תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

נלחמים בליקויי בנייה: אחריות הקבלנים לנזקים בדירה תגדל

פסיקות של בתי משפט לצד חקיקה חדשה מאריכות את תקופת אחריות הקבלנים כלפי רוכשי דירות בכל הנוגע לליקויי בנייה

5תגובות

ליקויי הבנייה הם הסיוט הגדול של כל רוכש דירה. החשש הוא כי לאחר השקעה של מיליונים ברכישת הנכס, שיפוצו וריהוטו יתגלו סדקים בקירות, רטיבות או שאר בעיות שהופכות את המגורים בדירה לבלתי נסבלים. עם זאת, רוכשי דירות יכולים לשאוב נחמה גם מגישה מחמירה של בתי המשפט עם קבלנים וגם מחקיקה חדשה המעניקה לרוכשים הגנה מוגברת מפני ליקויי בנייה. מסתבר כי גם אם חלפו 20 שנה מאז השלמת הבניין עדיין דיירים יכולים לקבל פיצוי במקרה של גילוי ליקויים.

ליקויים מסתבר, היו לא רק בחלק מהדירות שנבנו, אלא גם בחוק המכר הישן. בעבר, תחומי אחריות רבים או משך האחריות לא הוגדרו היטב בחוק, מה שהוביל למאבקים בבתי המשפט בין דיירים לקבלנים. ואולם פסיקות חדשות בבתי המשפט לצד תיקון החוק מגדירים כעת באופן ברור יותר מי נושא באחריות ומתי, ומיטיבים במידה רבה עם הרוכשים.

דוגמה ראשונה מבית המשפט היא סכסוך של עשור בין דיירים לקבלן, שהסתיים לאחרונה לאחר שדיירי פרויקט מגורים בפתח תקוה, קיבלו מהיזם בחזרה חלק מהכספים שהשקיעו בשיפוץ בניין, שהוגדר על ידי העירייה כמסוכן עקב ליקויי בנייה חמורים שהיו בו. מדובר בקומפלקס של ארבעה בנייני מגורים ברחוב לוחמי הגטו, שנבנו בשנות ה-80 וכוללים ארבע קומות מעל קומת חנויות. מסביב לבתים קיימת רחבה בת שני דונם שמתחתיה החניון התת קרקעי של הבניינים. הבניין נבנה עם ליקויים, שהחמירו עם השנים, עד שהוא הוכרז כמסוכן. הדיירים נאלצו לממן מכיסם עבודות תיקון שהסתכמו בכ-2 מיליון שקל.

בכתב תביעה שהוגש נגד הקבלן ונגד עיריית פתח תקוה על ידי 75 הדיירים ב-2004 נטען כי הבניינים נבנו תוך ליקויי בנייה חמורים הנובעים מאיטום לקוי של הרחבה ותקרת החניון התת קרקעי. בשנים הראשונות לאחר אכלוס הבניין, חדרה רטיבות לחניון, שגרמה להתפוררות חלקי בטון מתקרתו. הדיירים פנו לקבלן וזה ביצע במהלך שנות ה-80 וה-90 עבודות תיקון שונות, אך אלה לא פתרו את הבעיה. עיריית פתח תקווה קבעה ב-2001 כי המבנה מסוכן, ואף הגישה כתבי אישום נגד הדיירים ב-2002 בגין עבירה על חוק עזר עירוני בדבר מבנים מסוכנים.

בכתב התביעה טענו הדיירים כי לעירייה, שהגישה כתב אישום נגדם, היה חלק לא קטן בהחמרת מצב הבניינים. לטענתם, העירייה ביצעה שימוש ברחבת הקומפלקס למטרות שונות כמו קיום הופעות לציבור הרחב, והיא לא מילאה את חובתה לתחזק את הרחבה כך שמי הגשמים לא יחדרו לחניון. הדיירים טענו כי אדניות ענקיות שהעירייה הציבה ברחבה, התמלאו גם הן מים שחדרו לחניון. לאחר פניית הדיירים לעירייה בנושא העירייה ביצעה עבודות איטום באדניות ב-2002. אלא שגם עבודות אלה לא פתרו את בעיית הרטיבות שחזרה על עצמה.

מהנדס הבניין יעקב דובדבני, שמונה על ידי בית המשפט כמהנדס מומחה, ציין בחוות דעתו כי התפוררות חלקי הבטון נעוצה ברטיבות הרבה שחדרה במשך זמן רב מהתקרה. דובדבני קבע כי הקבלן לא אטם את תקרת החניון כנדרש.

נקבע כי היתה גם רשלנות תורמת (לא עיקרית) להגדלת הנזק מצד ועדי הבתים, כיוון שאם הליקויים היו מתוקנים בשנים הראשונות לאחר האכלוס באופן יסודי, היה נמנע נזק שהלך וגדל עד לכדי דרגת סיכון יציבות המבנה.

הקבלן טען כצפוי להתיישנות, שכן הבניין נבנה בשנות ה-80 והדיירים הגישו את התביעה ב-2004. שופטת בית משפט השלום בפתח תקוה, שירי רפאל, לא קיבלה את טענתו וקבעה באחרונה כי הקבלן ישלם לדיירים 700 אלף שקל בצירוף הצמדה וריבית מאז 2006 בגין התיקונים שביצעו. בנוסף, יישא הקבלן בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 100 אלף שקל. העירייה לא חויבה לשאת בתשלום.

עמוד 49 - בניינים פתח תקוה
וקנין עופר

הסיבה שהדיירים לא זכו לקבל את מלוא הסכום שהשקיעו בעבודות לתיקון ליקויי הבנייה היתה באשם התורם שלהם כאשר לא טיפלו בבעיה עם הופעתה, מה שהביא להחמרת המצב. "מדובר בפסק דין חשוב כי בית המשפט דחה את טענת ההתיישנות למרות הזמן שעבר והסתכל על המקרה בפרספקטיקה רחבה יותר", אומרת עו"ד מלכה אנגלסמן שייצגה את הדיירים. "הוא לא ספר שבע שנים מאז נבנה הבניין, אלא מאז שליקויי הבנייה נהפכו לקטסטרופה של ממש".

הפלטה לא עמדה בעומס

לא רק במקרה זה החליט בית המשפט שלא לתת לקבלן להתחמק מאחריותו כלפי רוכשי הדירות באמתלת השנים הארוכות שחלפו מאז הוקם הבניין. ב-2008 חייב בית משפט השלום בראשון לציון את חברת בנייני מ.י גינדי שבבעלות משה ויגאל גינדי לשלם פיצוי בסך יותר מ-750 אלף שקל ל-217 דיירי חמישה בניינים בעיר בגין עלות שיקומם, לאחר שהוכרזו כמבנים מסוכנים. מהנדס הקונסטרוקציה של הפרויקט חויב לשלם לדיירים כ-250 אלף שקל נוספים.

מדובר בבניינים ברחובות רמז והקישון שנבנו לפני יותר מ-30 שנה שנה, המחוברים ביניהם בקומת הקרקע כמו בקומפלקס הבניינים בפתח תקווה, בפלטה רחבה המשמשת תקרה לחניות הבניינים ולחנויות מסחריות. גם במקרה זה, במשך הזמן התקרה וחלק מהעמודים שמחזיקים אותה נפגעו, וב-2003 הכריזה העירייה על הבניינים כמסוכנים וחייבה את הדיירים לשקמם.

הדיירים טענו באמצעות עו"ד אלדר אדטו כי עלות התיקון הסתכמה ב-2.4 מיליון שקל, ותבעו מהיזם וממהנדס הקונסטרוקציה סכום זה. מומחה מטעם בית המשפט קבע כי היה כשל, הן בתכנון הפלטה והן בביצועה, וכי האחריות לכך מתחלקת בין היזם למהנדס. הוא גם קבע כי לדיירים אשם תורם בשיעור של 15% מעלות השיקום בשל אחריותם למצב פיסי ותחזוקתי ירוד של הבניין במשך תקופה ארוכה.

היזמים טענו כי יש לדחות את התביעה מטעמי התיישנות מאחר שהדיירים גילו את הרטיבות כבר ב-1983, סמוך למועד אכלוס הבניין. שופטת בית משפט השלום בראשון לציון ד"ר איריס סורוקר, דחתה את טענת היזמים להתיישנות בנימוק כי לא מדובר באותו הנזק. לדבריה, הנזק הרלוונטי נחשף רק ב-2003, וקשור בסכנה בטיחותית של הפלטה, בגינו הכריזה העירייה על המבנה כמסוכן.

עמוד 49 - אינפו שינויים בולטים בחוק

"תיקון בעל משמעות צרכנית"

ההכרה הגוברת באחריות הקבלן לליקויי בנייה בבניינים קיבלה לאחרונה חיזוק גם בהיבט החקיקתי. בסוף מארס האחרון, קיבלה הכנסת תיקון לחוק המכר, שיזם משרד השיכון ונכנס לתוקף ב-6 באפריל, שקובע, בין היתר, כי נטל ההוכחה על ליקויים יסודיים במבנה יהיה על הקבלן למשך 20 שנה.

עו"ד ציפי בירן, היועצת המשפטית של משרד השיכון, הובילה את המהלך במשרד בשנים האחרונות. התיקון לחוק בוצע בעקבות תלונות רבות שהגיעו למשרד ולמועצה לצרכנות מצד רוכשי דירות. התיקונים בחוק אמורים לחזק את ההגנה על רוכשי הדירות ולהטיל סנקציות על קבלנים שלא יעמדו בדרישותיו. "התיקון לחוק הוא מהפכה צרכנית בעלת משמעות גדולה", אומרת בירן.

"עיקרון חשוב בתיקון לחוק קובע כי אחריות הקבלן לתיקון ליקויים קיימת גם אם הדירה החליפה בעלים", אומרת בירן ומוסיפה: "לגבי אי התאמה יסודית - כשל בקונסטרוקציה של המבנה - החוק הישן לא הגדיר תקופת זמן שבה הקבלן אחראי לכשל כזה, והוויכוחים בין דיירים לקבלנים בבתי המשפט היו ארוכים וקשים. כעת התיקון לחוק קובע כי האחריות על כשל קונסטרוקציה בבניין חלה על הקבלן למשך תקופה של 20 שנה מאז האכלוס, ונטל ההוכחה הוא עליו. בניגוד לעבר, נקודת ההנחה של החוק היא שהקונה צודק אלא אם המוכר הוכיח אחרת".

"התיקון לחוק משמעותי מאוד", אומרת אנגלסמן, "למשל במקרה בפתח תקוה, הקבלן טען כי אחריותו אינה חלה לגבי דירות שהחליפו בעלים - אי בהירות שהוסרה כעת. גם הגדרת משך האחריות ל-20 שנה במקרה של כשלים קונסטרוקטיביים היא משמעותית, שכן עד לתיקון ניסו הקבלנים לפרש את החוק כאילו הוא קובע אחריות לתקופה של שבע שנים בלבד על ליקויים כאלה".

עמוד 49 - אינפו שינוי תקופת הבדק לפי התיקון לחוק

בירן מוסיפה כי התיקון החדש קובע שגם אם הרוכשים מוכנים לחתום על כתבי ויתור כתנאי לקבלת מפתח הדירה או לתיקון ליקויים - לא תוסר אחריות הקבלן. התיקון גם מחייב את הקבלן לתת לקונה הוראות תחזוקה ושימוש בדירה.

בנוסף, התיקון מאפשר לקונה לתקן בעצמו ליקויים על חשבון הקבלן, אם הקבלן לא תיקן את אותם ליקויים במשך שנתיים, או במשך זמן סביר כשמדובר בתיקון דחוף.

כמו כן, הוארכה תקופת הבדק לגבי חלק מהרכיבים בדירה, לרבות בנושא רטיבות ונזילות במערכות הצנרת והביוב, התנתקות או התפוררות של חיפוי הבניין, ריצוף, מסגרות ונגרות (ראו טבלה).

פגיעה בתדמית החברה

סגן נשיא התאחדות הקבלנים, איציק אמסלם, טוען להגנת הקבלנים כי החברות הקבלניות הכניסו בשנים האחרונות טכנולוגיות בנייה חדשות כדי למסור דירות באיכות טובה. לדבריו, סכסוכים סביב ליקויי בנייה גורמים לבזבוז זמן וכסף על בדיקות הנדסיות ועל דיונים בבתי משפט, שגם כרוכים בפגיעה בתדמית החברה.

"יש לנו סטטיסטיקה פנימית שמראה כי דייר מרוצה יספר לחמישה אנשים על כך ואילו דייר לא מרוצה יספר לפחות ל-28 אנשים ולכן ההתייחסות לשביעות הרצון של הלקוח לאחר המכירה חשובה ביותר כיום". אומר אמסלם.

כמו כן, קיימים פורומים שונים באינטרנט, שבהם שוטחים רוכשי דירות את כל טענותיהם כלפי פרויקטים שאיכות הבנייה בהם אינה משביעת רצון - מה שנותן לקבלנים תמריץ נוסף לשמר את שמם הטוב. לדברי אמסלם, מרבית החברות מפעילות ניידות מיוחדות, שתפקידן לספק שירות לרוכשים שכבר נכנסו לדירות.

עם זאת, אמסלם רומז שיש מקרים שאינם תלויים בקבלן וברצונו הטוב לספק דירה איכותית לרוכש: "יש לזכור כי בניית דירה היא פעולה מורכבת מאוד, המערבת כ-600 גורמים שונים - גורמי תכנון, גורמי הרישוי, ספקי חומרים, בוני השלד, אינסטלטורים, חשמלאים, מתקיני אלומיניום ונגרים. לכן, תמיד עלולים להיות ליקויים". התקווה היא שכעת, בעזרת החוק החדש, יוכלו הרוכשים להיות רגועים יותר כאשר ייתקלו בליקויים אלה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם