שכונת עזרא: יש עדיין מקומות זולים בתל אביב - נדל"ן - TheMarker

שכונת עזרא: יש עדיין מקומות זולים בתל אביב

אלטרנטיבה למחפשי המציאות שעטו עד כה על שכונת התקוה

שכונת עזרא ממוקמת בדרום מזרח תל אביב. השכונה גובלת בנתיבי איילון ממערב, רחוב לח"י מצפון ובשכונת הארגזים ממזרח. סיור בשכונה כמו מחזיר אותנו במכונת הזמן עשרות שנים לאחור אל הסרט "אסקימו לימון": המבנים ישנים ונמוכים, חד ודו-קומתיים, כמעט שאין בנייה רוויה, המדרכות בולטות בחסרונן וחנות המכולת השכונתית נראית כמו מרכז פעילות הומה אדם. האם באמת מדובר בשנת 2010?

מאפיין נוסף שגורם לעצמך לתהות האם בתל אביב עסקינן, הוא ריבוי הקרקעות שמסביב. כניסה לעומקה של השכונה, לרחוב מלקוש או גאולים, מגלה יותר ויותר קרקעות פנויות שחלקן אף מוצעות למכירה.

בשכונת עזרא ושכונת הארגזים עומדים זה לצד זה מבני מגורים ומבני תעשייה קלה, בעיקר מחסנים. נראה שהמושג סטטוס קוו שולט כאן בכל פינה. מי היה קודם? ובכן, קשה לדעת, היות שחלק מהמקומיים מנסה לשמר את הקיים. לשמר אמרנו? ובכן, להרחיב. האזור בולט בטלאי הבנייה - זה על גבי זה, מבנה ועוד מבנה. האם הכל כאן נבנה ברישיון?

שיחות עם תושבים חושפות טפח ממערכת יחסים עכורה עם הרשויות. תושבים שהחליטו בעבר להיות "היזם", "המתכנן", "הוועדה המקומית" ו"הוועדה המחוזית", ביצעו חריגות בנייה למכביר ובנו יחידות דיור נוספות ללא היתר בשטחם. שרעבי רחמים, 55, מלין על כך שלמרות שנולד וגדל בשכונה "כעת באה העירייה ורוצה לסלול כביש שגובל בביתי ומבקשת להפקיע חלק מהקרקע". לשאלתי האם מדובר בקרקע השייכת לו, עונה שרעבי: "אנו כאן כבר 55 שנים".

ואכן, אחת הבעיות הנדל"ניות השורשיות של השכונה ושל אלו הסובבות אותה הוא היעדר פרצלציה (חלוקה למגרשים) ורישום מדויק של המקרקעין. רובה ככולה של השכונה רשום כ"מושע", כלומר בעלות משותפת במקרקעין. במקרה של מושע אין אפשרות לייחד חלק מסוים בקרקע לכל אחד מהבעלים. אחד הפתרונות של נכסים המוגדרים כמושע הוא הסכם שיתוף בין הבעלים המגדיר במדויק את מיקום השטחים של כל אחד.

בשכונת עזרא, בשכונת הארגזים כמו גם בחלק גדול משכונת התקווה, הסכם שיתוף קשה מאוד לביצוע. אחת המגבלות העומדות בפני המשקיעים באזורים אלו הוא חוסר רצון הבנקים לאפשר מינוף. בחלק ניכר מהמקרים יידרשו המשקיעים לממן את ההשקעה ממקורות נוספים או, לחלופין, יוטלו עליהם מגבלות בגובה המימון, שיעור הריבית ועוד.

מהן, אם כן, אפשרויות ההשקעה בשכונת עזרא? השכונה קטנה, ולכן היצע הנכסים בה דל. עם זאת, ביום כתיבת שורות אלו מוצע בית צמוד קרקע ברחוב גבעולים על שטח של כ-300 מ"ר במחיר של 1.8 מיליון שקל. מגרשים מוצעים למכירה בגדלים שונים: החל ב-150 מ"ר ועד לשטח של דונם. מגרשים בגודל של 250 מ"ר מוצעים במחירים של 700-800 אלף שקל. אחוזי הבנייה המאושרים בשכונה הם לרוב 50%, ועל כך יש עוד הקלות (ממ"ד, מעברים וכו'), כך שעל המגרש הנ"ל ניתן לבנות בית בן שלוש קומות בשטח של כ-55-65 מ"ר לקומה.

כאמור, מעט נכסים מוצעים למכירה, ובהם גם דירות. דירות במבנים דו-קומתיים ישנים או אחרים מוצעות במחירים של 600-700 אלף שקל לדירה בקומה עליונה, והמחיר יגיע עד למיליון שקל לדירת צמודת קרקע.

דוד הרוני מאימפריום נדל"ן רואה בשכונה את אחת מפנינות הנדל"ן העתידיות של תל אביב. ואכן, את האופק הנדל"ני ניתן לראות ממש מסביב. במרחק לא רב מהשכונה, על דרך לח"י ומעברה, צצו רבי קומות שמציעים דירות במחירים של כ-300-350 אלף שקל לחדר. כלומר, דירת ארבעה חדרים תנוע סביב 1.2-1.4 מיליון שקל. באותו אזור, במתחם תל אביב הצעירה, הכולל בנייני מגורים בני 14 קומות, מוצעות דירות דומות במחיר מבוקש של כ-1.6 מיליון שקל. בניינים אלה מציעים לובי מפואר, מרפסות שמש וסטנדרט בנייה גבוה.

לסיכום, שכונת עזרא מהווה כיום אלטרנטיבת השקעה למחפשי המציאות שעטו עד כה על השכנה ממול - שכונת התקוה. עם זאת, בדומה לשכונת התקווה, שכונת עזרא מורכבת מבחינה משפטית. לרוב אין מדובר ברכישת דירה פשוטה הרשומה בטאבו, כי אם במושע בעייתית. השכונה מציעה שטחים לבנייה ויזמות במחירים שפויים. השקעה בעזרא מיועדת למי שהפרוטה, רוח היזמות והרבה סבלנות מצויים בכיסו. בהצלחה.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג’ינס". הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר www.REJ.co.il

עקבו אחרינו בטוויטר
עשו לנו לייק וקבלו את מיטב הכתבות ישירות לפייסבוק
הוספת תגובה
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח סגור להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת
הירשמו עכשיו לניוזלטר נדל"ן
רוצים לקבל את כל חדשות הנדל"ן לתיבת המייל? הירשמו לניוזלטר
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות
נא להזין כתובת מייל חוקית
הפופולריות בנדל"ן
הצעות מיוחדות