רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דירה חדשה בבניין עתיק: המדריך לרוכשים בבניין שעבר תמ"א 38

רוכשי דירות חדשות בבניינים שעברו פרויקט תמ"א 38 נמצאים בסיטואציה ייחודית ■ מצד אחד, מדובר בדירות חדשות לגמרי מקבלן; מנגד, הם נכנסים לבניין שבו יש כבר זכויות קיימות לדיירים הוותיקים

14תגובות

בימים שבהם שוק הנדל"ן בישראל רווי בהצעות של יזמים שונים המתחרים על כיסם של אלה המבקשים לרכוש דירת מגורים, בולטים היזמים המתמקדים בפרויקטים מסוג תמ"א 38. הוראות תמ"א 38 שמות דגש מצד אחד על חיזוק המבנה מפני רעישות אדמה והוספת מרחב מוגן דירתי, ומנגד על הוספת אחוזי בנייה לבניין מבלי לבצע הריסה ובנייה מחדש של כולו. פרויקט מסוג זה משרת מטרה משולשת:

הדיירים בבניין המיועד - זוכים לשדרג את דירותיהם הפרטיות, את הרכוש המשותף ואת תשתיות הבניין, וכן זוכים לעלייה בערך דירותיהם מעבר לצורך החשוב לקיים מרחב מוגן בכל דירת מגורים. כל זאת גם מבלי שיישאו בעלויות הבנייה.

עמ' 36 נדל"ן בניין בראשון לציון שעבר תמ"א 38
דודו בכר

היזם - בתמורה לשדרוג הרכוש הקיים והוספת מרחבים מוגנים על חשבונו, זוכה להקים יחידות דיור נוספות בבניין, שאותן הוא מוכר ויכול לזכות ברווח נאה בתמורה להשקעתו.

הרוכשים - זוכים לדירה חדשה במחיר אטרקטיבי יחסית, שתימסר להם בדרך כלל תוך פרק זמן לא ארוך (מחיר בניית דירה בקומה החדשה על גג בניין קיים נמוך ממחיר בניית דירה בפרויקט חדש).

האטרקטיביות הנעוצה בפרויקטים מסוג זה גוררת באחרונה מספר גדול של רוכשים ומתעניינים, המעוניינים בדירה למגורים ו/או להשקעה בפרויקטים שכאלה. כל הפרויקטים המבוצעים בהתאם להוראות תמ"א 38 זוכים לליווי בנקאי צמוד בהתאם לתיקון האחרון לחוק המכר (דירות) - הבטחת השקעות של רוכשי דירה תשל"ה-1974.

נוכח מגמה זו, חשוב להבין את ההבדלים הנעוצים בין קניית דירה בפרויקט תמ"א 38 לבין קניית דירה מיד שנייה או בפרויקט חדש, וכן את הדגשים שיש לשים בעת רכישת דירה במסגרת פרויקט שכזה.

ראשית, רצוי לבדוק מהן זכויות היזם בבניין. לצורך כך יש לבקש מהיזם את כל ההסכמים שנחתמו מול הדיירים הקיימים בבניין, כדי שנוכל לבחון מה הוא התחייב לתת לאותם דיירים, ולהיווכח שהצהרותיו כלפי הרוכשים החדשים לא יסתרו את התחייבויותיו כלפי הדיירים הקיימים. שנית, יש לבדוק אם זכויות היזם לפי הסכם התמ"א שנחתם עם הדיירים נרשמו בפנקס הבתים המשותפים או במינהל מקרקעי ישראל (לפי הצורך).

יש לוודא כי הקבלן המבצע של הפרויקט שעמו מתקשר היזם הוא קבלן רשום ומנוסה בפרויקטים מסוג זה, שכן הם עשויים להיות בעלי מורכבות שונה מפרויקטים רגילים, שבהם הקבלן המבצע אחראי לכל העבודה ולהקמת הבניין מאפס.

חשוב לבחון את תקנון הבית המשותף ואת יכולתו של היזם לשנותו בהתאם, שכן במקרים רבים יש לדיירים זכויות המעוגנות בתקנון (כמו זכות שימוש בלעדית בגינה או במחסן), ולכן הרוכשים החדשים יהיו כפופים להוראות אלה מבלי שיוכלו לשנותן.

כמו כן, יש לוודא הימצאות היתר בנייה תואם ופירוט של עבודות הבנייה המיועדות. כמו כן, יש להתעקש על הגדרת מועד תחילת עבודות ומועד מסירה קשיח, שחריגה ממנו תזכה את הרוכשים בפיצוי הקבוע בחוק המכר (דירות), ובמידת הצורך גם בביטול ההסכם ובמימוש הערבות הבנקאית. הערבות הבנקאית נועדה גם לאפשר את המשך בניית הפרויקט במידה שהיזם ו/או הקבלן אינם מסוגלים להשלימו.

לרוב, היזם ידרוש מהרוכשים להשתתף עמו בהוצאות רישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין או במינהל, באמצעות תשלום נוסף בשיעור של 1.5%-2% מהתמורה לדירה. התמורה הזו תועבר לידי עו"ד מטעמו, שאמון על החתמת הרוכשים, שמירת הכסף בנאמנות (במידה שעדיין אין לפרויקט חשבון ליווי בבנק המלווה) ורישום הזכויות.

עוד חשוב לדעת כי בהתאם להוראות חוק המכר דירות, עד שאין חשבון ליווי היזם לא יכול לדרוש מכם יותר מ-7% ממחיר הדירה (בתוספת ההשתתפות בהוצאות הרישום).

בנוסף לפרטים שעליהם יש להקפיד בבואנו לרכוש דירה רגילה, יש לשים לב שהיזם יתחייב לשאת בכל המסים וההוצאות הקשורים להקמת הפרויקט. רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה בנושא רכישת דירות בפרויקטים של תמ"א 38, שילווה את הרוכש משלב המשא ומתן ועד למסירת הדירה בפועל. 

-

הכותב הוא עורך דין במחלקה המסחרית של משרד עורכי הדין בן שחר לקנר ושות'.

אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם