–5 חדרים. אם מוציאים אותה מהתחשיב, הממוצעים יורדים בכ–20% לדירת 4 חדרים וב–22% לדירת 5 חדרים.

ולנסי מעריך כי האוכלוסייה בתל אביב מונה 600 אלף איש, וכל יום נכנסים אליה עוד כ–1.6 מיליון שעובדים בה. המספר הזה בהחלט יכול להסביר את הרצון להתקרב למקורות התעסוקה. עם זאת, בהכרעה בין המרחק מתל אביב לאיכות האוכלוסייה, מעריך ולנסי כי התדמית והמצב הכלכלי של האוכלוסייה משפיעים על המחירים יותר מהמרחק. לראיה, הוא מביא את רעננה שנמצאת במעגל השלישי מתל אביב.

רעננה נמצאת במרחק של עד 30 ק"מ מתל אביב, אבל מי שנוהג ממנה לעבודה בשעות הבוקר מרגיש כאילו היא במרחק של 80 ק"מ, שכן אין לעיר גישה קרובה לנתיבי איילון או לכביש החוף. עדיין מדובר בעיר שהמחירים בה גבוהים יותר מבכל עיר במעגל השני: דירת 4 חדרים עולה בממוצע 1.85 מיליון שקל - הממוצע במעגל השני הוא 1.5 מיליון ובמעגל הראשון 2.33 מיליון שקלים; ודירת 5 חדרים ברעננה עולה 2.46 מיליון שקל, כשמחירן הממוצע במעגל השני הוא 1.6 ובמעגל הראשון 2.9 מיליון שקל.

ולנסי מסכם ואומר כי "ליד רעננה נמצאת כפר סבא, שבעיות התחבורה שלה גרועות באותה המידה, אבל מחירי הדירות ברעננה גבוהים ממנה בכ–20%–30%. דירת יד שנייה ברעננה יקרה יותר מדירה חדשה מקבלן בכפר סבא. את הפער הזה אפשר להסביר רק באמצעות איכות העיר והאוכלוסייה שבה, ולא על ידי הגישה לתל אביב".

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם