העסקה: קבוצת רכישה של 16 חברים רכשה בניין בפינת הרחובות בן יהודה 149 והלפרין בתל אביב תמורת 18.1 מיליון שקל (לא כולל מע"מ).

על הנכס: מדובר במבנה ישן בן שלוש קומות מעל קומת קרקע שכוללת שתי חנויות ושתי דירות. שטח הקומות הוא כ-190 מ"ר, ועוד שלוש מרפסות מקורות של 12 מ"ר כל אחת. כל הנכסים מושכרים לטווח קצר. בעלי החנויות משלמים כ-8,000 שקל לחודש ואילו השוכרים משלמים בממוצע 3,000 שקל בחודש.

על הנכס קיימת תוכנית מאושרות להקמת שתי קומות נוספות וחצי ובהן כ-10 דירות, כולל שתי דירות פנטהאוס. במהלך תוספת הבנייה, יזדקק הבניין הקיים לשיפוץ.

ניתוח העסקה: על פי התוכניות באזור, ניתן להקים במבנה הזה דירות שתי חדרים קטנות של 35 מ"ר בתוספת ממ"ד, ובסך הכל 47 מ"ר שטח בנוי. דירות ברמה גבוהה מסוג זה יכולות להגיע לרמות מחיר של 20 אלף שקל למ"ר. עד לקבלת ההיתרים על תוכניות השיפוצים וההרחבה, יזכו המשקיעים לתשואה של כ-4% לשנה על השקעתם, מה שמהווה גיבוי ליעד הגדול שלהם - השבחת המבנה והוספת כ-10 דירות, כולל דירות פנטהאוס. שווי הפרויקט לאחר השלמתו יגיע, על פי ההערכה, ליותר מ-25 מיליון שקל.

שורה תחתונה: המוכר והקונים הסתכלו על העסקה מזוויות שונות. המוכר ראה לנגד עיניו בעיקר את מצב המבנה הקיים. המחיר משקף, כאמור, תשואה שנתית סבירה ולכן מבחינתו מדובר בעסקה סבירה. הרוכשים הסכימו לשלם את המחיר הזה, משום שלנגד עיניהם עומדת האפשרות להשביח את הנכס. כדאיות העסקה מבחינתם תלויה בעלויות הבנייה הצפויות להם למימוש תוכניותיהם ובמשך הזמן שיעבור עד לקבלת ההיתרים. על פניו נראה שגם הם צריכים להיות שבעי רצון מהעסקה.